【文章內(nèi)容簡介】 捷度分析 ： 按一般規(guī)律，每個站點影響半徑在 ~ . （ 2）公交便捷度的分值計算和修訂 基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值計算 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度作用分值的計算 （ 1）衡量環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)的三種類型 （ 2）環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度分值計算 公用設(shè)施完備度、對外交通便利度、文體設(shè)施影響度作用分值計算 ： 公用設(shè)施的服務(wù)半徑 ~之間；對外交通設(shè)施 0~20km；市級文體設(shè)施 4~8 km、區(qū)級 2~3 km。 綠地覆蓋度、人口密度的作用分值計算 ： 當(dāng)一城鎮(zhèn)的最大人口密度超過 2倍最佳人口密度時，按 2倍計。 產(chǎn)業(yè)聚 集影響度的作用分值計算 四、 單元劃分及取樣 土地定級單元的概念 單元劃分的原則 ： A、單元內(nèi)各定級因素優(yōu)劣程度相當(dāng) B、明顯屬于同一商業(yè)服務(wù)中心的區(qū)域，不能分割開。 C、除交通道路外，兼有商業(yè)等多種用途的道路，不能做為單元之間的分界線 D、商業(yè)用地定級時，商服繁華街道應(yīng)按臨街進深劃分為條狀單元；住宅用地定級應(yīng)以小區(qū)和居住組團為單元保持其完整性；工業(yè)用地定級應(yīng)以交通道路為單元界線。 確定單元界限的原則 單元大小的要求 單元的劃分方法 包括疊加法、主導(dǎo)因素判定法、網(wǎng)格法（固定、動態(tài)）、均質(zhì)地 域法 單元內(nèi)指標(biāo)取樣 常用方法有以點代面、線性內(nèi)插、面積加權(quán) 五、 單元總分值計算與土地級別劃分 城鎮(zhèn)土地質(zhì)量變化規(guī)律 土地質(zhì)量的變化規(guī)律同城鎮(zhèn)的復(fù)雜程度有關(guān) 土地質(zhì)量與土地級別 單元總分值計算 采用因素分值加權(quán)求和法 土地估價師考試總結(jié) 估價理論與方法 9 土地級別劃分 初步劃分土地級別的方法有數(shù)軸法、剖面圖法、多元統(tǒng)計的聚類 —— 判別法、總分頻率曲線統(tǒng)計判斷法 六、 土地收益測算與級別確定 土地收益測算的原則 （ 1）土地收益測算的原則 ： 1 以貨幣形態(tài)的土地收益為指標(biāo)； 2 從企業(yè)利潤入手； 3 統(tǒng)一以商服業(yè)利潤作為計算標(biāo)準(zhǔn)； 4 宗地地價作為測算級別差異時，能較好地反映土地的經(jīng)濟特性。 （ 2） 利用企業(yè)利潤數(shù)據(jù)進行土地收益測算 （ 3）利用宗地地價測算土地級別收益 土地級別的最后確定 采用多因素分值加權(quán)求和計算總分確定的是初步的土地級別，還需對土地收益測算進行驗證，然后將土地的級別進行修定和歸并，最后確定土地級別。 七、 考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級處理方法 分為 規(guī)劃模擬定級 和 規(guī)劃修正定級 兩種。前者又分為 規(guī)劃模擬綜合定級 和 規(guī)劃模擬分類定級 。都采用 多因素綜合評價法 進行。 考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào) 查 規(guī)劃模擬定級 與針對現(xiàn)狀的土地定級的主要區(qū)別在于對象不同。 規(guī)劃修正定級 （ 1）規(guī)劃修正定級的基本要求 （ 2）規(guī)劃因素影響的量化方 法 點、線狀因素的作用分析涉及現(xiàn)狀功能分、規(guī)劃功能分、增加功能分和修正功能分；面狀因素的影響涉及現(xiàn)狀作用分、規(guī)劃作用分、增加作用分和修正作用分； （ 3）規(guī)劃折扣系數(shù)的確定 參數(shù)涉及規(guī)劃實現(xiàn)率和貼現(xiàn)系數(shù) 土地估價師考試總結(jié) 估價理論與方法 10 第四章 農(nóng)用地分等定級 一、概述 農(nóng)用地等：全國范圍。 分自然等別、利用等別和等別三個層次。 農(nóng)用地級：行政區(qū)（省縣）內(nèi)。 基準(zhǔn)作物： 指定作物： 標(biāo)準(zhǔn)耕作制度 ： 標(biāo)準(zhǔn)樣地： 分等定級單元： 農(nóng)用地分等的工作對象：是現(xiàn)有農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地，暫不包括自然保護區(qū)、土地利用總體規(guī)劃中劃定的永久性林地、牧草地及其他農(nóng)用地。 二、農(nóng)用地分等定級的原則： 綜合分析原則、分層控制原則、主導(dǎo)因素原則、土地收益差異原則、定量分析與定性分析相結(jié)合原則。 三、農(nóng)用地定級與分等的關(guān)系：分等以全國范圍可比為目標(biāo)，成果有分層和集成的特點；定級以縣域范圍可比為基本目標(biāo)，成果有 整體性和具體性的特點。 分等是修正法定級的基礎(chǔ)；級別不是等別的續(xù)分，而是各自成為二個具有彼此相關(guān)性的不同質(zhì)量表述體系。 