【文章內(nèi)容簡介】 稀缺 稀缺 潯陽區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)以高層為主，廬山區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)以多層和小高層為主，開發(fā)區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)較為豐富，高層、小高層、多層、花園洋房、別墅均有供應(yīng)。 七、房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析 住宅市場產(chǎn)品分析 — 戶型統(tǒng)計 九江市在售房源銷售情況 戶型 總套數(shù) 所在比例 已售套數(shù) 銷售比例 一房套數(shù) 327 % 131 % 二房套數(shù) 3055 % 2023 % 三房套數(shù) 3895 % 2446 % 四房套數(shù) 608 % 270 % 復(fù)式 253 % 58 % 從總套數(shù)可以看出，二房和三房是數(shù)量最多的兩種戶型；從銷售率可以看出，二房是和三房是銷售最多的兩種戶型；綜合二者可以得出目前 九江市場的主力供應(yīng)及暢銷戶型為二房和三房。 七、房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析 45 住宅市場產(chǎn)品分析 — 面積區(qū)間 項目 戶型面積區(qū)間 麗景灣 89㎡ 二房， 110136㎡ 三房 都市桃源 90100㎡ 二房， 120145㎡ 三房 南湖國際 ㎡ 二房， 110— ㎡ 三房 信華城市花園 90㎡ 二房， 109/130/100110/101106/110120㎡ 三房， 140㎡ 復(fù)式 百歲坊華庭 148170㎡ 三房， 160190㎡ 四房 潯陽江畔 90100㎡ 二房， 110130/135145㎡ 三房， 186㎡ 四房 九江豪庭 120142㎡ 三房， 150160㎡ 的四房 長盛錦江 80100㎡ 二房， 100150㎡ 三房 公園一號 ㎡ 二房， ㎡ 三房 世豪名置 50㎡ 一房， 8090㎡ 兩房， 120140㎡ 三房， 140㎡ 四房 陽光錦城 90㎡ 兩房， 125左右 3房， 150200復(fù)式 鑫海領(lǐng)域 ㎡ 二房， 125129㎡ 三房 柴桑春天 多層 90㎡ 兩房， 117130 三房， 130150㎡ 四房， 170190㎡ 復(fù)式，花園洋房： 120140㎡ ；小高： 125139㎡ 金泰半島一品 80100㎡ 二房， 120150㎡ 三房， 140㎡ 洋房 德晟豪庭 46㎡ 一房， 7690㎡ 三房 國豪水岸城 88110㎡ 二房， 118㎡ 三房 河岸人家 62㎡ 一房， 124㎡ 二房， 122133㎡ 三房 東方賽納 8090㎡ 二房， 100120㎡ 三房， 120140四房 民強 99苑 7787㎡ 二房， 106112㎡ 三房 美日陽光花園 128㎡ 三房， 150㎡ 四房 香域半山 113130㎡ 三房 華龍萊茵美郡 90100㎡ 兩房、 110135㎡ 三房為主， 107120㎡ 躍層， 3070㎡ 一房 七星大廈 ㎡ 的三房， ㎡ 的二房 市場主流產(chǎn)品為 80— 100平米的兩房， 110130平方米三房，四房主要以頂層的復(fù)式為主，面積在 140— 170平米之間。 七、房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析 46 住宅市場產(chǎn)品分析 — 園林、配套、物管 配套 ： ?? 柴桑春天 :九師大附小 /小學(xué) /中學(xué) /商業(yè) /會所 ?? 