【文章內(nèi)容簡介】 大利益最終亦直接落在業(yè)主身上，顧問只是從交易中獲取一點(diǎn)兒傭金，這傭金只占整筆金額一小部份，所以業(yè)主不應(yīng)吝嗇少許傭金而減低物業(yè)顧問的積極性去撮合交易。 （八） 客戶放盤時(shí)應(yīng)記錄清楚該物業(yè)的看樓方法，如業(yè)主可隨時(shí)安排上門看樓有 助于成交。此外，物業(yè)顧問應(yīng)盡量爭取業(yè)主交鑰匙到中原（尤其是部分不能隨時(shí)看樓的業(yè)主）。這可加快每宗交易的成交機(jī)會(huì)及時(shí)間。因?yàn)榭蛻粝胱饣蛸I物業(yè)時(shí)，必定想多看幾個(gè)單位作比較，故鑰匙齊備可立刻安排看樓以加快客戶之決定時(shí)間。此外，如一幢物業(yè)中客戶心目中的單位沒有鑰匙 ,而同一幢物業(yè) 別的單位有鑰匙，均可先安排客戶看間隔及布局認(rèn)為合適再安排業(yè)主開門看心目中單位的樓層、方向及景觀，總之一切工作必須快刀斬亂麻，按實(shí)際情況可做多少就先做多少。千萬不能待一切準(zhǔn)備就緒才開始第一步工作，因?yàn)槭袌?chǎng)瞬息萬變，時(shí)間越拖長，客戶改變主意的可能性亦愈大。故物業(yè)顧問必須盡快抓緊每分每秒促成交易。 （九） 業(yè)主放盤時(shí)盡量說服業(yè)主交鑰匙于我中原。部分業(yè)主對(duì)存放鑰匙于中介公司均抱有有戒心。因物業(yè)始終是一項(xiàng)昂貴資產(chǎn)，故業(yè)主擔(dān)心中介公司在有意或無意間破壞單位內(nèi)設(shè)施及裝修，或?qū)挝蛔鞑徽?dāng)用途，所以業(yè)主均十分謹(jǐn)慎放鑰匙到中 介公司。由于中原規(guī)模龐大及信譽(yù)高，故業(yè)主對(duì)放鑰匙到中原均抱有信心。但物業(yè)顧問如在收鑰匙發(fā)生困難，應(yīng)實(shí)際反映給業(yè)主知道放鑰匙將可提高成交機(jī)會(huì)，最終得益亦是業(yè)主。同時(shí)，中原將開據(jù)收據(jù)給業(yè)主作憑證保證收鑰匙只作為方便看樓以加速成交用途，業(yè)主亦可隨時(shí)取回鑰匙，另外，中原收鑰匙之后有專人負(fù)責(zé)管理鑰匙，任何借出、歸還均需辦理有關(guān)手續(xù)及書面簽署，表明中原對(duì)鑰匙管理非常重視。 這樣子解釋可以減低業(yè)主的憂慮，從而順利收鑰匙。 成功收取業(yè)主鑰匙后還應(yīng)說服其不要再到其他中介放鑰匙，否則房屋發(fā)生任何不理想情況，責(zé)任不知從何追討。（ 其他中介欲借鑰匙看樓，只需業(yè)主先打電話通告我們，中介帶備公司借條及業(yè)主授權(quán)委托書，我們便會(huì)借鑰匙。這樣責(zé)任清晰，方便管理。） （十） 若公司沒有所收樓盤的具體資料，物業(yè)顧問應(yīng)請(qǐng)業(yè)主提供有關(guān)平面圖及小區(qū)圖。 （ 十一） 客戶放盤時(shí)必須辨清其身份是業(yè)主或代理人，因部分代理人只是受業(yè)主委托找經(jīng)紀(jì)放盤及提供開門看樓服務(wù)。物業(yè)顧問最重要是知道誰人可拿主意及最終拍板成交，即遇有意向客戶時(shí)，應(yīng)與誰人議價(jià)、談判及商討具體簽約成交事項(xiàng)。因代理人如無權(quán)拍板 ,物業(yè)顧問與其聯(lián)絡(luò)也是徒勞無功且浪費(fèi)時(shí)間。遇此情況必須盡量套出業(yè)主資料，直接與其聯(lián)絡(luò)談判，可收事半功倍之效。 （十二） 收盤必須爭取要求業(yè)主多留幾個(gè)聯(lián)系電話，包括公司、住宅、手機(jī)或傳呼機(jī)，這有助物業(yè)顧問跟進(jìn)交易。有部分業(yè)主多習(xí)慣性或?yàn)楸３炙诫[只留下傳呼機(jī)或手機(jī)。當(dāng)物業(yè)顧問有業(yè)務(wù)與之聯(lián)系時(shí)，業(yè)主可能會(huì)沒有復(fù)機(jī)或停機(jī)。這樣使我們?cè)诮灰字刑幱诒粍?dòng)地位或無法聯(lián)系業(yè)主，最終喪失成交機(jī)會(huì)。因而要都留業(yè)主電話，才會(huì)更有保障。游說時(shí)應(yīng)盡量從業(yè)主利益出發(fā)考慮，如：客戶急需時(shí)，多些聯(lián)絡(luò)方式可即時(shí)找到業(yè)主，盡早為其租 /售出；同時(shí)留下電話不會(huì)打擾他，我公司只會(huì)在關(guān)于其樓盤出租 /售的事情才會(huì)聯(lián)絡(luò)他。 （ 十三） 了解所有放盤資料后，最后可問業(yè)主還有沒有其他物業(yè)需要放盤，有沒有計(jì)劃在杭州再置業(yè)，輕松簡單兩句話可能爭取多一個(gè)樓源及客源。 中介部收放款制度 一、收據(jù)管理規(guī)定 1． 只有加蓋財(cái)務(wù)部印章的中原收據(jù)才是有效的收款憑據(jù)，其他任何形式的收據(jù)都不是合法有效的且我公司概不承認(rèn)。 2． 收據(jù)由秘書保管，秘書在收到現(xiàn)金后填開收據(jù)，收據(jù)應(yīng)三聯(lián)一并填寫，不得分開填寫，如發(fā)現(xiàn)有三聯(lián)分開填寫的情況，必嚴(yán)肅處理。