四、 農(nóng)用地分等定級的方法步驟： 第二節(jié) 資料收集、整理與鉆鑿補充調(diào)查 第三節(jié) 農(nóng)用地分等定級單元劃分 單元劃分方法：疊置法、地塊法、網(wǎng)格法、多邊形法。 第四節(jié) 農(nóng)用地分等 第五節(jié) 農(nóng)用地定級 土地估價師考試總結(jié) 估價理論與方法 11 第五章 收益還原法 第一節(jié) 收益還原法概述 一 、收益還原法的定義和原理 、基本公式 （ 1）土地年純收益不變，使用年期無限的土地價格計算公式： P=a/r P土地價格 a土地純收益 r土地還原率 a = P r （ 2）土地年純收益不變，使用年期有限的土地價格計算公式： P= a/ r [11/（ 1+ r） ^n] n 使用土地的年限或土地收益的年限 （ 3）土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價格計算公式 （ 4）未來若干年后的土地價格已知的條件下的計算公式 （ 5）純收益按等差級數(shù)遞增或遞減的土地價格計算公式 土地使用年期無限時： p=(a/r) + (b/r^2) b 為遞增減的數(shù)額。 （ 6）純收益按一定比率遞增或遞減時的土地價格計算公式 土地使用年期無限時： p=a/(r+s) 或 p=a/(rs) （ 7）純收益、還原率有變化的土地價格計算公式： P= a1 /（ 1+ r1） +a 2/（ 1+ r1）（ 1+ r2） +? + a3 /（ 1+ r1）（ 1+ r2）?（ 1+ r n） 本公式實際上是收益還原法基本原理的公式化，也就是收益還原法公式的最一般形式，前面六類公式都是它的特例。 二 、收益還原法的特點與適用范圍 （ 1）收益還原法的特點 ，求得的價格稱為“收益價格” （ 2）收益還原法的適用范圍 只 適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價。但對于沒有收益的不動產(chǎn)的估價則大多不適用。 收益還原法缺點 ： 穩(wěn)定純收益和適當(dāng)還原率的求取比較困難。 第二節(jié) 收益還原法估價的程序和方法 一、 估價程序 二、 計算方法 總收益計算方法 采用 客觀收益 ，確定客觀收益一般要考慮三個條件。 總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營收益。計算總收益時，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評估對象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益都應(yīng)計入總收益之中。另外，還應(yīng)充分考慮 收 益 的損失。 總費用計算方法 （ 1）單純土地租賃中總費用的計算：包括土地稅、管理費和維護費 （ 2）房地出租中總費用的計算 包括管理費、維修費、保險費、稅金和房屋折舊費，都以年為期計算。 房屋年折舊費采用平均折舊法計算，分兩種情況： ，計算公式為 房屋重置價 – 殘值 房屋重置價（ 1 殘值率） 年折舊費 = ———————— = ———————————— 耐用年限 耐用年 限 土地估價師考試總結(jié) 估價理論與方法 12 B. 房屋耐用年限超過了土地使用權(quán)出讓年限，需按土地使用權(quán)出讓調(diào)整房屋可使用年限，并且計算時不考慮殘值，相應(yīng)計算公式為 房屋重置價 年折舊費 = ———————— 房屋可使用年限 （ 3）土地純收益計算方法 房地出租中的土地純收益求取： 土地純收益 =房地純收益 – 房屋純收益 =總收益 總費用 房屋純收益 房屋純收益 = 房屋現(xiàn)值 建筑物還原率 房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價 房屋成新度 = 房屋重 置價 房屋總折舊 房屋總折舊額 = 房屋年折舊額 房屋已使用年限 （ 4）還原率的確定 按照評估對象的不同，可以將還原率分為綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率三類。三者既有嚴(yán)格區(qū)別，又互相聯(lián)系。 從純理論上講，還原率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險和資本的獲利率。其確定方法可采用純收益與價格比率法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法。 （ 6）土地價格確定 土地純收益確定后，可根據(jù)收益變化狀況和土地使用權(quán)年限等條件，選擇適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率和公式，求取土地的試算收益價格。 最常用 的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價格計算公式： P= a/ r [11/（ 1+ r） ^n] 第三節(jié) 、收益還原法應(yīng)用 利用收益還原法評估土地價格 （ 1）基本思路： 第一步：依其他方法求得建筑物的價格 第 二步：從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益 第三步：再以土地還原率還原，得到土地價格 （ 2）計算公式： 土地價格 =[房地純收益 房屋純收益 ]/土地還原率 =土地純收益 /土地還原率 （ 3）例題解析（詳見輔導(dǎo)教材） 計算方法 —— 計算總收益 —— 計算總費用 —— 計算房屋 年純收益 —— 計算土地年純收益 —— 計算土地使用權(quán)價格 利用收益還原法評估房產(chǎn)價格 基本思路及計算公式與評估土地價格類似 利用收益還原法評估不動產(chǎn)價格 基本思路依然是先計算待估不動產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動產(chǎn)的收益價格。