【正文】 ，集中在 50005500元 /平方米區(qū)域，戶型供應(yīng)大多集中在 80130平方米區(qū)域； 5. 新政過后市場(chǎng)經(jīng)歷了一段時(shí)間的冷淡期，客戶多數(shù)在觀望階段，年后觀望氣氛有所緩解，市場(chǎng)逐漸回暖，市場(chǎng)開始發(fā)生轉(zhuǎn)變； 6. 客戶已經(jīng)不再單純追求大面積產(chǎn)品， 80平米左右兩房和 110平米左右三房受青睞。 核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究：極地海洋 1期由 10棟 2632高層電梯組成，總建筑面積約 米，共 1217戶。 核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究：雙華麓港 項(xiàng)目銷售 開盤時(shí)間： 2022年 1月 高層電梯推出 304套。 在項(xiàng)目本身存在硬傷的情況下，著重宣傳其大樓間距帶來的視覺沖擊，較好的掩飾本身資源匱乏的缺陷。 價(jià)格狀況 4500500055006000價(jià)格價(jià)格 5300 5200 5300 5500 5800 5200宏信南樾凱華麗景城南名著城南downt大城際雙華麓港?目前人南沿線樓盤價(jià)格差距不大，均價(jià)普遍集中在 50005500的區(qū)域； ?終端廣場(chǎng)樓盤，以宏信南越及鹿港為代表，其優(yōu)惠幅度較大； ?在中部居住區(qū)樓盤，優(yōu)惠均為常規(guī)優(yōu)惠，價(jià)格基本維持年前水平。 板塊特點(diǎn)分析 開發(fā)檔次 開發(fā)規(guī)模 物業(yè)形態(tài) 配套 開發(fā)潛力 代表樓盤 老城區(qū) 中端項(xiàng) 目較多 受地塊條件 限制，規(guī)模 普遍較小 高層為主 老城配套完 善，生活便 利，但是產(chǎn) 品檔次較低 可開發(fā)地塊較 少，開發(fā)潛力 不大 成南領(lǐng)地，華 銀美景，南岸 等 人南 沿線區(qū) 中高端項(xiàng) 目聚集區(qū) 開發(fā)規(guī)模普 遍較大，數(shù) 百畝大盤較多 各物業(yè)形態(tài) 均有分布， 但以高層為 主 各項(xiàng)配套設(shè) 施正在逐步 完善中，目 前仍主要依 靠老城輻射 沿線空置地塊 較多，且都為 規(guī)模性土地， 可開發(fā)潛力巨 大 宏信南樾，極 地海洋，河畔 新世界，紫晶 城等 ?老城核心價(jià)值點(diǎn)：成熟完善的配套，相對(duì)較低價(jià)格。 老城區(qū)土地供應(yīng)逐漸接近尾聲，品牌開發(fā)商相繼入駐，高品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)，大盤云集，與成都連接更加緊密，客戶來源不再局限與成都本土，物業(yè)價(jià)格步步攀升，南延線成為開發(fā)主戰(zhàn)場(chǎng)。 ?品牌云集，國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌如：中海、華潤(rùn)、和黃、雅居樂等云集城南，構(gòu)筑城南的房產(chǎn)開發(fā)熱潮。 城市研究 區(qū)域研究 政策研究 宏觀概覽 ? 2022年，在政府出臺(tái)的諸多房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和措施中，以 9月發(fā)布的 《 加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知及補(bǔ)充通知 》 效果最為明顯； ? 該政策的要點(diǎn)： “ 第二套住房首付 40%，且利率不低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 ” ，這樣政策直接針對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)買力，改變了以往政策只調(diào)控購(gòu)房心理的狀況； 解決當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)問題，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸 2022年 3月美國(guó)次級(jí)房貨債券風(fēng)波的教訓(xùn) 房?jī)r(jià)過快上漲 宏觀調(diào)控 宏觀調(diào)控政策 政策影響方式 直接針對(duì)購(gòu)房者的政策，對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)買產(chǎn)生影響 政策影響 間接針對(duì)購(gòu)房者的政策，對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期產(chǎn)生影響 ? ，起到了剛性限制購(gòu)買和增加持有環(huán)節(jié)成本的作用； ? 