【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 射范 圍內(nèi)人群 投資性客戶 高端收入群體 根據(jù)物業(yè)品質(zhì) 進(jìn)行規(guī)范市場(chǎng) 定價(jià) 3000元 /平 憑借華陽優(yōu)良的自然環(huán)境和政府的利好規(guī)劃吸引消費(fèi)者，本土開發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)，以本地消費(fèi)者為主，項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，主要集中在老城區(qū)內(nèi)開發(fā)。 以天府大道南延線的通車為標(biāo)志，區(qū)域開發(fā)熱火朝天，本土開發(fā)商與外來開發(fā)商共同競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目品質(zhì)有了質(zhì)的突破，物業(yè)形態(tài)開始多樣化，外地客戶比例增加，老城區(qū)與南延線共同開發(fā)。 老城區(qū)土地供應(yīng)逐漸接近尾聲，品牌開發(fā)商相繼入駐，高品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)，大盤云集，與成都連接更加緊密，客戶來源不再局限與成都本土，物業(yè)價(jià)格步步攀升，南延線成為開發(fā)主戰(zhàn)場(chǎng)。 華陽市場(chǎng)格局現(xiàn)狀：我們可以將其粗略的分為老城區(qū)以及人南沿線區(qū)。 老城區(qū) 人南沿線區(qū) ?老城區(qū)板塊：該區(qū)域?qū)儆谌A陽老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施完善成熟度高，但區(qū)域產(chǎn)品檔次較低，目前在售項(xiàng)目不多，后期可供開發(fā)用地較少。 ?人南沿線版塊：該區(qū)域主要是沿人南沿線發(fā)展，區(qū)域交通較為便利。目前，區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)較多高品質(zhì)樓盤。但區(qū)域內(nèi)基本依托規(guī)劃，生活配套缺乏。生活成熟度不高。此區(qū)域已經(jīng)成為各開發(fā)商逐鹿城南的熱點(diǎn)區(qū)域。 板塊特點(diǎn)分析 開發(fā)檔次 開發(fā)規(guī)模 物業(yè)形態(tài) 配套 開發(fā)潛力 代表樓盤 老城區(qū) 中端項(xiàng) 目較多 受地塊條件 限制，規(guī)模 普遍較小 高層為主 老城配套完 善，生活便 利，但是產(chǎn) 品檔次較低 可開發(fā)地塊較 少，開發(fā)潛力 不大 成南領(lǐng)地，華 銀美景，南岸 等 人南 沿線區(qū) 中高端項(xiàng) 目聚集區(qū) 開發(fā)規(guī)模普 遍較大，數(shù) 百畝大盤較多 各物業(yè)形態(tài) 均有分布， 但以高層為 主 各項(xiàng)配套設(shè) 施正在逐步 完善中，目 前仍主要依 靠老城輻射 沿線空置地塊 較多，且都為 規(guī)模性土地， 可開發(fā)潛力巨 大 宏信南樾，極 地海洋，河畔 新世界，紫晶 城等 ?老城核心價(jià)值點(diǎn)：成熟完善的配套，相對(duì)較低價(jià)格。 ?人南沿線區(qū)核心價(jià)值點(diǎn)：規(guī)劃前景，交通便利，樓盤品質(zhì)。 老城區(qū) :傳統(tǒng)居住區(qū) 代表 樓盤 物業(yè)形態(tài) 項(xiàng)目規(guī)模 均價(jià) （元 /㎡ ） 面積區(qū)間 （㎡） 主力戶型 面積區(qū)間 （㎡） 銷售情況 上市時(shí)間 城南領(lǐng)寓 高層 占地：近 20畝 建面： 176180㎡ 4500元 /㎡ 50123 7378 銷售 70%（ 290套） 南陽盛世 高層 占地：近 70畝 建面： 500000㎡ 預(yù)計(jì) 4700元 /㎡ 78130 83104 未開盤 預(yù)計(jì) 08年 4月底 華銀美景 多層 占地： 106畝 建面： 150000㎡ 4900元 /㎡ 112160 112127 銷售 40%（ 50套） ?該區(qū)域內(nèi)具有完善的配套優(yōu)勢(shì)，但是受地塊條件限制，規(guī)模普遍較小，無品牌開發(fā)商進(jìn)行品質(zhì)樓盤打造，目前片區(qū)內(nèi)可供開發(fā)用地稀缺，未來開發(fā)力度不大，主要面向華陽本地客戶，以二次置業(yè)者為主，中年以上客戶居多。 以老城區(qū)配套為依托的傳統(tǒng)居住區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目較少，規(guī)模普遍較小，產(chǎn)品品質(zhì)低； 區(qū)域特征 價(jià)格情況 由于受項(xiàng)目規(guī)模、品質(zhì)及環(huán)境影響，且開發(fā)商品牌影響力弱，目前區(qū)域價(jià)格相對(duì)較低，均價(jià)集中在 37004500元 /平方米之間； 客戶情況 50%左右為華陽本地客戶， 30%為外地客戶，其余為成都客戶，多數(shù)改善居住條件的二次置業(yè)者，華陽及周邊本地客戶占主導(dǎo)； 產(chǎn)品形式 早期以多層產(chǎn)品為主，目前由于可供開發(fā)用地日漸稀少，受規(guī)劃條件限制，多數(shù)項(xiàng)目為高層電梯 典型樓盤 南陽盛世 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：華陽老城廣都大道段 ? 