【正文】 原則： 出售價(jià)小于 倍的 部分 ，免 征 所得收益； 出售價(jià) 大于 住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款 倍，小于 住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款 倍的部分，按 超額部分的 25%繳納所得收益；大于 住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款 倍以上的部分，按 超額部分的 50%繳納所得收益。 出售價(jià)款（不包括原按房改市場價(jià)、商品價(jià)補(bǔ)足的價(jià)款或自行擴(kuò)面的價(jià)款） 特例：教師可增加 10 平方米（須提供教師資格證）、高層建筑可增加 10 平方米。 關(guān)于退稅：前一年←賣 40 萬→后一年 A、購房金額大于或等于所出售住房出售價(jià)的， 大于 倍，小于 倍的 25%部分 ，退 100%； 大 于 倍以上的 50%部分 ，退 90%。 B、購房金額小于所出售住房出售價(jià)的， 大于 倍，小于 倍的 25%部分 ，退 50%；大于 倍以上的 50%部分 ，退 50%。 6． 20%個(gè)稅（繳款人為出讓方、即賣方） 應(yīng)繳稅額 = （出售價(jià)－房屋原值－合理費(fèi)用） 20% 出讓 年期 20 以下 2125 2630 3135 3640 4145 4650 5155 5660 6165 6670 修正 系數(shù) 合理費(fèi)用是指：購入該房屋時(shí)繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國有土地有償使用收入、交易手續(xù)費(fèi)、評估費(fèi)及出售該房屋時(shí)繳納的印花稅、營業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加、土地收益金、評估費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。 開征時(shí)間： 2022 年 1 月 1 日 優(yōu)惠政策： 對出售自有住 房并在售房前后一年內(nèi)已按市場價(jià)重新購房的納稅人。個(gè)人在出售住房前一年內(nèi)已另購住房的，其購房金額大于或等于所出售住房出售價(jià)的，免征個(gè)人所得稅；購房金額小于所出售住房出售價(jià)的，按另購住房金額占所出售住房出售價(jià)的比例減征個(gè)人所得稅。 對個(gè)人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得；以上確認(rèn)需由納稅義務(wù)人本人提供相應(yīng)的證明或承諾書。 對個(gè)人出售已購公有住房取得的所得，暫不征收個(gè)人所得稅。已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)） 購買的公有住房。 個(gè)人所得稅申報(bào)納稅時(shí)應(yīng)提供以下資料： 1．房屋所有權(quán)證、土地使用證原件、復(fù)印件； 2．杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同及銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票報(bào)查聯(lián)原件； 3．契證原件； 4．購入和出售房屋時(shí)所支付費(fèi)用的原始憑證原件、復(fù)印件； 5．住房出售方如在住房轉(zhuǎn)讓合同前一年內(nèi)已另購住房的，還應(yīng)提供所購住房的契證原件和房屋所有權(quán)證復(fù)印件； 6．納稅義務(wù)人夫妻雙方的身份證復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件或共有權(quán)人的身份證復(fù)印件以及該房為家庭唯一生活用房的承諾書。 7．征收機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。 房改房的交易專題 一、定義 ：房改房是指 職工、居民按房改政策規(guī)定的成本價(jià)購買的公有住房 。 二、房改房上市交易所應(yīng)具備的條件 （ 1） 上市買賣的房改房必須產(chǎn)權(quán)清晰。 （ 2）“三證”完備：房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證和契證。 三、 出售房改房時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位是否享有優(yōu)先購買權(quán) （ 1） 和原產(chǎn)權(quán)單位事先有約定的，原產(chǎn)權(quán)單位可享有優(yōu)先購買權(quán) 。 （ 2） 出售在學(xué)校校園、工礦作業(yè)區(qū)域內(nèi)的房改房，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購買權(quán)。 四、 哪幾種情況的房改房須暫緩上市 ： （ 1） 已列入近期規(guī)劃改造范圍，戶籍已凍結(jié) 并取得房屋拆遷許可證的房改房 。 （ 2） 擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改房 。 （ 3） 黨政領(lǐng)導(dǎo)干部購買或集資建造的超過面積控制標(biāo)準(zhǔn)的房改房 （ 4） 經(jīng)購房貸款尚未還清，所有權(quán)已設(shè)定抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的房改房抵押 押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的除外 。 （ 5） 職工原購公有住房時(shí)，經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)，與原售房單位在公有住房（換購房 ） 賣協(xié)議書中有其他約定條件的，從其約定。 （ 6） 法律、法規(guī)以及市以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的房改房。 五、 房改房贈與 的計(jì) 稅 標(biāo)準(zhǔn)： 贈與方應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 免征營業(yè)稅 印花稅：按房屋評估價(jià)格的 %繳稅。 被贈與方應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 契稅：按房屋評估價(jià)格的 3%繳納。 印花稅：按房屋評估價(jià)格的 %繳納。 土地出讓金 (直系贈與不交土地出讓金 ) 六、 房改房交換 的計(jì) 稅 標(biāo)準(zhǔn)： 房改房交換包括房改房與房改房、房改房與私房、房改房與商品房等交換行為。交換雙方互為買方和賣方。 綜合稅：交換購買并居住超過一年的房改房可以免征綜合稅；交換購買并居住不足一年的房改房按交換房屋評估價(jià)減去購入原價(jià)的差額繳納綜合稅，稅率為 %。 印花稅 :雙方各按兩套交換房屋評估價(jià)之和的 %繳納。 契稅：由房屋評估價(jià)較低的一方根據(jù)交換房屋的差價(jià)，按 3%的稅率繳納。 所得收益：交換房屋的評估價(jià) (不含原按房改市場價(jià)、商品價(jià)補(bǔ)足的價(jià)款或自行擴(kuò)面的價(jià)款 )，小于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款（按規(guī)定享受的住房面積標(biāo)準(zhǔn)與住房補(bǔ)帖的經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格之乘積，下同） 倍的，免繳所得收益；大于 ，按 25%的比例繳納所得收益；大于 ，按 50%的比例繳納所得收益。 土地出讓金：房改房與房改房交換的雙方各按交換所得房屋的土地等級、分?jǐn)偟耐恋孛娣e（房改房土地使權(quán)證書上所載面積） (實(shí)際出讓、轉(zhuǎn)讓年期短于 66 年的應(yīng)乘以年期修正系數(shù) )，按定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算繳納土地出讓金；房改房與私房、房改房與商品房交換由承受房改房的一方繳納土地出讓金。 七、房改房上市交易實(shí)例 例 題一 ： 小王是單位的一般干部，有采荷小區(qū) X 幢 2 單元 301 室房屋一套，面積 平方米， 95年參加房改， 99年 11月以 21萬元的價(jià)格賣于小張。