該政策對(duì)減少投資性購(gòu)房需求、抑止房?jī)r(jià)過快上漲、降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的作用明顯。需要高度重視城市建設(shè)與山水的關(guān)聯(lián)，在華陽以南形成 “ 傳承蜀都文脈、城抱兩江 ” 的景觀格局，東部丘陵區(qū)以低密度開發(fā)為主，結(jié)合環(huán)境，建設(shè)以高級(jí)居住和娛樂休閑產(chǎn)業(yè)為主的 “ 東郊山水風(fēng)光園 ” 。 ? 雙流縣固定資產(chǎn)投資處于成都郊縣中的首位，區(qū)域建設(shè)優(yōu)勢(shì)凸顯?？臻g發(fā)展策略：主城區(qū)近中期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。 華陽 溫江 龍泉 浣花溪 郫縣 中心城 桂湖 大灣 東升 南延線 ? 成都市重點(diǎn) 向南向東 發(fā)展，城市發(fā)展將圍繞南部新城和東部新城展開，華陽正處在城市發(fā)展的主軸之上。 ?成都較為活躍的經(jīng)濟(jì)實(shí)體將促使其成為中西部的金融和商務(wù)中心 ,第三產(chǎn)業(yè)的迅速崛起有利于帶動(dòng)居住需求的釋放。 ? 通過與全國(guó)一線城市的對(duì)比分析，成都經(jīng)濟(jì)追趕步伐明顯加快 ,總體水平已經(jīng)處于全國(guó)城市的前列，成都作為中西部的核心城市，具備強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 ?根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃 ,中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集 “ 圈層式 ” 發(fā)展為疏密結(jié)合的 “ 扇葉式 ” 布局； ?重點(diǎn)建設(shè)中心城周邊七個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)：溫江、青白江、東升、華陽、新都、郫縣、龍泉。 城市研究 區(qū)域研究 政策研究 宏觀概覽 華陽：全面沿襲國(guó)際城南富貴之氣 區(qū)域規(guī)劃 ： 以發(fā)展城市公共服務(wù)綜合功能、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生活居住為主的生態(tài)型城區(qū) 。 ? 近年來雙流人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。 重點(diǎn)發(fā)展職能 ：城市綜合服務(wù)、區(qū)城商務(wù)中心、小康居住新城、山水型休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心城分流人口主要集聚地。 一號(hào)線將首先開通，徹底顛覆人們傳統(tǒng)的居住和工作觀念，提速國(guó)際城南建設(shè)步伐，華陽位于城市發(fā)展主線上。 在 7個(gè)衛(wèi)星城規(guī)劃中，又以華陽、溫江、龍泉房地產(chǎn)發(fā)展最為迅速。華陽，國(guó)際城南的沿襲者，未來城市新中心。但區(qū)域內(nèi)基本依托規(guī)劃，生活配套缺乏。 代表 樓盤 物業(yè)形態(tài) 項(xiàng)目規(guī)模 均價(jià) （元 /㎡ ） 面積區(qū)間 （㎡） 主力戶型 面積區(qū)間 （㎡） 銷售情況 上市時(shí)間 雙華麓港 高層 300畝 5300 65115 80101 銷售 63%（ 200套左右） 宏信南樾 高層 500畝 5200 93132 93104 銷售 80%（ 82套） 紫晶城 高層 70余畝 預(yù)計(jì) 5300 80140 115140 未開盤 典型樓盤 大城際 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：天府大道中段左側(cè) ? 占地面積： 41畝 ? 總建筑面積： ? 容積率： ? 綠化率： 25% ? 總戶數(shù)： 825戶 ? 