在秘書休息時(shí)間，收據(jù)由中介部總監(jiān)授權(quán)交由其他人保管，確保在上班時(shí)間收據(jù)有人掌管。 3． 如代收客戶樓款，請(qǐng)?jiān)趥?注中注明“我司代為轉(zhuǎn)交給業(yè)主”的字樣。 4． 如意向金轉(zhuǎn)傭金，則將原意向金收據(jù)收回并在上面注明意向金轉(zhuǎn)傭金，再開出傭金收據(jù)，并將發(fā)票復(fù)印件粘貼于傭金收據(jù)第一聯(lián)后?？蛻魬{分店開出的傭金收據(jù)到財(cái)務(wù)部換取發(fā)票。如客戶未拿回意向金收據(jù)，分店秘書不得開具傭金收據(jù)，財(cái)務(wù)部開出發(fā)票后將發(fā)票復(fù)印件粘貼于原意向金收據(jù)第一聯(lián)后，客戶可直接憑意向金收據(jù)換取發(fā)票。 5． 每星期規(guī)定時(shí)間（將按照分店不同情況安排），分行秘書持收據(jù)到財(cái)務(wù)部對(duì)帳，財(cái)務(wù)部檢查收據(jù)開具情況。收據(jù)的合計(jì)金額與財(cái)務(wù)部總賬、存折相對(duì)，如不符將追究有關(guān)人員的責(zé)任。 二 、中介部收款制度 中介部秘書、分店經(jīng)理或其他指定人員掌管中原收據(jù)，此收據(jù)用來收取意向金、代辦手續(xù)費(fèi)、傭金。收取傭金時(shí)，在收據(jù)上加蓋“請(qǐng)憑此收據(jù)換取發(fā)票”章。 1． 所有款項(xiàng)必須存入公司指定賬戶，不得存放分店或存入其他賬戶。 2． 所有款項(xiàng)必須開具加蓋財(cái)務(wù)部印章的正式收據(jù)，不得填開任何其他形式的收據(jù)。各分行必須在顯要處懸掛告示，告知顧客只有公司規(guī)定形式并加蓋財(cái)務(wù)部印章的收據(jù)才是唯一有效的收據(jù)。 3． 收款地點(diǎn)如在地鋪，由中介部秘書開出收據(jù)并收妥款項(xiàng)，當(dāng)天 17： 00 前存入公司賬戶。 4． 收款地點(diǎn)如在地鋪以外，由秘書 按照收款金額開好收據(jù)，由員工在 收據(jù)薄上簽字領(lǐng)用，并由分行經(jīng)理簽字確認(rèn)。地鋪以外的收款必須在 8 個(gè)工作日 內(nèi)交到公司賬戶，如未能收到款項(xiàng)，則必須將收據(jù)在 8 個(gè)工作時(shí)內(nèi)交還給秘書。 公司的宗旨是：盡可能在地鋪收款。 三、 中介部放款制度 （一）在各分行操作的放款及補(bǔ)款 1．意向金的退還 向客戶退還意向金時(shí)，由物業(yè)顧問填寫“放款申請(qǐng)書”。簽字順序?yàn)樯暾?qǐng)人 分行主管秘書，秘書在查核代收款賬戶確認(rèn)該賬戶確實(shí)有款時(shí)，由秘書從備用金賬戶中支付。支付時(shí)，由客戶退回原開出的意向金收據(jù)。如果客戶意向金收據(jù)已遺失，則由 客戶向公司開收據(jù)。 2． 轉(zhuǎn)交定金 如果為代客戶交定金給業(yè)主，則物業(yè)顧問填寫“放款申請(qǐng)表”，其確認(rèn)和簽字程序同以上 1 點(diǎn)。支付時(shí)，由業(yè)主向公司開具收據(jù)。 3． 秘書在備用金不足時(shí)，將“已退款而收回作廢的收據(jù)”或“業(yè)主收定金收據(jù)”和“放款申請(qǐng)表”傳真給財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部審查有關(guān)單據(jù)后補(bǔ)款。 （二）在總部操作的放款 1．退樓款的處理 因?yàn)榉艠强钍掷m(xù)要求復(fù)雜，而且數(shù)額都比較大，所以在總部執(zhí)行。具體操作流程如下： 1）分行物業(yè)顧問填寫放款申請(qǐng)書。簽字順序?yàn)椋荷暾?qǐng)人 分行主管 秘書。并提前一天向財(cái)務(wù)部預(yù)約放款（遇 到星期六、星期天順延）。 2）樓款原則上必須由業(yè)主親自前來領(lǐng)取 . 放款時(shí)，由業(yè)主出示身份證原件及房屋購銷合同，并簽收收據(jù)，財(cái)務(wù)部直接支付樓款給業(yè)主。其他業(yè)主特殊情況見第 5 點(diǎn)所述。 3） 如果業(yè)主因故不能親自前來領(lǐng)取樓款，應(yīng)出示委托收款書、業(yè)主身份證原件、代收樓款人身份證原件，財(cái)務(wù)部直接付款給代收樓款人。如被委托人為浙江中原員工，則此委托書必須經(jīng)過分店經(jīng)理以上級(jí)別同事的簽字同意，方可代收樓款。如提供的身份證為復(fù)印件須在復(fù)印件上加印指模，此指模必須與委托收款書上的指模一致。 4）如果業(yè)主是兩個(gè)人，放款時(shí)需雙方簽 收收據(jù)。如一方不能前來簽收，則另一方要出示公正委托書或當(dāng)分行經(jīng)理面手寫的委托書。