【正文】 ，并以大尺度景觀空間吸引客戶下單。從現有樓盤分析來看，未來推售項目無論從品質還是營銷上，水平都應較高，位居華陽榜首。 多種物業(yè)形態(tài)結合的區(qū)域，高端云集，品牌激戰(zhàn) 南延線、地鐵一號線兩旁眾多的品質大盤不久將使華陽和成都連成一片，未來的華陽將成為成都市區(qū)的一部分。 ?2022年地鐵 1號線一期工程土建工程全面開工， 2022年底全線土建工程完工， 2022 年初開始全線鋪軌、機電設備安裝、車站裝修和設備調試， 2022 年 建成試運營。 數據來源：成都市統(tǒng)計局 07年成都郊區(qū)經濟比較圖 80 100 120 140 160 180 200 220 雙流 新都 青白江 溫江 180 龍泉 115 單位：億元 宏觀經濟背景研究 —— 雙流 GDP 1 7 3 . 4 51 9 9 . 52 3 0 . 0 32 7 6 . 50501001502002503002022年 2022年 2022年 2022年0510152025GD P總值GD P漲幅度億元 雙流縣年度 GDP走勢分析 ?雙流 2022年末全區(qū)戶籍人口為 ,比上年末增加 人，占全區(qū)總人口的 38%； 成都各郊區(qū)人口規(guī)模對比 30 40 50 60 70 80 90 100 雙流 新都 青白江 溫江 92 龍泉 41 33 48 郫縣 萬人 數據來源：成都市統(tǒng)計信息網 宏觀經濟背景研究 —— 雙流人口 ?相比成都其他各郊區(qū) ,人口數量居第一集團，僅次于龍泉，住房需求量大。 ?加快城市一體化進程的加快，促進城市建設的發(fā)展，逐步向大都市化城市發(fā)展； ?將調整經濟結構，完善產業(yè)結構， ?將吸引更多外來投資，促進城市經濟的發(fā)展； 成都市城市規(guī)劃 ?目前成都現有的 “ 環(huán)狀發(fā)展 ” 模式已經限制了城市的發(fā)展 ,必將導致城市向外擴張 ,升級換代 。 成都第三產業(yè)近年走勢圖 數據來源：成都市統(tǒng)計年鑒 各指標表明，成都房地產市場目前正處于快速發(fā)展階段，且未來仍具有較大發(fā)展空間 人均 GDP與房地產發(fā)展 恩格爾系數與住房支出比重 ?從國際慣用評價指標來看，當人均國內生產總值在 8004000美元時，是房地產快速發(fā)展的時期， 2022年成都全市人均 GDP美元 3634$， 房地產市場處于快速發(fā)展期，房地產開發(fā)數量與質量并重； ?我國城鎮(zhèn)居民 “ 住房支出比重 ” 平均投資僅占 10％左右，發(fā)達國家一般達到 25％。主要職能應與中心城和航空港物流產業(yè)中心的建設相結合，通過軸向梯度推進的方式推進組團的完善形成 繁華的華陽街區(qū) 華陽 是古蜀國“三都” ，素有商業(yè)中心、交通樞紐、工業(yè)重地和文化重鎮(zhèn)之稱。 華陽功能分區(qū)： 大源綜合片區(qū)，以行政辦公、商業(yè)服務、文化娛樂、體育休閑、配套居住等為一體的多功能綜合片區(qū)； 中和居住片區(qū)，以中高檔居住和文化娛樂、商業(yè)服務為主的片區(qū)； 華陽綜合片區(qū)：以商業(yè)服務、文化娛樂、居住、工業(yè)為主的片區(qū)。 ?2022下半年，和黃 ?人南沿線區(qū)核心價值點：規(guī)劃前景，交通便利，樓盤品質。 核心競爭對手研究：宏信南樾 項目銷售 戶型 面積㎡ 套數 銷售率 A 321 52 57% B 221 52 90% B戶型 A戶型 開盤時間： 2022年 12月 1日 高層電梯推出 104余套。戶型面積從90240平米 用地經濟技術指標： 營銷手法：極地海洋公園先行。平均單價達到 /畝，最高單價已經達到 1265萬 /畝； ?2022年華陽共成交 12宗住宅用地，總計 1131畝，較 2022年增長 345畝，競爭仍較激烈； ?2022年華陽土地成交單價平均約 255萬，低價持續(xù)走高； ?而從成交地塊容積率指標來看， 80%。 ?