【正文】 買方小謝應(yīng)繳納的稅費有：契稅： 489000 % 印花稅 : 489000 % 土地出讓金： 600 例題三 ：某事業(yè)單位員工顧在 2021 年 10 月買進(jìn)一套房改房，土地分?jǐn)偯娣e為10 平方米，土地等級為一級土地。土地等級為一級，土地分?jǐn)偯娣e為 平方米，問買賣雙方共須繳納稅費多少元？ 答： 賣方老劉應(yīng)繳納的稅費有： 綜合稅：因老劉出售的房改房購進(jìn)并居住不足一年，應(yīng)按規(guī)定繳納綜合稅。 2021 年 3月 1 日以 42 萬 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 買方小張應(yīng)繳納的稅費有： 契稅： 224000 元 %=3360 元 印花稅： 224000 元 %=112 元 土地出讓金： 500=3350 元 小王應(yīng)繳納 112 元，小張應(yīng)繳納 6822 元，買賣雙方須繳納的稅費共計 6934 元。此房屋評估價為 萬元，土地等級為二級，土地使用權(quán)證上所載土地分?jǐn)偯娣e為 平方米，問買賣雙方應(yīng)繳納少稅費？ 答：賣方小王應(yīng)繳納的稅費有： 綜合稅：因小王購買并居住此房已超過一年，綜合稅 免繳。 土地出讓金：房改房與房改房交換的雙方各按交換所得房屋的土地等級、分?jǐn)偟耐恋孛娣e（房改房土地使權(quán)證書上所載面積） (實 際出讓、轉(zhuǎn)讓年期短于 66年的應(yīng)乘以年期修正系數(shù) )，按定額標(biāo)準(zhǔn)計算繳納土地出讓金；房改房與私房、房改房與商品房交換由承受房改房的一方繳納土地出讓金。 契稅：由房屋評估價較低的一方根據(jù)交換房屋的差價，按 3%的稅率繳納。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松粨Q雙方互為買方和賣方。 印花稅：按房屋評估價格的 %繳納。 五、 房改房贈與 的計 稅 標(biāo)準(zhǔn)： 贈與方應(yīng)繳納的稅費有： 免征營業(yè)稅 印花稅：按房屋評估價格的 %繳稅。 （ 5） 職工原購公有住房時，經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)，與原售房單位在公有住房（換購房 ） 賣協(xié)議書中有其他約定條件的，從其約定。 （ 2） 擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改房 。 （ 2） 出售在學(xué)校校園、工礦作業(yè)區(qū)域內(nèi)的房改房，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購買權(quán)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 二、房改房上市交易所應(yīng)具備的條件 （ 1） 上市買賣的房改房必須產(chǎn)權(quán)清晰。 7．征收機關(guān)要求提供的其他資料。 個人所得稅申報納稅時應(yīng)提供以下資料： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 對個人出售已購公有住房取得的所得，暫不征收個人所得稅。個人在出售住房前一年內(nèi)已另購住房的，其購房金額大于或等于所出售住房出售價的，免征個人所得稅；購房金額小于所出售住房出售價的，按另購住房金額占所出售住房出售價的比例減征個人所得稅。 6． 20%個稅（繳款人為出讓方、即賣方） 應(yīng)繳稅額 = （出售價－房屋原值－合理費用） 20% 合理費用是指：購入該房屋時繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國有土地有償使用收入、交易手續(xù)費、評估費及出售該房屋時繳納的印花稅、營業(yè)稅及城建稅、教育費附加、土地收益金、評估費、交易手續(xù)費等。 關(guān)于退稅：前一年←賣 40 萬→后一年 A、購房金額大于或等于所出售住房出售價的， 大于 倍，小于 倍的 25%部分 ，退 100%； 大于 倍以上的 50%部分 ，退 90%。做成功物業(yè)管理人！』 第 36 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 出售價小于 倍的 部分 ，免 征 所得收益； 出售價 大于 住房標(biāo)準(zhǔn)價款 倍，小于 住房標(biāo)準(zhǔn)價款 倍的部分，按 超額部分的 25%繳納所得收益；大于 住房標(biāo)準(zhǔn)價款 倍以上的部分，按 超額部分的 50%繳納所得收益?？倶菍? 5．超額所得收益（房改房；繳款人為出讓方、即賣方） 房改房出售后，賣方取得的凈收益應(yīng)按超額累進(jìn)比例繳納所得收益。 單位住宅、非住宅均要征收。 應(yīng)繳稅額 = 計稅價格 5? 0 計稅價格 3? 0（針對商品房） 3．綜合稅（繳款人為出讓方、即賣方） 應(yīng)繳稅額 = [計稅價格－（房產(chǎn)原值）原成交價 ] % 開征時間： 2021 年 9 月 1 日 適用的對象和范圍： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 應(yīng)繳稅額 = 計稅價格 %（針對個人住宅、排屋） 計稅價格 3%（針對非住宅、單位住宅、單位非住宅、別墅） 2．印花稅（繳款人為承受方與出讓方、即買賣雙方） 印花稅 對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。 二、杭州市二手房交易稅費 1．