【文章內(nèi)容簡介】 二期 建筑占地面積 ?容積率 ?建設(shè)內(nèi)容：住宅、商業(yè) ?總棟數(shù)：一期 4棟 漓湘路 東六線 本案 項目概況 39 本報告嚴(yán)格保密 交通優(yōu)勢：交通路網(wǎng)四通八達，提高出行的便利性 開元路 漓湘路 本案 星沙大道 東四線 長瀏高速 京珠高速 縣政府 通程廣場 星沙文化 廣場 松雅湖 遠大路 黃興大道 漓湘路： 西接三一大道，直接連接星沙與市區(qū)重要橫向干道。 遠大路 ： 直接連接星沙與市區(qū)重要縱向干道。 東四線： 星沙重要縱向干道，連接南北兩端。 星沙大道 ：連接星沙與市區(qū)重要縱向干道，南接紅旗路。 黃興大道 ：南延線既是連接高鐵、機場等交通樞紐和長沙城區(qū)、長沙經(jīng)開區(qū)等功能區(qū)的主要交通廊道，又是連接星沙鎮(zhèn)、榔（造字）梨鎮(zhèn)、黃興鎮(zhèn)的重要通道。 40 本報告嚴(yán)格保密 區(qū)域優(yōu)勢：區(qū)域開發(fā)項目密集，整體價值上升 泉塘 長郡版塊中周邊項目集中，區(qū)域開發(fā)熱度不斷升溫，且大規(guī)劃、高品質(zhì)項目帶動區(qū)域整體價值提升，如中鐵國際城、方略瀟邦、康橋長郡等。 區(qū)域緊靠華天酒店、長豐汽車、三一重工等大型企業(yè)，提升了區(qū)域內(nèi)的購買力。 泉塘 長郡版塊中目前為高密度居住社區(qū)， 0308年所開發(fā)星城國際、華天 LOHO、東樹名苑、圣力華苑等項目均已入住，人口集居密度較大，商業(yè)氣氛逐步形成。 41 本報告嚴(yán)格保密 產(chǎn)品優(yōu)勢：純粹居住、精品小戶 35層高層建筑，高品質(zhì)硬件配套，極大的提升了項目的附加值； 1846平米單身公寓，打造星沙極致臻品小戶，低總價，提升產(chǎn)品競爭優(yōu)勢； 119126平米四居室，經(jīng)濟、實用直接避免產(chǎn)品競爭，樹立項目獨特賣點。 26平米單身公寓 127平米四居室 42 本報告嚴(yán)格保密 項目劣勢 缺乏規(guī)模優(yōu)勢、整體觀念缺失 項目用地南北短、東西長、呈反“ L” 型狀，規(guī)劃無整體觀念，項目直接與外圍環(huán)境融合，居住舒適度打折，且項目形象難以樹立。 項目高容積率，低綠化率，居住舒適度受限 區(qū)域發(fā)展不成熟，商業(yè)配套匱乏，對于小戶型投資產(chǎn)品銷售存在一定風(fēng)險。 43 本報告嚴(yán)格保密 B戶型產(chǎn)品內(nèi)部功能設(shè)計存在一定不足，影響居住使用，在保持原有的柱網(wǎng)情況下需做適當(dāng)?shù)母摹? 項目劣勢 廚房功能缺失、功能布置不合理 44 本報告嚴(yán)格保密 項目在沒有 規(guī)模、品牌、環(huán)境、地段 優(yōu)勢的提供下，如何取得客戶的 接受認可 ，是項目成功銷售的關(guān)鍵。 45 本報告嚴(yán)格保密 項目優(yōu)劣勢分析 第二章 項目分析 1 競爭項目分析 2 46 本報告嚴(yán)格保密 競爭項目分析 本案 中鐵 國際城 方略 瀟邦 三景國際 康橋長郡 爵士湘 47 本報告嚴(yán)格保密 樓盤地址 位于東六線東、東七線西、南二線北、螺絲塘 路南 開盤時間 20230813 20230930 20231113 20231211 交房時間 一期一組團 ；一期二組團 房屋用途 普通住宅 商業(yè)樓 其它 房屋類型 多層 小高層 高層 建筑類型 板式 裝修狀況 毛坯 占地面積 建筑面積 總棟數(shù) 38 總套數(shù) 6464 容積率 3 綠化率 40% 建筑密度 17% 停車位個數(shù) 3231個 中國鐵建開發(fā)，有較強品牌價值， 70萬平米大體量建筑集群。 