【文章內(nèi)容簡介】 鳳凰城 翡翠綠洲 山前大道： 假日半島 南航碧花園 金碧御水山莊 雅寶新城 從化： 夏灣拿 逸泉山莊 Q1：如何確保本項目 10～ 15年開發(fā)周期的順利運作的同時，實現(xiàn)企業(yè)的 成功戰(zhàn)略布局 ？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 44 廣州正在形成“一主三副兩片”的多中心格局，三大板塊位于城市發(fā)展方向 汽車城： ?累計落戶汽車城的企業(yè)共１１９家，投資額為１４７．４１億元人民幣 ，預(yù)計到2022年將形成８０萬輛的汽車產(chǎn)能 南沙： ?廣州港南沙港區(qū)一期工程 4個 5萬噸級多功能泊位建成投產(chǎn)，南沙港區(qū)投產(chǎn)一年就實現(xiàn)集裝箱吞吐量突破 100萬標(biāo)箱， 地鐵： ?地鐵二、三號線首通段和大學(xué)城專線試驗段開通運營，四號線、五號線建設(shè)穩(wěn)步推進 基礎(chǔ)設(shè)施： ?南沙港快速路、新機場高速三元里至新市段、廣佛放射線等一大批高（快）速路先后建成 居住板塊： ?形成了華南、廣園東、琶洲 、黃埔 、花都、科學(xué)城、南沙、大學(xué)城等居住板塊 本報告是嚴(yán)格保密的。 45 廣州購房臵業(yè)郊區(qū)化趨勢明顯， 2022上半年郊區(qū)消化量約占 38% 廣州房地產(chǎn)市場狀況 ?廣州年消化量平均在1000萬平方米 ?2022年上半年消化 ?城市住房價格呈上漲趨勢， 2022年十區(qū)均價為6067元 /平方米 ?房地產(chǎn)總的局面為“價量齊升” 均價020224000600004008001200消化量成交均價 4053 3769 4432 4829 5063 5160 6067消化量 3 7 9 . 8 5 2 9 . 4 5 1 1 . 2 4 5 1 . 6 4 3 5 . 1 4 8 2 . 8 4 9 8 . 42022 2022 2022 2022 2022 2022 2022020406080100120越秀 荔灣 海珠 天河 白云 黃埔 番禺 花都 南沙蘿崗0100020223000400050006000700080009000消化量均價2022年上半年各區(qū)消化量和均價 郊區(qū)占廣州市消化量的38% ?年消化量約 1000萬平方米 ?價量齊升 資料來源：廣州市國土房管局 本報告是嚴(yán)格保密的。 46 2022年土地計劃出讓 850萬平方米，遠郊土地約占 79%，達 558萬平方米，郊區(qū)用地增多 南沙 增城 從化 蘿崗 郊區(qū)住宅用地比重 79% 21% 79% 蘿崗 南沙 增城 從化 182。 2022年土地出讓計劃 850萬平方米 182。 其中住宅用地面積為 萬 平方米，占總出讓面積的% 182。 遠郊地區(qū)住宅用地面積為558萬 平方米，占總住宅用地的 79% 2022年土地出讓計劃 本報告是嚴(yán)格保密的。 47 花都、從化正在開發(fā)的項目存量土地約 2萬畝，正在立項或計劃建設(shè)的項目用地近 2萬畝 正在建設(shè)項目用地 正在立項或計劃建設(shè) 項目 南航碧 花園 1000畝 恒大 10000畝 假日半島 7000畝 僑鑫 規(guī)劃 29平方公里 夏灣拿 10000畝 溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)東 村地塊 2074畝 逸泉山莊 2022畝 太平鎮(zhèn)蓮塘 村地塊 878畝 合計 約 2萬畝 約 2萬畝 本報告是嚴(yán)格保密的。 48 本項目相對于廣州目前正在開發(fā)的大盤，特別是三大板塊實際距離和心理距離較遠 從化市 廣州 半小時半徑 1小時半徑 廣園東 —— 廣州 番禺 — 廣州 花都 — 廣州 夏灣拿 — 廣州 本項目 —— 廣州 30分鐘 30分鐘 40分鐘 40分鐘 心理距離和實際距離比較遠 ?行政上不屬于廣州范圍 ?佛岡位于珠三角邊緣，經(jīng)濟薄弱，區(qū)域比較陌生 Q2：不是城市的發(fā)展方向，如何沖破各區(qū)域的競爭藩籬，未來的 項目市場地位 該如何定義？ 50分鐘 本報告是嚴(yán)格保密的。 49 大盤多強調(diào)住宅而非社區(qū)， 缺乏多樣性的公共空間和多元化的社區(qū)生活，形成功能單一的臥城 臥 城 1 5 4 3 2 1：缺乏多元化的 交通服務(wù)體系 2：缺乏多元化的 配套 3：缺乏多元化的 社區(qū)文化 4：缺乏多樣性的 功能 5：缺乏多樣性的 公共空間 本報告是嚴(yán)格保密的。 