物業(yè)形態(tài)： 1832層電梯公寓 競(jìng)爭(zhēng)力描述： ?資源： ★ ★ ?文化： ★ ?規(guī)模： ★ ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品 典型樓盤 城南 downtown 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：天府大道中段左側(cè) ? 占地面積： 31畝 ? 總建筑面積： ? 容積率： ? 綠化率： 35% ? 總戶數(shù)： 1235戶 ? 物業(yè)形態(tài)： 34高層電梯公寓 競(jìng)爭(zhēng)力描述： ?資源： ★ ★ ?文化： ★ ?規(guī)模： ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品 典型樓盤 凱華麗景 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：天府大道中段右側(cè) ? 占地面積： 31畝 ? 總建筑面積： ? 容積率： ? 綠化率： 20% ? 總戶數(shù)： 1106戶 ? 物業(yè)形態(tài)： 1820高層電梯公寓 競(jìng)爭(zhēng)力描述： ?資源： ★ ★ ?文化： ★ ?規(guī)模： ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)現(xiàn)房 典型樓盤 棕櫚南岸 文化 品牌 產(chǎn)品 規(guī)模 資源 ? 地址：雙流縣區(qū)天府大道南段 1081號(hào) (南延線 ) ? 占地面積： 54畝 ? 總建筑面積： 16萬方 ? 容積率： 4 ? 綠化率： 34% ? 總戶數(shù)： 1478戶 ? 物業(yè)形態(tài)： 1321高層電梯公寓 競(jìng)爭(zhēng)力描述： ?資源： ★ ★ ★ ?文化： ★ ?規(guī)模： ★ ?產(chǎn)品： ★ ★ ★ ?品牌： ★ 核心賣點(diǎn)：南亞風(fēng)情，社區(qū)景觀，區(qū)位 紫晶城， 70畝 宏信南樾， 300畝 悅城， 245畝 雙華麓港， 300畝 河畔新世界， 1600畝 雅居樂花園， 2022畝 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域鎖定 南延線已經(jīng)成為主要供應(yīng)區(qū)域，項(xiàng)目所處的終端廣場(chǎng)高端大盤云集，是本項(xiàng)目未來最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手集中區(qū)?？們r(jià)在 5080萬不等 . 目前銷售過半 營(yíng)銷手法： 品牌先行：品牌活動(dòng)； 全景展示后進(jìn)行銷售，注重現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)； 點(diǎn)評(píng)： 2022畝大手筆低密度規(guī)劃，多元化產(chǎn)品組合，景觀資源豐富，此項(xiàng)目為高端物業(yè)的代表。 項(xiàng)目地址 雙流縣 天府大道人南延線與麓山大道交匯處右側(cè) 開發(fā)商 成都雙華通纜有限公司 物業(yè)公司 四川信如物業(yè)管理有限公司 占地面積（畝） 一期占地 155畝 總建筑面積（㎡） ㎡ 容積率 綠地率 30% 物業(yè)類型 2梯 3戶、 2梯 4戶 分幾期開發(fā) 兩期開發(fā) 總戶數(shù)（戶） 1129戶 核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究：雙華麓港 項(xiàng)目基本情況 核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究：雙華麓港 living park 生活，就是享樂！ 廣告語 規(guī)劃亮點(diǎn) 契合度點(diǎn)評(píng) 小區(qū)規(guī)劃較為普通，但擁有五星酒店。 營(yíng)銷手法： 以品牌宣傳介入成都市場(chǎng)：全國(guó)各大城市聯(lián)動(dòng)的繪畫活動(dòng)； 注重現(xiàn)場(chǎng)景觀及體驗(yàn)區(qū)展示； 依托河景； 核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究：紫晶城 基本指標(biāo)： 占地面積：約 70畝 建筑面積：約 16萬㎡ 容積率： 面積區(qū)間： 80140㎡ 營(yíng)銷手法： 著重對(duì)外宣傳其水景這一優(yōu)勢(shì)。 