【正文】 門取得了項目國有土地使用證。綜上，項目選址在符合當地規(guī)劃的前提下，也滿足項目選址要求。具體見后附附件。 用地指標及規(guī)劃要求擬建場址用地面積指標為140990平方米。全市共設立液化氣供氣站28個，%。全市供熱面積可達6000萬平方米，現有43家集中供熱企業(yè)，全市集中供熱面積已達3521萬平方米，占全市供熱面積的50%以上并延伸至學校。全市供水能力達到67萬立方米/日，%；市區(qū)基本實現排污管道化，全市處理污水能力37萬噸/日，%。全市有紅雁池、葦湖梁兩大火力發(fā)電廠和達坂城風力發(fā)電廠及7個企業(yè)自備火電廠。室內公共交通方便便捷。目前，區(qū)域內教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、文化、體育、廣播電視等社會公益基礎設施和電力、郵電、通訊、集中供熱、供排水等市政基礎設施日益完善，城市綜合服務功能進一步增強。郵政業(yè)務、計算機互聯網業(yè)務也快捷方便。區(qū)域內通訊發(fā)展迅速，固定電話已全部實現程控化，運營商有中國電信、中國網通、鐵通。擬建項目所在的沙依巴克區(qū)交通便利，通訊發(fā)達，得天獨厚的地緣、地理環(huán)境使沙區(qū)具備了優(yōu)越的經濟發(fā)展條件，歐亞大陸橋的蘭新鐵路與南北疆鐵路橫貫城區(qū)，312國道、216國道、吐烏大高速、烏奎高速與通往南北疆各地的公路及市區(qū)道路縱橫交錯，形成了鐵路線、國道線、公路線四通八達的交通網絡。烏魯木齊是全疆的通訊郵電樞紐，以形成以數字微波、衛(wèi)星、光纜為主體的長途通信傳輸網絡，可與全國1046個市縣及世界200多個國家和地區(qū)直通電話。烏魯木齊火車站是全新疆鐵路的總樞紐，蘭新鐵路復線和南疆鐵路的建成運營后，其承擔內地和中亞地區(qū)的客貨運集散運輸能力大為增強。全市建成1個一類口岸和5個二類口岸，直接與新疆接壤的8個周邊國家，特別是中亞五國的重要口岸相對應。 交通、通訊條件烏魯木齊作為自治區(qū)的首府，烏魯木齊有著特殊的地緣和區(qū)位優(yōu)勢，自古便有“開天辟地之門戶”之稱，是連接天山南北、溝通新疆與內地的交通樞紐。目前，全區(qū)擁有各類批發(fā)市場94處，其中銷售收入超億元的10個，是全疆億元市場的三分之一，占據了烏魯木市億元市場的半邊天，成為區(qū)域經濟發(fā)展的重要支撐。幾年來，全區(qū)圍繞“把沙區(qū)建設成為現代國際商貿城中心商貿區(qū)和全疆最大制造業(yè)基地中心服務區(qū)”的奮斗目標和“商貿富區(qū)”、“科教興區(qū)”、“依法治區(qū)”、“環(huán)境優(yōu)區(qū)”的強區(qū)戰(zhàn)略，突出發(fā)展第三產業(yè)，大力發(fā)展區(qū)域融合經濟和非公有制經濟，使全區(qū)經濟取得長足進步，成為烏市商貿繁榮活躍的城區(qū)。沙依巴克區(qū)下屬10個街道辦事處、1個村、114個社區(qū)居委會；駐區(qū)單位有5000余家。居住著漢、維吾爾、回、哈薩克、滿、蒙古、錫伯、俄羅斯等38個民族，是一個團結和睦的民族大家庭。流動人口約30~50萬人。三山夾兩盆的地貌，使天山南北氣候條件差異較大，農產品的生產也具有不同的特點，具有一定互補性。擬建場區(qū)地勢基本呈西高東低的地勢，海拔高度在856~863m之間。48′53＂~43176。33′55＂~87176。 項目區(qū)位條件 地理位置、地形概況擬建場址位于烏魯木齊市沙依巴克區(qū)的西部。2008年完成二期B區(qū)瓜果市場、A’區(qū)副食市場的土建工程主體建設，其中：，計劃投資10400萬元，主要建設瓜果加工配送區(qū)、高檔水果倉儲保鮮區(qū)、電子結算中心等項目，目前招商情況十分順利，預計烏市各瓜果市場約有650戶經營商戶準備入駐該市場經營，經營人員2000人，平均每天進出車輛300多輛，日人流量6000人次，日交易量約2000噸，；A’，計劃投資9000萬元，主要建設副食配送加工區(qū)、副食保鮮倉儲中心、電子信息中心等項目，預計將有烏市副食經營戶約435戶準備入駐經營，經營人員1300人，平均每天進出車輛1000輛以上，日人流量2500人次，日交易量約2500噸。