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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理ppt課件(編輯修改稿)

2025-02-06 01:51 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 地價(jià)的杠桿作用地價(jià)對房地產(chǎn)價(jià)格影響很大,城市土地又由政府壟斷,所以政府可以用地價(jià)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。稅收的功能理順分配關(guān)系;保證政府的土地收益;體現(xiàn)政府的稅收政策,抑制市場投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)交易行為。租金的控制租金與房價(jià)保持合理的比例金融杠桿的作用調(diào)節(jié)利率水平、控制信貸規(guī)模、貸款方式住房政策的影響廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品住房二、房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范資質(zhì)審查產(chǎn)權(quán)登記保證業(yè)主權(quán)益;方便流通;維護(hù)交易秩序;代征稅費(fèi);對房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)跟蹤管理。建立房地產(chǎn)價(jià)格評估制度中介機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)價(jià)格信息、開發(fā)成本、預(yù)測發(fā)展趨勢。在政府土地出讓、拆遷安置、房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)、征稅、投資入股、公司上市、兼并、收購等方面提供服務(wù)。交易程序的規(guī)范化161。 對土地出讓、房屋預(yù)售、買賣、抵押、租賃和產(chǎn)權(quán)登記都有固定的辦事程序。詳情見相關(guān)網(wǎng)站北京市國土資源和房屋管理局第四章 房地產(chǎn)金融制度與政策第一節(jié) 住房公積金制度與政策住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金。住房公積金全部歸職工個(gè)人所有,記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶,用于建造、購買、翻建、大修自住住房。 以住房公積金制度為基礎(chǔ)我國建立了政策性的住房金融,初步形成商業(yè)性和政策性并存的住房金融體系。一、住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)(一)性質(zhì) 本質(zhì)屬性是工資,是住房分配貨幣化的需要形式。 住房公積金的個(gè)人所有權(quán)是限制性所有權(quán),職工對公積金的占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)利的行使受到一定程度的限制。住房公積金未被提取之前,職工不能實(shí)際占有。 由所在單位繳存到住房公積金管理中心,在受委托銀行設(shè)立的專戶統(tǒng)一管理,實(shí)現(xiàn)保值和增值,個(gè)人不能直接決定保值方法和收益率。(二)住房公積金的特點(diǎn)強(qiáng)制性:凡在職職工及其所在單位都需要按規(guī)定的繳存基數(shù)、繳交比例并按月繳存住房公積金。 互助性:集中全社會(huì)職工的力量,把個(gè)人較少的錢集中起來,形成規(guī)模效應(yīng),并且繳存住房公積金的人都具有使用住房公積金的權(quán)利,有房的人幫助無房的人,或者所有職工互幫互助。 “低存低貸 ” 保障性:公積金通過運(yùn)做實(shí)現(xiàn)合理增值,增值收益全部用于職工住房。二、住房公積金管理的基本原則 住房公積金管理委員會(huì)決策住房公積金管理中心運(yùn)作:各城市依法成立住房公積金管理中心,承擔(dān)住房公積金的管理運(yùn)作。銀行專戶: 住房公積金管理中心在住房公積金管理委員會(huì)指定的受委托銀行設(shè)立住房公積金的專用帳戶。財(cái)政監(jiān)督: 完整的監(jiān)督體系,包括財(cái)政監(jiān)督、審計(jì)監(jiān)督、職工和單位監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督。161。 住房公積金的繳存比例   1.職工個(gè)人和單位住房公積金繳存比例分別達(dá)到 8%;   2.對于外商投資企業(yè)(含代表處、辦事處)住房公積金繳存比例應(yīng)為 8%,但 2022年 12月以前已按 10%比例為職工繳存住房公積金的外商投資企業(yè),可繼續(xù)按 10%的比例為職工繳存住房公積金,   3.凡經(jīng)市科委認(rèn)定的軟件企業(yè)和經(jīng)市經(jīng)委認(rèn)定的集成電路企業(yè),本著自愿原則可為所在企業(yè)從業(yè)人員提高住房公積金繳存比例可提高到 20%,單位繳存住房公積金的繳存比例不得低于職工繳存比例。161。 提取住房公積金的條件1.住房消費(fèi)提?。海?1)購買自住住房;大修、翻建自有住房;自建自有住房;( 2)房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的; ( 3)償還住房貸款本息的。2.銷戶提?。海?1)離休、退休的;( 2)出境定居的;( 3)完全喪失勞動(dòng)能力,并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的(二者條件缺一不可);( 4)死亡。 第二節(jié) 個(gè)人住房貸款一、個(gè)人住房貸款的種類:自營性個(gè)人住房貸款(商貸):利率高,但貸款額度、期限所受限制較小。政策性個(gè)人住房貸款(公積金貸款):貸款不以盈利為目的,帶有較強(qiáng)的政策性,額度有限制。組合貸款:分別簽訂借款合同 。二、個(gè)人住房貸款的審查161。 借款人申請材料的審查:身份證件、買房的證據(jù)161。 借款人資信審查:償還能力證明161。 抵押物審查:認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告161。 