【正文】 紅星路南延線等主干道以及華陽車站，交通條件優(yōu)良。 消費者：發(fā)生的變化 混合需求明顯趨勢：改善需求為目的的置業(yè)群體三環(huán)外置業(yè)趨勢 價格導向的中高收入人群三環(huán)外置業(yè)趨勢 稀缺驅(qū)趕 價格驅(qū)趕 自然資源驅(qū)趕 自然資源較好的樓盤在三環(huán)內(nèi)基本消失。 新政過后，區(qū)域內(nèi)來電來訪量均有較大幅度的下滑，但是年后逐漸開始回復，市場逐漸轉(zhuǎn)暖。與目標客戶保持價值認同 點評：依托國際城南的發(fā)展，水景資源以及政府對終端廣場高檔住宅區(qū)域的規(guī)劃，項目力求打造一個生態(tài)親水社區(qū)。 贈送空間后的總價控制成為客戶買單的重要原因，但項目訴求卻是享樂生活，推廣與產(chǎn)品自身出現(xiàn)偏差。 核心競爭對手研究：宏信南樾 項目基本情況 核心競爭對手研究：宏信南樾 闊景 202米，享受距離的尺度 廣告語 規(guī)劃亮點 契合度點評 典型的高層低密規(guī)劃，最寬樓間距離達到 202米，但項目自身資源缺乏，依托于整個區(qū)域的共有資源，吸引力不夠。 雅居樂花園 遠大都市風景 100130㎡ 大城際 凱華麗景 DOWN TOWN 城南領(lǐng)寓 80 100 120 140 160 180 200 60130㎡ 80140㎡ 100160㎡ 54123㎡ 65130㎡ 65115㎡ 鴻閣一號 宏信南樾 90109㎡ 雙華麓港 130190㎡ 96131㎡ 項目 供應面積 暢銷面積 大城際 96131 96100 鴻閣一號 100160 downtown 54140 宏信南樾 93123 雙華麓港 65115 凱華麗景 60130 市場目前暢銷戶型狀況 ?通過上面的表格我們可以看出，各項目在實際銷售中銷售速度最快的基本為經(jīng)濟型兩房，面積范圍在 7888平方米之間； ?另外， 100120平方米之間的三房也是客戶青睞的產(chǎn)品線； 目前在華陽區(qū)域置業(yè)客戶對產(chǎn)品的需求已經(jīng)由原來的較大面積轉(zhuǎn)向中小戶型產(chǎn)品，特別是新政過后尤為明顯。此區(qū)域已經(jīng)成為各開發(fā)商逐鹿城南的熱點區(qū)域。 以天府大道南延線的通車為標志，區(qū)域開發(fā)熱火朝天，本土開發(fā)商與外來開發(fā)商共同競爭，項目品質(zhì)有了質(zhì)的突破，物業(yè)形態(tài)開始多樣化，外地客戶比例增加，老城區(qū)與南延線共同開發(fā)。預計未來，將會出現(xiàn)更多高品質(zhì)樓盤。 經(jīng)濟、規(guī)劃均為房地產(chǎn)提供了有力支撐，通過長時間的發(fā)展，目前華陽區(qū)域已經(jīng)成為郊縣房地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，隨著地鐵線的開通，華陽具有進一步提升的空間。主要職能應與中心城和航空港物流產(chǎn)業(yè)中心的建設相結(jié)合，通過軸向梯度推進的方式推進組團的完善形成。 數(shù)據(jù)來源：雙流統(tǒng)計年鑒 10000 11000 12022 13000 14000 15000 07年各郊區(qū)人均可支配收入對比 9000 雙流 新都 青白江 溫江 12708 12183 龍泉 11160 13120 14397 13100 郫縣 8000 宏觀經(jīng)濟背景研究 —— 人均可支配收入 0202240006000800010000120221400004年 05年 06年 07年人均可支配收入雙流人均可支配收入漲幅 雙流近年固定資產(chǎn)投資 單位：億元 07年各郊區(qū)固定資產(chǎn)投資對比 60 80 100 120 140 160 180 200 雙流 新都 青白江 溫江 龍泉 郫縣 ? 近年來雙流固定資產(chǎn)投資增長腳步加快，由 04年的 07年的 ，增長率達 300%。 重點發(fā)展職能 ：城市綜合服務、區(qū)城商務中心、小康居住新城、中心城分流人口主要集聚地。 ?華陽 為城市規(guī)劃重點建設的七大衛(wèi)星城之一 ,南延線、站華路、元華路、紅星路南延線、地鐵一號線 縮短了其與中心城的距離 .城市新中心的確立更加刺激了華陽的發(fā)展。 ?第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 ,逐年穩(wěn)定增長 ,年均漲幅 10%以上 ,2022年前三季度生產(chǎn)總值就已達 ，同比 2022年增長 %。 經(jīng)濟狀況 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計年鑒 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 9 9 5 . 