【文章內容簡介】 大盤的第一期 270度江景 升值前景 與眾不同（出眾） 創(chuàng)意 身份象征 項目調性 —— 以全新的形象引領城市生活 NEW 歐式豪華會所 +樣板房 +園林 展示的困境 主流 :西方舶來品 C 形象的困境 ?贗品模式充斥的惠州 : 荷蘭 (荷蘭水鄉(xiāng) )/古羅馬 (帝景灣 )/簡約歐式 (藍波灣/東湖花園 /麗日百合 ) ?以廣州和深圳為樣板的東施效顰 我們的價值觀 :—— 超越 東西 觀 就是我們要創(chuàng)造的 新東西 (NEW) 一個現(xiàn)象 —— 不分 東 ● 西 的惠州 （西湖：嶺南風情的城市核心 +歐洲建筑群） 荷蘭水鄉(xiāng) (歐式會所與整體形象的尷尬 )/帝景灣 (貼金貼銀 )/藍波灣（展示 1期買后期） /麗日百合 找到項目的價值觀 What’ s NEW？ 區(qū)別于歐陸風 區(qū)別于荷蘭水鄉(xiāng)（ I、 II期） 區(qū)別與東方威尼斯 區(qū)別于歐式豪華會所 +樣板房 +園林 超越傳統(tǒng)東西觀，就是我們要創(chuàng)造的新東西 建筑特色是新東西的最佳示范，是項目最具說服力的新東西 全新的營銷推廣體系 ,也是新東西的構想源點 如何理解我們的 新 東 ● 西 ? 設定符號 設定符號 —— NEW+創(chuàng)意 時代 半島城邦 時代 藍灣半島 命名 —— 從項目到品牌 —— 時代 創(chuàng)意 =? 品牌的外延 我們發(fā)現(xiàn)我們并不只是 消費 “時代”的地產(chǎn)品牌 ，更多的是 藝術與 創(chuàng)意 —— 地產(chǎn)品牌的延伸，其實產(chǎn)生更大的 附加值 。 時代玫瑰園推廣了什么？ 美術館 =品質感 +藝術生活 +人文精神 =時代玫瑰園的 Benefit/value 在美術館撒野?。◤V州時代玫瑰園第 3 期形象廣告） 本項目： “品牌形象 “項目產(chǎn)品” How to do? 大盤規(guī)則 “ 一期 =整體 ” 本項目：“ 形象 產(chǎn)品” 如何建立大盤的勢 ?—— 形象啟勢 項目調性 —— 以全新的 形象 引領城市生活 我們的價值觀 —— 超越東西觀 (我們 New在哪里 ?) 時代：“品牌 形象 “項目產(chǎn)品” 項目啟動模式 建立充分的競爭優(yōu)勢 短期目標：建立轟動效應 實現(xiàn) 原則一：高端入市。樹立形象，制造價格標桿。 原則二：進入性優(yōu)先。 原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領市場，擴大客戶層面。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 作為領導者的大盤啟動的原則： “ 一期 = 整體 ” [大盤規(guī)則 ] ?高形象截客 ?高起點規(guī)劃 ?產(chǎn)品創(chuàng)新，升級換代 ?建立不可撼動的區(qū)域領導者氣勢 限制條件： ?難以樹立形象 ?難以與荷蘭水鄉(xiāng)形象形成區(qū)隔 ?進入性不強 回歸競爭策略 高形象截客 /建立區(qū)域領導者氣勢 —— 全面超越荷蘭水鄉(xiāng) “城界界定” —— 四根大型廣告光柱，體現(xiàn)大氣魄（“ NEW” ） Action1. 荷蘭水鄉(xiāng)一期 荷蘭水鄉(xiāng)二期 威尼斯 東湖花園 開工前亮相 ,2023年 3月 —— 高形象截客 /建立區(qū)域領導者氣勢 —— 全面超越荷蘭水鄉(xiāng) /東方威尼斯 “城界界定” —— 進入本項目的市政路創(chuàng)意涂鴉 /巨型文字：您已進入 +項目名 Action2. 2023年 3月 —— 荷蘭水鄉(xiāng) 威尼斯 東湖花園 高起點規(guī)劃 —— 全面超越荷蘭水鄉(xiāng) /東方威尼斯 Action3. “注意力” —— 大型戶外廣告牌： 大型廣告牌噴繪吸引眼球 /重大事件隨時更換 開工前亮相 ,2023年 3月 —— 荷蘭水鄉(xiāng)濱江帶規(guī)劃要點 ： ?