【文章內(nèi)容簡介】 射范 圍內(nèi)人群 投資性客戶 高端收入群體 根據(jù)物業(yè)品質 進行規(guī)范市場 定價 3000元 /平 憑借華陽優(yōu)良的自然環(huán)境和政府的利好規(guī)劃吸引消費者，本土開發(fā)商占據(jù)主導，以本地消費者為主，項目規(guī)模普遍較小，主要集中在老城區(qū)內(nèi)開發(fā)。 以天府大道南延線的通車為標志，區(qū)域開發(fā)熱火朝天，本土開發(fā)商與外來開發(fā)商共同競爭，項目品質有了質的突破，物業(yè)形態(tài)開始多樣化，外地客戶比例增加，老城區(qū)與南延線共同開發(fā)。 老城區(qū)土地供應逐漸接近尾聲，品牌開發(fā)商相繼入駐，高品質樓盤不斷涌現(xiàn)，大盤云集，與成都連接更加緊密，客戶來源不再局限與成都本土，物業(yè)價格步步攀升，南延線成為開發(fā)主戰(zhàn)場。 華陽市場格局現(xiàn)狀：我們可以將其粗略的分為老城區(qū)以及人南沿線區(qū)。 老城區(qū) 人南沿線區(qū) ?老城區(qū)板塊：該區(qū)域屬于華陽老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)生活配套設施完善成熟度高，但區(qū)域產(chǎn)品檔次較低，目前在售項目不多，后期可供開發(fā)用地較少。 ?人南沿線版塊：該區(qū)域主要是沿人南沿線發(fā)展，區(qū)域交通較為便利。目前，區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)較多高品質樓盤。但區(qū)域內(nèi)基本依托規(guī)劃，生活配套缺乏。生活成熟度不高。此區(qū)域已經(jīng)成為各開發(fā)商逐鹿城南的熱點區(qū)域。 板塊特點分析 開發(fā)檔次 開發(fā)規(guī)模 物業(yè)形態(tài) 配套 開發(fā)潛力 代表樓盤 老城區(qū) 中端項 目較多 受地塊條件 限制，規(guī)模 普遍較小 高層為主 老城配套完 善，生活便 利，但是產(chǎn) 品檔次較低 可開發(fā)地塊較 少，開發(fā)潛力 不大 成南領地，華 銀美景，南岸 等 人南 沿線區(qū) 中高端項 目聚集區(qū) 開發(fā)規(guī)模普 遍較大，數(shù) 百畝大盤較多 各物業(yè)形態(tài) 均有分布， 但以高層為 主 各項配套設 施正在逐步 完善中，目 前仍主要依 靠老城輻射 沿線空置地塊 較多，且都為 規(guī)模性土地， 可開發(fā)潛力巨 大 宏信南樾，極 地海洋，河畔 新世界，紫晶 城等 ?老城核心價值點：成熟完善的配套，相對較低價格。 ?人南沿線區(qū)核心價值點：規(guī)劃前景，交通便利，樓盤品質。 老城區(qū) :傳統(tǒng)居住區(qū) 代表 樓盤 物業(yè)形態(tài) 項目規(guī)模 均價 （元 /㎡ ） 面積區(qū)間 （㎡） 主力戶型 面積區(qū)間 （㎡） 銷售情況 上市時間 城南領寓 高層 占地：近 20畝 建面： 176180㎡ 4500元 /㎡ 50123 7378 銷售 70%（ 290套） 南陽盛世 高層 占地：近 70畝 建面： 500000㎡ 預計 4700元 /㎡ 78130 83104 未開盤 預計 08年 4月底 華銀美景 多層 占地： 106畝 建面： 150000㎡ 4900元 /㎡ 112160 112127 銷售 40%（ 50套） ?該區(qū)域內(nèi)具有完善的配套優(yōu)勢，但是受地塊條件限制，規(guī)模普遍較小，無品牌開發(fā)商進行品質樓盤打造，目前片區(qū)內(nèi)可供開發(fā)用地稀缺，未來開發(fā)力度不大，主要面向華陽本地客戶，以二次置業(yè)者為主，中年以上客戶居多。 以老城區(qū)配套為依托的傳統(tǒng)居住區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)在售項目較少，規(guī)模普遍較小，產(chǎn)品品質低； 區(qū)域特征 價格情況 由于受項目規(guī)模、品質及環(huán)境影響，且開發(fā)商品牌影響力弱，目前區(qū)域價格相對較低，均價集中在 37004500元 /平方米之間； 客戶情況 50%左右為華陽本地客戶， 30%為外地客戶，其余為成都客戶，多數(shù)改善居住條件的二次置業(yè)者，華陽及周邊本地客戶占主導； 產(chǎn)品形式 早期以多層產(chǎn)品為主，目前由于可供開發(fā)用地日漸稀少，受規(guī)劃條件限制，多數(shù)項目為高層電梯 典型樓盤 南陽盛世 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：華陽老城廣都大道段 ? 