在售 8090㎡ 2+1戶型， 122㎡ 3+1戶型， 152㎡ 四房，均價 4800元 /㎡ 。 現(xiàn)推新房源， 57平米，預(yù)存兩午優(yōu)惠一萬元 。 中鐵 國際城 48 本報告嚴(yán)格保密 樓盤地址 位于東七線以西，南二線以南 開盤時間 20230621 20230204 20230413 交房時間 20230428 房屋用途 普通住宅 商業(yè)樓 房屋類型 小高層 高層 建筑類型 板式 其它 裝修狀況 毛坯 占地面積 建筑面積 總棟數(shù) 11 總套數(shù) 1773 容積率 綠化率 % 建筑密度 % 停車位個數(shù) 暫無資料 項目前二期部分即將交房，現(xiàn)三期新推緊湊型戶型，價格 4600元 /㎡ 。 方略瀟邦 49 本報告嚴(yán)格保密 樓盤地址 位于星沙國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，漓湘路與小塘路的交匯處東南角 開盤時間 20230508 交房時間 202306 房屋用途 普通住宅 房屋類型 小高層 高層 建筑類型 塔式 其它 裝修狀況 毛坯 占地面積 建筑面積 總棟數(shù) 4 總套數(shù) 713 容積率 綠化率 45% 建筑密度 0% 停車位個數(shù) 430 三景國際 主推 88125平米二至三房準(zhǔn)現(xiàn)房，預(yù)計 2023年 6月交房，均價 4000元 /平米 。 50 本報告嚴(yán)格保密 樓盤地址 位于星沙漓湘路與黃興大道交匯處（長沙縣一中 200米處） 開盤時間 20230923 交房時間 202310 房屋用途 普通住宅 商鋪 房屋類型 高層 其它 建筑類型 塔式 其它 裝修狀況 毛坯 占地面積 建筑面積 總棟數(shù) 10 總套數(shù) 1123 容積率 綠化率 36% 建筑密度 0% 停車位個數(shù) 2082個 康橋長郡 目前在售 79142㎡ 房源，均價 5300元 / ㎡ ，新推 128㎡ 3+1戶型，142㎡ 原創(chuàng)雙主臥戶型，本周購房特惠 2萬元優(yōu)惠 。 51 本報告嚴(yán)格保密 樓盤地址 位于長沙星沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)盼盼路以北、黃興大道以西 開盤時間 20230304 交房時間 202371 房屋用途 普通住宅 商業(yè)樓 房屋類型 高層 建筑類型 板式 塔式 裝修狀況 毛坯 占地面積 建筑面積 總棟數(shù) 5 總套數(shù) 1800 容積率 綠化率 45% 建筑密度 25% 停車位個數(shù) 室內(nèi) 817個；室外 237個 項目部分為定向開發(fā)，銷售情況較好，現(xiàn)對外主推 70110㎡ 房源，均價 4600元 /㎡ ，總價優(yōu)惠一萬元 。 爵士湘 52 本報告嚴(yán)格保密 區(qū)域在售項目均為后期新推項目，在市場具有較好的知名度，且有大盤直接競爭； 區(qū)域內(nèi)競爭項目供應(yīng)面積主要在 70130平米之間的二至三房，以經(jīng)濟型居住戶型為主； 價格在 40005000元 / ㎡ 左右，性價比相對較高。 區(qū)域內(nèi)競爭項目密集、且以大規(guī)模、高品質(zhì)、精產(chǎn)品供應(yīng)為主，對本項目入市有很大的競爭壓力。 