【正文】 經(jīng)濟效果評價 指標。一、 資金的時間價值不同的時間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價值上是不同的，也就是說，資金的價值會隨著時間發(fā)生變化。 資金的時間價值取決于： 1）投資利潤率 2）通貨膨脹率 3）風險因素 資金的時間價值的計算方法與銀行利息的計算方法相同。二、利息與利率利息的計算有單利計算和復利計算兩種單利計算公式復利計算公式三、名義利率和實際利率當利率標明的時間單位與計息周期 不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別。例如： 某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為 %，通常稱為 “年利率 6%，每月計息一次 ”。按單利計算利息時， 名義利率 =實際利率名義利率某筆住房貸款年利率為 12%，存款額為 1000元，期限 為 1年，復利計算，分別以一年 1次計息； 1年 4次計息； 1年 12月按月利息計息，則 1年后的本利和分別為：一年 1次計息 F=1000x（ 1+12%） =1120元一年 4次計息一年 12次計息161。 名義利率 =周期利率 X每年計息周期數(shù)周期利率既是實際利率又是名義利率161。 設名義利率為 ，若年初借款為 P， 在一年中計算利息 次，則每一計息周期的利率為 ，實際利率與名義利率的關系式為： 分析得出： 1）實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值； 2）名義利率越大，計息周期越段，實際利率與名義利率的差異越大。 3）計息周期 =1，實際利率大于名義利率。 4）計息周期 〉 1，實際利率大于名義利率。例題：已知某項目，計息周期為半年，名義年利率為 8%，則項目的實際年利率為（ ）。A． 4% B． 8% C． % D． %答案：四、 現(xiàn)金流量把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金叫 現(xiàn)金流出 ，流入系統(tǒng)的資金叫 現(xiàn)金流入 。實際發(fā)生的這種資金流出或流入叫做 現(xiàn)金流量 ，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差，稱為 凈現(xiàn)金流量 。 投資、成本、銷售收入、出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟量，是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素，也是投資分析最重要的基礎數(shù)據(jù)。五、現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖反映項目在計算期內(nèi)流入和流出的現(xiàn)金活動的簡化圖示。 三要素：1）現(xiàn)金流量的大小 (現(xiàn)金數(shù)額 )2）方向 (現(xiàn)金流人或流出 )3）作用點 (現(xiàn)金發(fā)生的時間點 )?，F(xiàn)金流量圖161。 橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上每一刻度表示一個時間單位。項目投資應從零時間點開始161。 相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的凈現(xiàn)金流量情況，在各箭線旁邊注明凈現(xiàn)金流量的大小（絕對值）。161。 凈現(xiàn)金流量為正則繪在橫軸上方；凈現(xiàn)金流量為負則繪在橫軸下方。161。 箭線與時間軸的交點為現(xiàn)金流量發(fā)生的時間單位末。凈現(xiàn)金流量發(fā)生時間點應為時間單位末。六、復利計算公式P—— 現(xiàn)值； F—— 終值（未來值）； A—— 年值；n—— 計息周期數(shù)； i—— 利率1)一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)一次支付終值系數(shù)一次支付現(xiàn)值系數(shù)2）等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)資等額序列支付的資金回收系數(shù)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)3）等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)資等額序列支付的儲存基金系數(shù)等額序列支付的終值系數(shù)復利系數(shù)的標準表示法X表示所求的是什么 ， Y表示已知的是什么。 系數(shù)名稱 標 準表示法 所求 已知 公式一次支付 現(xiàn)值系數(shù)一次支付 終值系數(shù)等 額 序列支付的 現(xiàn)值 系數(shù)等 額 序列支付的 資金回收系數(shù)等 額 序列支付的 終值 系數(shù)等 額 序列支付的 儲存基金系數(shù)例題某開發(fā)商向銀行貸款 2022萬元，期限 3年，年利率 8%，若該筆貸款的還款方式為到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總和是多少？P=2022,n=3,i=8%例題2 某人購買一套價值 25萬元的住宅，首期付款為房價的 30%，其余為在 10年內(nèi)按月等額償還的抵押貸款，年利率 15%，問月還款額為多少？ P=25x70%= , n=12x10=120, i=15%/12=% 161。 某家庭預計在今后 10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的 30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%，問該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少？解：該家庭每月可用于支付貸款的月還款額A=16000x30%=4800（ 元）月貸款利率 =12%/12=1%計息周期 =10X12=120月有償還能力的最大抵押貸款額161。 某 家庭購買一套面積為 80平方米的住房，單價為 3500元 /平方米，首付款為房價的 25%，其余申請公積金和商業(yè)貸款組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為 %和 %，期限均為 15年，公積金貸款的最高限額為 10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后最低月還款額是多少？161。 