【文章內(nèi)容簡介】 600平米 本項目規(guī)劃居住人口 3940戶 /人 1202213000平米 小區(qū)居住人數(shù)： 3940戶 /戶 =13790人 如果僅僅是滿足小區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套，商業(yè)配套 13000平米的面積已經(jīng)足夠。 考慮項目區(qū)域未來的發(fā)展，已經(jīng)項目目前周邊的小區(qū)內(nèi)的人口，本項目的商業(yè)將是一個偏外向型的社區(qū)性商業(yè)。 綜上所述，整個項目的商業(yè)面積建議約為 16500平米，根據(jù)項目的平均分配，其中第一期商業(yè)建議約為 8700平米。 第 37 頁 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 產(chǎn)品定位 商業(yè)定位 業(yè)態(tài)初步定位 功能定位 偏外向型的社區(qū)型商業(yè) 檔次定位 中檔次 業(yè)態(tài)定位 中小型超市，基本生活配套、餐飲休閑等 第 38 頁 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 產(chǎn)品定位 商業(yè)定位 商業(yè)銷售模式定位 銷售方式 特征 優(yōu)劣勢 適用性 直接銷售 將商鋪銷售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經(jīng)營。 優(yōu)勢：發(fā)展商后顧之憂；沒有 但對于有租有售的商業(yè)來說將會影響整體的經(jīng)營和形象 適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷售 帶租約銷售 (先招商，后銷售） 開發(fā)商引進主力商家在一定年限內(nèi)享有經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)。 有利于實現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營，但會在租約期滿后產(chǎn)生一些后續(xù)問題。 對于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪。 第 39 頁 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 產(chǎn)品定位 商業(yè)定位 商業(yè)銷售模式定位 ?開發(fā)商要求快速回籠資金，并實現(xiàn)利潤最的最大化。 ?項目商業(yè)體量比較大。 ?商業(yè)操作的風(fēng)險角度。 以直接銷售為主 +部分先招商后銷售的綜合銷售模式 第 40 頁 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 價格定位 價格定位原則 ? 環(huán)比競爭優(yōu)勢原則 ? 市場類比原則 ? 未來銷售預(yù)測原則 第 41 頁 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 價格定位 洋房 項目名稱 均價 交通 配套 景觀 規(guī)模 戶型 品牌 分值 蔚藍(lán)海岸 6000 3 3 3 5 3 4 21 蘇迪亞諾 5500 1 3 4 4 4 4 20 西山匯景 6000 4 4 5 3 3 3 22 本案 3 3 3 5 5 2 21 權(quán)重 25% 20% 20% 5% 20% 10% 100% 均價 目前建議均價： 5600元 /平米 注：每個因素最高分值為 5分 Pi’= （ Qx/Qi） *Pi （ Pi為銷售均價） 蔚藍(lán)海岸： P1=（ Qx/Q1） *6000=6000 蘇迪亞諾 ： P2=（ Qx/Q2） *5500=5775 西山匯景： P4=（ Qx/Q4） *6000=5720 第 42 頁 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 價格定位 洋房 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值 Wi（考慮本項目的產(chǎn)品類似性及影響） W1=40% W2=30% W3=30% PX=∑ PiWi = P1W1+ P2W2+ P3W3 =6000x40%+5775x30%+5720x30% =2400+1730+1710 =5600 根據(jù)市場目前的狀況，項目預(yù)計 明年入市時價格在 58006000元 /平米 第 43 頁 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 價格定位 高層 項目名稱 均價 交通 配套 景觀 規(guī)模 戶型 品牌 分值 御院 4800 5 5 3 3 3 3 22 長沙玫瑰園 3900 2 3 4 5 3 4 21 蔚藍(lán)海岸 3900 3 4 4 4 4 4 23 萊茵城 3350 2 3 3 4 3 2 17 本案 3 4 5 4 5 3 24 權(quán)重 25% 20% 20% 5% 20% 10% 100% 均價 目前建議均價： 4200元 /平米 注：每個因素最高分值為 5分 Pi’= （ Qx/Qi） *Pi （ Pi為銷售均價） 御院： P1=（ Qx/Q1） *4800=5230 長沙玫瑰園 ： P2=（ Qx/Q2） *3900=4457 蔚藍(lán)海岸： P3=（ Qx/Q3） *3900=4060 萊茵城 ： P4=（ Qx/Q4） *3350=4729 第 44 頁 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 價格定位 高層 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值 Wi（考慮本項目的產(chǎn)品類似性及影響） W1=20% W2=20% W3=40% W4=20% PX=∑ PiWi = P1W1+ P2W2+ P3W3+P4W4 =5230x20%+4457x20%+4060x40%+4729x20% =900+890+1500+900 =4200 根據(jù)市場目前的狀況，項目預(yù)計 明年入市時價格在 43004400元 /平米 第 45 頁 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 客戶定位推導(dǎo)模型 物業(yè)的總價 目標(biāo)客群家庭年收入 目標(biāo) 客戶 鎖定 目標(biāo)客戶描述 價格 區(qū)域分布及比例 產(chǎn)品面積 第 46 頁 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 客戶定位 洋房產(chǎn)品 預(yù)測基準(zhǔn)家庭年收入 單價均價： 5900 元 /m2 面積： 120m2 總價： 72萬元 按揭貸款 15年（元） 20年（元） 月還款 4280 3779 家庭月收入（ 40%為安全比例） 10700 9447 家庭年收入 128400 113364 洋房產(chǎn)品的客戶基準(zhǔn)家庭年收入：約 11萬元以上 第 47 頁 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 客戶定位 洋房產(chǎn)品 主要特征 ?以企業(yè)中高管及私營業(yè)主，高校中級教授，醫(yī)生等 ?年齡在 35— 50歲 ?工作區(qū)域：長沙、株洲 ?地段需求：希望物業(yè)與市中心距離適當(dāng)，一般車程在 30分鐘內(nèi)；但路況要好。既可以便捷到達(dá)市中心，也可以享受物業(yè)帶來的休閑和愉悅 ?家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家 +父母，孩子在就學(xué) ?對項目的關(guān)注點：產(chǎn)品性價比，周邊環(huán)境及居住氛圍，產(chǎn)品的升值潛力，開發(fā)商品牌，物業(yè)管理 第 48 頁 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 客戶定位 洋房產(chǎn)品 來源預(yù)測 長沙市區(qū) 河西區(qū)域 株洲市區(qū) 外省市 洋房產(chǎn)品 吸附 吸附 吸附 吸附 區(qū)域 預(yù)計比例 河西 40% 長沙市區(qū) 25% 株洲市區(qū) 10% 外省市 （含其他地市級） 25% 第 49 頁 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 客戶定位 高層產(chǎn)品 預(yù)測基準(zhǔn)家庭年收入 單價均價： 4350 元 /m2 面積： 110m2 總價： 51萬元 按揭貸款 15年（元） 20年（元） 月還款 2846 2512 家庭月收入（ 40%為安全比例） 7115 6280 家庭年收入 85380 75360 高層產(chǎn)品的客戶基準(zhǔn)家庭年收入：約 75360元以上 第 50 頁 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 客戶定位 高層產(chǎn)品 主要特征 ?以河西和長沙市區(qū)的人為主，以企業(yè)中高管居多，年齡在 30— 50歲 ?工作區(qū)域：長沙 ?地段需求：希望物業(yè)與市中心距離適當(dāng)，一般車程在 30分鐘內(nèi)；但路況要好。既可以便捷到達(dá)市中心，也可以享受物業(yè)帶來的休閑和愉悅 ?家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家，孩子在就學(xué) ?對項目的關(guān)注點：產(chǎn)品性價比，周邊環(huán)境及居住氛圍，產(chǎn)品的升值潛力，開發(fā)商品牌，物業(yè)管理 第 51 頁 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 客戶定位 高層產(chǎn)品 來源預(yù)測 長沙市區(qū) 河西區(qū)域 株洲市區(qū) 外省市 高層產(chǎn)品 吸附 吸附 吸附 吸附 區(qū)域 預(yù)計比例 河西 60% 長沙市區(qū) 30% 株洲市區(qū) 5% 外省市 （含其他地市級） 5% 第 52 頁 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 一 問題界定 二 市場研究 四 項目定位 五 建筑規(guī)劃 六 營銷推廣 三 項目分析 第 53 頁 北京華遠(yuǎn)經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 坡地價值分析