【正文】 項目財務(wù)評價 —— 分析經(jīng)營收入、開支費用、財務(wù)指標可行性研究報告： 房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵一步，同時也是政府是否批準立項、銀行是否同意給予資金支持的參考依據(jù)。改變計劃經(jīng)濟體制下的福利性的舊體制,建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新的住房制度 .三改四建三改：改變住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制為國家、單位、個人三者合理負擔的體制；改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會化、專業(yè)化運行的體制；改變住房實物福利分配的方式為以按勞務(wù)分配為主的貨幣工資分配方式；第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革城鎮(zhèn)住房制度改革 :確立了公有制在社會主 義城市房地 產(chǎn) 中的主體地位第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 :房地產(chǎn)經(jīng)紀：向進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當事人提供房地產(chǎn)居間介紹和代理的經(jīng)營行為。房地產(chǎn)經(jīng)營的界定三通一平 —— 水、電、路通，場地平整七通一平 —— 通上水、通下水、通電、通路、通煤氣、通暖氣、通電話 經(jīng)營的內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和開發(fā)經(jīng)營兩部分，即以城市土地使用權(quán)為對象的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和以城市土地為勞動對象進行 “三通一平 ”、 “七通一平 ”，把 “生地 ”變成 “熟地 ”的開發(fā)經(jīng)營。房地產(chǎn)經(jīng)營的界定(二）地產(chǎn)經(jīng)營為此目的而進行的房屋建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾等各項經(jīng)濟活動，都是房產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容。第一節(jié) 一筆房地產(chǎn)商品交易的完成體現(xiàn)在買方以法定和約的形式買走了房地產(chǎn)的使用權(quán)或所有權(quán)。房地產(chǎn)經(jīng)營的界定一、房地產(chǎn)的概念第一章 導(dǎo)論第一節(jié) 房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房屋與土地兩種財產(chǎn)的合稱，包括建筑在土地上的各種房屋、土地以及與房屋、土地有關(guān)的權(quán)益。161。房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（二）房地產(chǎn)的物理特性除了上述主要特征外 ,房地產(chǎn)商品還具有投資大 ,政策影響大 ,經(jīng)濟支柱等社會特性。房地產(chǎn)經(jīng)營的界定三、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的含義分為經(jīng)營與管理兩大內(nèi)涵“經(jīng)營 ”—— 就是策劃，主要涉及企業(yè)的發(fā)展方向，發(fā)展目標與發(fā)展策略等一系列具有全局性和戰(zhàn)略性的活動，其目的在于不斷提高企業(yè)的生命力和經(jīng)濟效益，從而保證企業(yè)得以不斷發(fā)展與壯大。房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（一）房產(chǎn)經(jīng)營第一節(jié) 第一節(jié) 物業(yè)管理：對投入使用的各類房屋及其附屬配套設(shè)施，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)營方式進行管理，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)經(jīng)營的界定五、房地產(chǎn)經(jīng)營的特征 ,生產(chǎn)周期長 ,同時也必須具備法律規(guī)定的必備形式 .第二節(jié) 解放初期 產(chǎn) 管理秩序~1965年 在城市 進 行了城 鎮(zhèn) 住房制度改革 ,城市土地使用制度改革和房地 產(chǎn) 生 產(chǎn)方式改革 ,新 時 期社會主 義 的房地 產(chǎn)業(yè) 萌生了 .第二節(jié) 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種 資源 的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。（二）前期工作申請項目用地，獲得土地使用權(quán)；取得土地使用權(quán)的方式有三種：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥1）出讓： 國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。轉(zhuǎn)讓的方式主要有 3種：出售、交換和贈與。在征地過程中需支付一定的補償費，并對原有集體所有土地上的人員進行妥善安置?？辈?