【正文】 雙流近年固定資產(chǎn)投資 單位：億元 07年各郊區(qū)固定資產(chǎn)投資對(duì)比 60 80 100 120 140 160 180 200 雙流 新都 青白江 溫江 龍泉 郫縣 ? 近年來雙流固定資產(chǎn)投資增長腳步加快，由 04年的 07年的 ，增長率達(dá) 300%。 ? 雙流縣固定資產(chǎn)投資處于成都郊縣中的首位，區(qū)域建設(shè)優(yōu)勢(shì)凸顯。 數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒 宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 —— 固定資產(chǎn)投資 05010015020025004年 05年 06年 07年投資額億元 07年主要區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比 0100200300供應(yīng) 成交供應(yīng) 140 165 280 110成交 120 140 260 90龍泉驛 溫江 雙流 郫縣0100020223000400050006000商品房 住宅商品房 3058 3650 5360 3010住宅 2980 3580 5180 3000龍泉驛 溫江 雙流 郫縣? 成都主要區(qū)縣中，雙流商品房供應(yīng)面積和成交量以及價(jià)格均占到首位，區(qū)域均價(jià)達(dá)到 5200左右，供應(yīng)和成交面積分別達(dá)到 、 ，市場(chǎng)供需兩旺； ?華陽房價(jià)上漲較快從 04年的 2100上漲到 07年的5200左右，基本持平雙流區(qū)域價(jià)格。 2022年上半年，華陽總共成交了 11000余套住宅，銷售面積107萬平方米，成交金額 50多個(gè)億，占到整個(gè)雙流房產(chǎn)交易量的一半左右。 華陽價(jià)格走勢(shì)210033004300 43005200010002022300040005000600004年 05年 06年 07年 目前價(jià)格城市規(guī)劃概況 分區(qū)性質(zhì)： 以發(fā)展城市公共服務(wù)綜合功能、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生活居住為主的生態(tài)型城區(qū)。 功能定位：城市主要功能區(qū)，公共服務(wù)、居住、高新產(chǎn)業(yè)。 重點(diǎn)發(fā)展職能 ：城市綜合服務(wù)、區(qū)城商務(wù)中心、小康居住新城、山水型休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心城分流人口主要集聚地。 空間發(fā)展策略：主城區(qū)近中期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。主要職能應(yīng)與中心城和航空港物流產(chǎn)業(yè)中心的建設(shè)相結(jié)合，通過軸向梯度推進(jìn)的方式推進(jìn)組團(tuán)的完善形成。需要高度重視城市建設(shè)與山水的關(guān)聯(lián)，在華陽以南形成 “ 傳承蜀都文脈、城抱兩江 ” 的景觀格局，東部丘陵區(qū)以低密度開發(fā)為主，結(jié)合環(huán)境，建設(shè)以高級(jí)居住和娛樂休閑產(chǎn)業(yè)為主的 “ 東郊山水風(fēng)光園 ” 。 華陽功能分區(qū)： 大源綜合片區(qū)，以行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、體育休閑、配套居住等為一體的多功能綜合片區(qū)； 中和居住片區(qū)，以中高檔居住和文化娛樂、商業(yè)服務(wù)為主的片區(qū)； 華陽綜合片區(qū)：以商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、居住、工業(yè)為主的片區(qū)。 在大源組團(tuán)結(jié)合新會(huì)展中心布置城市商業(yè)中心； 逐步改造舊城區(qū)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，保留和完善正西街、華興街兩側(cè)的商業(yè)設(shè)施，作為商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)； 舊鎮(zhèn)區(qū)正西街以南的城市支路辟為商業(yè)步行街，形成具有傳統(tǒng)特色的商業(yè)街區(qū)。 