整合成都優(yōu)勢資源（品牌 /設計 /推廣 /代理）； 項目 SWOT分析 規(guī)模 品質 高端陣營 中端陣營 低端陣營 紫晶城 雅居樂花園 河畔新世界 南延線區(qū)域項目市場現狀 城南 downtown 伯爵山 鴻閣一號 麓港 宏信南樾 極地海洋 大城際 凱華麗景 高端陣營：以河畔新世界、雅居樂花園、麓山國際為代表 中端陣營：以紫晶城、宏信南樾為代表 低端陣營：鴻閣一號、城南 downtown 為代表 片區(qū)重點項目市場占位分析 領導者 追隨者 補缺者 挑戰(zhàn)者 行業(yè)領袖 非行業(yè)領袖，中大規(guī)模市場 次 /非主流市場 敏銳的機會主義者 河畔新世界 紫晶城 大城際 雙華麓港 宏信南樾 規(guī)模 資源 品牌 資源 品牌 中等規(guī)模 市場機會 品牌 價格 產品 雅居樂花園 極地海洋 無 麓山國際 『客觀性』 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產品 品牌 人文 環(huán)境 （新進者） （品牌） （社會資源） （自然資源） 自身淺丘 +公園景觀 高性價比 +創(chuàng)新產品 項目核心競爭力提煉 尚待提升 共有 弱 主動式 在人文與品牌方面較弱的情況下，我們的核心競爭力應該是： ?全面創(chuàng)新，提供高性價比產品； ?以自身淺丘地貌打造出特色環(huán)境； ?品牌塑造，提升企業(yè)影響力。 這里有他們的夢想，這里有他們的未來。 ?項目北側： 新鴻基項目 ?項目東側： 紅星路南沿線；以及二號地塊 ?項目南側： 宏信南樾住宅項目以及市政公園 ?項目西側： 臨天府大道，昭示性較好； 地塊現狀及四至 N 天府大道 新鴻基 紅星路南延線 宏信南樾 ?項目 東西兩側臨路，交通通達性良好。因為工作和生活圈都在華陽 接觸樓盤途徑 上下班路過，報紙，廣告牌，朋友推薦 受廣告影響 路牌廣告影響較大 購房決策過程 景觀 小區(qū)環(huán)境 戶型 物管 價格 生活配套 教育 產品需求點 120以上三房 傾向于環(huán)境好、尺度大的品質樓盤 景觀好 /大陽臺 /入戶花園 / 承受單價 5000左右 傾向于選擇品牌大盤 訪談對象 華陽文化局公務員 張女士 客戶類型 辦事員級公務員（月收入 3000），已有套二住房 置業(yè)原因 一步到位換房改善環(huán)境 區(qū)位選擇 首選考慮城南大盤 接觸樓盤途徑 報紙，朋友推薦 受廣告影響 受軟文廣告影響 購房決策過程 景觀 小區(qū)環(huán)境 戶型 教育 生活配套 物管 價格 產品需求點 環(huán)境好； 重視教育，希望樓盤帶學?；蚩拷鼘W校； 會考率與老人同??； 不喜歡錯層，不利于老人與小孩； 擁有自家空中花園、入戶花園 本項目關聯(lián)群體需求分析 2 本項目關聯(lián)群體需求分析 3 訪談對象 天府軟件園 某公司員工 趙先生 客戶類型 （月收入 2500）， 25歲左右，現租房居住， 置業(yè)原因 想擁有自己的一套住房 區(qū)位選擇 首選考慮城南及南沿線 接觸樓盤途徑 網絡，廣告牌 受廣告影響 較小，眼見為實。 營銷手法： 品牌先行：品牌活動； 全景展示后進行銷售，注重現場體驗； 點評：依托國際城南的發(fā)展，政府對終端廣場高檔住宅區(qū)域的規(guī)劃，本案中偏高檔的定位，打造成城南的高品質的生活社區(qū)。 契合度點評 廣告語訴求點與項目整體規(guī)劃契合度不甚理想，廣告語所訴求的生活理念較為空泛，不能很好的支撐項目的推售。 ?人南沿線版塊：該區(qū)域主要是沿人南沿線發(fā)展，區(qū)域交通較為便利。 數據來源：成都市房管局 07年成都房地產供銷及價格情況 0 5000 10000 15000 20220 25000 30000 35000 40000 1月 0 500 1000 1500 2022 2500 3000 3500 4000 4500 5000 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 調控策略： 亦步亦趨出臺調控措施； 調控方式： 對消費者的購買力及銀行放貸進行限制； 調控效果： 抑制非理性購房，嚴格控制開發(fā)商，保持房地產理性狀態(tài) 宏觀調控策略的轉變 調控策略： 亦步亦趨出臺調控措施； 調控方式： 對消費者的購買力直接進行限制； 調控效果： 提高二次置業(yè)門檻，抑制置業(yè)需求，作用明顯 調控策略： 集中出臺調控措施； 調控方式： 對房地產開發(fā)進行限制，對消費者進行心理約束； 調控效果： 短時間內放緩銷售，作用不明顯 過去 現在 將來 ? 