（分行經(jīng)理簽字確認(rèn)） 5） 如果業(yè)主是公司，放款時(shí)款項(xiàng)需打入其法定代表人賬戶的，需提供公司法人證明復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件及公司委托書原件，復(fù)印件上全部加蓋公章。 四、分行員工代客戶收取意向金的規(guī)定 如客戶愿意讓物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，由客戶簽署委托收款書，委托物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，并代客戶簽署收款收據(jù)。人民幣壹萬元以下的代取由物業(yè)顧問執(zhí)行，由分行經(jīng)理簽字同意；人民幣壹萬元以上（含壹萬元）的代取 必須由分行經(jīng)理以上級(jí)別的員工執(zhí)行，由中介部總監(jiān)簽字同意。分行經(jīng)理和中介總監(jiān)同意后有責(zé)任跟蹤，確?？蛻粢咽盏剿诉€的款項(xiàng)。 關(guān)于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識(shí) 一． 房屋租賃 租賃主體的審查： （ 1） 承租方：要求租賃房屋的一方 . 對(duì)該主體的審查上要注意：①年齡上應(yīng)為 18 周歲以上，符合法律上完全民事行為能力人的條件，對(duì)于 16 周歲以上的未成年人，要有自己的收入來源，收入水平達(dá)到當(dāng)?shù)仄骄钏?；②精神智力狀況上：需精神正常，能理解自己的行為并能獨(dú)立承擔(dān)自己行為所產(chǎn)生的法律后果；③對(duì)于受 其他人委托的：需出具委托人出具的授權(quán)委托書 （ 2） 出租方：提供房屋 ,要求將該房屋出租的一方 對(duì)于出租方本人的審查上：同上承租方年齡、精神智力狀況、委托身份等情況的審查； 租賃客體的審查： （ 1） 房產(chǎn)三證：房屋所有權(quán)證、契證、土地證齊全是出租方合法出租，與承租方建立房屋租賃關(guān)系的法律基礎(chǔ)，無法提供出租房屋的房產(chǎn)三證無法證明其對(duì)該房屋擁有合法的處分、收益的權(quán)利； （ 2） 是否轉(zhuǎn)租：出租方并無房產(chǎn)三證，其房屋來源為從房東處承租而來，故其本人在這里成為轉(zhuǎn)租人的身份，對(duì)待房屋轉(zhuǎn)租的情況，要仔細(xì)審查了解該轉(zhuǎn)租人與房東的租賃合同， 查明合同中是否訂立有關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租情況處理的條款。原則上房屋轉(zhuǎn)租需要房東提供同意轉(zhuǎn)租的書面聲明，否則未經(jīng)房東允許擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同無效。 （ 3） 是否抵押：除了仔細(xì)審查房產(chǎn)三證，房屋抵押的情況也要了解。根據(jù)法律 規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自出租房屋的，無效。 （ 4） 是否共有：根據(jù)房屋所有權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人的名字并不一定就能判斷該房屋獨(dú)屬該人所有，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，除非夫妻雙方有其他約定，婚后購買的財(cái)產(chǎn)為夫妻雙方共有，因此在了解房屋產(chǎn)權(quán)情況時(shí)同時(shí)要了解該房屋是否共有，如為共有，該房屋的出租要取得全體共有人的書面聲明表示同意。 租賃關(guān)系中應(yīng)注意的問題： （ 1） 不得出租的幾種情況： ①未經(jīng)綜合驗(yàn)收的新建房屋：有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至未經(jīng)過綜合驗(yàn)收部門驗(yàn)收的房屋出租給承租者，這樣做一違反國家有關(guān)法規(guī)，二對(duì)承租方的安全造成威脅； ②沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋：產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的權(quán)屬關(guān)系，從而沒有租賃的法律基礎(chǔ)； ③未經(jīng)原出租人同意，承租人擅自轉(zhuǎn)租：由此會(huì)引起原出租方起訴原承租人侵權(quán)，追究法律責(zé)任； ④違章建筑的房屋：對(duì)于這類房屋不但規(guī)劃部門要罰款，強(qiáng)令限期拆除，而且房管部門也會(huì)因其無產(chǎn)權(quán)證和租賃證進(jìn)行處罰； ⑤產(chǎn)權(quán)共有，未經(jīng)全體共有人一致同意的房屋； ⑥已經(jīng)抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋：已經(jīng)抵押的所有權(quán)人在行使權(quán)利時(shí)在法律上已經(jīng)受到限制，將其房屋出租必須征得抵押權(quán)人的同意； （ 2） 租賃期限：《合同法》第 214 條：租賃期限不得超過 20 年，超過 20 年，超過部分的無效。 