50 多倚重私人交通，內(nèi)部道路功能單一，社區(qū)活動集中到配套中心，缺乏街區(qū)活動和社區(qū)活力 道路功能： 私人汽車交通通道 街區(qū)功能： 社會交往；兒童玩耍；步行和自行車交通 提供服務(wù)，街景豐富，具有吸引力，氣氛活躍 街區(qū) vs道路 網(wǎng)絡(luò)狀道 路結(jié)構(gòu) 線性或曲線 不規(guī)則結(jié)構(gòu) 線性或曲線不規(guī)則結(jié)構(gòu)： 容易造成交通堵塞，不方便行走和居民交往 網(wǎng)絡(luò)道路結(jié)構(gòu)： 更符合多功能社區(qū)要求，給居住人出行多樣性的選擇，方便 步行和交往 VS 本報告是嚴(yán)格保密的。 51 配套較封閉集中，居住人生活不便利 ?將大盤的配套全部集中在一起 ?社區(qū)規(guī)模太大，配套集中造成居民生活極大的不便利 ?配套集中造成社區(qū)內(nèi)部缺乏活力 ?易造成交通堵塞 集 中 配套 未形成 系 統(tǒng) 封 閉 ?不與外部形成良好的銜接 ?新陳代謝能力不強 ?發(fā)展商過多的承擔(dān)政府的角色，壓力和風(fēng)險較大 ?不能有效利用城市配套 ?點式配套，未形成系統(tǒng) ?功能單一，即使能“ 安居 ” 也不能 “ 樂業(yè) ” 本報告是嚴(yán)格保密的。 52 廣州大盤發(fā)展至今，形成標(biāo)準(zhǔn)化、一致化 的開發(fā)模式，缺乏特色 假日半島 鳳凰城 雅寶新城 逸泉山莊 夏灣拿 祈福酒店 假日半島 金碧御水山莊 南航碧花園 配 套 建筑與園林 歐美建筑的“翻版”，缺乏特色 本報告是嚴(yán)格保密的。 53 別墅價格低過豪華洋房，市場日趨平民化消費 1800020220 ﹤ 18000 城區(qū)別墅與豪華洋房價格對比 金海灣、凱旋會洋房 珠江新城別墅 800010000 ﹤ 8000 郊區(qū)別墅與豪華洋房價格對比 雅居樂天域（ 22層） 星河灣星座 綠茵島別墅 南沙濱?；▓@等 廣州的大盤別墅前期基本都是當(dāng)大白菜賣 —— 碧桂園研發(fā)中心陶先生 目前廣州郊區(qū)多數(shù)別墅臵業(yè)者基本上看重的是低價格，很多都是小老板與城 市白領(lǐng)，對別墅的認(rèn)知度和理解不深 …… —— 珠江地產(chǎn)陳副總經(jīng)理 “白領(lǐng)也可住別墅” “你的一生因 70萬而改變” “平過自己起屋” 本報告是嚴(yán)格保密的。 54 廣州不缺別墅，不缺大盤，缺乏的是文化與品味 112269廣州人 省外 海外人士 70% 17% 上海人 省外 海外人士 港澳臺 港澳臺 11% 2% 38% 27% 26% 9% 廣州別墅消費者構(gòu)成 上海別墅消費者構(gòu)成 經(jīng)過訪談與市調(diào)，港澳臺與外籍人士對廣州別墅明顯的表 現(xiàn)出“不屑”，別墅平民化導(dǎo)致徒有外形的“表”，少了 內(nèi)在的“魂” 港澳人士“舍近取遠”，北上上海、北京臵業(yè) 本報告是嚴(yán)格保密的。 55 難道廣州人能夠體驗的生活僅限于此嗎？真正的郊區(qū)休閑度假和居住的人應(yīng)該是 …… 受西方商業(yè)文明和民主思想熏陶 有國外留學(xué)和學(xué)習(xí)考察背景 自由 經(jīng)常穿梭于世界各地 創(chuàng)業(yè)成功人士 3856歲之間 大公司主要負責(zé)人 娛樂界知名人士 他們已脫離“ 5＋ 2” 模式的束縛，郊區(qū)大盤臵業(yè)追求日常生活遠離都市喧囂的休閑，又要求市區(qū)生活的便利 Q3：未來的廣州人向往的新生活 —— 如何通過項目的運作樹立 “ 新廣州人生活觀 ” ？ 90% 10% 廣州別墅約 90%的消費者為中產(chǎn)階級，真正富人購買的不到 10% 本報告是嚴(yán)格保密的。 56 佛岡處于韶關(guān)、清遠、從化黃金旅游三角的中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯，理想的居住地 旅游價值： ?廣州北部旅游資源豐富，其中較為成熟的有清遠、從化和韶關(guān)。 ?佛岡處于三大旅游區(qū)域的中心 ?近年來旅游開發(fā)日漸成熟，已經(jīng)形成多個旅游度假項目 本報告是嚴(yán)格保密的。 57 項目周邊旅游資源豐富，無工業(yè)污染，空氣清新 觀音山 湯塘溫泉鎮(zhèn) 從化溫泉鎮(zhèn) 項目資源 ?背靠羊角山，生態(tài)環(huán)境比較好 ?水面比較小 旅游資源： ?從化溫泉 ?觀音山旅游區(qū) ?湯塘溫泉度假區(qū) ?…… 聚龍灣溫泉度假村 觀音山 澳門羊角山度假區(qū) 羊角山 本報告是嚴(yán)格保密的。 