占地面積： 158畝 ? 總建筑面積：約 60萬方 ? 容積率： ? 綠化率： 30% ? 總戶數(shù)： 5000余戶 ? 物業(yè)形態(tài)：高層電梯公寓 競(jìng)爭(zhēng)力描述： ?資源： ★ ★ ?文化： ★ ★ ?規(guī)模： ★ ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點(diǎn)：配套 典型樓盤 城南領(lǐng)寓 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：華陽老城正西街 13號(hào) ? 占地面積： 20畝 ? 總建筑面積：約 ? 容積率： ? 綠化率： 20% ? 總戶數(shù)： 1580余戶 ? 物業(yè)形態(tài)：綜合體 競(jìng)爭(zhēng)力描述： ?資源： ★ ★ ★ ?文化： ★ ★ ?規(guī)模： ★ ?產(chǎn)品： ★ ?品牌： ★ 核心賣點(diǎn)：老城中心區(qū)位及配套 人南沿線區(qū) :高端居住區(qū) 主要分布人南沿線兩側(cè)，體量較大，是目前華陽片區(qū)主要開發(fā)區(qū)域，樓盤品質(zhì)整體較高 區(qū)域特征 價(jià)格情況 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品整體品質(zhì)較高，價(jià)格高于老城區(qū)，別墅產(chǎn)品價(jià)格在 11000元 /平方米左右，電梯價(jià)格集中在 5200左右 客戶情況 首次置業(yè)及二次置業(yè)者比例均衡，成都客戶占 50%左右，省內(nèi)其他城市客戶以及華陽客戶各占 25%左右 產(chǎn)品形式 別墅、洋房、多層及電梯等各物業(yè)形態(tài)均有分布，但以高層為主 ?片區(qū)內(nèi)大盤云集，目前以高層產(chǎn)品為主，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。從現(xiàn)有樓盤分析來看，未來推售項(xiàng)目無論從品質(zhì)還是營(yíng)銷上，水平都應(yīng)較高，位居華陽榜首。 代表 樓盤 物業(yè)形態(tài) 項(xiàng)目規(guī)模 均價(jià) （元 /㎡ ） 面積區(qū)間 （㎡） 主力戶型 面積區(qū)間 （㎡） 銷售情況 上市時(shí)間 雙華麓港 高層 300畝 5300 65115 80101 銷售 63%（ 200套左右） 宏信南樾 高層 500畝 5200 93132 93104 銷售 80%（ 82套） 紫晶城 高層 70余畝 預(yù)計(jì) 5300 80140 115140 未開盤 典型樓盤 大城際 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：天府大道中段左側(cè) ? 占地面積： 41畝 ? 總建筑面積： ? 容積率： ? 綠化率： 25% ? 總戶數(shù)： 825戶 ? 物業(yè)形態(tài)： 1832層電梯公寓 競(jìng)爭(zhēng)力描述： ?資源： ★ ★ ?文化： ★ ?規(guī)模： ★ ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品 典型樓盤 城南 downtown 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：天府大道中段左側(cè) ? 占地面積： 31畝 ? 總建筑面積： ? 容積率： ? 綠化率： 35% ? 總戶數(shù)： 1235戶 ? 物業(yè)形態(tài)： 34高層電梯公寓 競(jìng)爭(zhēng)力描述： ?資源： ★ ★ ?文化： ★ ?規(guī)模： ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品 典型樓盤 凱華麗景 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：天府大道中段右側(cè) ? 占地面積： 31畝 ? 總建筑面積： ? 容積率： ? 綠化率： 20% ? 總戶數(shù)： 1106戶 ? 物業(yè)形態(tài)： 1820高層電梯公寓 競(jìng)爭(zhēng)力描述： ?資源： ★ ★ ?文化： ★ ?規(guī)模： ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)現(xiàn)房 典型樓盤 棕櫚南岸 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：雙流縣區(qū)天府大道南段 1081號(hào) (南延線 ) ? 占地面積： 54畝 ? 總建筑面積： 16萬方 ? 容積率： 4 ? 綠化率： 34% ? 總戶數(shù)： 1478戶 ? 物業(yè)形態(tài)： 1321高層電梯公寓 競(jìng)爭(zhēng)力描述： ?資源： ★ ★ ★ ?文化： ★ ?規(guī)模： ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點(diǎn)：南亞風(fēng)情，社區(qū)景觀，區(qū)位 紫晶城， 70畝 宏信南樾， 300畝 悅城， 245畝 雙華麓港， 300畝 河畔新世界， 1600畝 雅居樂花園， 2022畝 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域鎖定 南延線已經(jīng)成為主要供應(yīng)區(qū)域，項(xiàng)目所處的終端廣場(chǎng)高端大盤云集，是本項(xiàng)目未來最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手集中區(qū)。 