萊茵美郡： 2萬平方米商業(yè)步行街 /雙語幼兒園 /會所信華城市花園：幼兒園、商業(yè)、會所 物管 ： ?? 目前缺少知名物管 ?? 物業(yè)管理水平不夠高 ?? 配套形式多樣，但質(zhì)量不夠，經(jīng)營水平不夠 九江市部分在售項目園林風(fēng)格 。 小結(jié)： 園林： 九江市樓盤規(guī)劃和相應(yīng)的園林景觀特色多采用歐式風(fēng)情和現(xiàn)代風(fēng)情但均較為粗糙，細膩自然感嚴(yán)重缺乏，部分靠湖、鄰河、沿江社區(qū)輔以湖景或水景特色作為產(chǎn)品賣點。 園林風(fēng)格特色不足， 景觀細節(jié)處理粗糙、設(shè)計人性化考慮不夠。 配套：除幾個大型社區(qū)外，大部分項目只有部分底商配套。 物管：目前在售項目均有物業(yè)管理，但只有柴桑春天的物業(yè)管理較好。其它項目物業(yè)管理均較差。 項目名稱 園林風(fēng)格 百歲坊華庭 無 金泰半島一品 現(xiàn)代園林景觀 新湖柴桑春天 現(xiàn)代園林特色 七星大廈 無 信華城市花園 無 華龍萊茵美郡 歐式風(fēng)情 九江豪庭 無 麗景灣 無 龍開御景 無 南湖國際 自然園林 時代豪邸 現(xiàn)代 世豪明置 南派園林風(fēng)格和式枯山水 國豪水岸城 東南亞風(fēng)格 香域半山 原生態(tài)山景園林 鑫海領(lǐng)域 無 潯陽江畔 新歐陸風(fēng)格 東方塞納 法式園林 七、房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析 47 住宅市場客戶群分析 區(qū)域位置： 居住地域情節(jié)較重，喜歡在自己生活的區(qū)域置業(yè)，除此之外，對潯陽區(qū)認可程度較高，對開發(fā)區(qū)和廬山區(qū)接受度有一定抗性。 產(chǎn)品品質(zhì)： 信賴大企業(yè)和本地名星企業(yè)（ 信華集團 ） 的開發(fā)的樓盤 ， 對產(chǎn)品的品質(zhì)要求越來越高 。 ?? 生活配套 ： 對舊城中心城市配套具有依賴性，購房時優(yōu)先考慮的是教育配套。 交通 ： 對交通的要求較高 ， 大部分人寧可購買交通便利但價格高的老區(qū) ， 也不愿意購買交通不便利價格便宜的新區(qū) 。 ?? 園林綠化： 對園林綠化的要求不高，但從柴桑春天一期交房后，部分人開始注重小區(qū)的園林。 人文資源 ： 九江人具有戀湖情節(jié)（甘棠湖 /南門湖）。 銷售價格： 對價格的承受能力有限，對單價敏感度較高，高檔住宅的贊同度較低。 營銷方法： 老帶新成交率高，跟風(fēng)明顯。 客戶購買住宅8大因素 8大因素之九江客戶情節(jié)分析 區(qū)域位置 產(chǎn)品品質(zhì) 生活配套 交通出行 園林綠化 人文資源 銷售價格 營銷方法 八、房地產(chǎn)市場客戶需求特征分析 九江市的客戶結(jié)構(gòu)呈典型的金字塔形，頂端客戶是城市的財富階層，反復(fù)置業(yè)群體 從事職業(yè) 背景狀況 價值取向 臵業(yè)關(guān)注點 ?九江市區(qū)的私營業(yè)主 ?周邊縣市的私營業(yè)主 35歲以上，多為家族式企業(yè)，財富積累迅速，身家數(shù)百萬以上； 追求尊貴和身份的彰顯以及投資價值 ?強勢資源的占有 ?居住的舒適性 ?居住安全感 ?物業(yè)的投資價值 ?市場口碑和項目形象 ?九江市或周邊高級公務(wù)人員和部分企事業(yè)單位中層以上 35歲以上，具備很高的知名度和財富積累 追求舒適度和身份感 ?項目品質(zhì) ?居住的舒適性私密性 ?居住安全感 ?市場口碑和項目形象 ?回鄉(xiāng)臵業(yè)的商人 40歲以上，在外拼搏的商人，身價百萬元以上 追求舒適度和尊貴感 ?居住的私密性 ?居住安全感 ?項目品質(zhì) ?居住舒適度 ?