【正文】 參考用書?中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國物價出版社， 2022；?中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編，房地產(chǎn)基本制度與政策，中國物價出版社， 2022；?劉亞臣，房地產(chǎn)經(jīng)營管理，大連理工大學(xué)出版社， 2022；?李清立，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，清華與交大出版社， 2022；?濮勵杰等，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，南京大學(xué)出版社， 2022第一章 導(dǎo)論第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的界定一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房屋與土地兩種財產(chǎn)的合稱，包括建筑在土地上的各種房屋、土地以及與房屋、土地有關(guān)的權(quán)益。在香港，臺灣地區(qū)和國外其他地區(qū)房地產(chǎn)又被稱為 “物業(yè) ”， “不動產(chǎn) ”等。第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的界定二、房地產(chǎn)的特性（一）房地產(chǎn)的商品特性不僅指的是土地以及建筑在土地上的各種建筑物，而且還包括這些土地與建筑物的法定所有權(quán)或使用權(quán)161。 一筆房地產(chǎn)商品交易的完成體現(xiàn)在買方以法定和約的形式買走了房地產(chǎn)的使用權(quán)或所有權(quán)。161。 房地產(chǎn)交易的另一重要形式 —— 租賃第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（二）房地產(chǎn)的物理特性除了上述主要特征外 ,房地產(chǎn)商品還具有投資大 ,政策影響大 ,經(jīng)濟支柱等社會特性。第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的界定三、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的含義分為經(jīng)營與管理兩大內(nèi)涵“經(jīng)營 ”—— 就是策劃，主要涉及企業(yè)的發(fā)展方向，發(fā)展目標(biāo)與發(fā)展策略等一系列具有全局性和戰(zhàn)略性的活動，其目的在于不斷提高企業(yè)的生命力和經(jīng)濟效益，從而保證企業(yè)得以不斷發(fā)展與壯大?！肮芾?”—— 就是實施，是指為實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營總目標(biāo)，對企業(yè)各種要素及其運行施加的一系列組織與調(diào)控活動，其主要目的在于不斷提高各種管理活動的效率，從而保證企業(yè)經(jīng)營總目標(biāo)的順利實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理是相互聯(lián)系，相互依賴的，先有經(jīng)營而后才有管理可言，經(jīng)營方向正確，企業(yè)的經(jīng)營效益與管理效率成正比，否則成反比。第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的界定四、房地產(chǎn)經(jīng)營指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進行的有預(yù)測、有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟活動。包括房產(chǎn)經(jīng)營、地產(chǎn)經(jīng)營和服務(wù)經(jīng)營第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（一）房產(chǎn)經(jīng)營房產(chǎn)經(jīng)營一般由房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)是合理有效地組織好房屋的流通，實現(xiàn)房屋的價值，積累房屋擴大再生產(chǎn)的資本或資金，發(fā)揮房屋的效用，最大限度地滿足人民群眾的居住需求和社會需要。為此目的而進行的房屋建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾等各項經(jīng)濟活動，都是房產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容。第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的界定(二）地產(chǎn)經(jīng)營地產(chǎn) 經(jīng)營的內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和開發(fā)經(jīng)營兩部分，即以城市土地使用權(quán)為對象的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和以城市土地為勞動對象進行 “三通一平 ”、 “七通一平 ”，把 “生地 ”變成 “熟地 ”的開發(fā)經(jīng)營。第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的界定三通一平 —— 水、電、路通，場地平整七通一平 —— 通上水、通下水、通電、通路、通煤氣、通暖氣、通電話 ，場地平整生地 —— 未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地毛地 —— 未經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地熟地 —— 已具備 “七通一平 ”、 “三通一平 ”建設(shè)條件的土地。第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（三）服務(wù)經(jīng)營房地產(chǎn)咨詢：未有關(guān)房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。價格評估：以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：向進行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹和代理的經(jīng)營行為。物業(yè)管理：對投入使用的各類房屋及其附屬配套設(shè)施，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)營方式進行管理，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的界定五、房地產(chǎn)經(jīng)營的特征 ,生產(chǎn)周期長 ,同時也必須具備法律規(guī)定的必備形式 .第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 :以私有制為基礎(chǔ)~1955年 :解放初期 建立了新政府的房地 產(chǎn) 管理秩序~1965年 確立了公有制在社會主 義城市房地 產(chǎn) 中的主體地位第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 ~1978年 :“十年 動 亂 ”時 期 ,城市房地 產(chǎn) 管理混亂 :在城市 進 行了城 鎮(zhèn) 住房制度改革 ,城市土地使用制度改革和房地 產(chǎn) 生 產(chǎn)方式改革 ,新 時 期社會主 義 的房地 產(chǎn)業(yè) 萌生了 .第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革城鎮(zhèn)住房制度改革 :改變計劃經(jīng)濟體制下的福利性的舊體制,建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新的住房制度 .三改四建三改：改變住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制為國家、單位、個人三者合理負擔(dān)的體制；改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會化、專業(yè)化運行的體制；改變住房實物福利分配的方式為以按勞務(wù)分配為主的貨幣工資分配方式；第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革四建：建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場；第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革城市土地使用制度改革 :傳統(tǒng)的城市土地使用制度 :對土地實行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。