【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 二期 建筑占地面積 ?容積率 ?建設(shè)內(nèi)容：住宅、商業(yè) ?總棟數(shù)：一期 4棟 漓湘路 東六線 本案 項(xiàng)目概況 39 本報(bào)告嚴(yán)格保密 交通優(yōu)勢(shì)：交通路網(wǎng)四通八達(dá)，提高出行的便利性 開元路 漓湘路 本案 星沙大道 東四線 長(zhǎng)瀏高速 京珠高速 縣政府 通程廣場(chǎng) 星沙文化 廣場(chǎng) 松雅湖 遠(yuǎn)大路 黃興大道 漓湘路： 西接三一大道，直接連接星沙與市區(qū)重要橫向干道。 遠(yuǎn)大路 ： 直接連接星沙與市區(qū)重要縱向干道。 東四線： 星沙重要縱向干道，連接南北兩端。 星沙大道 ：連接星沙與市區(qū)重要縱向干道，南接紅旗路。 黃興大道 ：南延線既是連接高鐵、機(jī)場(chǎng)等交通樞紐和長(zhǎng)沙城區(qū)、長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)等功能區(qū)的主要交通廊道，又是連接星沙鎮(zhèn)、榔（造字）梨鎮(zhèn)、黃興鎮(zhèn)的重要通道。 40 本報(bào)告嚴(yán)格保密 區(qū)域優(yōu)勢(shì)：區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目密集，整體價(jià)值上升 泉塘 長(zhǎng)郡版塊中周邊項(xiàng)目集中，區(qū)域開發(fā)熱度不斷升溫，且大規(guī)劃、高品質(zhì)項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域整體價(jià)值提升，如中鐵國(guó)際城、方略瀟邦、康橋長(zhǎng)郡等。 區(qū)域緊靠華天酒店、長(zhǎng)豐汽車、三一重工等大型企業(yè)，提升了區(qū)域內(nèi)的購(gòu)買力。 泉塘 長(zhǎng)郡版塊中目前為高密度居住社區(qū)， 0308年所開發(fā)星城國(guó)際、華天 LOHO、東樹名苑、圣力華苑等項(xiàng)目均已入住，人口集居密度較大，商業(yè)氣氛逐步形成。 41 本報(bào)告嚴(yán)格保密 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：純粹居住、精品小戶 35層高層建筑，高品質(zhì)硬件配套，極大的提升了項(xiàng)目的附加值； 1846平米單身公寓，打造星沙極致臻品小戶，低總價(jià)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 119126平米四居室，經(jīng)濟(jì)、實(shí)用直接避免產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，樹立項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)。 26平米單身公寓 127平米四居室 42 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目劣勢(shì) 缺乏規(guī)模優(yōu)勢(shì)、整體觀念缺失 項(xiàng)目用地南北短、東西長(zhǎng)、呈反“ L” 型狀，規(guī)劃無(wú)整體觀念，項(xiàng)目直接與外圍環(huán)境融合，居住舒適度打折，且項(xiàng)目形象難以樹立。 項(xiàng)目高容積率，低綠化率，居住舒適度受限 區(qū)域發(fā)展不成熟，商業(yè)配套匱乏，對(duì)于小戶型投資產(chǎn)品銷售存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 43 本報(bào)告嚴(yán)格保密 B戶型產(chǎn)品內(nèi)部功能設(shè)計(jì)存在一定不足，影響居住使用，在保持原有的柱網(wǎng)情況下需做適當(dāng)?shù)母摹? 項(xiàng)目劣勢(shì) 廚房功能缺失、功能布置不合理 44 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目在沒有 規(guī)模、品牌、環(huán)境、地段 優(yōu)勢(shì)的提供下，如何取得客戶的 接受認(rèn)可 ，是項(xiàng)目成功銷售的關(guān)鍵。 45 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 第二章 項(xiàng)目分析 1 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 2 46 本報(bào)告嚴(yán)格保密 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 本案 中鐵 國(guó)際城 方略 瀟邦 三景國(guó)際 康橋長(zhǎng)郡 爵士湘 47 本報(bào)告嚴(yán)格保密 樓盤地址 位于東六線東、東七線西、南二線北、螺絲塘 路南 開盤時(shí)間 20230813 20230930 20231113 20231211 交房時(shí)間 一期一組團(tuán) ；一期二組團(tuán) 房屋用途 普通住宅 商業(yè)樓 其它 房屋類型 多層 小高層 高層 建筑類型 板式 裝修狀況 毛坯 占地面積 建筑面積 總棟數(shù) 38 總套數(shù) 6464 容積率 3 綠化率 40% 建筑密度 17% 停車位個(gè)數(shù) 3231個(gè) 中國(guó)鐵建開發(fā)，有較強(qiáng)品牌價(jià)值， 70萬(wàn)平米大體量建筑集群。 