強勢資源的占有 高端客戶 中高端客戶 支 付 能 力 高 頂端 客戶 頂 端 客 戶 九、房地產(chǎn)市場客戶構(gòu)成分析 中高端客戶是市場上購房的主力軍 從事職業(yè) 背景狀況 價值取向 置業(yè)關(guān)注點 ?行政企事業(yè)單位職員或中層干部 40歲以上待遇優(yōu)厚穩(wěn)定，手中有相當(dāng)?shù)呢敻环e累 . 追求舒適度 ?對于物業(yè)要求較 高，講究品質(zhì) ?易于接受新事物 ?物業(yè)的升值潛力 ?個體經(jīng)商人員 30歲以上，事業(yè)發(fā)展順利，手中有一定的財富積累 追求身份感 ?易于接受新事物 ?居住的私密性 ?物業(yè)的投資價值 ?縣轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、打工回鄉(xiāng)職業(yè)者及城區(qū)看重項目綜合品質(zhì)人員 25歲以上有一定積蓄，效益或福利較好，有一定的支付能力，需要進城或處于改善居住時期 追求進城身份感、舒適度、追求高雅時尚 ?進城身份感 ?居住安全感 ?居住環(huán)境 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 ?舒適的生活 支 付 能 力 高 高端客戶 中高端客戶 中 高 端 客 戶 高 端 客 戶 頂端 客戶 九、房地產(chǎn)市場客戶構(gòu)成分析 50 市場小結(jié) 城市發(fā)展： 九江經(jīng)濟的增長和城市化進程的加快，將會促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展；隨著九江城 市向西、南發(fā)展以及政府的遷移，本案所在區(qū)域?qū)⒊蔀樾碌牡禺a(chǎn)熱點區(qū)域； 產(chǎn)品供應(yīng)：九江新建商品房供應(yīng)量加大，未來市場競爭將日趨激烈。各大板塊之間產(chǎn)品形態(tài)、 容積率、風(fēng)格等沒有較大的區(qū)別，目前住宅商品房供應(yīng)較為集中的板塊主要是開發(fā) 區(qū)板塊； 市場新盤規(guī)模較大，已經(jīng)進入大盤競爭時代，產(chǎn)品類型越來越豐富； 戶型面積：九江市場的主力供應(yīng)及暢銷戶型為二房和三房，各板塊項目戶型和品質(zhì)差異較小， 面積主要集中在 80— 100平米的兩房， 110130平方米三房； 價 格： 九江市當(dāng)前多層成交均價為 4700元 /平米，電梯房成交均價在 4370元 /平米。 開發(fā)區(qū) 板塊和潯陽區(qū)板塊目前代表了九江高檔樓盤；但本地人沒有富人區(qū)的概念；價格仍 有上漲空間；各板塊形成價格差異的主要原因是地段元素； 客 戶：均以九江市客戶為主，輔以區(qū)縣客戶和外地投資客，開發(fā)區(qū)客戶的差異特征表現(xiàn)在 對區(qū)縣客戶的吸引力更強，主要由于開發(fā)區(qū)供應(yīng)充足，價格適中，小區(qū)環(huán)境較好等 十、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 1. 項目本體分析 2. 開發(fā)目標(biāo)及問題解析 6. 項目營銷攻略 3. 市場競爭格局分析 4. 項目定位 一、項目競爭片區(qū)分析 根據(jù)價格和開發(fā)熱點劃分經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)競爭格局； 競爭片區(qū)得出本項目處于何種層次競爭，確定主要競爭對手； 從市場區(qū)位來看，本項目屬于開發(fā)區(qū)鶴問湖東北，但從競爭范圍來看，應(yīng)該 是立足片區(qū)，放眼全市。 開發(fā)區(qū)已升為國家級，城市政商配套正在崛起，置業(yè)逐步以九江高尚人居為核心需求。 界定市場格局 所在片區(qū)市場分析 ?