2007年已完成一期A區(qū)蔬菜市場的建設，總建筑面積49990平方米，已投入資金11500萬元，主要完成蔬菜加工配送區(qū)、蔬菜倉儲中心、成功實現對烏市蔬菜一級批發(fā)大戶的整合。自2003年立項以來，已連續(xù)五年被列為市、區(qū)兩級重點投資項目，長期以來一直得到市委、市政府及各職能部門領導的大力扶持。該市場為烏魯木齊北園春（集團）有限責任公司的下屬非獨立法人企業(yè)。%。農產品批發(fā)市場為新疆最大的農產品批發(fā)市場。烏魯木齊北園春（集團）有限責任公司具有獨立法人資格，法人治理結構規(guī)范?，F還是自治區(qū)及烏魯木齊市兩級政府的重點“菜籃子工程”基地；被國家農業(yè)部、新疆維吾爾自治區(qū)及烏魯木齊市人民政府和有關職能部門評為“先進單位”、“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之星”、“模范納稅單位”、“全國誠信守法鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”。2005年公司就已以138083萬元的交易額，位列全國前100家農產品綜合市場的第35位，西北地區(qū)前100家市場的第9位。北園春集團的建材制造業(yè)、商貿業(yè)和房地產開發(fā)業(yè)在近年的發(fā)展中，均取得了一定的成績。北園春集團所屬的餐飲業(yè)，是集團經營的傳統(tǒng)行業(yè)，現擁有與北園春長福宮同等規(guī)模、特色的名牌酒店4家，在烏魯木齊擁有大批的消費者，在同行業(yè)中具有較強的競爭力和影響力。農貿市場下設有蔬菜、瓜果、糧油水產、副食蛋禽4個專業(yè)性批發(fā)市場，自1996年正式啟動以來，發(fā)展迅速，交易活躍，匯集了全國各地的名優(yōu)品種兩萬余種，各種商品年交易額達10億多元。有1415平方米之間不等的經營用房900余間、臨時攤位1000余個，同時擁有副食品交易大廳5000平方米。目前公司已成為集農貿批發(fā)市場、房地產開發(fā)、餐飲業(yè)、汽車客運業(yè)、商貿業(yè)及建材制造業(yè)為一體的大型綜合性企業(yè)，擁有全資、控股、參股、聯營公司14家。公司注冊號為650100030009239，組織機構代碼為228882046。公司類型為有限責任公司。第四章 建設條件與場址 建設單位基本情況項目法人烏魯木齊北園春（集團）有限責任公司成立于1985年8月9日。鑒于項目特點，以反季節(jié)銷售為主。上述產品根據目標市場和產品成熟季節(jié)，組合后進行銷售。產品銷售項目選定的保鮮果蔬初步考慮如下品種：目前該市場簽訂供銷合同的蔬菜品種有：土豆、菠菜、油麥菜、黃瓜、青椒、西紅柿、茄子、大白菜、冬瓜、南瓜、毛芹菜、菠菜、白蘿卜、紅蘿卜、絞瓜、洋蔥、香菜、蓮花白、小白菜、洋姜、萵筍、生姜、菜心、芥菜、大蔥等30余種。品牌策略北園春集團以“建設品牌市場，創(chuàng)造顧客價值”為目標，將市場建成符合國家農業(yè)部“三綠”要求的功能完善、全疆最大的現代化農貿批發(fā)市場。渠道策略建立樣板冷藏庫租賃示范市場，從而帶動全疆、輻射全國、延伸至中亞五國，為以后大規(guī)模推廣創(chuàng)造條件。項目業(yè)主針對本項目應積極做好目標市場的調研工作，及時分析調研資料和相關數據，把握目標市場對果蔬產品的規(guī)劃、布局，相關產業(yè)政策、進出口政策、市場變化等，并依此制定銷售策略；提高服務質量，建立產品品牌，標牌、標識明確鮮明，樹立商業(yè)信譽和公司良好形象；采用多種形式、多種媒體進行宣傳，使廣大客戶了解公司、公司產品、產品品牌、銷售地點、銷售途徑等；為提高市場占有率，形成相對穩(wěn)定的銷售網絡，與目標市場有實力、上規(guī)模、信譽好、能力強的企業(yè)合作；建立銷售信息反饋制度和應急銷售制度。 