競爭項目分析小結(jié) 53 本報告嚴(yán)格保密 目標(biāo)、任務(wù)與問題 1 營銷難點和關(guān)建點 2 營銷戰(zhàn)略與執(zhí)行 3 第三章 營銷策略 54 本報告嚴(yán)格保密 芙蓉國里項目營銷目標(biāo)、任務(wù)及問題初判 銷售絕對成功，以較高去化速度實現(xiàn)對項目的現(xiàn)金流支撐： 15個月完成 5萬方住宅去化 支持項目品牌落地，促進項目在星沙的品牌識別，為二期做好鋪墊。 實現(xiàn)項目在星沙品牌影響 目標(biāo) 問題初判 速度： 項目要實現(xiàn)約 53套 /月的銷售任務(wù)， 屬于區(qū)域樓盤銷售速度高值 品牌： 華資置業(yè) 品牌在長沙市場上的沒有很強求的品牌識別。 因此需通過項目品牌迅速樹立品牌形象 價格： 區(qū)域內(nèi)整體產(chǎn)品銷售均價在 40005000元 /平米意味著 本案需要與區(qū)域現(xiàn)狀持平，缺乏價格優(yōu)勢 開盤價達到 4500元 /平米，均價目標(biāo) 5000元 /平米， A、 B產(chǎn)品單套總價在 1030萬；C和 D產(chǎn)品總價在 4580萬。 55 本報告嚴(yán)格保密 目標(biāo)、任務(wù)與問題 1 營銷難點和關(guān)建點 2 營銷戰(zhàn)略與執(zhí)行 3 第三章 營銷策略 56 本報告嚴(yán)格保密 項目資源綜合評價 ?占地規(guī)模不大，項目建筑體量較??； ?35層的高層純住宅項目，噪音環(huán)境影響小，在區(qū)域市場中相對不多。 規(guī)模 ?項目位于國家級長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的漓湘東路。隨著未來大量的產(chǎn)業(yè)項目進駐經(jīng)開區(qū)，企業(yè)從業(yè)人員的住房需求將最先顯現(xiàn)，且靠近三一重工和長豐汽車大型企業(yè)； ?區(qū)域靠近規(guī)劃中的長沙芙蓉生態(tài)新城，將迅速與長沙對接，提升整體價值。 區(qū)位 交通 ?項目周邊主干道為黃興大道，黃興大道南延線既是連接高鐵、機場等交通樞紐和長沙城區(qū)、長沙經(jīng)開區(qū)等功能區(qū)的主要交通廊道，又是連接星沙鎮(zhèn)、榔（造字）梨鎮(zhèn)、黃興鎮(zhèn)的重要通道 。未來規(guī)劃中的地鐵 3號線和長瀏城際鐵路將穿越本區(qū)域和黃興大道。 ?項目一期由一棟 35層、一棟 34層和兩棟 14層塔樓組成，以 35層的高度屹立于漓湘路邊上； ?項目產(chǎn)品主要由單身公寓、一居室和緊湊型三至四居室組成。 產(chǎn)品 57 本報告嚴(yán)格保密 項目 SWOT分析 優(yōu)勢 (S)： 劣勢 (W)： 作為住宅來看，容積率較高； 高層柱形規(guī)劃，在產(chǎn)品設(shè)計上受到一定局限； 地塊本身無景觀資源。 土地成本相對板塊內(nèi)其他項目具有明顯優(yōu)勢； 通過強勢產(chǎn)品的打造，吸引客戶的關(guān)注； 不臨城市主干道，噪音影響小 產(chǎn)品是星沙目前供應(yīng)中的空白產(chǎn)品（小戶和緊湊戶型）。 長沙打造千萬級規(guī)模的國際城市，將給星沙帶來了很好的發(fā)展機遇； 星沙“十二五”規(guī)劃中，發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系提高產(chǎn)業(yè)核心競爭力，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ； 星沙八縱十六橫骨干路網(wǎng)規(guī)劃成型，長瀏城際鐵路和地鐵 3號線輻射全城，目前地鐵 3號線有望年底開工建設(shè)。 