主打荷蘭風情，以大風車為主要標志； ?臨江棧道，強調親水性； ?沿一期沿江面設計，共長 600米。 主要標志 親水性 高形象截客 /建立區(qū)域領導者氣勢 —— 全面超越荷蘭水鄉(xiāng) /東方威尼斯 “資源展示” —— 臨江棧道全面荷蘭水鄉(xiāng) “資源展示” —— 臨江棧道體現(xiàn)水與生活的相關性、絕對創(chuàng)意 Action4. 絕對創(chuàng)意（如漂流瓶） 地點：起于地塊 C07中間，止于東江 功能： 漂流瓶酒吧 +派對小屋（若干，沿江排開） 開盤前亮相 ,2023年 10月 高形象截客 /建立區(qū)域領導者氣勢 —— 全面超越荷蘭水鄉(xiāng) /東方威尼斯 “資源展示” —— 臨江棧道全面荷蘭水鄉(xiāng) “創(chuàng)意集市” —— 銷售中心就是創(chuàng)意集市 /打破常規(guī)的手法賣樓 墻上賣樓：樣板房釘在了銷售中心的墻上（全新的銷售方式） 形象至上：銷售中心全面顛覆市場形象 開盤前亮相 ,2023年 10月 04 開發(fā)實施 02 原則一：高端入市。樹立形象，制造價格標桿。 原則二：進入性優(yōu)先。 原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領市場，擴大客戶層面。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 作為領導者的大盤啟動的原則： ? 1期 2期 3期 ? 項目分 3期開發(fā)： 1期：臨水別墅與小高層 2期：臨水高層，售價 13000元 / ㎡ 3期：高層，目前在開發(fā)，預計售價 1600018000元 / ㎡ 各期資源分配：最優(yōu)資源、次優(yōu)資源、較差資源 各期主要產(chǎn)品：標桿產(chǎn)品、明星產(chǎn)品、現(xiàn)金牛產(chǎn)品 大盤開發(fā)啟動研究 案例分析－深圳水榭花都 制造標桿 ? 項目位置：福田香蜜湖路與蓮花西路交匯處 ； ? 項目一次性開發(fā)完成掬水 TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）、高層、小高層和多層等 ； ? 項目開發(fā)次序： TOWNHOUSE、多層 —— 小高層 —— 高層（園樓） 各期資源分配：最優(yōu)資源、次優(yōu)資源、較差資源 各期主要產(chǎn)品：標桿產(chǎn)品、明星產(chǎn)品＋現(xiàn)金牛產(chǎn)品、創(chuàng)新型產(chǎn)品 1 2 大盤開發(fā)啟動研究 案例分析－深圳香蜜湖熙園 制造標桿 荷蘭水鄉(xiāng)一期 荷蘭水鄉(xiāng)二期 威尼斯 東湖花園 本項目 東江 新開河 1 2 地塊名稱 景觀 昭示性 進入性 地塊規(guī)模 地塊純凈性 其它參考因素 C03 北面東江景 昭示性較強 較強 規(guī)模較小 良 C04 西北面東江景，東北面新開河景 位于兩江交匯處，昭示性強 一般 規(guī)模較大 一般 C06 無景觀 昭示性弱 弱 規(guī)模小 差 商業(yè)屬性 C07 東面新開河景 昭示性較強 強 規(guī)模大 好 形象難以與荷蘭水鄉(xiāng)一二期相區(qū)隔 C08 無景觀 昭示性弱 較強 規(guī)模大 好 C04地塊在景觀資源、昭示性和規(guī)模上均適合作為項目的啟動區(qū) 啟動區(qū)確立 原則一：高端入市。樹立形象，制造價格標桿。 作為領導者的大盤啟動的原則 啟動區(qū) 啟動區(qū)位 啟動配置 啟動產(chǎn)品 啟動期主產(chǎn)品區(qū) 價值最大化原則 原則一：高端入市。樹立形象，制造價格標桿。 