P=3500x80x（ 125%） =210000元161。 n=15X12=180161。 組合貸款的月最低還款額 A=A1+A2=(元 )第二節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式置業(yè)投資四種表現(xiàn)形式： 租金；減少納稅；物業(yè)增值；股權增加。 置業(yè)投資效果的好壞受 市場狀況 和 物業(yè)特性變化 的影響。但僅說明投資者可獲得的利益類型，在沒有轉換為一個特定時間點的現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟效果是無法定量描述或量測的。開發(fā)投資 經(jīng)濟效果表現(xiàn)為銷售收入，效果的大小可用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量二、投資回收與投資回報投資回收 ： 投資者對其所投入資本的回收房地產(chǎn)投資收益 投資回報： 投資者所投入資本在使用中所獲得的報酬例如： 貸款對于金融機構來說，借款人還本的部分是投資回收部分；借款人所支付的利息，是投資回報。 房地產(chǎn)開發(fā)投資中，投資回收是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，投資回報表現(xiàn)為開發(fā)商的利潤。三、財務評價主要指標指 標方法收益 額 贏 利能力 投 資 回收能力靜 態(tài) 法 利 潤 投 資 利 潤率靜 態(tài) 回收期動態(tài) 法 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 動態(tài) 回收期第三章 房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述一、市場的一般概念廣義地說，任何能使買賣雙方接觸的安排都可以叫做 “市場 ”?？梢园咽袌龆x為 “能令買賣雙方走到一起，并就某種商品的交易達成彼此都能接受的價格的任何安排。主體 —— 參與市場交易的買家和賣家市場 客體 —— 買賣雙方交易的對象二、房地產(chǎn)市場的含義正式 —— 專業(yè)機構，如房屋交易中介機構、深圳市物業(yè)拍賣行；新聞媒體等；非正式 —— 朋友介紹香港人對于樓價 10年上漲 10倍印象深刻，買樓不只是居住，更是一種投資。歌星王菲在 1997年以七成按揭，分 20年供款的方式以 4800萬港元購入了沙田寶松苑豪宅，每月供款額達 29萬港元，兩年后只能半價出售。樓價的慘跌制造的負資產(chǎn)戶數(shù)以十萬計， 2022年，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，香港 60萬個負資產(chǎn)賬面損失達 6000億港元。對于普通香港人來說，切膚之痛卻總是體現(xiàn)在房地產(chǎn)上，而不是理論上。在短期內(nèi)，房地產(chǎn)的低迷直接造成中產(chǎn)階層破產(chǎn)，又連累百業(yè)受損，拖垮了整體經(jīng)濟，正是每個人都可看到的事實。 三、房地產(chǎn)市場的參與者由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務的人員或機構組成。涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設過程、交易過程和使用過程。（一）土地所有者或當前的使用者在我國，政府壟斷了國有土地使用權出讓的一級市場 —— 政府通過城市規(guī)劃管理來影響建筑物的平面和空間不止，限定土地的用途和房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品類型、開發(fā)地點；當前的土地使用者也對有關土地的交易有至關重要的影響 —— 在土地的出讓轉讓和在開發(fā)過程中，也要最大限度地滿足其既得利益。（二）開發(fā)商從經(jīng)營規(guī)模來分：項目公司、大型的跨國公司；從經(jīng)營目的來分：開發(fā)的物業(yè)出售、出租；從經(jīng)營方針來分：開發(fā)項目類型專一、開發(fā)風險分散于不同的開發(fā)類型和地點、開發(fā)類型專一但地點分散；從經(jīng)營風格來分：從規(guī)劃設計到租售階段，均聘請專業(yè)機構提供服務、從規(guī)劃設計到租售階段，均由自己負責。（三）政府機構參與房地產(chǎn)市場的運行過程中，既是制定規(guī)劃的權利，又有監(jiān)督管理的職能，在有些方面還會提供有關服務。土地管理部門 —— 獲取土地使用證；城市規(guī)劃部門 —— 獲取規(guī)劃許可證；市政管理部門 —— 獲取市政設施和配套設施許可證；房屋管理部門 —— 獲取銷售許可證、房地產(chǎn)產(chǎn)權證；（四）金融機構短期資金：用于支付開發(fā)費用的長期資金：項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的抵押貸款（五）建筑承包商僅僅作為營建商時，其利潤僅與建筑成本及施工周期有關，承擔的風險較少，獲取的利潤也較低；如將業(yè)務擴展并承擔附加的一些開發(fā)風險，如購買土地使用權、參與項目的資金籌措和市場營銷，風險加大，但利潤增加。選擇承包商的過程需要招標。（六）專業(yè)顧問在不同階段聘請專業(yè)顧問公司提供咨詢服務。建筑師工程師：結構、設備、電氣、造價會計師估價師律師（七）消費者或買家161。 自用型買家 —— 支付能力；161。 投資型買家 —— 擁有物業(yè)后所能獲取的預期收益的大小，決定了其愿意支付的價格水平。第二節(jié)房地產(chǎn)市場的分類一、按地域范圍劃分北京、上海、深圳；二、按房地產(chǎn)的用途和等級劃分居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場、土地市場三、按房地產(chǎn)交易形式劃分轉讓、抵押、租賃四、按房地產(chǎn)購買者目的的劃分：自用、投資第三節(jié)政府對房地產(chǎn)市場的干預政府的角色 —— 建立市場運行規(guī)則、監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行。一、房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控土地供應計劃的調(diào)控；土地供應計劃包括：年度土地開發(fā)的面積、地點，修建的市政工程及所需經(jīng)費，出讓土地的面積、地點，上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需的建造費用，預計的地價收入。城市規(guī)劃的指導161。 社會經(jīng)濟發(fā)展計劃161。 城市規(guī)劃161。 土地供應計劃