區(qū)域主要規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域，商業(yè)發(fā)展欠缺，商務(wù)功能區(qū)匱乏，影響項目小戶投資型產(chǎn)品的價值提升； 政策的調(diào)整對多次購房客群形成打擊，或促成觀望； 機會 (O)： 威脅 (T)： 本項目適宜采?。?SO戰(zhàn)略 ——把握機會，發(fā)揮優(yōu)勢。 58 本報告嚴(yán)格保密 ?如何利用產(chǎn)品的優(yōu)勢，賦予項目獨特的產(chǎn)品價值內(nèi)涵，在形象上占位實用？ ?如何把握市場契機，跳出區(qū)域價值凹地，保證 足價快銷 ？ ?客戶基礎(chǔ)面大，如何精準(zhǔn)直效 打擊目標(biāo)客群 ？ 項目營銷關(guān)鍵點解讀： 足價快銷，名利雙收 59 本報告嚴(yán)格保密 項目銷售難點： 缺乏整體競爭優(yōu)勢 如何在現(xiàn)有的條件下深度挖掘項目價值點？ 如何在缺乏銷售賣點的情況下，增強競爭優(yōu)勢？ 如何找準(zhǔn)客戶需求，增加項目附加值？ 60 本報告嚴(yán)格保密 項目價值點挖掘 依托長郡學(xué)校教育資源：長郡中學(xué)陪讀家庭 陪讀家長對于購房的需求： 面積小，離學(xué)校近、交通方便、具有一定的投資價值 ； 而本項目的單身公寓和一居室產(chǎn)品可以抓住這類客戶，可以增加產(chǎn)品的附加值，降低小戶型的銷售風(fēng)險。 “長郡未來實驗學(xué)?！?位于博雅路與黃興大道交會處，由湖南未來投資集團與長郡中學(xué)共同創(chuàng)辦。學(xué)校規(guī)劃 24個小學(xué)班， 36個初中班，可容納 3500名學(xué)生就讀。 2023年 9月開學(xué)。 61 本報告嚴(yán)格保密 項目價值點挖掘 營造產(chǎn)品附加值 在現(xiàn)有條件上項目在規(guī)模、位置、品牌缺乏競爭優(yōu)勢，銷售賣點匱乏；對此項目必需在硬件配套上增加銷售賣點，以提升整體競爭優(yōu)勢。 室內(nèi)食物垃圾粉碎系統(tǒng) 隔熱“斷橋”雙層中空玻璃 指紋密碼鎖 末端直飲水系統(tǒng) 外墻保溫 品牌電梯和品牌用材等 62 本報告嚴(yán)格保密 目標(biāo)、任務(wù)與問題 1 營銷難點和關(guān)建點 2 營銷戰(zhàn)略與執(zhí)行 3 第三章 營銷策略 63 本報告嚴(yán)格保密 【 營銷策略 】 如何傳遞 營銷策略方式與執(zhí)行 傳遞什么 項目價值體系 傳遞給誰 客群及受眾 ?客群是誰？ ?客群在哪？ ?價值體系？ ?價值核心？ ?推廣策略？ ?銷售策略？ ?渠道策略？ ?執(zhí)行策略 64 本報告嚴(yán)格保密 65 本報告嚴(yán)格保密 【 客戶來源 】 市場供需矛盾帶來的本已“饑渴”的置業(yè)需求 經(jīng)開區(qū)規(guī)劃帶來的新的企業(yè)入駐，從而形成新的對這個版塊的置業(yè)及投資需求 看中區(qū)域物業(yè)和小戶產(chǎn)品保值增值性能的投資客群 城中心價值趨高，外圍物業(yè)是其首選之一 66 本報告嚴(yán)格保密 ?環(huán)境需求 園林已經(jīng)不重要，但符號性和品質(zhì)感要強； ?配套需求 充分整合周邊商務(wù)、生活配套；入戶前室；商務(wù)配套服務(wù)要完善 ?購買需求 在既滿足高性價比、高使用率、低總價的前提下，