—— 對地形、地質(zhì)及水文等狀況進行測繪、勘探和測試。 能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣等161。 郵電、通訊系統(tǒng)161。161。 建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開工證；161。 確保工程質(zhì)量和進度；161。 寫字樓、酒店、商業(yè)用房和工業(yè)廠房 —— 出租、出售并舉，以出租為主。不同的時間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價值上是不同的，也就是說，資金的價值會隨著時間發(fā)生變化。按單利計算利息時， 名義利率 =實際利率名義利率某筆住房貸款年利率為 12%，存款額為 1000元，期限 為 1年，復(fù)利計算，分別以一年 1次計息； 1年 4次計息； 1年 12月按月利息計息，則 1年后的本利和分別為：一年 1次計息 F=1000x（ 1+12%） =1120元一年 4次計息一年 12次計息161。 4）計息周期 〉 1，實際利率大于名義利率。 投資、成本、銷售收入、出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟量，是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素，也是投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。項目投資應(yīng)從零時間點開始161。161。 系數(shù)名稱 標 準表示法 所求 已知 公式一次支付 現(xiàn)值系數(shù)一次支付 終值系數(shù)等 額 序列支付的 現(xiàn)值 系數(shù)等 額 序列支付的 資金回收系數(shù)等 額 序列支付的 終值 系數(shù)等 額 序列支付的 儲存基金系數(shù)例題某開發(fā)商向銀行貸款 2022萬元，期限 3年，年利率 8%，若該筆貸款的還款方式為到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總和是多少？ 某 家庭購買一套面積為 80平方米的住房，單價為 3500元 /平方米，首付款為房價的 25%，其余申請公積金和商業(yè)貸款組合抵押貸款。 但僅說明投資者可獲得的利益類型，在沒有轉(zhuǎn)換為一個特定時間點的現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟效果是無法定量描述或量測的。投資回收 ： 投資者對其所投入資本的回收房地產(chǎn)投資收益 投資回報： 投資者所投入資本在使用中所獲得的報酬例如： 貸款對于金融機構(gòu)來說，借款人還本的部分是投資回收部分；借款人所支付的利息，是投資回報。指 標方法收益 額 贏 利能力 投 資 回收能力靜 態(tài) 法 利 潤 投 資 利 潤率靜 態(tài) 回收期動態(tài) 法 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 動態(tài) 回收期第三章 可以把市場定義為 “能令買賣雙方走到一起，并就某種商品的交易達成彼此都能接受的價格的任何安排。主體 —— 參與市場交易的買家和賣家市場 對于普通香港人來說，切膚之痛卻總是體現(xiàn)在房地產(chǎn)上，而不是理論上。三、房地產(chǎn)市場的參與者涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程、交易過程和使用過程。在我國，政府壟斷了國有土地使用權(quán)出讓的一級市場 —— 政府通過城市規(guī)劃管理來影響建筑物的平面和空間不止，限定土地的用途和房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品類型、開發(fā)地點；當前的土地使用者也對有關(guān)土地的交易有至關(guān)重要的影響 —— 在土地的出讓轉(zhuǎn)讓和在開發(fā)過程中，也要最大限度地滿足其既得利益。參與房地產(chǎn)市場的運行過程中，既是制定規(guī)劃的權(quán)利，又有監(jiān)督管理的職能，在有些方面還會提供有關(guān)服務(wù)。僅僅作為營建商時，其利潤僅與建筑成本及施工周期有關(guān)，承擔的風(fēng)險較少，獲取的利潤也較低；如將業(yè)務(wù)擴展并承擔附加的一些開發(fā)風(fēng)險，如購買土地使用權(quán)、參與項目的資金籌措和市場營銷，風(fēng)險加大，但利潤增加。 自用型買家 —— 支付能力；161。 社會經(jīng)濟發(fā)展計劃161。租金的控制保證業(yè)主權(quán)益；方便流通；維護交易秩序；代征稅費；對房地產(chǎn)市場動態(tài)跟蹤管理。交易程序的規(guī)范化161。住房公積金制度與政策 以住房公積金制度為基礎(chǔ)我國建立了政策性的住房金融，初步形成商業(yè)性和政策性并存的住房金融體系。住房公積金未被提取之前，職工不能實際占有。二、住房公積金管理的基本原則 住房公積金管理委員會決策住房公積金管理中心運作：各城市依法成立住房公積金管理中心，承擔住房公積金的管理運作。 住房公積金的繳存比例　　 1．職工個人和單位住房公積金繳存比例分別達到 8%；　　 2．對于外商投資企業(yè)（含代表處、辦事處）住房公積金繳存比例應(yīng)為 8%，但 2022年 12月以前已按 10%比例為職工繳存住房公積金的外商投資企業(yè)，可繼續(xù)按 10%的比例為職工繳存住房公積金， 提取住房公積金的條件1．住房消費提?。海?1）購買自住住房；大修、翻建自有住房；自建自有住房；（ 2）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的； 第二節(jié) 組合貸款：分別簽訂借款合同 。 