在售 8090㎡ 2+1戶型， 122㎡ 3+1戶型， 152㎡ 四房，均價(jià) 4800元 /㎡ 。 現(xiàn)推新房源， 57平米，預(yù)存兩午優(yōu)惠一萬(wàn)元 。 中鐵 國(guó)際城 48 本報(bào)告嚴(yán)格保密 樓盤地址 位于東七線以西，南二線以南 開盤時(shí)間 20230621 20230204 20230413 交房時(shí)間 20230428 房屋用途 普通住宅 商業(yè)樓 房屋類型 小高層 高層 建筑類型 板式 其它 裝修狀況 毛坯 占地面積 建筑面積 總棟數(shù) 11 總套數(shù) 1773 容積率 綠化率 % 建筑密度 % 停車位個(gè)數(shù) 暫無(wú)資料 項(xiàng)目前二期部分即將交房，現(xiàn)三期新推緊湊型戶型，價(jià)格 4600元 /㎡ 。 方略瀟邦 49 本報(bào)告嚴(yán)格保密 樓盤地址 位于星沙國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，漓湘路與小塘路的交匯處東南角 開盤時(shí)間 20230508 交房時(shí)間 202306 房屋用途 普通住宅 房屋類型 小高層 高層 建筑類型 塔式 其它 裝修狀況 毛坯 占地面積 建筑面積 總棟數(shù) 4 總套數(shù) 713 容積率 綠化率 45% 建筑密度 0% 停車位個(gè)數(shù) 430 三景國(guó)際 主推 88125平米二至三房準(zhǔn)現(xiàn)房，預(yù)計(jì) 2023年 6月交房，均價(jià) 4000元 /平米 。 50 本報(bào)告嚴(yán)格保密 樓盤地址 位于星沙漓湘路與黃興大道交匯處（長(zhǎng)沙縣一中 200米處） 開盤時(shí)間 20230923 交房時(shí)間 202310 房屋用途 普通住宅 商鋪 房屋類型 高層 其它 建筑類型 塔式 其它 裝修狀況 毛坯 占地面積 建筑面積 總棟數(shù) 10 總套數(shù) 1123 容積率 綠化率 36% 建筑密度 0% 停車位個(gè)數(shù) 2082個(gè) 康橋長(zhǎng)郡 目前在售 79142㎡ 房源，均價(jià) 5300元 / ㎡ ，新推 128㎡ 3+1戶型，142㎡ 原創(chuàng)雙主臥戶型，本周購(gòu)房特惠 2萬(wàn)元優(yōu)惠 。 51 本報(bào)告嚴(yán)格保密 樓盤地址 位于長(zhǎng)沙星沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)盼盼路以北、黃興大道以西 開盤時(shí)間 20230304 交房時(shí)間 202371 房屋用途 普通住宅 商業(yè)樓 房屋類型 高層 建筑類型 板式 塔式 裝修狀況 毛坯 占地面積 建筑面積 總棟數(shù) 5 總套數(shù) 1800 容積率 綠化率 45% 建筑密度 25% 停車位個(gè)數(shù) 室內(nèi) 817個(gè)；室外 237個(gè) 項(xiàng)目部分為定向開發(fā)，銷售情況較好，現(xiàn)對(duì)外主推 70110㎡ 房源，均價(jià) 4600元 /㎡ ，總價(jià)優(yōu)惠一萬(wàn)元 。 爵士湘 52 本報(bào)告嚴(yán)格保密 區(qū)域在售項(xiàng)目均為后期新推項(xiàng)目，在市場(chǎng)具有較好的知名度，且有大盤直接競(jìng)爭(zhēng)； 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供應(yīng)面積主要在 70130平米之間的二至三房，以經(jīng)濟(jì)型居住戶型為主； 價(jià)格在 40005000元 / ㎡ 左右，性價(jià)比相對(duì)較高。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目密集、且以大規(guī)模、高品質(zhì)、精產(chǎn)品供應(yīng)為主，對(duì)本項(xiàng)目入市有很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析小結(jié) 53 本報(bào)告嚴(yán)格保密 目標(biāo)、任務(wù)與問(wèn)題 1 營(yíng)銷難點(diǎn)和關(guān)建點(diǎn) 2 營(yíng)銷戰(zhàn)略與執(zhí)行 3 第三章 營(yíng)銷策略 54 本報(bào)告嚴(yán)格保密 芙蓉國(guó)里項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)、任務(wù)及問(wèn)題初判 銷售絕對(duì)成功，以較高去化速度實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流支撐： 15個(gè)月完成 5萬(wàn)方住宅去化 支持項(xiàng)目品牌落地，促進(jìn)項(xiàng)目在星沙的品牌識(shí)別，為二期做好鋪墊。 