質(zhì)押權(quán)利審查161。 對保證人的審查:擔(dān)保書、保證人的資信證明 根據(jù)借款用途、不同的貸款方式簽訂 《 個(gè)人住房抵押合同 》 、 《 個(gè)人住房質(zhì)押合同》 、 《 個(gè)人住房保證合同 》 。161。 建設(shè)銀行向購買自用住房的城鎮(zhèn)居民發(fā)放個(gè)人住房貸款   貸款申請條件     具有完全民事行為能力的北京市城鎮(zhèn)居民及在北京常駐的有居留權(quán)的外埠居民、境外、國外公民,申請貸款時(shí)必須具備下列條件:    有合法的居留身份;    有穩(wěn)定的職業(yè)和收入;    有按期償還貸款本息的能力;    有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押,或(和)有符合規(guī)定條件的保證人為其擔(dān)保;    有購買住房的合同或協(xié)議;    提出借款申請時(shí),在建行有不低于購買住房所需資金的 30%的存款,若已作購房預(yù)付款支付給售房單位的,則需提供付款收據(jù)的原件和復(fù)印件;    貸款行規(guī)定的其他條件。借款申請人應(yīng)提供的材料   借款人到建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或已與建設(shè)銀行簽訂 合作協(xié)議 的開發(fā)商處填寫個(gè)人住房貸款借款申請表,并提供以下材料:   a)本人戶口本、身份證或其它有效居留證件;   b)職業(yè)和收入證明;    c)購房合同或意向書等有關(guān)證明材料;    d)占房價(jià)款 30%的首期付款證明;    e)建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)要求提供的其它材料。   辦理手續(xù)    ★ 建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或建設(shè)銀行委托的律師事務(wù)所 (或公證處 )對借款人提供的資料進(jìn)行調(diào)查。   ★ 建行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對借款人的申請進(jìn)行審批?! ?★ 借款人開戶、領(lǐng)儲(chǔ)蓄卡并簽訂借款合同。    ★ 辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。    ★ 借款合同生效,資金劃入開發(fā)商賬戶。161。 借款人償還貸款     ★ 借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息?!  ?★ 借款人可選擇計(jì)算機(jī)自動(dòng)扣劃或到貸款銀行聯(lián)網(wǎng)儲(chǔ)蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息;第三節(jié) 住房公積金個(gè)人住房委托貸款一、申請住房公積金住房貸款的條件 在住房公積金管理中心系統(tǒng)繳存住房公積金的住房公積金繳存人,和住房公積金繳存單位的離退休職工。(住房公積金處于封存狀態(tài)的職工,不能申請住房公積金貸款)。同時(shí)要求: 1.具有北京市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身 2.具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,信用狀況良好,有償還貸款本息的能力; 3.在本市(包括所屬區(qū)縣)購買自住住房;  4.具有購買住房的合同或相關(guān)證明文5.申請貸款前已連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上或累計(jì)繳存住房公積金 12個(gè)月(含)以上,且申請貸款時(shí)仍正常繳6.提供管理中心認(rèn)可的擔(dān)保方式;7.符合管理中心規(guī)定的其他條件。     ※ 夫妻雙方申請過一次住房公積金貸款的,須將貸款全部還清后,才能再次申請?jiān)擃愘J款二、貸款的程序三、貸款額的確定1.計(jì)算借款申請人及其共同申請人的月收入。月收入 =職工個(gè)人住房公積金月繳存額 247。職工住房公積金繳存比例;2.計(jì)算最高可貸款額度。借款人家庭月收入 (指夫妻雙方月收入、離退休職工與其子女等其他共同申請人的月收入,下同 ),每月至少扣除 400元的生活費(fèi)后所剩余額,再除以申請貸款年限的每萬元貸款月均還款額的所得即為最高可貸款額度?! ?.具體貸款額度和年限,必須同時(shí)滿足單筆最高貸款額度、最高可貸款額度和最低首付款的要求?! ?※ 借款人及其共同申請人的月收入是以住房公積金月繳存額反推計(jì)算的,對于其它不能由住房公積金月繳存額推算出的月收入不作為計(jì)算可貸款額度的月收入基數(shù)?! ?※ 離退休職工以單位開具的 “收入證明 ”來確定計(jì)算可貸款額度的月收入基數(shù)?! ?※ 計(jì)算借款人月收入時(shí),住房公積金繳存比例按 8%計(jì)算;對于外商投資企業(yè)職工,如繳存比例為 10%,則按 10%計(jì)算 。四、貸款利率目前 1~ 5年期限貸款年利率為%,6~ 30年期限貸款年利率為%。五、貸款的擔(dān)保方式借款申請人申請住房公積金貸款,必須提供管理中心認(rèn)可的擔(dān)保方式。目前有北京市住房貸款擔(dān)保中心提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保(以下簡稱擔(dān)保中心擔(dān)保),和其他擔(dān)保方式(抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任保證擔(dān)保、抵押 +保險(xiǎn)、抵押 +連帶責(zé)任保證等)。公積金貸款vs商業(yè)貸款 一、貸款對象有所不同。住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對象是住房公積金的交存人和匯交單位的離退休職工,其貸款的對象必須具備下列條件:1、持續(xù)繳存6個(gè)月住房公積金或已累計(jì)繳存24個(gè)月以上且目前還在繼續(xù)繳存。2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入,有償還貸款本息的能力。