片區(qū)兼有商務(wù)中心、市民中心、體育中心、貿(mào)易中心和文化中心等相關(guān)功能，區(qū)域價格梯 度逐步形成； ?置業(yè)需求快速以高尚人居需求為中心，置業(yè)城市化特征明顯； ?片區(qū)有較大規(guī)模優(yōu)質(zhì)項目，部分已為入住； ?整體市場受購買力影響，面積和空間向舒適化方向發(fā)展，高品質(zhì)項目代 表性主力戶型在90130平米之間，如恒盛花園、東方塞納、山水名城等，部分項目也有較多中小戶型，面積區(qū)間為 85110平米戶型也有一定數(shù)量，如名流天地和湖景花園等。 立足片區(qū)，放眼全市 一、項目競爭片區(qū)分析 開發(fā)區(qū)鶴問湖邊首個大盤，交通便捷；居住空間更趨合理；品質(zhì)生活受追捧 片區(qū)市政配套逐漸完善，價值提升 區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)項目價格逐漸提升；升值空間凸現(xiàn) 居住價值驅(qū)動 區(qū)域價值驅(qū)動 供給規(guī)律驅(qū)動 啟示： 基地交通便捷，臨近鶴 問湖，自然資源優(yōu)越； 周邊有較好的教育文化 資源，職大、田家炳中 學(xué)等； 片區(qū)為逐漸成為高尚人 居圈，商務(wù)配套日臻完 善； 項目適宜打造九江中高 檔住宅區(qū)。 本案 因此，就項目結(jié)合現(xiàn)有市場分析看，我們認為項目的競爭范圍來自全市所有品質(zhì)較好樓盤，目標(biāo)客群也是來自全市包括下轄區(qū)域，部分有力客戶可能來自九江市以外區(qū)域。 從項目本身和現(xiàn)有開發(fā)區(qū)各項目客戶構(gòu)成看，應(yīng)該是立足區(qū) 域，放眼全市，我們的客戶主要來自全市范圍，認同開發(fā)區(qū)發(fā)展?jié)摿?，以入住該區(qū)域為榮的客戶，而競爭的對 手，僅從地塊周邊項目來看，就有中星 上海國際花苑、恒盛花園等，此外還有其它區(qū)域幾個大盤。 以下，我們將主要結(jié)合現(xiàn)有的與本案較為相近的幾個項目，以及潛在客戶包括業(yè)內(nèi)人士觀點進行分析研究，并根據(jù)研究分析得出相應(yīng)的產(chǎn)品策略及營銷競爭策 略。 一、項目競爭片區(qū)分析 55 典型項目分析 — 柴桑春天 占地面積： 953畝 建筑面積： ㎡ 容積率： 建筑密度： 28% 總戶數(shù)： 7000戶 產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層、別墅、花園洋房 開發(fā)商：浙江新湖地產(chǎn) 戶型：多層 90㎡ 兩房 117130 三房 130150四房 170190躍層；花園洋房： 120140㎡ ；小高： 125139㎡ ?? 暢銷戶型： 115125㎡ ； 滯銷戶型： 170 ㎡ 的頂躍或部分電梯房一層戶型 ； ?? 學(xué)校配套：幼兒園九師大附小，十一中 商業(yè)配套：約 5萬㎡，主要以底商的形式分布在各區(qū)主干道旁 產(chǎn)品分析 項目簡介 二、典型及主要競爭項目分析 典型項目分析 — 柴桑春天 ?? 項目點評 : ? 配套設(shè)施比較齊全，區(qū)位較好，市政府大力發(fā)展的開發(fā)區(qū)區(qū)域，兩湖一江，新九江的中心，屬于一類居住中心，是未來城市的核心，升值潛力大 ,整個項目的規(guī)模大，一期已經(jīng)成形，已形成品牌效應(yīng)。 ? 組團分布合理，各種物業(yè)形態(tài)組合布置處理得當(dāng)，中庭景觀，院落景觀較好，并引入水景等景觀元素； ? 從整個市場情況來看，房價在三期還會有小幅度的增長，但漲幅還有待關(guān)注 。 區(qū)域來源 ： 主要是以九江市區(qū)域客戶為主 ， 周