在實際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率的處理有所不同。 例題解析：特別注意在總收益計算時，對押金和保證金運用收益的處理 利用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格 （ 1）承租土地使用權(quán)的概念 （ 2）采用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格的原理 采 用收益還原法評估承租土地使用權(quán)價格又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價格，即未來若干年租金差額的現(xiàn)值之和。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。并且所選用的還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高一個百分點左右。 土地估價師考試總結(jié) 估價理論與方法 13 實際計算中常見錯誤 （ 1）項目和參數(shù)使用錯誤，收益或費用（出租方為取得收益而支出的費用）的項目判斷不準(zhǔn)或錯誤 （ 2）年期計算錯誤，主要錯在折舊年限或房屋剩余使用年限 （ 3）有幾個還原率時，還原率采用不準(zhǔn) （ 4）計算錯誤，如只算單價，不 算總價，或相反；未能區(qū)分樓面地價與地面地價，建筑面積與土地面積等。 土地估價師考試總結(jié) 估價理論與方法 14 第六章 市場比較法 第一節(jié) 市場比較法概述 一、市場比較法的定義和基本原理 基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關(guān)因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。 市場比較法以替代原則為理論基礎(chǔ)，因此具有現(xiàn)實性和富有說服力。還可以利用租賃實例，測算土地的租金，這就是租賃實例比較法。市場比較法更適宜于市場比較發(fā)育地區(qū)的經(jīng)常性交易的土地價格的評估。 二、市場比較法中的有關(guān)概念 13 個 概念：類似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個別因素、地價指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域 市場比較法的基本公式 根據(jù)實際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。 （ 1）直接比較過程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為， 公式 1 PD=PB A B D E （ 2）間接比較過程：以一個標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為， 公式 2 PD=PB A B C D E （ 3）有關(guān)指數(shù)的基值：可設(shè)比較案例宗地 或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值 100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉 100%，否則，其條件指數(shù)〈 100%。 （ 4）公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母（ C除外）。如 A=待估宗地情況指數(shù) /比較案例宗地情況指數(shù)。哪個為比較基礎(chǔ)，哪個就取值為 100，另一方的值通過比較進行加或減。 （ 5）對區(qū)域因素和個別因素修正，當(dāng)因素內(nèi)存在多個不同因子影響時，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算（采用單因子與地價相關(guān)關(guān)系分析）或加和（在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進行因子分解）的方式確定因素條件指數(shù)。 市場比較法的特點與應(yīng)用范圍 （ 1）市場比較法的特點：比準(zhǔn)價格 （ 2）市場比較法的使用條件 僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。 （ 3）市場比較法的適用范圍 從適用條件來看，主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū) ； 從評估目的和評估結(jié)果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 二、市場比較法估價的程序與方法 市場比較法估價的程序