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在星沙品牌影響 目標(biāo) 問(wèn)題初判 速度： 項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)約 53套 /月的銷售任務(wù)， 屬于區(qū)域樓盤銷售速度高值 品牌： 華資置業(yè) 品牌在長(zhǎng)沙市場(chǎng)上的沒有很強(qiáng)求的品牌識(shí)別。 因此需通過(guò)項(xiàng)目品牌迅速樹立品牌形象 價(jià)格： 區(qū)域內(nèi)整體產(chǎn)品銷售均價(jià)在 40005000元 /平米意味著 本案需要與區(qū)域現(xiàn)狀持平，缺乏價(jià)格優(yōu)勢(shì) 開盤價(jià)達(dá)到 4500元 /平米，均價(jià)目標(biāo) 5000元 /平米， A、 B產(chǎn)品單套總價(jià)在 1030萬(wàn)；C和 D產(chǎn)品總價(jià)在 4580萬(wàn)。 55 本報(bào)告嚴(yán)格保密 目標(biāo)、任務(wù)與問(wèn)題 1 營(yíng)銷難點(diǎn)和關(guān)建點(diǎn) 2 營(yíng)銷戰(zhàn)略與執(zhí)行 3 第三章 營(yíng)銷策略 56 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目資源綜合評(píng)價(jià) ?占地規(guī)模不大，項(xiàng)目建筑體量較??； ?35層的高層純住宅項(xiàng)目，噪音環(huán)境影響小，在區(qū)域市場(chǎng)中相對(duì)不多。 規(guī)模 ?項(xiàng)目位于國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的漓湘東路。隨著未來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐經(jīng)開區(qū)，企業(yè)從業(yè)人員的住房需求將最先顯現(xiàn)，且靠近三一重工和長(zhǎng)豐汽車大型企業(yè)； ?區(qū)域靠近規(guī)劃中的長(zhǎng)沙芙蓉生態(tài)新城，將迅速與長(zhǎng)沙對(duì)接，提升整體價(jià)值。 區(qū)位 交通 ?項(xiàng)目周邊主干道為黃興大道，黃興大道南延線既是連接高鐵、機(jī)場(chǎng)等交通樞紐和長(zhǎng)沙城區(qū)、長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)等功能區(qū)的主要交通廊道，又是連接星沙鎮(zhèn)、榔（造字）梨鎮(zhèn)、黃興鎮(zhèn)的重要通道 。未來(lái)規(guī)劃中的地鐵 3號(hào)線和長(zhǎng)瀏城際鐵路將穿越本區(qū)域和黃興大道。 ?項(xiàng)目一期由一棟 35層、一棟 34層和兩棟 14層塔樓組成，以 35層的高度屹立于漓湘路邊上； ?項(xiàng)目產(chǎn)品主要由單身公寓、一居室和緊湊型三至四居室組成。 產(chǎn)品 57 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) (S)： 劣勢(shì) (W)： 作為住宅來(lái)看，容積率較高； 高層柱形規(guī)劃，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上受到一定局限； 地塊本身無(wú)景觀資源。 土地成本相對(duì)板塊內(nèi)其他項(xiàng)目具有明顯優(yōu)勢(shì)； 通過(guò)強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品的打造，吸引客戶的關(guān)注； 不臨城市主干道，噪音影響小 產(chǎn)品是星沙目前供應(yīng)中的空白產(chǎn)品（小戶和緊湊戶型）。 長(zhǎng)沙打造千萬(wàn)級(jí)規(guī)模的國(guó)際城市，將給星沙帶來(lái)了很好的發(fā)展機(jī)遇； 星沙“十二五”規(guī)劃中，發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系提高產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ； 星沙八縱十六橫骨干路網(wǎng)規(guī)劃成型，長(zhǎng)瀏城際鐵路和地鐵 3號(hào)線輻射全城，目前地鐵 3號(hào)線有望年底開工建設(shè)。 