新的城市土地使用制度：在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有期限地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，其合法權(quán)益受國家法律保護；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長，同時按當(dāng)時市場情況補交地價，相當(dāng)于第二次買地；第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革：計劃經(jīng)濟在城市建設(shè)中產(chǎn)生的一個基本矛盾是國家投資、分散建設(shè)，使城市規(guī)劃難以實現(xiàn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的本質(zhì)特點是 “綜合 ”、 “配套 ”，即對地下設(shè)施進行綜合建設(shè)，對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生福利設(shè)施、園林綠化、道路交通以及其他公用設(shè)施進行配套建設(shè)。具體內(nèi)容分為：規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、施工組織、竣工驗收、經(jīng)營和使用管理第一章 導(dǎo)論第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種 資源 的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。 要求開發(fā)商： 戰(zhàn)略眼光、操作技巧； 市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、經(jīng)濟合同、財政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、項目管理等方面的知識, 土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共配套、勞動力、資金、專業(yè)人員經(jīng)驗。（一）投資機會選擇與決策分析投資機會尋找 —— 看地 投資機會選擇 投資機會篩選 —— 分析客觀情況，潛在的買家、合作伙伴 市場分析 —— 供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場 投資決策分析 項目財務(wù)評價 —— 分析經(jīng)營收入、開支費用、財務(wù)指標(biāo)可行性研究報告： 房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵一步，同時也是政府是否批準(zhǔn)立項、銀行是否同意給予資金支持的參考依據(jù)。（二）前期工作申請項目用地，獲得土地使用權(quán)；取得土地使用權(quán)的方式有三種：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥1）出讓： 國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓的特征： 土地所有權(quán)與使用權(quán)分離； 土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?；土地使用?quán)的出讓是有期限的： 居住用地 70年、商業(yè)旅游娛樂用地 40年，其余 50年。出讓的方式有拍賣、招標(biāo)、協(xié)議 3種。2）轉(zhuǎn)讓：經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為。轉(zhuǎn)讓的方式主要有 3種：出售、交換和贈與。3）劃撥：經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥的特征： 沒有明確的期限；無須支付土地使用權(quán)出讓金；不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。征地拆遷征地是指政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有制土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨?。在征地過程中需支付一定的補償費，并對原有集體所有土地上的人員進行妥善安置。 拆遷是因房地產(chǎn)開發(fā)項目需要而對在開發(fā)區(qū)內(nèi)屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益，依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定而實施的依法轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的行為過程。拆遷涉及多方面的權(quán)益，矛盾突出，是開發(fā)項目至關(guān)重要的一項工作。項目勘察設(shè)計勘察 —— 對地形、地質(zhì)及水文等狀況進行測繪、勘探和測試。方案設(shè)計 —— 反映建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、 空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面；初步設(shè)計 —— 在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案； 施工圖設(shè)計 —— 工程各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法，繪制詳細的建筑安裝詳圖及必要的文字說明。 設(shè)計方案應(yīng)征詢環(huán)保、人防、消防、自來水、市政、供電、煤氣、綠化電信等部門的意見。與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃部門許可基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)161。 能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣等161。 給水、排水系統(tǒng)：包括取水、輸水、凈水、配水管網(wǎng)（上水道）、排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排污工程等。161。 道路交通系統(tǒng)161。 郵電、通訊系統(tǒng)161。 環(huán)境系統(tǒng)：園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾處理籌措資金資金的渠道主要有四個方面：1）自有流動資金；2）向銀行或其他金融機構(gòu)貸款；安排短期、長期信貸3）向社會發(fā)行融資債券；4）預(yù)售商品房。通過招標(biāo)投標(biāo)選擇承包商161。 以工程設(shè)計、施工、工程所需的材料設(shè)備和其他有關(guān)工程的標(biāo)的物為對象，招請若干個單位進行秘密的報價競爭，從中選擇技術(shù)實力強、管理好，信譽良好的施工單位，要求技術(shù)先進、質(zhì)量最佳、工期最短、造價最低。161。 招標(biāo)的方式包括公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、議標(biāo)。（三）建設(shè)階段 —— 施工161。 城市規(guī)劃部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線；161。 建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開工證；161。 控制建筑工程成本；161。 處理工程變更問題； 交由監(jiān)理公司負責(zé)161。 簽付工程進度款；161。 確保工程質(zhì)量和進度；161。 施工完成后，通過竣工驗收后，投放到房地產(chǎn)市場。（四）租售階段 市場營銷： 確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加房展會、選擇廣告的方式；161。 居住物業(yè) —— 以出售為主；161。 寫字樓、酒店、商業(yè)用房和工業(yè)廠房 —— 出租、出售并舉，以出租為主。物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)，俗稱 “管房 ”，為已出租或出售的房屋進行日常維修和維護，并向入住業(yè)主或客戶提供服務(wù)（安全保衛(wèi)、清潔、綠化、車輛、各項便民有償服務(wù)、小區(qū)商業(yè)用房的經(jīng)營管理），使物業(yè)得到保值增值 。第二章 房地產(chǎn)投資分析的基本知識為什么要進行房地產(chǎn)投資分析？ 投資的目的 獲利比較投資方案 投資分析第一節(jié) 房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)知識資金投入的時間不同或者收益產(chǎn)生的時間不同，對投資經(jīng)濟效果的影響也不相同，在投資決策時，需要把所有的支出和收入都折算到同一個時間點，并通過一系列投資效果評價指標(biāo)的計算，對投資方案進行比較、分析。 因此，必須掌握相關(guān)的 現(xiàn)金流量 、 資金時間價值 、 資金等效值 和 投資