此房屋評估價(jià)為 萬元，土地等級為二級，土地使用權(quán)證上所載土地分?jǐn)偯娣e為 ，問買賣雙方應(yīng)繳納少稅費(fèi)？ 答：賣方小王應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 綜合稅：因小王購買并居住此房已超過一年，綜合 稅免繳。 印花稅： 224000元 %=112 元 所得收益：評估價(jià)低于 ，免繳所得收益。 買方小張應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 契稅： 224000元 %=3360 元 印花稅： 224000元 %=112 元 土地出讓金： 500=3350 元 小王應(yīng)繳納 112元，小張應(yīng)繳納 6822元，買賣雙方須繳納的稅費(fèi)共計(jì) 6934 元。 例 題二 ：老劉是單位的處級干部，有東三弄 7幢 X單元 402室房屋一套，面積 91 平方米，個(gè)人出資擴(kuò)面 1平方米，金額 3300元， 99年 8月 1 日參加房改 ，和單位簽訂了公有住房買賣協(xié)議書，房改價(jià)為 萬元。 2022年 3月 1日以 42萬元的價(jià)格賣給小謝，評估價(jià)為 萬元。土地等級為一級，土地分?jǐn)偯娣e為 平方米，問買賣雙方共須繳納稅費(fèi)多少元？ 答： 賣方老劉應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 綜合稅：因老劉出售的房改房購進(jìn)并居住不足一年，應(yīng)按規(guī)定繳納綜合稅。 （ 489000元 3300元 24000元） %= 元 印花稅： 489000元 %= 元 所得收益：因?yàn)槔蟿樘幖壐刹?，故所得收益的?jì)算方法為： （ 489000元 3300元 432022 元） 50%=26850 元 （ 432022元 351000 元） 25%=20250 元 共須繳納所得收益 47100 元。 買方小謝應(yīng)繳納的稅費(fèi)有：契稅： 489000 % 印花稅 : 489000 % 土地出讓金： 600 例題三 ：某事業(yè)單位員工顧在 2022 年 10 月買進(jìn)一套房改房，土地分?jǐn)偯娣e為 10 平方米，土地等級為一級土地。（成本價(jià)為 22022 元，商品價(jià)為 12022 元，個(gè)人出資擴(kuò)面為11000 元）在 2022 年 1 月買進(jìn)一套商品房，房價(jià)為 480000 元，在 2022 年 5 月出售此房改房，房屋的成交金額為 400000 元，評估金額為 390000 元，請計(jì)算在買進(jìn)和賣出時(shí)所交的稅費(fèi)與應(yīng)退回的稅費(fèi)？（契稅，印花稅，所得收益，綜合稅，土地出讓金） 1．買進(jìn)房改房：契稅：（ 12022+11000） % 買進(jìn)商品房 : 契稅： 480000 % 印花稅： 480000 % 賣出房改房 : 契稅： 400000 % 印花稅： 400000 % 2 綜合稅：（ 400000— 22022— 12022— 11000） % 所得收益 :(400000— 12022— 11000— 336000) 50%+（ 336000— 273000） 25% 土地出讓金： 10 600 所退稅費(fèi)： (400000— 12022— 11000— 336000) 50% 90%+（ 336000— 273000） 25% 100% 例 題四 ：劉文，單位的一般干部，把自己大關(guān)東三苑 5幢 X單 元 301室的房改房送與女兒劉玲玲，房屋評估價(jià)為 175000元，土地等級為 5級，土地分?jǐn)偯娣e ，兩人 共須繳納稅費(fèi)多少元？ 答：贈與方劉文應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 印花稅： 175000%= 元 受贈方劉玲玲應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 契稅： 1750003%=5250 元。 印花稅： 175000%= 元 劉文應(yīng)繳納 ，劉玲玲應(yīng)繳納 元，兩人須繳納的稅費(fèi)共計(jì) 7865元。 