【正文】 配對要準(zhǔn)，談判對象要準(zhǔn)。 第五招：準(zhǔn)。今天決定的事到了明天就可能會有變化。在第一時(shí)間看房，在第一時(shí)間談判，在第一時(shí)間成交。 掌握報(bào)價(jià)技巧。把有利的東西控制在自己的手里。搞好相互之間關(guān)系。讓客人有不吃虧、有利可圖的感覺 第二招：埋身。 九陰真經(jīng)： 第一招：引蛇 出洞。不要怕辛苦，“不辛苦何來世間財(cái)” 第五關(guān)：誘惑關(guān)。 第四關(guān)：辛苦關(guān)。承受自來公司外部、內(nèi)部、及自身給予的壓力。要熟悉樓盤，掌握專業(yè)技巧。 第二關(guān)：專業(yè)關(guān)。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技巧 中介部總監(jiān)：黃悅賢（ Henry） 要成為出色的物業(yè)顧問，必須過以下五關(guān)： 第一關(guān)：面皮關(guān)。 10．不要輕易的下結(jié)論，凡事多方考慮，無論對客戶、對同事，出了問題首先要解決問題，再從自己身上找原因，不要把責(zé)任推給對方。 8．成為客戶的朋友，取得客戶的信任。 6．工作中要分清主次，找對重點(diǎn)。 4．針對自己的性格特點(diǎn)，找對工作方法，揚(yáng)長避短，同事間取長補(bǔ)短，擴(kuò)大自己的工作范圍，提高業(yè)務(wù)能力 。 每天要理理自己的思路，對一天的工作進(jìn)行總結(jié)，對明天的工作做到心中有數(shù)，凡事做得明明白白。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作方法 1．整理：將樓盤資料和客戶資料系統(tǒng)化地歸類，便于查找或記憶。 3． 物業(yè)顧問無須在成交報(bào)告中計(jì)算個(gè)人于交易中所分之傭金。 其他注意事項(xiàng)： 1． 成交報(bào)告中“成交日期”為客戶雙方簽署正式或臨時(shí)合約日期。 (四 )傭金收入須填寫清楚業(yè)主傭金、客戶傭金、收傭日期等。 (三 )業(yè)主、租客資料必須填寫清楚是公司還是私人資料，有關(guān)主及租客（或買家）資料須根據(jù)租賃（或買賣）合約上雙方提供的資料填寫。 (二 )清晰填寫該項(xiàng)交易之成交價(jià)格。 印花稅： 175000%= 元 劉文應(yīng)繳納 ，劉玲玲應(yīng)繳納 元，兩人須繳納的稅費(fèi)共計(jì) 7865元。 買方小謝應(yīng)繳納的稅費(fèi)有：契稅： 489000 % 印花稅 : 489000 % 土地出讓金： 600 例題三 ：某事業(yè)單位員工顧在 2022 年 10 月買進(jìn)一套房改房，土地分?jǐn)偯娣e為 10 平方米，土地等級為一級土地。土地等級為一級，土地分?jǐn)偯娣e為 平方米，問買賣雙方共須繳納稅費(fèi)多少元？ 答： 賣方老劉應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 綜合稅：因老劉出售的房改房購進(jìn)并居住不足一年，應(yīng)按規(guī)定繳納綜合稅。 例 題二 ：老劉是單位的處級干部，有東三弄 7幢 X單元 402室房屋一套，面積 91 平方米，個(gè)人出資擴(kuò)面 1平方米，金額 3300元， 99年 8月 1 日參加房改 ，和單位簽訂了公有住房買賣協(xié)議書，房改價(jià)為 萬元。 印花稅： 224000元 %=112 元 所得收益：評估價(jià)低于 ，免繳所得收益。 七、房改房上市交易實(shí)例 例 題一 ： 小王是單位的一般干部，有采荷小區(qū) X 幢 2 單元 301 室房屋一套，面積 平方米， 95年參加房改， 99年 11月以 21萬元的價(jià)格賣于小張。 所得收益：交換房屋的評估價(jià) (不含原按房改市場價(jià)、商品價(jià)補(bǔ)足的價(jià)款或自行擴(kuò)面的價(jià)款 )，小于住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款（按規(guī)定享受的住房面積標(biāo)準(zhǔn)與住房補(bǔ)帖的經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格之乘積，下同） 倍的，免繳所得收益；大于 ，按 25%的比例繳納所得收益；大于 ，按 50%的比例繳納所得收益。 印花稅 :雙方各按兩套交換房屋評估價(jià)之和的 %繳納。交換雙方互為買方和賣方。 印花稅：按房屋評估價(jià)格的 %繳納。 五、 房改房贈與 的計(jì) 稅 標(biāo)準(zhǔn)： 贈與方應(yīng)繳納的稅費(fèi)有： 免征營業(yè)稅 印花稅：按房屋評估價(jià)格的 %繳稅。 （ 5） 職工原購公有住房時(shí)，經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)，與原售房單位在公有住房（換購房 ） 賣協(xié)議書中有其他約定條件的，從其約定。 （ 2） 擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改房 。 （ 2） 出售在學(xué)校校園、工礦作業(yè)區(qū)域內(nèi)的房改房，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購買權(quán)。 （ 2）“三證”完備：房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證和契證。 房改房的交易專題 一、定義 ：房改房是指 職工、居民按房改政策規(guī)定的成本價(jià)購買的公有住房 。 個(gè)人所得稅申報(bào)納稅時(shí)應(yīng)提供以下資料： 1．房屋所有權(quán)證、土地使用證原件、復(fù)印件； 2．杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同及銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票報(bào)查聯(lián)原件； 3．契證原件； 4．購入和出售房屋時(shí)所支付費(fèi)用的原始憑證原件、復(fù)印件； 5．住房出售方如在住房轉(zhuǎn)讓合同前一年內(nèi)已另購住房的，還應(yīng)提供所購住房的契證原件和房屋所有權(quán)證復(fù)印件； 6．納稅義務(wù)人夫妻雙方的身份證復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件或共有權(quán)人的身份證復(fù)印件以及該房為家庭唯一生活用房的承諾書。 對個(gè)人出售已購公有住房取得的所得，暫不征收個(gè)人所得稅。個(gè)人在出售住房前一年內(nèi)已另購住房的，其購房金額大于或等于所出售住房出售價(jià)的，免征個(gè)人所得稅；購房金額小于所出售住房出售價(jià)的，按另購住房金額占所出售住房出售價(jià)的比例減征個(gè)人所得稅。 6． 20%個(gè)稅（繳款人為出讓方、即賣方） 應(yīng)繳稅額 = （出售價(jià)－房屋原值－合理費(fèi)用） 20% 出讓 年期 20 以下 2125 2630 3135 3640 4145 4650 5155 5660 6165 6670 修正 系數(shù) 合理費(fèi)用是指：購入該房屋時(shí)繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國有土地有償使用收入、交易手續(xù)費(fèi)、評估費(fèi)及出售該房屋時(shí)繳納的印花稅、營業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加、土地收益金、評估費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。 關(guān)于退稅：前一年←賣 40 萬→后一年 A、購房金額大于或等于所出售住房出售價(jià)的， 大于 倍，小于 倍的 25%部分 ，退 100%； 大 于 倍以上的 50%部分 ，退 90%。 房改房交易住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款 職務(wù)等級 一般干部 科級 處級 局級 廳 級 享受面積（平方米） 70 80 90 100 120 倍 （元） 273000 312022 351000 390000 468000 倍 （元） 336000 384000 432022 480000 576000 3000 元 /平方米 70 平方米 倍 = 27300 元 征收原則： 出售價(jià)小于 倍的 部分 ，免 征 所得收益； 出售價(jià) 大于 住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款 倍，小于 住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款 倍的部分，按 超額部分的 25%繳納所得收益；大于 住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)款 倍以上的部分，按 超額部分的 50%繳納所得收益。 稅率 %的組成：營業(yè)稅 5%、城市建設(shè)維護(hù)稅 7%、教育費(fèi)附加 4%，即 5%+5%（ 7%+4%） =% 4．土地出讓金（劃撥土地；繳款人為承受方、即買方） 土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn) （ 元 /平方米） 土地等級 一 二 三 四 五 六 七 八 繳納標(biāo)準(zhǔn) 600 500 400 300 200 100 80 50 年期修正系數(shù) 土地出讓金 = 土地分?jǐn)偯娣e 土地等級 相應(yīng)的繳納 標(biāo)準(zhǔn)金額 年期修正系數(shù) ↓ 建筑面積247。 應(yīng)繳稅額 = 計(jì)稅價(jià)格 5? 0 計(jì)稅價(jià)格 3? 0（針對商品房） 3．綜合稅（繳款人為出讓方、即賣方） 應(yīng)繳稅額 = [計(jì)稅價(jià)格－（房產(chǎn)原值）原成交價(jià) ] % 開征時(shí)間： 2022 年 9 月 1 日 適用的對象和范圍： 個(gè)人出售、購買且居住不到一年的普通住宅（繼承、分析、拆遷不屬于出售類，均不征收）。 應(yīng)繳稅額 = 計(jì)稅價(jià)格 %（針對個(gè)人住宅、排屋） 計(jì)稅價(jià)格 3%（針對非住宅、單位住宅、單位非住宅、別墅） 2．印花稅（繳款人為承受方與出讓方、即買賣雙方） 印花稅 對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。 二、杭州市二手房交易稅費(fèi) 1．契稅（繳款人為承受方、即買方） 契稅是指房屋 所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)變時(shí)，按房價(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收一次性稅收。 ２． 購房人（借款人）提交的資料 ： （ 1） 收入證明（單位收入證明，并可選擇提供存款證明、有價(jià)證券、其他房地產(chǎn)證明及其他收入證明）； 身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證； （ 2） 若購房人為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書、公司章程 、驗(yàn)資報(bào)告及近期財(cái)務(wù)報(bào)表和貸款證等有關(guān)證件資料。 