【正文】 崛起利于帶動居住需求的釋放。 功能定位：城市主要功能區(qū)，公共服務、居住、高新產業(yè)。南延線 、地鐵一號線將華陽與成都中心城市緊密連為一體。增長率都在 10%以上，收入增加而產生的大量需求有待于進一步釋放。 2022年上半年，華陽總共成交了 11000余套住宅，銷售面積107萬平方米，成交金額 50多個億，占到整個雙流房產交易量的一半左右。 空間發(fā)展策略：主城區(qū)近中期重點建設區(qū)域。 在大源組團結合新會展中心布置城市商業(yè)中心； 逐步改造舊城區(qū)的商業(yè)服務設施，保留和完善正西街、華興街兩側的商業(yè)設施，作為商業(yè)零售網點； 舊鎮(zhèn)區(qū)正西街以南的城市支路辟為商業(yè)步行街，形成具有傳統(tǒng)特色的商業(yè)街區(qū)。 區(qū)域研究結論及對本項目的影響 ?雙流經濟領跑郊縣，發(fā)展速度迅猛，華陽扮演重要角色； ?人均可支配收入有待進一步提高，增強居民消費能力； ?固定資產投資位列全市郊縣第一，基礎設施建設配套齊全； ?房地產供應、成交及價格均領跑全市郊縣，占全市總量比重較大，其中華陽是主要開發(fā)熱點區(qū)域，整體發(fā)展較為成熟； ?地鐵一號線的開通又將極大的豐富區(qū)域內交通體系，加速主動郊區(qū)化的趨勢，再次提速華陽房地產發(fā)展。 新政下的市場反應 供 2022年前半年成都市商品房供應平穩(wěn)增長， 79月的火爆市場刺激大量物業(yè)投放市場；新政后銷售放緩，市場形勢的不明朗使商品房投放速度明顯下降； 銷 2022年 19月份，成都商品房銷售持續(xù)旺盛，月度平均銷售增長率近 11%；10月后旺銷嘎然止步，新政后短短三個月，月度成交量萎縮 60萬方，月度成交量平均減少 26%； 價格 2022年成都市商品房價格增長平穩(wěn)，但 政的強勢調控使房價漲幅減速， 11月首次出現明顯回落，全年房價平均漲幅低于 2022年，新政對抑制房價過快增長的作用明顯； 供應套數（套） 成交套數（套） 成交價格（元） ?供銷銳減、價格回落、客戶觀望等，新政 “ 撤火 ” 成都樓市，成都樓市面臨近幾年來最嚴峻的一次考驗； ?08年春節(jié)后，市場在剛性需求的帶動下，呈現出緩慢回暖趨勢。其原因歸結為政府、市場的積極導向、城市主干道的修建，大大提升區(qū)域價值 區(qū)域 區(qū)位優(yōu)勢 區(qū)域性 質 區(qū)域價值 /核心賣點 近期及未來供應物業(yè)類型 目前價位 區(qū)域成熟度 /樓盤品質匹配度 代表樓盤 市場競爭指 數 華陽 〃天府大道 成都市南拓區(qū)域 人南延線、站華路、元華路、成都港等 以政府主導為主 城市副中心 高端電梯公寓為主 40006500 2022年元旦通車，中高水平 電梯公寓類： 世紀城 南城都匯 海昌 〃 極地海洋 ★★★★★ 溫江 〃光華大道 多條主干道連接成都 江安河、金馬旅游區(qū) 以旅游路線為主 生態(tài)、上風上水 中高端電梯公寓為主 40007000 2022年 5月通車，中等水平 電梯公寓類： 仁和 〃 春天大道 萬科 〃 朗潤園 宏信 〃 西花汀 ★★★★☆ 龍泉 〃成龍路 成都市東拓區(qū)域 五橫三縱的交通網絡 旅游等生態(tài)自然環(huán)境 以生態(tài)田園為主 養(yǎng)老、生態(tài)、度假 中高端電梯公寓為主 30004500 2022年下半年通車，中低水平 電梯公寓類： 東山國際社區(qū) 御源 〃 大湖區(qū) 勁力 〃 藍色理想 ★★☆☆☆ 依從城南副中心，華陽領跑郊區(qū)樓市 華陽 —— 明天的成都市區(qū) ?整個華陽開發(fā)區(qū)域主要集中在人南延線兩側，依托便捷交通資源，形成熱點開發(fā)區(qū)域。