年限 實(shí)際居住人口（萬人） 建設(shè)用地規(guī)模（平方公里） 人均建設(shè)用地面積（平方米 /人） 2022 2022 28 2020 50 華陽分區(qū)規(guī)模 軌道交通 ?1 號(hào)線一期工程為成都地鐵 1 號(hào)線初期建設(shè)線路，北起紅花堰，南至孵化園，全長 ，全部為地下線，并與規(guī)劃 5 、 6 、 4 、 2 、 3 、 7 號(hào)線及 6 號(hào)線支線分別在火車北站、人民北路站、騾馬市站、天府廣場(chǎng)、省體育館站、火車南站及新益州站換乘。 ?2022年地鐵 1號(hào)線一期工程土建工程全面開工， 2022年底全線土建工程完工， 2022 年初開始全線鋪軌、機(jī)電設(shè)備安裝、車站裝修和設(shè)備調(diào)試， 2022 年 建成試運(yùn)營。 一號(hào)線將首先開通，徹底顛覆人們傳統(tǒng)的居住和工作觀念，提速國際城南建設(shè)步伐，華陽位于城市發(fā)展主線上。 區(qū)域研究結(jié)論及對(duì)本項(xiàng)目的影響 ?雙流經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑郊縣，發(fā)展速度迅猛，華陽扮演重要角色； ?人均可支配收入有待進(jìn)一步提高，增強(qiáng)居民消費(fèi)能力； ?固定資產(chǎn)投資位列全市郊縣第一，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套齊全； ?房地產(chǎn)供應(yīng)、成交及價(jià)格均領(lǐng)跑全市郊縣，占全市總量比重較大，其中華陽是主要開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，整體發(fā)展較為成熟； ?地鐵一號(hào)線的開通又將極大的豐富區(qū)域內(nèi)交通體系，加速主動(dòng)郊區(qū)化的趨勢(shì)，再次提速華陽房地產(chǎn)發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃均為房地產(chǎn)提供了有力支撐，通過長時(shí)間的發(fā)展，目前華陽區(qū)域已經(jīng)成為郊縣房地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，隨著地鐵線的開通，華陽具有進(jìn)一步提升的空間。 城市研究 區(qū)域研究 政策研究 宏觀概覽 ? 2022年，在政府出臺(tái)的諸多房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和措施中，以 9月發(fā)布的 《 加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知及補(bǔ)充通知 》 效果最為明顯； ? 該政策的要點(diǎn)： “ 第二套住房首付 40%，且利率不低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 ” ，這樣政策直接針對(duì)購房者的購買力，改變了以往政策只調(diào)控購房心理的狀況； 解決當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)問題，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸 2022年 3月美國次級(jí)房貨債券風(fēng)波的教訓(xùn) 房價(jià)過快上漲 宏觀調(diào)控 宏觀調(diào)控政策 政策影響方式 直接針對(duì)購房者的政策，對(duì)購房者的購買產(chǎn)生影響 政策影響 間接針對(duì)購房者的政策，對(duì)購房者的心理預(yù)期產(chǎn)生影響 ? ，起到了剛性限制購買和增加持有環(huán)節(jié)成本的作用； ? 該政策對(duì)減少投資性購房需求、抑止房價(jià)過快上漲、降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的作用明顯。 2 對(duì)于中小投資者來說，首付提高和利息增加提高了投資成本，迫使部分投資者退出市場(chǎng)； 4 第二套住房首付和利息的提高，第二套房選擇在90平米以下的購房者增多，增加中小面積產(chǎn)品的交易量； 3 對(duì)旺盛的市場(chǎng)需求起到降溫作用，短期內(nèi)成交量將明顯下降，但并未縮減強(qiáng)勁的剛性需求，難以抑制房價(jià)的繼續(xù)上漲； 5 第三、第四套等以上的多次置業(yè)首付比重和利息可能進(jìn)一步提高； 1 第二套住房首付提高，主要影響的是普通家庭改善型置業(yè)者，對(duì)于富裕家庭的改善性購房影響不大； ?