營銷策略營銷目標定位：（1）滿足現有北園春農產品中心批發(fā)市場商戶的需求。將充分考慮烏魯木齊市南北蔬菜產地、全疆果蔬集散地、銷地的狀況，合理規(guī)劃市場內的各個功能設施和道路布置，把市場建成符合國家農業(yè)部“三綠”要求，運用現代電子商務手段，集綠色果蔬生產、加工、批發(fā)、超市、物流、儲藏、配送等為一體的現代化農貿批發(fā)物流企業(yè)。烏魯木齊市作為新疆政治、經濟、文化、科技、金融中心和交通、通訊樞紐，在全疆的經濟發(fā)展中具有舉足輕重的作用和影響。租賃時間為全年。本項目保鮮庫首先保溫效果好、節(jié)能省電、長期運行費用低，其次北園春市場基礎配套設施完善，在烏魯木齊瓜果批發(fā)市場占據龍頭地位，對周邊商戶具有很強的吸引力，但依據謹慎性原則，經市場調研，烏魯木齊市區(qū)域不同市場的冷庫租賃價格范圍如下：~5元/噸因此，該公司此次投資建設15000噸果蔬保鮮庫的市場前景非常廣闊。市場規(guī)劃布局科學超前、功能齊全、物流配套設施完善。計劃到2009年底，農產品日交易量2500噸，全年總交易量90萬噸，需保鮮儲藏30萬噸。目前，北園春農產品中心批發(fā)市場已成功實現對烏魯木齊市蔬菜一級批發(fā)大戶的整合；已有98%以上，約500戶的全疆蔬菜批發(fā)大戶入駐；預計市區(qū)瓜果市場約有650戶經營商戶準備入駐，經營人員2000人；預計將有烏市副食經營戶約435戶準備入駐經營，經營人員1300人。烏魯木齊市現有果蔬儲藏保鮮庫僅8500噸，有60％的保鮮庫保溫性能差、設備老化、經營費用高，無論從質量還是數量都遠遠不能滿足要求。 果蔬產銷平衡估算表指標單位全區(qū)備注人口數萬人全區(qū)含兵團蔬菜蔬菜產量T9580394人均占有量kg/人 與全國人均消費量比較kg/人 全國180kg/人估算富余量T5550140水果水果產量T3431435人均占有量kg/人 與全國人均消費量比較kg/人 考慮發(fā)展水平,按全國城鎮(zhèn)中上水平70kg/人平均。同時國內果蔬保鮮庫建設、管理、儲存、運輸的相關人員、技術均較成熟。由于冷庫是具有冷凍和物流雙重屬性的設施，一般進行冷庫建設都需考慮冷庫區(qū)域位置體在市場上競爭力和冷庫物流作用能否更好體現兩個關鍵點。在冷庫建設方面，2007年中國規(guī)模最大冷庫群在上海啟動建設；北京市最大冷庫于當年9月運營；揚州市5萬噸大型冷庫開工；中國最大的單體冷庫在青島港投入使用。中國冷庫產業(yè)發(fā)展呈現出以下特點：冷庫產業(yè)中果品恒溫氣調庫發(fā)展迅速；冷庫設計更加優(yōu)化性；自動化控制程度日趨提高。中國冷鏈產業(yè)近年在發(fā)展政策、物流設備、物流市場需求、物流技術水平等方面發(fā)展較為迅速。就世界冷庫市場發(fā)展趨勢考察，主要呈現出產業(yè)自動化控制程度較高、新建大型果蔬儲存冷庫多數是果品氣調庫兩大特點。第三章 市場分析與銷售方案 市場現狀及分析國內現狀依據相關研究成果，2008年中國冷庫產業(yè)經營水平主要衡量指標以技術水平、成本價格、品牌知名度三者為主。綜上所述，本項目建設符合國家和自治區(qū)的經濟政策、產業(yè)政策和區(qū)域發(fā)展政策；有助于自治區(qū)農產品物流產業(yè)的發(fā)展；有助于少數民族地區(qū)的經濟發(fā)展和社會穩(wěn)定、民族團結；有助于當地產業(yè)結構的調整；有助于優(yōu)勢資源的轉化。先期在了解市場、把握市場和擁有市場客戶的前提下，積極地投資進行果蔬儲存庫的建設，形成一個增長極，再通過它的輻射作用來企業(yè)乃至帶動周圍地區(qū)的全面發(fā)展。在烏魯木齊市黨政領導的關心和支持下，項目業(yè)主結合自身條件，按照企業(yè)內在發(fā)展要求，制定了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。進一步促進新疆果蔬業(yè)現代物流的發(fā)展和完善。除選擇合理的品種結構外，設施栽培與儲存保鮮是解決鮮食果蔬周年供應的有效途徑。