填寫成交報(bào)告指引 (一 )物業(yè)樓宇必須填寫清楚成交物業(yè)之名稱、地址、座落、性質(zhì)、用途、裝修狀況等。 (二 )清晰填寫該項(xiàng)交易之成交價(jià)格。若租賃，除填寫租賃租金外，還需填寫租賃期 限。 (三 )業(yè)主、租客資料必須填寫清楚是公司還是私人資料，有關(guān)主及租客（或買家）資料須根據(jù)租賃（或買賣）合約上雙方提供的資料填寫。如業(yè)主或租客有代理人，還需填寫清楚代理人之詳細(xì)資料。 (四 )傭金收入須填寫清楚業(yè)主傭金、客戶傭金、收傭日期等。 (五 )分配欄里根據(jù)實(shí)際情況填寫清楚 (六 )核準(zhǔn)人為各部門經(jīng)理，負(fù)有監(jiān)督本部門員工及時(shí)填寫成交報(bào)告和確定成交報(bào)告填寫無誤、清晰。 其他注意事項(xiàng)： 1． 成交報(bào)告中“成交日期”為客戶雙方簽署正式或臨時(shí)合約日期。 2． 凡已簽署臨時(shí)租賃或買賣合約，即當(dāng)用該交易已成交，因?yàn)槿骄娱g協(xié)議中已清楚列明各客戶 須支付之傭金。 3． 物業(yè)顧問無須在成交報(bào)告中計(jì)算個(gè)人于交易中所分之傭金。 4． 成交報(bào)告在填寫時(shí)不得涂污。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作方法 1．整理：將樓盤資料和客戶資料系統(tǒng)化地歸類，便于查找或記憶。 2．要有工作計(jì)劃： 每一次的出擊要理清先后步驟，作好階段性系統(tǒng)的安排。 每天要理理自己的思路，對一天的工作進(jìn)行總結(jié)，對明天的工作做到心中有數(shù)，凡事做得明明白白。 3．多記、多寫、多備一份資料、多走一步路、你就會有備無患。 4．針對自己的性格特點(diǎn)，找對工作方法，揚(yáng)長避短，同事間取長補(bǔ)短，擴(kuò)大自己的工作范圍，提高業(yè)務(wù)能力 。 5．專業(yè)知識豐富、行情熟悉、銷售技巧的靈活運(yùn)用，是你努力的方向。 6．工作中要分清主次，找對重點(diǎn)。 7．真實(shí)的匯報(bào)業(yè)務(wù)或工作情況，便于他人對癥下藥，起到“藥到病除”的效果。 8．成為客戶的朋友，取得客戶的信任。 9．有準(zhǔn)確的主見，并能引導(dǎo)客戶。 10．不要輕易的下結(jié)論，凡事多方考慮，無論對客戶、對同事，出了問題首先要解決問題，再從自己身上找原因，不要把責(zé)任推給對方。 11．出門 7 件寶：通訊工具、紙、筆、名片、計(jì)算器、公司介紹、格式文本。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技巧 中介部總監(jiān)：黃悅賢（ Henry） 要成為出色的物業(yè)顧問，必須過以下五關(guān)： 第一關(guān)：面皮關(guān)。不要怕羞，不怕罵，不懂就問 .有自信心，敢于挑戰(zhàn)自己，喜歡與陌生人交流。 第二關(guān)：專業(yè)關(guān)。物業(yè)顧問的一句話很重要，對客戶有著至關(guān)重要的影響。要熟悉樓盤，掌握專業(yè)技巧。 第三關(guān)：壓力關(guān)。承受自來公司外部、內(nèi)部、及自身給予的壓力。（可能會天天睡不著）有壓力才有動力，有動力才有智力。 第四關(guān)：辛苦關(guān)。沒有固定的工作時(shí)間，沒有固定的工作地點(diǎn)。不要怕辛苦，“不辛苦何來世間財(cái)” 第五關(guān)：誘惑關(guān)。不要貪心，不做私單，抵受住外間的引誘。 九陰真經(jīng)： 第一招：引蛇 出洞。 如何找客人出來？ 使其自愿：誘之以利、動之以情、訴之以理、迫之以力、系之以約誘：廣告內(nèi)容不能過于詳細(xì)、清楚。讓客人有不吃虧、有利可圖的感覺 第二招：埋身。以最快的速度與客戶建立感情，令他信任你。搞好相互之間關(guān)系。 第三招：揸價(jià)（又稱抓價(jià)）。把有利的東西控制在自己的手里。 得到對方信任的時(shí)候就是“騙”對方的時(shí)候。 掌握報(bào)價(jià)技巧。 第四招：快。在第一時(shí)間看房，在第一時(shí)間談判，在第一時(shí)間成交。每一分，每一秒都在變化。今天決定的事到了明天就可能會有變化。沒有上、下班時(shí)間的差別。 第五招：準(zhǔn)。像射箭一樣射中客戶的 心（客戶的真正想法）。 配對要準(zhǔn)，談判對象要準(zhǔn)?？?