原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領市場，擴大客戶層面。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 作為領導者的大盤啟動的原則： 地塊名稱 地塊適合的產(chǎn)品 作用 BLOCK 1 低密度創(chuàng)新產(chǎn)品 標桿 BLOCK 2 可充分利用江景的產(chǎn) 品 最大化江景價值 BLOCK 3 舒居產(chǎn)品 速度、現(xiàn)金流 BLOCK 4 低密度創(chuàng)新產(chǎn)品 標桿 BLOCK 5 舒居產(chǎn)品 速度、現(xiàn)金流 BLOCK 6 可充分利用江景的產(chǎn) 品 最大化江景價值 BLOCK 7 舒居產(chǎn)品 速度、現(xiàn)金流 BLOCK 8 商業(yè) 形象 BLOCK 9 舒居產(chǎn)品 速度、現(xiàn)金流 BLOCK 10 舒居產(chǎn)品 速度、現(xiàn)金流 啟動區(qū) 啟動區(qū)位 啟動配置 啟動產(chǎn)品 啟動期主產(chǎn)品 價值最大化原則 B4 B1 B2 B3 B5 B6 B7 B8 B9 B10 產(chǎn)品適用性分析 1期 豎立高形象，追求速度和資金回收 開發(fā) C04地塊，總建面 底 TH式住宅 疊拼水景TH 升級版小高層 時代會所 1期 豎立高形象，追求速度和資金回收 開發(fā) C04地塊，總建面 同期市場競爭產(chǎn)品分析： 風格同質化（異域風情）；新產(chǎn)品供應（電梯洋房/TOHO）；戶型面積偏大 ！ 主要競爭對手 建筑形式 主力建筑面積 產(chǎn)品特點 帝景灣二期 小高層 4房（ 170210） 歐式建筑 /皇家水景 東方威尼斯一期 TOHO/電梯洋房 小高層 3房（ 140） 4房（ 160200） 復式 /TH（ 280320） 多層退臺式寬景電梯洋房 歐式小高層陽光茶室 歐式 TOHO有內天井 /獨立主人空間 荷蘭水鄉(xiāng)（二期） 小高層 估： 4房（ 140以上） 延續(xù)一期風格 產(chǎn)品策略 —— 差異化：多產(chǎn)品組合 +控制面積 +提升單價 +戶型創(chuàng)新 差異化制勝案例說明 項目名稱 差異點 市場檢驗結果 美地花園城 提升戶型舒適度 控制戶型面積 銷售均價高出片區(qū)市場 20% 雅庭院 引入創(chuàng)新物業(yè)類型： 情景洋房 銷售均價高出片區(qū)市場 25% 荷蘭水鄉(xiāng)一期 疊拼洋房：一線江景，風格化外立面，戶型創(chuàng)新 銷售均價高出片區(qū)市場 25% 實現(xiàn)迅速銷售 在惠州，產(chǎn)品差異化能實現(xiàn)高附加值！ 通過少量創(chuàng)新產(chǎn)品提升底層住宅價格，改變塔樓價格參照系，而提升平面戶型總體均價 底層“ TOHO”＋平面小高層，開發(fā)面積 （明星產(chǎn)品 /底層溢價物業(yè)） 類型 戶型 建筑面積 總面積（萬平米） TH 180220 平面戶型 三房 110130 四房 140160 平面小高層 最大化江景資源，最大化項目價值。 一梯三戶住宅能全部看到江景，保證盡量多的單位能看到江景。 1 2 3 1 2 層層退臺 3 疊水 嵌入式花園 完全產(chǎn)品系列 TOHO 底層“ TOHO” （底層溢價物業(yè)） 設計元素關鍵詞：天井 /院落 /吹拔 /連廊 /平臺 /坡頂 /生態(tài) [多元性的建筑營造有生命力的城市，創(chuàng)新而又個性化的居住空間設計，更賦予社區(qū)豐盛內涵 ] 親情化疊拼水景 TOHO—— （完全創(chuàng)新產(chǎn)品 /標桿產(chǎn)品 /270度江景） 類型 建筑面積 總面積（萬平米） 水景 TH 160200