宏信南樾 / /r=4/26層高層 南陽錦城 4/ /高層電梯 鴻閣一號(hào) / /r=、 11小高層 +18高層 水映城 / /r=4/32層高層 遠(yuǎn)大都市風(fēng)景 3/／高層 成南領(lǐng)寓 / /電梯 棕櫚南岸 / /21+1層高層電梯 成都雅樂居 /15萬平米 /r=10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2022 2022 07年底－ 08年初與本項(xiàng)目存在競(jìng)爭(zhēng)相關(guān)性的電梯高層物業(yè)供應(yīng)量集中，項(xiàng)目面臨競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較大 2022 凱華麗景 / /r=4/電梯 07年 08年初電梯相關(guān)競(jìng)品供應(yīng)量約為： 麓港 /16萬平米 /18+26 高層電梯 市場(chǎng)目前戶型狀況 市場(chǎng)目前戶型狀況 ?市場(chǎng)主流三居偏大，基本在 100130平方米以上 ?兩居主要集中在 8090平方米左右 ?另?yè)碛卸鄬咏ㄖ螒B(tài)的樓盤存在少量 4房，面積大約在 150平方米以上。 雅居樂花園 遠(yuǎn)大都市風(fēng)景 100130㎡ 大城際 凱華麗景 DOWN TOWN 城南領(lǐng)寓 80 100 120 140 160 180 200 60130㎡ 80140㎡ 100160㎡ 54123㎡ 65130㎡ 65115㎡ 鴻閣一號(hào) 宏信南樾 90109㎡ 雙華麓港 130190㎡ 96131㎡ 項(xiàng)目 供應(yīng)面積 暢銷面積 大城際 96131 96100 鴻閣一號(hào) 100160 downtown 54140 宏信南樾 93123 雙華麓港 65115 凱華麗景 60130 市場(chǎng)目前暢銷戶型狀況 ?通過上面的表格我們可以看出，各項(xiàng)目在實(shí)際銷售中銷售速度最快的基本為經(jīng)濟(jì)型兩房，面積范圍在 7888平方米之間； ?另外， 100120平方米之間的三房也是客戶青睞的產(chǎn)品線； 目前在華陽區(qū)域置業(yè)客戶對(duì)產(chǎn)品的需求已經(jīng)由原來的較大面積轉(zhuǎn)向中小戶型產(chǎn)品，特別是新政過后尤為明顯。 價(jià)格狀況 4500500055006000價(jià)格價(jià)格 5300 5200 5300 5500 5800 5200宏信南樾凱華麗景城南名著城南downt大城際雙華麓港?目前人南沿線樓盤價(jià)格差距不大，均價(jià)普遍集中在 50005500的區(qū)域； ?終端廣場(chǎng)樓盤，以宏信南越及鹿港為代表，其優(yōu)惠幅度較大； ?在中部居住區(qū)樓盤，優(yōu)惠均為常規(guī)優(yōu)惠，價(jià)格基本維持年前水平。 項(xiàng)目 在售均價(jià) 實(shí)收均價(jià) 優(yōu)惠政策 雅居樂花園 電梯均價(jià)： 5800 5550 一次性 8%，按揭 5% 宏信南樾 5300 5100 一次性 4%，按揭 1%，特惠房 8% 麓港 5200 4990 一次性 4%，平均優(yōu)惠 34% 大城際 5800 5680 一次性 2%，按揭 1% 凱華麗景 5200 5100 一次性 2%，按揭 1% 遠(yuǎn)大朗朗風(fēng)景 未定 未定 一次性 2%，排號(hào)優(yōu)惠 1% 鴻閣一號(hào) 5200 5100 一次性 2%，按揭無 棕櫚南岸 5500 未定 城南 downtown 5500 5360 2% 核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手選取 本項(xiàng)目周邊高端大盤云集，多數(shù)與本項(xiàng)目形成同期直接競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目 容積率 與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 雅居樂花園 同期直面競(jìng)爭(zhēng) / 宏信南樾 同期直面競(jìng)爭(zhēng) / 麓港 同期直面競(jìng)爭(zhēng) / 河畔新世界 同期直面競(jìng)爭(zhēng) / 悅城 同期直面競(jìng)爭(zhēng) / 紫晶城 尾期間接競(jìng)爭(zhēng) / 伯爵山 同期直面競(jìng)爭(zhēng) / 比較因素 河畔新世界 宏信 南樾 麓港 雅居樂 花園 悅城 紫晶城 伯爵山 規(guī)模 1600畝 約 300畝 300畝 2022畝 245畝 70畝 136畝 產(chǎn)品 高層、多層、洋房、別墅 電梯 電梯 別墅、高層電梯為主的高檔住宅區(qū) 電梯 電梯 電梯、別墅 規(guī)劃 特色 濱河水景小鎮(zhèn) 無特殊資源 無特殊資源 低密度 資源性大盤 海洋公園 主題旅游地產(chǎn) 河景資源 山地資源 獨(dú)特性 AAAA AA AA AAA AAAA AAA AAA 核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究：成都雅居樂花園 項(xiàng)目地址