南城都匯、華潤 雅居樂 麓山國際 河畔新世界 華陽房地產發(fā)展階段 階段 項目特征 銷售形式 消費需求 消費群體 銷售價格 初步發(fā)展階段 （ 2022年以前） 多層、經濟型自用 房、缺乏社區(qū)配 套 、 規(guī)模小 常規(guī)銷售 無整體營銷 思路 價格便宜 單純滿足居住要求 華陽周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居 民 、 與華陽有潛 在聯系的市民 2022元 /平 積極發(fā)展階段 （ 2022年以前） 多層、花園洋房、 別墅、舒適型自用 房、中檔物業(yè)、配 套逐漸完善 介入營銷 推廣思路 價格便宜 逐漸從單純滿足居住 要求向注重樓盤的個 性、內涵及升值潛力 轉變 華陽周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居 民、與華陽有潛 在聯系的市民 投資性客戶 價格逐步攀升 3000元 /平 快速發(fā)展階段 （ 2022年以后） 多層、小高層、高 層、電梯、花園洋 房、別墅等多元類 型、高檔物業(yè)、配 套完善 差異化營銷 強勢推廣 品牌營銷 價格次要 注重的是享受，追求 一種理念和內涵 、 注 重開發(fā)商資質、樓盤 知名度、社區(qū)環(huán)境 項目區(qū)域輻射范 圍內人群 投資性客戶 高端收入群體 根據物業(yè)品質 進行規(guī)范市場 定價 3000元 /平 憑借華陽優(yōu)良的自然環(huán)境和政府的利好規(guī)劃吸引消費者，本土開發(fā)商占據主導，以本地消費者為主，項目規(guī)模普遍較小，主要集中在老城區(qū)內開發(fā)。 老城區(qū) 人南沿線區(qū) ?老城區(qū)板塊：該區(qū)域屬于華陽老城區(qū)，區(qū)域內生活配套設施完善成熟度高，但區(qū)域產品檔次較低，目前在售項目不多，后期可供開發(fā)用地較少。生活成熟度不高。 老城區(qū) :傳統(tǒng)居住區(qū) 代表 樓盤 物業(yè)形態(tài) 項目規(guī)模 均價 （元 /㎡ ） 面積區(qū)間 （㎡） 主力戶型 面積區(qū)間 （㎡） 銷售情況 上市時間 城南領寓 高層 占地：近 20畝 建面： 176180㎡ 4500元 /㎡ 50123 7378 銷售 70%（ 290套） 南陽盛世 高層 占地：近 70畝 建面： 500000㎡ 預計 4700元 /㎡ 78130 83104 未開盤 預計 08年 4月底 華銀美景 多層 占地： 106畝 建面： 150000㎡ 4900元 /㎡ 112160 112127 銷售 40%（ 50套） ?該區(qū)域內具有完善的配套優(yōu)勢，但是受地塊條件限制，規(guī)模普遍較小，無品牌開發(fā)商進行品質樓盤打造，目前片區(qū)內可供開發(fā)用地稀缺，未來開發(fā)力度不大，主要面向華陽本地客戶，以二次置業(yè)者為主，中年以上客戶居多。 宏信南樾 / /r=4/26層高層 南陽錦城 4/ /高層電梯 鴻閣一號 / /r=、 11小高層 +18高層 水映城 / /r=4/32層高層 遠大都市風景 3/／高層 成南領寓 / /電梯 棕櫚南岸 / /21+1層高層電梯 成都雅樂居 /15萬平米 /r=10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2022 2022 07年底－ 08年初與本項目存在競爭相關性的電梯高層物業(yè)供應量集中，項目面臨競爭相對較大 2022 凱華麗景 / /r=4/電梯 07年 08年初電梯相關競品供應量約為： 麓港 /16萬平米 /18+26 高層電梯 市場目前戶型狀況 市場目前戶型狀況 ?市場主流三居偏大，基本在 100130平方米以上 ?兩居主要集中在 8090平方米左右 ?另擁有多層建筑形態(tài)的樓盤存在少量 4房，面積大約在 150平方米以上。 1： 1車庫這一系列規(guī)劃成為最大的亮點。 別墅區(qū) 別墅區(qū) 電梯區(qū) 電梯區(qū) 戶型面積 套數 銷售套數 銷售率 5095 104 67 64% 110194 104 36 35% 208 103 50% 項目地址 雙流縣人南沿線與麓山大道交匯處 開發(fā)商 四川宏信實業(yè)有限公司 物業(yè)公司 成都和盟物業(yè) 占地面積（畝） 一期占地 150畝 總建筑面積（㎡） 30萬 ㎡ 容積率 3 綠地率 50% 物業(yè)類型 兩梯四戶 26層電梯公寓 分幾期開發(fā) 兩期開發(fā) 總戶數（戶） 1500戶 項目開盤時間 2022年 12月 1日 項目規(guī)劃 /建筑特色 宏信南樾，摒棄傳統(tǒng)高層小尺度圍合，以住宅前后平均上百米的景觀視距，最寬處 202米，倡導一種前所未見的高層住宅景致生活。