區(qū)域主要規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域，商業(yè)發(fā)展欠缺，商務(wù)功能區(qū)匱乏，影響項(xiàng)目小戶投資型產(chǎn)品的價(jià)值提升； 政策的調(diào)整對(duì)多次購(gòu)房客群形成打擊，或促成觀望； 機(jī)會(huì) (O)： 威脅 (T)： 本項(xiàng)目適宜采?。?SO戰(zhàn)略 ——把握機(jī)會(huì)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。 58 本報(bào)告嚴(yán)格保密 ?如何利用產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，賦予項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品價(jià)值內(nèi)涵，在形象上占位實(shí)用？ ?如何把握市場(chǎng)契機(jī)，跳出區(qū)域價(jià)值凹地，保證 足價(jià)快銷 ？ ?客戶基礎(chǔ)面大，如何精準(zhǔn)直效 打擊目標(biāo)客群 ？ 項(xiàng)目營(yíng)銷關(guān)鍵點(diǎn)解讀： 足價(jià)快銷，名利雙收 59 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目銷售難點(diǎn)： 缺乏整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 如何在現(xiàn)有的條件下深度挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)？ 如何在缺乏銷售賣點(diǎn)的情況下，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？ 如何找準(zhǔn)客戶需求，增加項(xiàng)目附加值？ 60 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)挖掘 依托長(zhǎng)郡學(xué)校教育資源：長(zhǎng)郡中學(xué)陪讀家庭 陪讀家長(zhǎng)對(duì)于購(gòu)房的需求： 面積小，離學(xué)校近、交通方便、具有一定的投資價(jià)值 ； 而本項(xiàng)目的單身公寓和一居室產(chǎn)品可以抓住這類客戶，可以增加產(chǎn)品的附加值，降低小戶型的銷售風(fēng)險(xiǎn)。 “長(zhǎng)郡未來(lái)實(shí)驗(yàn)學(xué)?！?位于博雅路與黃興大道交會(huì)處，由湖南未來(lái)投資集團(tuán)與長(zhǎng)郡中學(xué)共同創(chuàng)辦。學(xué)校規(guī)劃 24個(gè)小學(xué)班， 36個(gè)初中班，可容納 3500名學(xué)生就讀。 2023年 9月開學(xué)。 61 本報(bào)告嚴(yán)格保密 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)挖掘 營(yíng)造產(chǎn)品附加值 在現(xiàn)有條件上項(xiàng)目在規(guī)模、位置、品牌缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，銷售賣點(diǎn)匱乏；對(duì)此項(xiàng)目必需在硬件配套上增加銷售賣點(diǎn)，以提升整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 室內(nèi)食物垃圾粉碎系統(tǒng) 隔熱“斷橋”雙層中空玻璃 指紋密碼鎖 末端直飲水系統(tǒng) 外墻保溫 品牌電梯和品牌用材等 62 本報(bào)告嚴(yán)格保密 目標(biāo)、任務(wù)與問(wèn)題 1 營(yíng)銷難點(diǎn)和關(guān)建點(diǎn) 2 營(yíng)銷戰(zhàn)略與執(zhí)行 3 第三章 營(yíng)銷策略 63 本報(bào)告嚴(yán)格保密 【 營(yíng)銷策略 】 如何傳遞 營(yíng)銷策略方式與執(zhí)行 傳遞什么 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 傳遞給誰(shuí) 客群及受眾 ?客群是誰(shuí)？ ?客群在哪？ ?價(jià)值體系？ ?價(jià)值核心？ ?推廣策略？ ?銷售策略？ ?渠道策略？ ?執(zhí)行策略 64 本報(bào)告嚴(yán)格保密 65 本報(bào)告嚴(yán)格保密 【 客戶來(lái)源 】 市場(chǎng)供需矛盾帶來(lái)的本已“饑渴”的置業(yè)需求 經(jīng)開區(qū)規(guī)劃帶來(lái)的新的企業(yè)入駐，從而形成新的對(duì)這個(gè)版塊的置業(yè)及投資需求 看中區(qū)域物業(yè)和小戶產(chǎn)品保值增值性能的投資客群 城中心價(jià)值趨高，外圍物業(yè)是其首選之一 66 本報(bào)告嚴(yán)格保密 ?環(huán)境需求 園林已經(jīng)不重要，但符號(hào)性和品質(zhì)感要強(qiáng)； ?配套需求 充分整合周邊商務(wù)、生活配套；入戶前室；商務(wù)配套服務(wù)要完善 ?購(gòu)買需求 在既滿足高性價(jià)比、高使用率、低總價(jià)的前提下，