【正文】 集，競爭異常激烈，本項目如何求得生存空間？ 在如此的宏觀環(huán)境下，我們該如何定位？ 結(jié)合市場情況和客戶需求，我們的產(chǎn)品該怎樣打造？ 本項目該如何成功實現(xiàn)銷售？ 提綱 ? 宏觀概覽 .………………………………………… ? 房地產(chǎn)市場研究 …. …………………………… ? 項目本體研究 ………………………………… ? 項目定位 ……………………………………………. ? 物業(yè)發(fā)展建議 ………………………………... ? 優(yōu)秀案例借鑒 ……………………………….. ? 營銷推廣思路 ……………………………….. 城市研究 區(qū)域研究 政策研究 宏觀概覽 218523702750332305001000150020222500300035002022年 2022年 2022年 2022年0510152025GD P總值GD P漲幅度億元 020224000600080001000012022成都 上海 北京 天津 杭州 廣州 深圳 武漢06年07年07年全國重點城市經(jīng)濟對比分析 成都年度 GDP走勢分析 ? 成都作為成渝經(jīng)濟圈的核心城市 ,具有較強的輻射能力 ,近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速 , GDP年均漲幅超過 10%，最新統(tǒng)計顯示，成都 2022年 GDP達到 3320億元，人均 GDP超過 4000美元 ,成都 西南經(jīng)濟中心城市當之無愧 。 ? 通過與全國一線城市的對比分析，成都經(jīng)濟追趕步伐明顯加快 ,總體水平已經(jīng)處于全國城市的前列，成都作為中西部的核心城市，具備強大的經(jīng)濟實力。 成都第三產(chǎn)業(yè)近年走勢圖 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計年鑒 各指標表明，成都房地產(chǎn)市場目前正處于快速發(fā)展階段，且未來仍具有較大發(fā)展空間 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展 恩格爾系數(shù)與住房支出比重 ?從國際慣用評價指標來看，當人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在 8004000美元時，是房地產(chǎn)快速發(fā)展的時期， 2022年成都全市人均 GDP美元 3634$， 房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期，房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量與質(zhì)量并重； ?我國城鎮(zhèn)居民 “ 住房支出比重 ” 平均投資僅占 10％左右，發(fā)達國家一般達到 25％。 ?根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃 ,中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集 “ 圈層式 ” 發(fā)展為疏密結(jié)合的 “ 扇葉式 ” 布局； ?重點建設(shè)中心城周邊七個衛(wèi)星城鎮(zhèn)：溫江、青白江、東升、華陽、新都、郫縣、龍泉。 從整體上看華陽處在成都城市發(fā)展的主要方向上，在規(guī)劃中被定位于包含了會展，科研商務(wù)服務(wù)和 人居 的“城市新區(qū)” ?大成都都市群層面 ： ?華陽屬于“一心” ——主城區(qū)內(nèi)中心城區(qū)外圍的城市組團 ?主城區(qū)層面 ： ?處在城市主要發(fā)展的南軸線之上 片區(qū) 功能定位 中心城區(qū) 省會、西部地區(qū)的科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐、重要的旅游中心城市和歷史文化名城 華陽 主城區(qū)南部分中心，以發(fā)展會展、商務(wù)服務(wù)、科研和 人居 等為主的新城區(qū) 新都 主城區(qū)北部分中心，青白江區(qū)將以化工、冶金、建材、重型設(shè)備制造為主導形成集中發(fā)展區(qū)，新都區(qū)將依托鐵路樞紐建設(shè)物流中心。 城市研究 區(qū)域研究 政策研究 宏觀概覽 華陽：全面沿襲國際城南富貴之氣 區(qū)域規(guī)劃 ： 以發(fā)展城市公共服務(wù)綜合功能、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生活居住為主的生態(tài)型城區(qū) 。主要職能應(yīng)與中心城和航空港物流產(chǎn)業(yè)中心的建設(shè)相結(jié)合，通過軸向梯度推進的方式推進組團的完善形成 繁華的華陽街區(qū) 華陽 是古蜀國“三都” ，素有商業(yè)中心、交通樞紐、工業(yè)重地和文化重鎮(zhèn)之稱。 ? 