為自治區(qū)農業(yè)產業(yè)的持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎。而本項目的建設實施，就是立足與當地設施農業(yè)的基礎，推進區(qū)域農業(yè)生產結構的戰(zhàn)略性調整。同時，由于國內外市場供需關系的變化，國內主要大宗農產品趨于飽和或過剩，價格波動頻繁。按照設施農業(yè)發(fā)展目標，“十一五”，, 使全疆設施農業(yè)達到100萬畝。生產反季節(jié)蔬菜、瓜果182萬噸。在自治區(qū)設施農業(yè)十一五規(guī)劃中明確提出：各地根據市場需求，以提高特色農產品在國內外市場占有率為目標，調整優(yōu)化品種結構，推廣多熟制、立體種植、設施栽培等多種栽培模式，最大限度的提高土地利用率和單位面積產出率，發(fā)展市場競爭優(yōu)勢明顯的特色農產品，已形成若干區(qū)域性的特色產品產業(yè)帶。對當地社會主義新農村建設和構建社會主義和諧社會都具有積極意義。一是企業(yè)直接聘用當地人員作為企業(yè)員工；二是通過貿易為社會提供的新增的間接就業(yè)。勞務經濟當前已成為促進農牧民快速增收的突破口，開展富余勞動力轉移也是當前增加農牧民收入的最現實途徑。本項目的建設，就是響應自治區(qū)“穩(wěn)疆興疆、富民固邊”的號召，響應政府的號召，在充分利用北園春農產品市場當地各類資源優(yōu)勢的基礎上，以企業(yè)為主體，大力發(fā)展冷鏈物流經濟。農業(yè)生產的特點決定了農產品的特點。 有利于社會主義和諧社會的建立自黨和國家提出構建社會主義和諧社會的戰(zhàn)略目標以來，如何按照黨中央的戰(zhàn)略部署，努力實現這一戰(zhàn)略目標，就成為各級黨政領導和政府各部門工作的中心任務。由于中亞各國開展經貿往來環(huán)境的進一步寬松，新疆與中亞地區(qū)的邊境貿易將取得突破性進展，進出口商品結構將有所改善，我國緊缺的原材料以及礦產品等的進口將進一步增大。新疆維吾爾自治區(qū)對外開放的5個二類口岸是新疆華凌國家二類口岸、邊疆賓館國家二類口岸、烏魯木齊經濟技術開發(fā)區(qū)口岸、新疆商貿城國家二類口岸、新疆旅客運輸公司汽車站口岸。航空口岸有烏魯木齊航空口岸、喀什航空口岸。從口岸建設及對外開放方面考察，新疆共有各類口岸29個，目前有對外開放的一類口岸16個，二類口岸5個。資源優(yōu)勢將使新疆擁有向西開放的先決條件。經濟全球化、區(qū)域經濟一體化趨勢給中國與中亞國家的經濟合作提供了契機，也是新疆面臨的一次絕好的發(fā)展機遇。在地緣優(yōu)勢方面，新疆地處亞歐大陸腹地，邊境線長達5600公里，占全國陸地邊境線總長的1/3，是中國陸地邊境線最長、相鄰國家最多的內陸省區(qū)。近幾年來，在上海合作組織的推動下，中國與中亞國家的經濟合作有了進一步的發(fā)展，而新疆維吾爾自治區(qū)在中國與中亞國家經濟合作中的地位也日益顯現。在對外經貿發(fā)展方面，伴隨著經濟全球化進程的加速，中國在應對挑戰(zhàn)的同時，要抓住對己有利的發(fā)展機遇。當前林果業(yè)已經具備了依托大基地，實現大發(fā)展，形成大產業(yè)的條件，林果業(yè)發(fā)展正面臨重大轉折，處在由傳統(tǒng)林果業(yè)向現代林果業(yè)邁進的新階段。自上世紀90年代中期以來，自治區(qū)堅持把建設特色林果基地作為實施優(yōu)勢資源轉換戰(zhàn)略的一個重要內容，大力推動，實現了林果基地規(guī)模的快速擴張。具有發(fā)展特色林果業(yè)得天獨厚的資源優(yōu)勢。從林果業(yè)資源考察，新疆依靠獨特的地理、自然優(yōu)勢，發(fā)展林果業(yè)有著其他省區(qū)無法比擬的優(yōu)勢，新疆的林果業(yè)面積現在已經超過了一千萬畝，新疆成為中國重要的林果業(yè)基地的目標指日可待。從耕地資源考察，新疆耕地后備資源充裕，是全國最具土地開發(fā)潛力、有條件大規(guī)模擴大耕地的少數省區(qū)之一，也是中國最具增糧空間的唯一省