抵押物審查：認可的評估機構(gòu)的估價報告161。 建設(shè)銀行向購買自用住房的城鎮(zhèn)居民發(fā)放個人住房貸款　　 貸款申請條件 　　　　具有完全民事行為能力的北京市城鎮(zhèn)居民及在北京常駐的有居留權(quán)的外埠居民、境外、國外公民，申請貸款時必須具備下列條件： 　　 有貸款行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或（和）有符合規(guī)定條件的保證人為其擔保； 　　 借款申請人應(yīng)提供的材料 　　 c)　　 e)　　 ★ 建設(shè)銀行經(jīng)辦機構(gòu)或建設(shè)銀行委托的律師事務(wù)所 (或公證處 )對借款人提供的資料進行調(diào)查。★ 借款人開戶、領(lǐng)儲蓄卡并簽訂借款合同。 借款人償還貸款 　　　 同時要求： 1．具有北京市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身 2．具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力； 3．在本市（包括所屬區(qū)縣）購買自住住房；　　4．具有購買住房的合同或相關(guān)證明文5．申請貸款前已連續(xù)繳存住房公積金6個月（含）以上或累計繳存住房公積金 12個月（含）以上，且申請貸款時仍正常繳6.　　　　 ※ 借款人及其共同申請人的月收入是以住房公積金月繳存額反推計算的，對于其它不能由住房公積金月繳存額推算出的月收入不作為計算可貸款額度的月收入基數(shù)。計算借款人月收入時，住房公積金繳存比例按 8%計算；對于外商投資企業(yè)職工，如繳存比例為 10％，則按 10%計算 。公積金貸款ｖｓ商業(yè)貸款 ３、具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件。三、貸款手續(xù)不同。五、公積金貸款比商業(yè)貸款多了評估費。商業(yè)貸款委托律師事務(wù)所對借款人進行資信調(diào)查，律師收?。?‰ 的律師費，公積金貸款則不需個人交納律師費。二是必須存在招標采購項目的買方市場，對采購項目能夠形成賣方多家競爭的局面，買方才能夠居于主導(dǎo)地位，有條件以招標方式從多家競爭者中擇優(yōu)選擇中標者。 公開：信息、開標的程序、平標的標準和程序、中標的結(jié)果公開161。二、招投標規(guī)則161。161。161。161。三、招標方式161。 （ 1） 招標人需向不特定的法人或者其他組織 (科研項目的招標還可包括個人 )發(fā)出投標邀請。161。 （ 1） 招標人在一定范圍內(nèi)邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標。接受邀請的人才有資格參加投標，其他人無權(quán)索要招標文件，不得參加投標。 （一） 供水、供電、供氣、供熱等市政工程項目； 161。 （五） 商品住宅，包括經(jīng)濟適用住房； 161。 （一） 使用各級財政預(yù)算資金的項目； 161。 （一） 使用國家發(fā)行債券所籌資金的項目； 161。 (五 ) 國家特許的融資項目。 （二） 使用外國政府及其機構(gòu)貸款資金的項目；161。 （二） 重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在 100萬元人民幣以上的；161。二、招標文件的內(nèi)容件，包括： ① 投標須知； ② 如果招標項目是工程建設(shè)項目，招標文件中還應(yīng)包括工程技術(shù)說明書；即按照工程類型和合同方式用文字說明工程技術(shù)內(nèi)容的特點和要求，通過附工程技術(shù)圖紙及工程量清單等對投標人提出詳細、準確終技術(shù)要求。 ，招標人都應(yīng)對招標項目提出相應(yīng)的技術(shù)規(guī)格和標準。 　　鄭先生在東四環(huán)紅領(lǐng)巾橋附近的一家公司上班，家住亞運村，每天往返家與公司兩地，上下班高峰期都會遇到堵車。161。 　　趙先生與妻子前年調(diào)到某公司駐北京辦事處工作，他們有一個 4歲女兒，目前一家三口租住在東四環(huán)一個上世紀 80年代建成的小區(qū)內(nèi)，二居室月租金 1300元。 　　趙先生表示，均價最好在 5500元 /平方米以下，總價在 70萬元左右。 　　王先生在北京的 CBD內(nèi)某廣告公司擔任設(shè)計師，畢業(yè)后工作的這幾年一直租住在 CBD的公寓里。 　　王先生還說，單價要在 8000元以下，總價控制在 80萬元以內(nèi)，距離 CBD越近越好。 　　顧先生及妻子鄭女士都在上地信息產(chǎn)業(yè)基地的 IT企業(yè)工作，目前一家三口住在南三環(huán)，每天花在路上的時間就近 3個小時。至于地點，首先考慮上地，其次是上地信息產(chǎn)業(yè)基地東部的亞運村及奧體公園以北的地區(qū)，或是西北區(qū)域。 　　劉女士是一所小學(xué)的老師，結(jié)婚三年了，一直與老公李先生租住在學(xué)校附近的樓房內(nèi)，月租金 1200元，每次交房租時劉女士都覺得不如貸款買個新房。 　　劉女士說，小兩口的購房需求是購買一套二居室，滿足一家三口居家所用。 　　半年前方小姐大學(xué)畢業(yè)參加工作，一直與同事合租一套兩居室，春節(jié)回家時父母建議她購買一套小戶型，由家里解決 10萬元左右的首付，她用部分工資還貸。要求：161。 簽訂商品房買賣合同時應(yīng)注意哪些？161。2） 房地產(chǎn)價格申報制度? 房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或