目前銷售 75套左右 目前主要推廣渠道：短信，戶外 營銷手法： 著重對外宣傳其大尺度樓間距這一優(yōu)勢。在戶型規(guī)劃上有小幅度的贈送空間。 購買群體以華陽本地客戶及孵化園軟件園居多。 “ 問道麓山西 拜水錦江東 ” 。 點評：依托極地海洋公園的城市級公園配套，打造高端物業(yè)。 ?終端廣場項目由于位置原因受到的客戶截流情況較為明顯 ?南延線項目目前樓盤周均消化速度在 5套左右，月均銷售套數接近 20套。 激情過后，市場選擇？ 競爭格局研究 客戶研究 土地市場研究 房地產市場研究 本項目關聯群體需求分析 1 訪談對象 CCK（四川川開電氣有限公司）－李先生 客戶類型 部門經理（年薪 10萬左右），二次以上置業(yè)類型（華陽老城有房產） 置業(yè)原因 改善居住 區(qū)位選擇 南沿線、華陽，不會選擇市中心。 房地產市場客戶特征 1 核心客戶：華陽本地客戶（ 50%） 次級客戶：省內二級城市消費者（ 30%） 邊緣客戶：成都客戶（ 20%） 二次置業(yè)者為主 老城 2 核心客戶：成都客戶（ 50%） 次級客戶：華陽本地客戶（ 25%） 邊緣客戶：省內二級城市消費者（ 25%） 首次置業(yè)及二次置業(yè)者比例均衡 人南沿線 消費者購房的區(qū)域性 ?老城與人南沿線樓盤客戶來源及占比差異較大； ?人南沿線來源于成都的客戶比例呈現往終端廣場逐漸遞減的規(guī)律。未來市場將整體向高密發(fā)展。 交通條件分析 ?天府大道早已成為連接華陽與成都的主力通道，并已成熟，車程 8分鐘 ?紅星路南延線也即將貫通； ?華龍路目前處于加寬改造中； ?另有多條大道即將建成，通往華陽將形成多條道路快速通達； ?地鐵 1號線 2022年全線貫通，大大提高人南沿線便捷程度。 地塊內部資源 ?地塊東高西低，呈現少量淺丘地貌，可順勢而為打造坡地式景觀社區(qū)； ?但其他資源相對較少，地塊獨有特殊資源少。 機會 Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢 ?區(qū)域規(guī)劃： 城市副中心升級成為城市新中心，提速華陽地產發(fā)展； ?地鐵經濟： 地鐵 1號線有利于帶動區(qū)域的人氣和活力 ,以及形成居住居住圈和商業(yè)圈； ?高檔社區(qū)： 周邊存在較多中高檔居住社區(qū)，未來區(qū)域人氣較高，利于借勢； ?充分迎合區(qū)域規(guī)劃，共同炒做國際城南。 基于本體條件的分析基礎之上，本項目的發(fā)展方向為“以產品及環(huán)境創(chuàng)新，并為客戶提供高性價比的項目” 以資源為核心價值點 以品牌及規(guī)模為核心價值點 以產品為核心價值點 項目價值取向 關鍵要素 本體因素 市場背景下的發(fā)展方向 指標解析 發(fā)展機會 核心目標 ? 全國性或區(qū)域性長期品牌建設 ? 品牌項目為基礎，知名度高 ? 具有較強品牌號召力，突破區(qū)位、環(huán)境等因素限制 走差異化路線，打造產品及環(huán)境創(chuàng)新，并為客戶提供高性價比的項目 具備較好的可塑空間 ?外部資源共有化 ?除部分淺丘地貌外，內部無特殊大規(guī)模資源 ?規(guī)模適中 ?地塊狹長 ?核心目標：以產品創(chuàng)新及內部環(huán)境打造，提升項目核心競爭力； ?以項目品牌全面提升公司品牌； ?高尚居住區(qū)，高端項目共同造勢； ?規(guī)劃利好、區(qū)域價值升級； ?交通便利，通達性佳 ?好產品 ——舒適的戶型設計與豐富的功能空間 ?好環(huán)境 ——社區(qū)內部的大規(guī)模景觀 ?創(chuàng)新性 ——打造項目核心競爭力 ?高附加值 ——全面提升項目性價比 ?具有強烈吸引作用的自然或人文資源 ?絕對唯一性（排他性、不可復制性、絕版） ?資源利用最大化 不具備 機會點 項目品牌 提升公司品牌 ?區(qū)位 ?淺丘 ?一定規(guī)模 規(guī)模 品質 高端陣營 中端陣營 低端陣營 紫晶城 雅居樂花園 河畔新世界 本項目市場占位 城南 downtown 伯爵山 鴻閣一號 麓港 宏信南樾 極地海洋 大城際 凱華麗景 進入第一軍團，領銜中端陣營。 客戶定位： 他們人近中年，事業(yè)有成，需要改善居住環(huán)境。 他們出沒于繁華，工作在城南，向往著