71 1 8 1 . 0 51 3 4 3 . 7 41 1 2 3 . 5020040060080010001200140016002022年 2022年 2022年 2 0 0 7 年前三季度0481216202428第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值 年漲幅億元 % 百分比 5 10 20 30 40 50 60 70 02 03 04 05 06年 第一產(chǎn)業(yè)線 第二產(chǎn)業(yè)線 第三產(chǎn)業(yè)線 成都產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化圖 ?近年來 ,成都市正在加緊調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以旅游、休閑、金融、商務等為主的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速， 第三產(chǎn)業(yè)比重已經(jīng)趕超第二產(chǎn)業(yè) ,將 逐步 形成以第二產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)為龍頭的良性經(jīng)濟發(fā)展模式 。 城市呈 “ 片狀 ” 向外擴展； ?城市的規(guī)劃進一步加快了城市化進程 ,成都正逐步升級為國際大都市 。 功能定位：城市主要功能區(qū)，公共服務、居住、高新產(chǎn)業(yè)。增長率都在 10%以上，收入增加而產(chǎn)生的大量需求有待于進一步釋放。 空間發(fā)展策略：主城區(qū)近中期重點建設區(qū)域。 區(qū)域研究結(jié)論及對本項目的影響 ?雙流經(jīng)濟領(lǐng)跑郊縣，發(fā)展速度迅猛，華陽扮演重要角色； ?人均可支配收入有待進一步提高，增強居民消費能力； ?固定資產(chǎn)投資位列全市郊縣第一，基礎(chǔ)設施建設配套齊全； ?房地產(chǎn)供應、成交及價格均領(lǐng)跑全市郊縣，占全市總量比重較大，其中華陽是主要開發(fā)熱點區(qū)域，整體發(fā)展較為成熟； ?地鐵一號線的開通又將極大的豐富區(qū)域內(nèi)交通體系，加速主動郊區(qū)化的趨勢，再次提速華陽房地產(chǎn)發(fā)展。其原因歸結(jié)為政府、市場的積極導向、城市主干道的修建，大大提升區(qū)域價值 區(qū)域 區(qū)位優(yōu)勢 區(qū)域性 質(zhì) 區(qū)域價值 /核心賣點 近期及未來供應物業(yè)類型 目前價位 區(qū)域成熟度 /樓盤品質(zhì)匹配度 代表樓盤 市場競爭指 數(shù) 華陽 〃天府大道 成都市南拓區(qū)域 人南延線、站華路、元華路、成都港等 以政府主導為主 城市副中心 高端電梯公寓為主 40006500 2022年元旦通車，中高水平 電梯公寓類： 世紀城 南城都匯 海昌 〃 極地海洋 ★★★★★ 溫江 〃光華大道 多條主干道連接成都 江安河、金馬旅游區(qū) 以旅游路線為主 生態(tài)、上風上水 中高端電梯公寓為主 40007000 2022年 5月通車，中等水平 電梯公寓類： 仁和 〃 春天大道 萬科 〃 朗潤園 宏信 〃 西花汀 ★★★★☆ 龍泉 〃成龍路 成都市東拓區(qū)域 五橫三縱的交通網(wǎng)絡 旅游等生態(tài)自然環(huán)境 以生態(tài)田園為主 養(yǎng)老、生態(tài)、度假 中高端電梯公寓為主 30004500 2022年下半年通車，中低水平 電梯公寓類： 東山國際社區(qū) 御源 〃 大湖區(qū) 勁力 〃 藍色理想 ★★☆☆☆ 依從城南副中心，華陽領(lǐng)跑郊區(qū)樓市 華陽 —— 明天的成都市區(qū) ?整個華陽開發(fā)區(qū)域主要集中在人南延線兩側(cè)，依托便捷交通資源，形成熱點開發(fā)區(qū)域。 雅居樂 麓山國際 河畔新世界 華陽房地產(chǎn)發(fā)展階段 階段 項目特征 銷售形式 消費需求 消費群體 銷售價格 初步發(fā)展階段 （ 2022年以前） 多層、經(jīng)濟型自用 房、缺乏社區(qū)配 套 、 規(guī)模小 常規(guī)銷售 無整體營銷 思路 價格便宜 單純滿足居住要求 華陽周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居 民 、 與華陽有潛 在聯(lián)系的市民 2022元 /平 積極發(fā)展階段 （ 2022年以前） 多層、花園洋房、 別墅、舒適型自用 房、中檔物業(yè)、配 套逐漸完善 介入營銷 推廣思路 價格便宜 逐漸從單純滿足居住 