契稅（繳款人為承受方、即買方） 契稅是指房屋所 有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)變時，按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收一次性稅收。做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 產(chǎn)證明及其他收入證明）； 身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證； （ 2） 若購房人為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書、公司章程、 驗資報告及近期財務(wù)報表和貸款證等有關(guān)證件資料。 （四）申請貸款所需提供的資料 １． 買賣雙方共同提交的資料： 買賣雙方填寫的《購房抵押貸款申請表》；買賣雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。 公積金貸款：最高貸款年限為 30 年。 二手房貸款限期： 商業(yè)貸款：貸款期限最高不超過 20 年，借款人年齡不超過男性 60 周歲，女性55 周歲。做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 公積金貸款：單方貸款最高限額為 20 萬，夫妻雙方最高限額為 30 萬。 （二）二手房貸款的額度、限期、利率、方式： 二手房貸款額度： 商業(yè)貸款：商業(yè)用房最高不超過擬購買住房的評估價值或?qū)嶋H合同成交價的（以低者為準(zhǔn)） 60%，住房不得超過 80%。二手房貸款是指購房人以在房地產(chǎn)二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 按照《婚姻法》及司法解釋，如果一方在婚前購買的房 產(chǎn)則該房產(chǎn)則為婚前財產(chǎn)，屬于一方所有，但雙方有約定就從其規(guī)定，規(guī)避法律的約定無效。有沒有必要進(jìn)行婚前的財產(chǎn)公證 (我不希望作這樣的公證但又想保障自己的利益）。 婚前購買的房屋婚后是否會轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)？ 【問題】 我婚前有一套房產(chǎn)，已拿到房產(chǎn)證。 4)在本案中，黃某雖取得了房屋的所有權(quán)，但是對于前任房主簽訂的租賃合同，仍須繼續(xù)履行。 2)李某在欲將出租房屋出賣以前，提前 4 個月通知了趙某，在趙某明確表示不打算購買的情況下，也即主動放棄自己的優(yōu)先購買權(quán)的情況下，才將房屋賣給了黃某，雙方簽訂了書面買賣協(xié)議，并辦理了過戶手續(xù)，該房屋買賣合同具有法律效力。雙方爭執(zhí)不下，后黃某起訴至法院，主張趙某拒不搬遷侵犯了其對房屋的所有權(quán)，要求法院判令趙某搬遷。李某隨將這套房子于 1998 年 1 月買給了黃某，雙方訂立了房屋買賣協(xié)議，并到有關(guān)部門辦理了登記過戶手續(xù)。雙方隨后到有關(guān)部門辦理了登記備案手續(xù)。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第 224 條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。王某將房屋轉(zhuǎn)租給另外一個人，要看雙方的租賃合同中有沒有約定。請問王某有沒有權(quán)利將我的房屋轉(zhuǎn)租給其他人？ 【解答】 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 承租人有沒有權(quán)利轉(zhuǎn)租給非約定的其他人？ 【問題】 2021 年 6 月我將房子 租給了王某，雙方簽定了《房屋租賃合同》。 ”基于以上規(guī)定，房東出賣房屋 ，未提前三個月履行通知義務(wù)，房東與買房人的買賣合同無效，你們完全可以要求用相同的價格優(yōu)先購買此房。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。 【解答】 根據(jù)我國的司法解釋《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。 四、法律知識問與答 承租人可以優(yōu)先購買房屋嗎？ 【問題】 我和老公剛結(jié)婚不久， 2021 年 3 月在市中心租了一套房子，并與房東簽訂了二年的《房屋租賃合同》， 2021 年 1 月的一天，房東突然來人，說要我們馬上搬出去，房東已將該房以 62 萬元的價格賣了出去，并收下了 5 萬元定金，房東同時提出愿意將多收的房租退還給我們，其他不負(fù)任何責(zé)任。否則，約定不明 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 合同約定仲裁條款，要寫明仲裁機構(gòu)。 合同條款空白出最好用“”或“無”表明無約定。 合同簽訂是一項嚴(yán)肅的事情，不得任意涂改。 其他注意事項： 合同簽訂基本要求： 合同文字用語要清楚明確，不得有歧義，讓人誤解。 三方簽字：本人簽字，本人不能親筆簽名要委托書，由受托人簽名。在此期間意向金不得收回，如超過此期間，我方未能使雙方達(dá)成交易意向，則應(yīng)向買方退還意向金 。家具裝修是否另外付款，稅費如何承擔(dān)。 第三條：總房款及支付方式，一定要書寫清楚。特別要寫明：該房屋是否設(shè)置了抵押、租賃。意向金可以退還。 合同尾部：簽字：委托人親自簽字，地址、日期要寫明。做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 甲方與我方簽訂了本協(xié)議后，因需要又簽訂補充協(xié)議的，該補充協(xié)議與原協(xié)議具有同等法律效力。 