買賣不破租賃、承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題（案例分析）： 二、房屋買賣 買賣主體的審查： （ 1） 買受方：可能會(huì)碰到的情況： a． 買方是未成年人： 根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定：對(duì)于買房人來說，無民事行為能力人和限制民事行為能力人不能訂立房屋買賣合同，只有具有完全民事行 為能力的人，訂立的合同才能生效。如果想為未成年人買房，應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能進(jìn)行。 注：我國《民法通則》將公民的民事行為能力人分為三種：（ 1）無民事行為能力人：指不滿 10 周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人（ 2）限制民事行為能力人：指10 周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人；（ 3）完全行為能力人：指滿 18 周歲的公民。 16 周歲以上不滿 18 周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的 。 ：應(yīng)出具本人授權(quán)于代理人的《授權(quán)委托書》 （ 2） 對(duì)于出賣方的審查： 、契證、土地證，表明對(duì)該房產(chǎn)擁有合法產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)屬于出賣方所有。 ，除非雙方有其他約定，該房產(chǎn)為共有房產(chǎn)。需要夫妻雙方取得一致意見同意出售。 ，必須取得其他共有人的書面同意。 ，則出賣方需提前三個(gè)月通知承租方，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。若承租方放棄優(yōu)先購買權(quán)的，則需要取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明。 e. 若該房屋為繼承取得，則需要了解該房屋產(chǎn)權(quán)人的情況，確定是否為遺囑繼承、法定繼承或其他遺贈(zèng)的情況。 （ 3）不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)： 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： 以出讓方式從土地交易一級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)，但未按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證的； 屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總得的 25%以上； 屬于成片開發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的； 以劃撥方式取得土地使用權(quán)，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的； 因設(shè)計(jì)訴訟或違法行為等原因，被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制權(quán)利的房地產(chǎn)； 共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； 因 連續(xù)閑置兩年以上或土地使用權(quán)限屆滿被國家收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)； 權(quán)屬有爭議的； 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證明的； 行政法規(guī)、規(guī)章禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 三、關(guān)于法律文書的使用說明 在中介業(yè)務(wù)中物業(yè)顧問要對(duì)外使用的文書，主要有如下幾種： 房屋租賃類： 《房地產(chǎn)求租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)出租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)租賃居間協(xié)議》 房屋買賣類： 《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》