58 環(huán)境優(yōu)美，但區(qū)域陌生，區(qū)域形象市場尚未認(rèn)知 Q4：如何發(fā)揮項目規(guī)模，區(qū)位利好，將資源系統(tǒng)整合，在 區(qū)域增值 的條件下實現(xiàn)價值最大化？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 59 Q1：如何確保 10～ 15年開發(fā)周期的本項目順利運作的同時，實現(xiàn)企業(yè)的 成功戰(zhàn)略布局 ？ Q2：不是城市的發(fā)展方向，如何沖破各區(qū)域的競爭藩籬，未來的 項目市場地位 該如何定義？ Q3：未來的廣州人向往的新生活 —— 如何通過項目的運作樹立的 “ 新廣州生活觀 ” ？ Q4： 如何發(fā)揮項目規(guī)模，區(qū)位利好，將資源系統(tǒng)整合，在 區(qū)域增值 的條件下實現(xiàn)價值最大化？ 一、通過 確定項目的定位建立區(qū)域形象 ，樹立全新的生活空間和生活方式，突破三大板塊的競爭 二、確定 合理的發(fā)展模式和開發(fā)次序 ，使得區(qū)域土地價值增長，從而實現(xiàn)項目的高強度開發(fā) 項目的愿景 盈利模式 本報告是嚴(yán)格保密的。 60 發(fā)展方向研判 區(qū)域價值研究 發(fā)展模式反思 第二部分 2022/2/2 61 首先，我們需要清醒認(rèn)識區(qū)域的價值 本報告是嚴(yán)格保密的。 62 廣州經(jīng)濟極具增長后勁，基本建設(shè)投資 2022年近 800億，正在形成華南的區(qū)域中心 經(jīng)濟 GDP 2022年 ,廣州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長 13% ，全國排名第三 人均 2022年，廣州市職工平均工資為 33839元，比上年增長 %；城市居民人均可 支配收入為18287元，增長 %；人均消費性支出 14468元，增長%。 基礎(chǔ)設(shè)施 基本建設(shè)投資 7８１ .23億元，增長 % 外資 全年實際利用外資金額 億美元，增長 % 消費額 全年城市居民家庭人均消費性支出 14468元，增長 % 1 6 4 2 . 8 31 8 4 4 . 0 92 0 6 3 . 3 72 3 7 5 . 9 12 6 8 5 . 7 63 0 0 1 . 4 83 4 9 6 . 8 844505 1 1 5 . 7 52 2 8 . 3 4 2 9 2 . 7 3 5 3 . 1 7 3 0 8 . 5 8 3 1 8 . 4 5 2 8 4 . 2 7 4 5 4 . 9 4 6 0 6 . 4 2 7 8 1 . 9 90100020223000400050001997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022億元0%10%20%30%40%G D P 總值 基本建設(shè)投資G D P 增長率 固定資產(chǎn)投資增長率4 1 9 . 4 8 4 7 7 . 0 35 0 8 . 0 83 5 5 . 5 8 3 8 7 . 0 24 2 6 . 3 91 8 9 8 . 7 41 6 7 7 . 7 71 4 9 4 . 2 71 3 7 0 . 6 81 2 4 8 . 2 81 1 2 1 . 1 305001000150020222022 2022 2022 2022 2022 2022億元房地產(chǎn)投資 社會消費品總額第二部分：發(fā)展方向研判 發(fā)展模式反思 區(qū)域價殖研究 本報告是嚴(yán)格保密的。 63 廣州市的發(fā)展規(guī)劃為“北優(yōu)、西聯(lián)、東進、南拓”，項目所在區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略為“北優(yōu)” ?北部地區(qū)是廣州主要的水源涵養(yǎng)地，是在嚴(yán)格控制的前提下，適度開發(fā)的區(qū)域。廣州市重點區(qū)域建設(shè)、重點基礎(chǔ)設(shè)施、重點產(chǎn)業(yè)布局均未布臵在北部。 ?從化被認(rèn)為具有良好的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和優(yōu)秀的旅游資源，可利用其獨特的環(huán)境和旅游資源優(yōu)勢，發(fā)展三高農(nóng)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)