3、具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件。4、提供住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔(dān)保方式。5、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。而一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人,即不限于住房公積金的交存人和離退休職工,也就是說其對象的范圍大于前者。二、貸款額度有所不同。一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的最高貸款額不得超過購房款的80%。三、貸款手續(xù)不同。公積金貸款必須先到住房資金管理中心進(jìn)行申請,接受住房資金管理中心的初審,初審合格后由住房資金管理中心出具證明,方可辦理公積金貸款。因此公積金貸款的手續(xù)較一般住房貸款的手續(xù)更為復(fù)雜。商業(yè)貸款在借款人簽訂購房合同后,直接到相關(guān)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或與銀行簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商處提供有關(guān)材料即可辦理。四、貸款利率不同。公積金貸款的利率是按照國家規(guī)定在住房公積金計(jì)息利率的基礎(chǔ)上加規(guī)定利差。五、公積金貸款比商業(yè)貸款多了評估費(fèi)。商業(yè)貸款不需要評估,但用公積金貸款購買商品房,目前必須進(jìn)行評估,交納評估費(fèi)。商業(yè)貸款比公積金貸款多了律師費(fèi)。商業(yè)貸款委托律師事務(wù)所對借款人進(jìn)行資信調(diào)查,律師收取4 ‰ 的律師費(fèi),公積金貸款則不需個(gè)人交納律師費(fèi)。第五章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)第一節(jié) 招投標(biāo)概述一、招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo),是在市場經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行大宗貨物的買賣、工程建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)包與承包,以及服務(wù)項(xiàng)目的采購與提供時(shí),所采用的一種交易方式。招標(biāo)投標(biāo)的交易方式,是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,采用這種交易方式,須具備兩個(gè)基本條件:一是要有能夠開展公平競爭的市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。二是必須存在招標(biāo)采購項(xiàng)目的買方市場,對采購項(xiàng)目能夠形成賣方多家競爭的局面,買方才能夠居于主導(dǎo)地位,有條件以招標(biāo)方式從多家競爭者中擇優(yōu)選擇中標(biāo)者。 招投標(biāo)活動(dòng)必須遵守的原則:公開、公平、公證和誠實(shí)信用。161。 公開:信息、開標(biāo)的程序、平標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和程序、中標(biāo)的結(jié)果公開161。 公平、公證:嚴(yán)格按照公開的招標(biāo)條件和程序辦事,同等的對待每一個(gè)投標(biāo)競爭者。161。 誠實(shí)信用:不得有欺騙、背信的行為,這是民事活動(dòng)的基本準(zhǔn)則。二、招投標(biāo)規(guī)則161。 1.招標(biāo)人提出的招標(biāo)項(xiàng)目,按照國家有關(guān)規(guī)定需履行審批手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)先取得批準(zhǔn),并落實(shí)資金來源。161。 2.招標(biāo)人對潛在的投標(biāo)人進(jìn)行資格審查時(shí),不得以不合理的條件限制或者排斥潛在的投標(biāo)人,不得實(shí)行歧視待遇。161。 3.招標(biāo)文件不得要求特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在的投標(biāo)人的其他內(nèi)容。161。 4.招標(biāo)人不得向其他人透漏已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、人數(shù)、以及與招投標(biāo)有關(guān)的其他情況,標(biāo)底必須保密。161。 5.投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備實(shí)施招標(biāo)項(xiàng)目的能力,具備國家規(guī)定或者招標(biāo)文件規(guī)定的資格條件。161。 6.投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件,投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的要求和條件做出實(shí)質(zhì)性響應(yīng)。161。 7.投標(biāo)人擬將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作交由他人來完成的,應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)文件中載明。161。 8.投標(biāo)人不得串通投標(biāo),不得排擠其他人的公平競爭,不得以低于成本的報(bào)價(jià)競標(biāo),也不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假、騙取中標(biāo)。三、招標(biāo)方式161。 1.公開招標(biāo)161。 公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。公開招標(biāo)需符合如下條
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