在甲方與我方所介紹的買受方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》后，如果買受方違約，則甲方同意將不予返還的定金的一半支付給我方，作為居間費用。否則造成損失應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。當(dāng)我方介紹的求購方看過甲方的房屋后的六個月內(nèi)，與甲方完成買賣交易或利用了我方提供的信息、機會等但未通過我方完成買賣交易的，都應(yīng)向我方支付傭金。 甲方逾期付傭，加收滯納金為傭金的萬分之二點一（每日）。建筑面積以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。 第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體情 況，一定要屬實。 序言部分：主要表述根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定及當(dāng)事人的真實意思表示所制訂本協(xié)議的。 三、關(guān)于法律文書的使用說明 在中介業(yè)務(wù)中物業(yè)顧問要對外使用的文書，主要有如下幾種： 房屋租賃類： 《房地產(chǎn)求租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)出租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)租賃居間協(xié)議》 房屋買賣類： 《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? e. 若該房屋為繼承取得，則需要了解該房屋產(chǎn)權(quán)人的情況，確定是否為遺囑繼承、法定 繼承或其他遺贈的情況。 ，則出賣方需提前三個月通知承租方，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 需要夫妻雙方取得一致意見同意出售。 ，除非雙方有其他約定，該房產(chǎn)為共有房產(chǎn)。 16 周歲以上不滿 18 周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的 。如果想為未成年人買房，應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能進(jìn)行。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 權(quán)，追究法律責(zé)任； ④違章建筑的房屋：對于這類房屋不但規(guī)劃部門要罰款，強令限期拆除，而且房管部門也會因其無產(chǎn)權(quán)證和租賃證進(jìn)行處罰； ⑤產(chǎn)權(quán)共有，未經(jīng)全體共有人一致同意的房屋； ⑥已經(jīng)抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋：已經(jīng)抵押的所有權(quán)人在行使權(quán)利時在法律上已經(jīng)受到限制，將其房屋出租必須征得抵押權(quán)人的同意； （ 2） 租賃期限：《合同法》第 214 條：租賃期限不得超過 20 年，超過 20 年，超過部分的無效。 （ 4） 是否共有：根據(jù)房屋所有權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人的名字并不一定就能判斷該房屋獨屬該人所有，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，除非夫妻雙方有其他約定，婚后購買的財產(chǎn)為夫妻雙方共有，因此在了解房屋產(chǎn)權(quán)情況時同時要了解該房屋是否共有，如為共有，該房屋的出租要取得全體共有人的書面聲明表示同意。 （ 3） 是否抵押：除了仔細(xì)審查房產(chǎn)三證，房屋抵押的情況也要了解。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 并能獨立承擔(dān)自己行為所產(chǎn)生的法律后果； ③對于受其他人委托的：需出具委托人出具的授權(quán)委托書 （ 2） 出租方：提供房屋 ,要求將該房屋出租的一方 對于出租方本人的審查上：同上承租方年齡、精神智力狀況、委托身份等情況的審查； 租賃客體的審查： （ 1） 房產(chǎn)三證：房屋所有權(quán)證、契證、土地證齊全是出租方合法出租，與承租方建立房屋租賃關(guān)系的法律基礎(chǔ)，無法提供出租房屋的房產(chǎn)三證無法證明其對該房屋擁有合法的處分、收益的權(quán)利； （ 2） 是否轉(zhuǎn)租：出租方并無房產(chǎn)三證，其房屋來源為從房東處承租而來，故其本人在這里成為轉(zhuǎn)租人的身份，對待房屋轉(zhuǎn)租的情況，要仔細(xì)審查了解該轉(zhuǎn)租人與房東的租賃合同，查 明合同中是否訂立有關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租情況處理的條款。分行經(jīng)理和中介總監(jiān)同意后有責(zé)任跟蹤，確?？蛻粢咽盏剿诉€的款項。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁，共 46 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 收款書，委托物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，并代客戶簽署收款收據(jù)。（分行經(jīng)理簽字確認(rèn)） 5） 如果業(yè)主是公司，放款時款項需打入其法定代表人賬戶的，需提供公司法人證明復(fù)印件、法人身份證復(fù)印