二手房貸款利率： 商業(yè)貸款： 5 年以下（含 5 年）月利率為 3． 975? ； 5 年以上月利率 4． 2? ， 二手房商業(yè)用房執(zhí)行人民銀行的期限利率． 二手房貸款方式： Ａ、等額本金還款法： 每月還款額＝ 貸款本金 /貸款期月數(shù)＋（貸款本金 — 已歸還本金累計(jì)額） 日利率每月實(shí)際天數(shù) Ｂ、等額本息還款法： 每月還款額＝貸款本金 月利率（１＋月利率） 還款月數(shù) /（ 1+月利率） 還款月數(shù) 1 （三）申請二手房貸款所需具備的條件 1．年滿１８周歲，具有完全民事行為能力，具有城鎮(zhèn)居民常住戶口和合法有效的居留身份證明． 2．申請人有穩(wěn)定的合法收入和償還借款本息的能力． 3．借款人同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物． 4．所購商品房產(chǎn)權(quán) 明晰，符合杭州市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通的條件，具有房屋所有權(quán)證、土地使用證和契證，賣房人具有完全處置權(quán)利的住房。住房房齡加貸款期限不超過 30 年，商業(yè)用房房齡加貸款期限不超過 10 年。最高貸款額度不得超過總房款的二分之一。 （二）二手房貸款的額度、限期、利率、方式： 二手房貸款額度： 商業(yè)貸款：商業(yè)用房最高不超過擬購買住房的評估價(jià)值或?qū)嶋H合同成交價(jià)的（以低者為準(zhǔn)） 60%，住房不得超過 80%。二手房貸款是指購房人以在房地產(chǎn)二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。 【解答】 按照《婚姻法》及司法解釋，如果一方在婚前購買的 房產(chǎn)則該房產(chǎn)則為婚前財(cái)產(chǎn)，屬于一方所有，但雙方有約定就從其規(guī)定，規(guī)避法律的約定無效。請問我結(jié)婚后，這套房產(chǎn)會不會在若干年后變?yōu)榉蚱薰灿胸?cái)產(chǎn)（新婚姻法對此有何規(guī)定？）。 黃某無權(quán)要求趙某搬出房屋，直至租賃合同期滿。 3)在租賃期間， 房屋的所有人將房屋予以出賣、贈予、典當(dāng)或抵押后，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。 【解答】 1)根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定：房屋所有人如果欲將出租房屋出賣，須提前 3 個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。黃某取得了該房屋所有權(quán)后，即要求趙某搬遷，趙某將房屋租賃 合同拿給黃看，但黃某表示這是你與前任房主的事，與我無關(guān)。 1997 年 9 月李某打算將這套房子賣掉，問趙某是否有興趣，趙表示無錢購買。 ” 出租人是否能將已出租的房屋賣掉？ 【問題】 李某于 1996 年 8 月將自己所有的一套商品房租給趙某居住，雙方簽訂了房屋租賃合同，租期兩年，月租金 400 元。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租 賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。如果沒有約定，則王某轉(zhuǎn)租必須事先征得房東的同意。請問王某有沒有權(quán)利將我的房屋轉(zhuǎn)租給其他人？ 【解答】 王某與房東之間簽定了《房屋租賃合同》，合同依法成立，合法有效。 承租人有沒有權(quán)利轉(zhuǎn)租給非約定的其他人？ 【問題】 2022 年 6 月我將房 子租給了王某，雙方簽定了《房屋租賃合同》。 ”基于以上規(guī)定，房東出賣房 屋，未提前三個(gè)月履行通知義務(wù)，房東與買房人的買賣合同無效，你們完全可以要求用相同的價(jià)格優(yōu)先購買此房。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。 【解答】 根據(jù)我國的司法解釋《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。 四、法律知識問與答 承租人可以優(yōu)先購買房屋嗎？ 【問題】 我和老公剛結(jié)婚不久， 2022 年 3 月在市中心租了一套房子，并與房東簽訂了二年的《房屋租賃合同》， 2022 年 1 月的一天，房東突然來人，說要我們馬上搬出去，房東已將該房以 62 萬元的價(jià)格賣了出去，并收下了 5 萬元定金，房東同時(shí)提出愿意將多收的房租退還給我們，其他不負(fù)任何責(zé)任。不得寫“物業(yè)所在地仲裁委員會”、也不得寫“杭州市仲裁委員會”，而是“杭州仲裁委員會”。 定金不得超過總價(jià)款的 20%，超過部分無效。如需要修改，最好在涂改處經(jīng)雙方簽字確認(rèn)或合同修改校對章。比如：“ 7 個(gè)工作日”和“ 7 天”的概念是不一樣的。該房屋如為共有的，千萬要注意也要共有人一致同意簽字方可有效。 定買賣雙方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽定正式的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，如一方違約則適用定金法則。 第四條：我方收到意向金后幾日內(nèi)完成買方、賣方及我方居間協(xié)議的簽訂。首付幾成多少，余款多少如何處理。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。 第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體情況，一定要屬實(shí)。 《房地產(chǎn)求購居間協(xié)議》的 使用：（略 參見《