占地面積： 158畝 ? 總建筑面積：約 60萬方 ? 容積率： ? 綠化率： 30% ? 總戶數(shù)： 5000余戶 ? 物業(yè)形態(tài)：高層電梯公寓 競爭力描述： ?資源： ★ ★ ?文化： ★ ★ ?規(guī)模： ★ ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點：配套 典型樓盤 城南領寓 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：華陽老城正西街 13號 ? 占地面積： 20畝 ? 總建筑面積：約 ? 容積率： ? 綠化率： 20% ? 總戶數(shù)： 1580余戶 ? 物業(yè)形態(tài)：綜合體 競爭力描述： ?資源： ★ ★ ★ ?文化： ★ ★ ?規(guī)模： ★ ?產(chǎn)品： ★ ?品牌： ★ 核心賣點：老城中心區(qū)位及配套 人南沿線區(qū) :高端居住區(qū) 主要分布人南沿線兩側，體量較大，是目前華陽片區(qū)主要開發(fā)區(qū)域，樓盤品質整體較高 區(qū)域特征 價格情況 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品整體品質較高，價格高于老城區(qū)，別墅產(chǎn)品價格在 11000元 /平方米左右，電梯價格集中在 5200左右 客戶情況 首次置業(yè)及二次置業(yè)者比例均衡，成都客戶占 50%左右，省內(nèi)其他城市客戶以及華陽客戶各占 25%左右 產(chǎn)品形式 別墅、洋房、多層及電梯等各物業(yè)形態(tài)均有分布，但以高層為主 ?片區(qū)內(nèi)大盤云集，目前以高層產(chǎn)品為主，市場競爭激烈。從現(xiàn)有樓盤分析來看，未來推售項目無論從品質還是營銷上，水平都應較高，位居華陽榜首。 代表 樓盤 物業(yè)形態(tài) 項目規(guī)模 均價 （元 /㎡ ） 面積區(qū)間 （㎡） 主力戶型 面積區(qū)間 （㎡） 銷售情況 上市時間 雙華麓港 高層 300畝 5300 65115 80101 銷售 63%（ 200套左右） 宏信南樾 高層 500畝 5200 93132 93104 銷售 80%（ 82套） 紫晶城 高層 70余畝 預計 5300 80140 115140 未開盤 典型樓盤 大城際 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：天府大道中段左側 ? 占地面積： 41畝 ? 總建筑面積： ? 容積率： ? 綠化率： 25% ? 總戶數(shù)： 825戶 ? 物業(yè)形態(tài)： 1832層電梯公寓 競爭力描述： ?資源： ★ ★ ?文化： ★ ?規(guī)模： ★ ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點：區(qū)位優(yōu)勢，產(chǎn)品 典型樓盤 城南 downtown 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：天府大道中段左側 ? 占地面積： 31畝 ? 總建筑面積： ? 容積率： ? 綠化率： 35% ? 總戶數(shù)： 1235戶 ? 物業(yè)形態(tài)： 34高層電梯公寓 競爭力描述： ?資源： ★ ★ ?文化： ★ ?規(guī)模： ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點：區(qū)位優(yōu)勢，產(chǎn)品 典型樓盤 凱華麗景 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：天府大道中段右側 ? 占地面積： 31畝 ? 總建筑面積： ? 容積率： ? 綠化率： 20% ? 總戶數(shù)： 1106戶 ? 物業(yè)形態(tài)： 1820高層電梯公寓 競爭力描述： ?資源： ★ ★ ?文化： ★ ?規(guī)模： ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點：區(qū)位優(yōu)勢，準現(xiàn)房 典型樓盤 棕櫚南岸 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：雙流縣區(qū)天府大道南段 1081號 (南延線 ) ? 占地面積： 54畝 ? 總建筑面積： 16萬方 ? 容積率： 4 ? 綠化率： 34% ? 