近年來雙流人均可支配收入穩(wěn)步增長。 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計年鑒 宏觀經(jīng)濟背景研究 —— 固定資產(chǎn)投資 05010015020025004年 05年 06年 07年投資額億元 07年主要區(qū)縣房地產(chǎn)市場對比 0100200300供應(yīng) 成交供應(yīng) 140 165 280 110成交 120 140 260 90龍泉驛 溫江 雙流 郫縣0100020223000400050006000商品房 住宅商品房 3058 3650 5360 3010住宅 2980 3580 5180 3000龍泉驛 溫江 雙流 郫縣? 成都主要區(qū)縣中，雙流商品房供應(yīng)面積和成交量以及價格均占到首位，區(qū)域均價達到 5200左右，供應(yīng)和成交面積分別達到 、 ，市場供需兩旺； ?華陽房價上漲較快從 04年的 2100上漲到 07年的5200左右，基本持平雙流區(qū)域價格。 重點發(fā)展職能 ：城市綜合服務(wù)、區(qū)城商務(wù)中心、小康居住新城、山水型休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心城分流人口主要集聚地。 華陽功能分區(qū)： 大源綜合片區(qū)，以行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、體育休閑、配套居住等為一體的多功能綜合片區(qū)； 中和居住片區(qū)，以中高檔居住和文化娛樂、商業(yè)服務(wù)為主的片區(qū)； 華陽綜合片區(qū)：以商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、居住、工業(yè)為主的片區(qū)。 一號線將首先開通，徹底顛覆人們傳統(tǒng)的居住和工作觀念，提速國際城南建設(shè)步伐，華陽位于城市發(fā)展主線上。 2 對于中小投資者來說，首付提高和利息增加提高了投資成本，迫使部分投資者退出市場； 4 第二套住房首付和利息的提高，第二套房選擇在90平米以下的購房者增多，增加中小面積產(chǎn)品的交易量； 3 對旺盛的市場需求起到降溫作用，短期內(nèi)成交量將明顯下降，但并未縮減強勁的剛性需求，難以抑制房價的繼續(xù)上漲； 5 第三、第四套等以上的多次置業(yè)首付比重和利息可能進一步提高； 1 第二套住房首付提高，主要影響的是普通家庭改善型置業(yè)者，對于富裕家庭的改善性購房影響不大； ?投資性購房需求、抑止房價過快上漲、降低銀行信貸風險起到了積極的吊空作用，有利于引導房地產(chǎn)市場由投資兼自住型市場向以自住型為主的理性市場轉(zhuǎn)變。 在 7個衛(wèi)星城規(guī)劃中，又以華陽、溫江、龍泉房地產(chǎn)發(fā)展最為迅速。 ?2022下半年，和黃 華陽，國際城南的沿襲者，未來城市新中心。 華陽市場格局現(xiàn)狀：我們可以將其粗略的分為老城區(qū)以及人南沿線區(qū)。但區(qū)域內(nèi)基本依托規(guī)劃，生活配套缺乏。 ?人南沿線區(qū)核心價值點：規(guī)劃前景，交通便利，樓盤品質(zhì)。 代表 樓盤 物業(yè)形態(tài) 項目規(guī)模 均價 （元 /㎡ ） 面積區(qū)間 （㎡） 主力戶型 面積區(qū)間 （㎡） 銷售情況 上市時間 雙華麓港 高層 300畝 5300 65115 80101 銷售 63%（ 200套左右） 宏信南樾 高層 500畝 5200 93132 93104 銷售 80%（ 82套） 紫晶城 高層 70余畝 預(yù)計 5300 80140 115140 未開盤 典型樓盤 大城際 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：天府大道中段左側(cè) ? 占地面積： 41畝 ? 總建筑面積： ? 容積率： ? 綠化率： 25% ? 總戶數(shù)： 825戶 ? 物業(yè)形態(tài)： 1832層電梯公寓 競爭力描述： ?資源： ★ ★ ?文化： ★ ?規(guī)模： ★ ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點：區(qū)位優(yōu)勢，產(chǎn)品 典型樓盤 城南 downtown 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：天府大道中段左側(cè) ? 占地面積： 31畝 ? 總建筑面積： ? 容積率： ? 綠化率： 35% ? 總戶數(shù)： 1235戶 ? 物業(yè)形態(tài)： 34高層電梯公寓 競爭力描述： ?資源： ★ ★ ?文化： ★ ?規(guī)模： ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點：區(qū)位優(yōu)勢，產(chǎn)品 典型樓盤 凱華麗景 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：天府大道中段右側(cè) ? 