目前南延線樓盤來電、來訪、銷售水平 項(xiàng)目名稱 在售主力戶型 周均來電量 周均來訪量 周均消化速度 樓盤品質(zhì) 雅居樂花園 130150㎡ 約 210組 約 140組 ★★★★★ 宏信南樾 93109㎡ 約 85組 約 60組 約 2套 /周 ★★★ 麓港 80115㎡ 約 25組 約 30組 約 3套 /周 ★★★ 大城際 78131㎡ 約 40組 約 70組 約 3套 /周 ★★★ 育才竹島 99145㎡ 約 120組 約 105組 約 6套 /周 ★★★ 遠(yuǎn)大朗朗風(fēng)景 80140㎡ 約 140組 約 70組 目前排號(hào)（ 100余組） ★★★★ 鴻閣一號(hào) 80140㎡ 約 140組 約 100組 約 4套 /周 ★★ 棕櫚南岸 130㎡ 約 70組 ★★★ ?從來電來訪情況看品牌開發(fā)商項(xiàng)目的被關(guān)注度高于其他項(xiàng)目。同時(shí)也兼有少量投資型客戶； ?華陽本地客戶中各類型需求的客戶均占有一定比例； ?孵化園以及天府軟件園客戶多為一次置業(yè)者，需求面積較小，追求性價(jià)比； ?外地客戶中以省內(nèi)二級(jí)城市和周邊區(qū)縣客戶為主，養(yǎng)老、換房是他們購(gòu)房的主要目的。 高端居住區(qū)，規(guī)劃起步高，但區(qū)域內(nèi)資源型、規(guī)模型及品牌型大盤云集，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 SWOT 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak ?區(qū)位優(yōu)勢(shì) :項(xiàng)目位于地鐵一號(hào)線、天府大道及紅星路南延線，交通便利 ； ?地塊條件 ：地塊東高西地，本身擁有成都較為少見的淺丘地貌，可順勢(shì)打造； ?地形長(zhǎng)度： 地塊本身項(xiàng)目進(jìn)深達(dá)900米，過于狹長(zhǎng)，不利于規(guī)劃； ?配套暫不成熟： 目前區(qū)域周邊配套暫時(shí)不太成熟，需要時(shí)間； ?品牌影響： 開發(fā)商品牌影響力相對(duì)周邊外來開發(fā)商較弱； ?地塊資源： 地塊周邊資源為共有資源，除部分淺丘地貌外，內(nèi)部無其他特殊資源。 ? 置業(yè)次數(shù)： 多次改善 重 要 客 戶 核心客戶 顯性核心客戶 隱性客戶 ? 界定： 需要被挖掘、被引導(dǎo)的潛在客戶群； ?基于對(duì)市場(chǎng)分析的提煉以及本項(xiàng)目取向，客戶定位如下： ? 本項(xiàng)目的客戶定位策略抓住現(xiàn)有的顯性客戶群，然后引導(dǎo)潛在的隱形客戶，提供滿足他們居住需求和挖掘精神層次需求的居住產(chǎn)品。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目形象訴求 『物質(zhì)性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『精神性』 3 1 4 2 城南名著：國(guó)際城南 .城市新知 “ 上層 ” 境界 城南 downtown：用心鑄造品質(zhì)生活 極地海洋世界：主題地產(chǎn)，海洋公園 華陽的樓盤的訴求絕大多數(shù)集中為物質(zhì)性，即體現(xiàn)。 他們居住在城南，工作在城南，愛著城南。 ?充分利用項(xiàng)目自身具備的先天淺丘地貌資源； ?以準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和創(chuàng)新產(chǎn)品為基本，尋找目標(biāo)客戶群，利用項(xiàng)目擁有的各種機(jī)會(huì)以及合理規(guī)劃，最大限度降低自身劣勢(shì)； 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 ?同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)： 區(qū)域內(nèi)大盤林立，新鴻基、河畔新世界、雅居樂等知名開發(fā)商在帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的同時(shí)將形成較大的競(jìng)爭(zhēng)； ?資源型、品牌型大盤云集，客戶分流嚴(yán)重； ?借勢(shì)而行，在區(qū)域各盤共同造勢(shì)的同時(shí)借其東風(fēng)攔截客戶； ?在有限的開發(fā)條件下，提升產(chǎn)品附加值。 本項(xiàng)目緊鄰天府大道、地鐵一號(hào)線、