總戶數(shù)： 1478戶 ? 物業(yè)形態(tài)： 1321高層電梯公寓 競爭力描述： ?資源： ★ ★ ★ ?文化： ★ ?規(guī)模： ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點：南亞風情，社區(qū)景觀，區(qū)位 紫晶城， 70畝 宏信南樾， 300畝 悅城， 245畝 雙華麓港， 300畝 河畔新世界， 1600畝 雅居樂花園， 2022畝 本項目競爭區(qū)域鎖定 南延線已經(jīng)成為主要供應區(qū)域，項目所處的終端廣場高端大盤云集，是本項目未來最主要的競爭對手集中區(qū)。 宏信南樾 / /r=4/26層高層 南陽錦城 4/ /高層電梯 鴻閣一號 / /r=、 11小高層 +18高層 水映城 / /r=4/32層高層 遠大都市風景 3/／高層 成南領寓 / /電梯 棕櫚南岸 / /21+1層高層電梯 成都雅樂居 /15萬平米 /r=10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2022 2022 07年底－ 08年初與本項目存在競爭相關性的電梯高層物業(yè)供應量集中，項目面臨競爭相對較大 2022 凱華麗景 / /r=4/電梯 07年 08年初電梯相關競品供應量約為： 麓港 /16萬平米 /18+26 高層電梯 市場目前戶型狀況 市場目前戶型狀況 ?市場主流三居偏大，基本在 100130平方米以上 ?兩居主要集中在 8090平方米左右 ?另擁有多層建筑形態(tài)的樓盤存在少量 4房，面積大約在 150平方米以上。 雅居樂花園 遠大都市風景 100130㎡ 大城際 凱華麗景 DOWN TOWN 城南領寓 80 100 120 140 160 180 200 60130㎡ 80140㎡ 100160㎡ 54123㎡ 65130㎡ 65115㎡ 鴻閣一號 宏信南樾 90109㎡ 雙華麓港 130190㎡ 96131㎡ 項目 供應面積 暢銷面積 大城際 96131 96100 鴻閣一號 100160 downtown 54140 宏信南樾 93123 雙華麓港 65115 凱華麗景 60130 市場目前暢銷戶型狀況 ?通過上面的表格我們可以看出，各項目在實際銷售中銷售速度最快的基本為經(jīng)濟型兩房，面積范圍在 7888平方米之間； ?另外， 100120平方米之間的三房也是客戶青睞的產(chǎn)品線； 目前在華陽區(qū)域置業(yè)客戶對產(chǎn)品的需求已經(jīng)由原來的較大面積轉向中小戶型產(chǎn)品，特別是新政過后尤為明顯。 價格狀況 4500500055006000價格價格 5300 5200 5300 5500 5800 5200宏信南樾凱華麗景城南名著城南downt大城際雙華麓港?目前人南沿線樓盤價格差距不大，均價普遍集中在 50005500的區(qū)域； ?終端廣場樓盤，以宏信南越及鹿港為代表，其優(yōu)惠幅度較大； ?在中部居住區(qū)樓盤，優(yōu)惠均為常規(guī)優(yōu)惠，價格基本維持年前水平。 項目 在售均價 實收均價 優(yōu)惠政策 雅居樂花園 電梯均價： 5800 5550 一次性 8%，按揭 5% 宏信南樾 5300 5100 一次性 4%，按揭 1%，特惠房 8% 麓港 5200 4990 一次性 4%，平均優(yōu)惠 34% 大城際 5800 5680 一次性 2%，按揭 1% 凱華麗景 5200 5100 一次性 2%，按揭 1% 遠大朗朗風景 未定 未定 一次性 2%，排號優(yōu)惠 1% 鴻閣一號 5200 5100 一次性 2%，按揭無 棕櫚南岸 5500 未定 城南 downtown 5500 5360 2% 核心競爭對手選取 本項目周邊高端大盤云集，多數(shù)與本項目形成同期直接競爭 項目 容積率 與本項目的競爭關系 雅居樂花園 同期直面競爭 / 宏信南樾 同期直面競爭 / 麓港 同期直面競爭 / 河畔新世界 同期直面競爭 / 悅城 同期直面競爭 / 紫晶城 尾期間接競爭 / 伯爵山 同期直面競爭 / 比較因素 河畔新世界 宏信 南樾 麓港 雅居樂 花園 悅城 紫晶城 伯爵山 規(guī)模 1600畝 約 300畝 300畝 2022畝 245畝 70畝 136畝 產(chǎn)品 高層、多層、洋房、別墅 電梯 電梯 別墅、高層電梯為主的高檔住宅區(qū) 電梯 電梯 電梯、別墅 規(guī)劃 特色 濱河水景小鎮(zhèn) 無特殊資源 無特殊資源 低密度 資源性大盤 海洋公園 主題旅游地產(chǎn) 河景資源 山地資源 獨特性 AAAA AA AA AAA AAAA AAA AAA 核心競爭對手研究：成都雅居樂花園 項目地址