投資性購房需求、抑止房價(jià)過快上漲、降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)起到了積極的吊空作用，有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資兼自住型市場(chǎng)向以自住型為主的理性市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。 新政下的市場(chǎng)反應(yīng) 供 2022年前半年成都市商品房供應(yīng)平穩(wěn)增長， 79月的火爆市場(chǎng)刺激大量物業(yè)投放市場(chǎng)；新政后銷售放緩，市場(chǎng)形勢(shì)的不明朗使商品房投放速度明顯下降； 銷 2022年 19月份，成都商品房銷售持續(xù)旺盛，月度平均銷售增長率近 11%；10月后旺銷嘎然止步，新政后短短三個(gè)月，月度成交量萎縮 60萬方，月度成交量平均減少 26%； 價(jià)格 2022年成都市商品房價(jià)格增長平穩(wěn)，但 政的強(qiáng)勢(shì)調(diào)控使房價(jià)漲幅減速， 11月首次出現(xiàn)明顯回落，全年房價(jià)平均漲幅低于 2022年，新政對(duì)抑制房價(jià)過快增長的作用明顯； 供應(yīng)套數(shù)（套） 成交套數(shù)（套） 成交價(jià)格（元） ?供銷銳減、價(jià)格回落、客戶觀望等，新政 “ 撤火 ” 成都樓市，成都樓市面臨近幾年來最嚴(yán)峻的一次考驗(yàn)； ?08年春節(jié)后，市場(chǎng)在剛性需求的帶動(dòng)下，呈現(xiàn)出緩慢回暖趨勢(shì)。 數(shù)據(jù)來源：成都市房管局 07年成都房地產(chǎn)供銷及價(jià)格情況 0 5000 10000 15000 20220 25000 30000 35000 40000 1月 0 500 1000 1500 2022 2500 3000 3500 4000 4500 5000 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 調(diào)控策略： 亦步亦趨出臺(tái)調(diào)控措施； 調(diào)控方式： 對(duì)消費(fèi)者的購買力及銀行放貸進(jìn)行限制； 調(diào)控效果： 抑制非理性購房，嚴(yán)格控制開發(fā)商，保持房地產(chǎn)理性狀態(tài) 宏觀調(diào)控策略的轉(zhuǎn)變 調(diào)控策略： 亦步亦趨出臺(tái)調(diào)控措施； 調(diào)控方式： 對(duì)消費(fèi)者的購買力直接進(jìn)行限制； 調(diào)控效果： 提高二次置業(yè)門檻，抑制置業(yè)需求，作用明顯 調(diào)控策略： 集中出臺(tái)調(diào)控措施； 調(diào)控方式： 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行限制，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行心理約束； 調(diào)控效果： 短時(shí)間內(nèi)放緩銷售，作用不明顯 過去 現(xiàn)在 將來 ? 國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控策略已經(jīng)由限制供應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐种菩枨? ? 亦步亦趨的調(diào)控方式將繼續(xù)持續(xù)下去 ? 總體政策將維持房地產(chǎn)理性狀態(tài) 競爭格局研究 客戶研究 土地市場(chǎng)研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 成都的郊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)板塊分化的態(tài)勢(shì)，各板塊依據(jù)不同的發(fā)展基礎(chǔ)形成不同特征， 華陽受南延線影響最大，整體發(fā)展水平領(lǐng)先，是南部新城的主戰(zhàn)場(chǎng)。 華陽 溫江 新都 龍泉 郫縣 華陽 城市未來發(fā)展方向、便捷交通以及城市配套建設(shè)形成的城市新富聚集區(qū)，價(jià)格上漲迅速 溫江 依托良好的區(qū)位認(rèn)知、便捷的交通、花博會(huì)形成的新興中產(chǎn)階級(jí)居住區(qū)，供應(yīng)量較大，產(chǎn)品形式多元化 龍泉 依托城市規(guī)劃利好、自然資源以及大盤對(duì)于東部片區(qū)傳統(tǒng)認(rèn)知的改變形成的中低檔別墅聚集區(qū) 郫縣 依托高新西區(qū)良好的人力資源、以及便捷的基礎(chǔ)設(shè)施，發(fā)展中低檔產(chǎn)品，發(fā)展?jié)摿^大。 