占地面積： 31畝 ? 總建筑面積： ? 容積率： ? 綠化率： 20% ? 總戶數(shù)： 1106戶 ? 物業(yè)形態(tài)： 1820高層電梯公寓 競爭力描述： ?資源： ★ ★ ?文化： ★ ?規(guī)模： ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點：區(qū)位優(yōu)勢，準現(xiàn)房 典型樓盤 棕櫚南岸 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：雙流縣區(qū)天府大道南段 1081號 (南延線 ) ? 占地面積： 54畝 ? 總建筑面積： 16萬方 ? 容積率： 4 ? 綠化率： 34% ? 總戶數(shù)： 1478戶 ? 物業(yè)形態(tài)： 1321高層電梯公寓 競爭力描述： ?資源： ★ ★ ★ ?文化： ★ ?規(guī)模： ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點：南亞風情，社區(qū)景觀，區(qū)位 紫晶城， 70畝 宏信南樾， 300畝 悅城， 245畝 雙華麓港， 300畝 河畔新世界， 1600畝 雅居樂花園， 2022畝 本項目競爭區(qū)域鎖定 南延線已經(jīng)成為主要供應(yīng)區(qū)域，項目所處的終端廣場高端大盤云集，是本項目未來最主要的競爭對手集中區(qū)。 項目 在售均價 實收均價 優(yōu)惠政策 雅居樂花園 電梯均價： 5800 5550 一次性 8%，按揭 5% 宏信南樾 5300 5100 一次性 4%，按揭 1%，特惠房 8% 麓港 5200 4990 一次性 4%，平均優(yōu)惠 34% 大城際 5800 5680 一次性 2%，按揭 1% 凱華麗景 5200 5100 一次性 2%，按揭 1% 遠大朗朗風景 未定 未定 一次性 2%，排號優(yōu)惠 1% 鴻閣一號 5200 5100 一次性 2%，按揭無 棕櫚南岸 5500 未定 城南 downtown 5500 5360 2% 核心競爭對手選取 本項目周邊高端大盤云集，多數(shù)與本項目形成同期直接競爭 項目 容積率 與本項目的競爭關(guān)系 雅居樂花園 同期直面競爭 / 宏信南樾 同期直面競爭 / 麓港 同期直面競爭 / 河畔新世界 同期直面競爭 / 悅城 同期直面競爭 / 紫晶城 尾期間接競爭 / 伯爵山 同期直面競爭 / 比較因素 河畔新世界 宏信 南樾 麓港 雅居樂 花園 悅城 紫晶城 伯爵山 規(guī)模 1600畝 約 300畝 300畝 2022畝 245畝 70畝 136畝 產(chǎn)品 高層、多層、洋房、別墅 電梯 電梯 別墅、高層電梯為主的高檔住宅區(qū) 電梯 電梯 電梯、別墅 規(guī)劃 特色 濱河水景小鎮(zhèn) 無特殊資源 無特殊資源 低密度 資源性大盤 海洋公園 主題旅游地產(chǎn) 河景資源 山地資源 獨特性 AAAA AA AA AAA AAAA AAA AAA 核心競爭對手研究：成都雅居樂花園 項目地址 華陽麓山大道 C段 開發(fā)商 四川雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司 雅居樂物業(yè)管理服務(wù)有限公司 占地面積（畝） 總建筑面積（㎡） ㎡ 容積率 綠地率 30% 物業(yè)類型 別墅、電梯洋房、商鋪 分幾期開發(fā) 四期開發(fā) 總戶數(shù)（戶） 10500戶 項目開盤時間 2022年 12月 1日 項目基本情況 核心競爭對手研究：成都雅居樂花園 廣告語 世界的樂活，你的生活 規(guī)劃亮點 歐陸建筑風格，加州園林設(shè)計， 2公里風景主軸線與13000平米中央景觀區(qū)， 30畝內(nèi)湖， ，400米商業(yè)長街?？們r在 5080萬不等 . 目前銷售過半 營銷手法： 品牌先行：品牌活動； 全景展示后進行銷售，注重現(xiàn)場體驗； 點評： 2022畝大手筆低密度規(guī)劃，多元化產(chǎn)品組合，景觀資源豐富，此項目為高端物業(yè)的代表。 核心競爭對手研究：宏信南樾 項目銷售 戶型 面積㎡ 套數(shù) 銷售率 A 321 52 57% B 221 52 90% B戶型 A戶型 開盤時間： 2022年 12月 1日 高層電梯推出 104余套。 項目地址 雙流縣 天府大道人南延線與麓山大道交匯處右側(cè) 開發(fā)商 成都雙華通纜有限公司 物業(yè)公司 四川信如物業(yè)管理有限公司 占地面積（畝） 一期占地 155畝 總建筑面積（㎡） ㎡ 容積率 綠地率 30% 物業(yè)類型 2梯 3戶、 2梯 4戶 分幾期開發(fā) 兩期開發(fā) 總戶數(shù)（戶） 1129戶 核心競爭對手研究：雙華麓港 項目基本情況 核心競爭對手研究：雙華麓港 living park 生活，就是享樂！ 廣告語 規(guī)劃亮點 契合度點評