國家對房地產市場的宏觀調控策略已經由限制供應轉變?yōu)橐种菩枨? ? 亦步亦趨的調控方式將繼續(xù)持續(xù)下去 ? 總體政策將維持房地產理性狀態(tài) 競爭格局研究 客戶研究 土地市場研究 房地產市場研究 成都的郊縣房地產市場呈現板塊分化的態(tài)勢，各板塊依據不同的發(fā)展基礎形成不同特征， 華陽受南延線影響最大，整體發(fā)展水平領先，是南部新城的主戰(zhàn)場。 華陽價格走勢210033004300 43005200010002022300040005000600004年 05年 06年 07年 目前價格城市規(guī)劃概況 分區(qū)性質： 以發(fā)展城市公共服務綜合功能、高新技術產業(yè)、生活居住為主的生態(tài)型城區(qū)。 ?“ 新特區(qū) ” 的成立賦予成都新的使命 ,城市經濟迅速發(fā)展 ,城市化進程加快； ?成都將重點向南發(fā)展，華陽將全面承襲 “ 國際城南 ” 之氣； ?華陽作為城市重點建設的衛(wèi)星城市之一 ,城市新中心的確立更加促進華陽的發(fā)展。宏達江南 .華陽項目發(fā)展戰(zhàn)略報告 序 當市區(qū)不再擁有清新的空氣； 當市區(qū)只有擁堵的交通； 當市區(qū)房價一再高漲； 人們，選擇走向郊縣； 這是一種規(guī)律； 這是一場革命； 可是 2022， 人們幾近瘋狂的走向地產泡沫的邊緣； 當新政來臨，熱情退去，還剩下些什么； 其實，我們值得慶幸； 其實，這是一場洗禮； 我們試圖找尋這場洗禮后的真相； 我們一直在努力 …… 宏觀環(huán)境研究 研究方法論述 分析思路 結果構成 明確項目面臨的問題及研究范圍 城市研究 解決方案 政策研究 產品定位 營銷思路 區(qū)域研究 形象定位 客戶定位 功能定位 物業(yè)發(fā)展建議 客戶研究 競爭格局 區(qū)域掃描 問題梳理 項目界定 房地產市場研究 土地研究 財務測算 案例借鑒 本體研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略 地鐵一號線 海洋公園 城市新中心 潺潺錦江 終端廣場 高端品牌大盤云集區(qū) ” 華陽印象 華陽： 成都南部新城， 與城市新中心無縫對接； 區(qū)域掃描 極地海洋 雅居樂花園 河畔新世界 高端云集，品牌大盤。二者共同構成北部新城 雙流 主城區(qū)西南部分中心，以醫(yī)藥、電氣機械設備制造等為主導的集中發(fā)展區(qū)，以發(fā)展物流配送、 科研教育為主 的園林式城區(qū) 龍泉 主城區(qū)東部分中心，國家級經濟技術開發(fā)區(qū)所在地，現代制造業(yè)為主導的工業(yè)集中發(fā)展區(qū) ,將發(fā)展 休閑度假產業(yè) 的城市新區(qū) 郫縣 主城區(qū)西北部分中心，以高新技術產業(yè)為主導的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成科研教育基地 溫江 主城區(qū)西部分中心，以食品、印刷、高新產業(yè)為主導的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成教育科研、休閑旅游為主的城市新區(qū) 城市研究結論及對本項目的影響 ?城市經濟快速發(fā)展，產業(yè)結構得以完善，第三產業(yè)的迅速崛起利于帶動居住需求的釋放。 2022年上半年，華陽總共成交了 11000余套住宅，銷售面積107萬平方米，成交金額 50多個億，占到整個雙流房產交易量的一半左右。 新政下的市場反應 供 2022年前半年成都市商品房供應平穩(wěn)增長， 79月的火爆市場刺激大量物業(yè)投放市場；新政后銷售放緩，市場形勢的不明朗使商品房投放速度明顯下降； 銷 2022年 19月份，成都商品房銷售持續(xù)旺盛，月度平均銷售增長率近 11%；10月后旺銷嘎然止步，新政后短短三個月，月度成交量萎縮 60萬方，月度成交量平均減少 26%； 價格 2022年成都市商品房價格增長平穩(wěn)，但 政的強勢調控使房價漲幅減速， 11月首次出現明顯回落，全年房價平均漲幅低于 2022年，新政對抑制房價過快增長的作