要求向注重樓盤的個 性、內(nèi)涵及升值潛力 轉(zhuǎn)變 華陽周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居 民、與華陽有潛 在聯(lián)系的市民 投資性客戶 價格逐步攀升 3000元 /平 快速發(fā)展階段 （ 2022年以后） 多層、小高層、高 層、電梯、花園洋 房、別墅等多元類 型、高檔物業(yè)、配 套完善 差異化營銷 強勢推廣 品牌營銷 價格次要 注重的是享受，追求 一種理念和內(nèi)涵 、 注 重開發(fā)商資質(zhì)、樓盤 知名度、社區(qū)環(huán)境 項目區(qū)域輻射范 圍內(nèi)人群 投資性客戶 高端收入群體 根據(jù)物業(yè)品質(zhì) 進行規(guī)范市場 定價 3000元 /平 憑借華陽優(yōu)良的自然環(huán)境和政府的利好規(guī)劃吸引消費者，本土開發(fā)商占據(jù)主導，以本地消費者為主，項目規(guī)模普遍較小，主要集中在老城區(qū)內(nèi)開發(fā)。生活成熟度不高。 宏信南樾 / /r=4/26層高層 南陽錦城 4/ /高層電梯 鴻閣一號 / /r=、 11小高層 +18高層 水映城 / /r=4/32層高層 遠大都市風景 3/／高層 成南領(lǐng)寓 / /電梯 棕櫚南岸 / /21+1層高層電梯 成都雅樂居 /15萬平米 /r=10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 2022 2022 07年底－ 08年初與本項目存在競爭相關(guān)性的電梯高層物業(yè)供應量集中，項目面臨競爭相對較大 2022 凱華麗景 / /r=4/電梯 07年 08年初電梯相關(guān)競品供應量約為： 麓港 /16萬平米 /18+26 高層電梯 市場目前戶型狀況 市場目前戶型狀況 ?市場主流三居偏大，基本在 100130平方米以上 ?兩居主要集中在 8090平方米左右 ?另擁有多層建筑形態(tài)的樓盤存在少量 4房，面積大約在 150平方米以上。 別墅區(qū) 別墅區(qū) 電梯區(qū) 電梯區(qū) 戶型面積 套數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 5095 104 67 64% 110194 104 36 35% 208 103 50% 項目地址 雙流縣人南沿線與麓山大道交匯處 開發(fā)商 四川宏信實業(yè)有限公司 物業(yè)公司 成都和盟物業(yè) 占地面積（畝） 一期占地 150畝 總建筑面積（㎡） 30萬 ㎡ 容積率 3 綠地率 50% 物業(yè)類型 兩梯四戶 26層電梯公寓 分幾期開發(fā) 兩期開發(fā) 總戶數(shù)（戶） 1500戶 項目開盤時間 2022年 12月 1日 項目規(guī)劃 /建筑特色 宏信南樾，摒棄傳統(tǒng)高層小尺度圍合，以住宅前后平均上百米的景觀視距，最寬處 202米，倡導一種前所未見的高層住宅景致生活。在戶型規(guī)劃上有小幅度的贈送空間。 “ 問道麓山西 拜水錦江東 ” 。 ?終端廣場項目由于位置原因受到的客戶截流情況較為明顯 ?南延線項目目前樓盤周均消化速度在 5套左右，月均銷售套數(shù)接近 20套。 房地產(chǎn)市場客戶特征 1 核心客戶：華陽本地客戶（ 50%） 次級客戶：省內(nèi)二級城市消費者（ 30%） 邊緣客戶：成都客戶（ 20%） 二次置業(yè)者為主 老城 2 核心客戶：成都客戶（ 50%） 次級客戶：華陽本地客戶（ 25%） 邊緣客戶：省內(nèi)二級城市消費者（ 25%） 首次置業(yè)及二次置業(yè)者比例均衡 人南沿線 消費者購房的區(qū)域性 ?老城與人南沿線樓盤客戶來源及占比差異較大； ?人南沿線來源于成都的客戶比例呈現(xiàn)往終端廣場逐漸遞減的規(guī)律。 交通條件分析 ?天府大道早已成為連接華陽與成都的主力通道，并已成熟，車程 8分鐘 ?紅星路南延線也即將貫通； ?華龍路目前處于加寬改造中； ?另有多條大道即將建成，通往華陽將形成多條道路快速通達； ?地鐵 1號線 2022年全線貫通，大大提高人南沿線便捷程度。 機會 Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢 ?區(qū)域規(guī)劃： 城市副中心升級成為城市新中心，提速華陽地產(chǎn)發(fā)展； ?地鐵經(jīng)濟： 地鐵 1號線有利于帶動區(qū)域的人氣和活力 ,以及形成居住居住圈和商業(yè)圈； ?高檔社區(qū)： 周邊存在較多中高檔居住社區(qū)，未來區(qū)域人氣較高，利于借勢； ?充分迎合區(qū)域規(guī)劃，共同炒做國際城南。 客戶定位： 他們?nèi)私心?，事業(yè)有成，需要改善居住