在 7個(gè)衛(wèi)星城規(guī)劃中，又以華陽、溫江、龍泉房地產(chǎn)發(fā)展最為迅速。其原因歸結(jié)為政府、市場(chǎng)的積極導(dǎo)向、城市主干道的修建，大大提升區(qū)域價(jià)值 區(qū)域 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 區(qū)域性 質(zhì) 區(qū)域價(jià)值 /核心賣點(diǎn) 近期及未來供應(yīng)物業(yè)類型 目前價(jià)位 區(qū)域成熟度 /樓盤品質(zhì)匹配度 代表樓盤 市場(chǎng)競爭指 數(shù) 華陽 〃天府大道 成都市南拓區(qū)域 人南延線、站華路、元華路、成都港等 以政府主導(dǎo)為主 城市副中心 高端電梯公寓為主 40006500 2022年元旦通車，中高水平 電梯公寓類： 世紀(jì)城 南城都匯 海昌 〃 極地海洋 ★★★★★ 溫江 〃光華大道 多條主干道連接成都 江安河、金馬旅游區(qū) 以旅游路線為主 生態(tài)、上風(fēng)上水 中高端電梯公寓為主 40007000 2022年 5月通車，中等水平 電梯公寓類： 仁和 〃 春天大道 萬科 〃 朗潤園 宏信 〃 西花汀 ★★★★☆ 龍泉 〃成龍路 成都市東拓區(qū)域 五橫三縱的交通網(wǎng)絡(luò) 旅游等生態(tài)自然環(huán)境 以生態(tài)田園為主 養(yǎng)老、生態(tài)、度假 中高端電梯公寓為主 30004500 2022年下半年通車，中低水平 電梯公寓類： 東山國際社區(qū) 御源 〃 大湖區(qū) 勁力 〃 藍(lán)色理想 ★★☆☆☆ 依從城南副中心，華陽領(lǐng)跑郊區(qū)樓市 華陽 —— 明天的成都市區(qū) ?整個(gè)華陽開發(fā)區(qū)域主要集中在人南延線兩側(cè)，依托便捷交通資源，形成熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。預(yù)計(jì)未來，將會(huì)出現(xiàn)更多高品質(zhì)樓盤。 ?品牌云集，國際、國內(nèi)知名品牌如：中海、華潤、和黃、雅居樂等云集城南，構(gòu)筑城南的房產(chǎn)開發(fā)熱潮。 ?2022下半年，和黃 南城都匯、華潤 鳳凰城、雅居樂項(xiàng)目大盤陸續(xù)上市，將推動(dòng)整個(gè)城南及華陽成為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域中的焦點(diǎn)區(qū)域。 多種物業(yè)形態(tài)結(jié)合的區(qū)域，高端云集，品牌激戰(zhàn) 南延線、地鐵一號(hào)線兩旁眾多的品質(zhì)大盤不久將使華陽和成都連成一片，未來的華陽將成為成都市區(qū)的一部分。華陽，國際城南的沿襲者，未來城市新中心。 雅居樂 麓山國際 河畔新世界 華陽房地產(chǎn)發(fā)展階段 階段 項(xiàng)目特征 銷售形式 消費(fèi)需求 消費(fèi)群體 銷售價(jià)格 初步發(fā)展階段 （ 2022年以前） 多層、經(jīng)濟(jì)型自用 房、缺乏社區(qū)配 套 、 規(guī)模小 常規(guī)銷售 無整體營銷 思路 價(jià)格便宜 單純滿足居住要求 華陽周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居 民 、 與華陽有潛 在聯(lián)系的市民 2022元 /平 積極發(fā)展階段 （ 2022年以前） 多層、花園洋房、 別墅、舒適型自用 房、中檔物業(yè)、配 套逐漸完善 介入營銷 推廣思路 價(jià)格便宜 逐漸從單純滿足居住 要求向注重樓盤的個(gè) 性、內(nèi)涵及升值潛力 轉(zhuǎn)變 華陽周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居 民、與華陽有潛 在聯(lián)系的市民 投資性客戶 價(jià)格逐步攀升 3000元 /平 快速發(fā)展階段 （ 2022年以后） 多層、小高層、高 層、電梯、花園洋 房、別墅等多元類 型、高檔物業(yè)、配 套完善 差異化營銷 強(qiáng)勢(shì)推廣 品牌營銷 價(jià)格次要 注重的是享受，追求 一種理念和內(nèi)涵 、 注 重開發(fā)商資質(zhì)、樓盤 知名度、社區(qū)環(huán)境 項(xiàng)目區(qū)域輻