【文章內容簡介】 項目主題推廣語： 省府板塊 首個復合型國際社區(qū) 主要推廣方式：外展、短信、報紙 區(qū)域典型項目分析 3 區(qū)域競爭項目分析 51 戶型配比（一期） 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 一房一廳 3958 92 13% 兩房兩廳 8691 425 60% 三房兩廳 123142 135 19% 四房兩廳 150160 57 8% 合計 709 100% 主力戶型為 8691平米兩房； 暢銷戶型為 3658平米一房和 8691平米二房。 區(qū)域典型項目分析 3 區(qū)域競爭項目分析 52 4 城市類似項目推廣分析 富景園 基本信息 開發(fā)商 :長沙富景房地產(chǎn)開發(fā)有限 地 址：富景園位于天心區(qū)芙蓉南路與 時代陽光大道交匯處 建筑面積 :178000平方米 容積率： 建筑類型：小高層 27棟 11層 工程進度：于 2023年 6月 18日開盤，至 2023年年底交房；（目前以銷售完畢） 開發(fā)方式：先內銷，后外銷；因外銷房源較少，且市場行情較好的情況下，推廣主要方式為老帶新促進成交。 項目借鑒點：先內銷，后外銷，通過較低的成本由內銷客戶帶動外銷客源 53 4 城市類似項目推廣分析 華盛世紀新城 基本信息 開發(fā)商 :長沙市豐升臵業(yè)有限責任公司 地址：雨花區(qū)湘府東路二段 308號 容積率： 建筑類型： 小高層 總建筑面積 : （其中單位定向開發(fā)建筑面積 40萬平方米，主要面向省直單位無房戶，住房未達標戶限價銷售）對外僅售 23 24 25 26 四棟。 開發(fā)方式：先開發(fā)了定向房源，目前也正在對內銷售。 項目借鑒點：先內銷，后外銷 54 4 城市類似項目推廣分析 青園 基本信息 開發(fā)商 :湖南有色臵業(yè) 地址：友誼路 容積率： 建筑類型： 小高層 總建筑面積 : 20萬平米（其中單位定向開發(fā)建筑面積 10萬平方米，主要面向國資委領導）對外僅售400套左右。 開發(fā)方式：整體開發(fā)，先簽約內銷房源，目前也正在對內銷售，等實景完成后將集中推售對外產(chǎn)品。 項目借鑒點：整體開發(fā)，先內銷，集中優(yōu)勢應對外銷 55 《嘉華城項目營銷策劃報告》 之二：《項目 定位》 56 項目分析 01 57 1 項目概況 地理位置 項目位于韶山南路與環(huán) 保大道交匯東北處，北 臨南三環(huán) 韶 山 路 紅星商圈 汽車南站 58 1 項目概況 項目基本屬性 外銷部分為 3 3 36棟物業(yè) 產(chǎn)品，共計 463套 59 1 項目概況 總體規(guī)劃與園林分析 項目依托地勢高低起伏，實現(xiàn)環(huán)山生態(tài)大圍合現(xiàn)代居住小區(qū)，山景、水景延伸小區(qū)內部，使得每一棟建筑景觀最大化。 小區(qū)實現(xiàn)人車分流。 在配套設施方面，小區(qū)規(guī)劃有活動廣場、會所、社區(qū)商業(yè)、幼兒園等。 我司認為規(guī)劃較好的實現(xiàn)了項目地塊價值，規(guī)劃相對周邊樓盤具有自身的競爭特性。 同時，我司建議加大山體互動景觀或場所的打造，如增加納涼亭、運動健身設施等。 60 戶型 戶室面積（平米） 套數(shù) 建筑面積 分布樓棟 一房一廳 54 36 兩房兩廳 109 35 三房兩廳 109 3 35 56 36 108 3 36 五房三廳 26 34 八房五廳 1 34 合計 —— 463 —— 1 項目概況 產(chǎn)品解析 對比周邊競爭項目及目前客戶需求戶型，我司認為項目目前定位產(chǎn)品戶型偏大，不利于項目的快速銷售 ! 現(xiàn)存外銷戶型產(chǎn)品統(tǒng)計 61 【一房】 從統(tǒng)計來看，一房產(chǎn)品較為集中的面積區(qū)間是 3660㎡，暢銷戶型也集中在這個區(qū)間。 一房產(chǎn)品 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 82 比例博林金谷 26%和莊 34%湘府華城 0%中信新城 44%童話里 9%富興嘉城 0%理想城 13%注：表示暢銷面積區(qū)間 2 項目戶型產(chǎn)品調整建議 區(qū)域部分樓盤不同戶型產(chǎn)品面積區(qū)間調查 62 從統(tǒng)計來看，兩產(chǎn)品較為集中的面積區(qū)間是 8791㎡，暢銷戶型也集中在這個區(qū)間。 【兩房】 兩房產(chǎn)品 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 比例博林金谷 9%和莊 34%湘府華城 5%中信新城 31%童話里 66%富興嘉城 23%理想城 60%2 項目戶型產(chǎn)品調整建議 區(qū)域部分樓盤不同戶型產(chǎn)品面積區(qū)間調查 63 【三房】 據(jù)圖顯示，三房產(chǎn)品較為集中的面積區(qū)間是 120140㎡，暢銷戶型根據(jù)項目的不同有所差別。 三房產(chǎn)品 77 ～ 105 107 109 111 113 115 117 119 121 123 125 127 129 131 133 135 137 139 141 143 145 147 149 151 153 155 比例博林金谷 50%和莊 32%湘府華城 51%中信新城 9%童話里 25%富興嘉城 41%理想城 19%2 項目戶型產(chǎn)品調整建議 區(qū)域部分樓盤不同戶型產(chǎn)品面積區(qū)間調查 64 【四房】 據(jù)圖顯示，四房產(chǎn)品最為集中的面積區(qū)間是 150160㎡，暢銷戶型在 155160 ㎡。 四房產(chǎn)品 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 ～ 180 ～ 200 ～ 270 比例博林金谷 12%和莊 0%湘府華城 36%中信新城 14%童話里 0%富興嘉城 36%理想城 8%2 項目戶型產(chǎn)品調整建議 區(qū)域部分樓盤不同戶型產(chǎn)品面積區(qū)間調查 65 【復式】 復式戶型的面積相對較為分散，沒有一定的規(guī)律。 復式產(chǎn)品 183 185 187 189 191 193 195 197 199 201 203 205 207 209 211 213 215 217 219 221 223 225 227 229 230 ～ 250 ～ 270 ～ 300 比例博林金谷 3%和莊 0%湘府華城 8%中信新城 2%童話里 0%富興嘉城 0%理想城 0%2 項目戶型產(chǎn)品調整建議 區(qū)域部分樓盤不同戶型產(chǎn)品面積區(qū)間調查 66 城南典型項目戶型構成分析18%33%32%15%2%一房 兩房 三房 四房 復式從圖表分析可以看出，兩房、三房為供應主力戶型，比例大致相當，共占65%；一房次之，占 18%；四房也占到 15%；復式比例較少，約 2%。 此外，兩房和三房是較為暢銷的戶型。 2 項目戶型產(chǎn)品調整建議 區(qū)域部分樓盤不同戶型產(chǎn)品面積區(qū)間調查 67 2 項目戶型產(chǎn)品調整建議 項目外銷戶型產(chǎn)品調整建議 戶型 戶室面積（平米） 比例 建筑面積 一房一廳 5060 5% 3159 兩房兩廳 8090 30% 18952 三房兩廳 100135 50% 31587 四房兩廳 140160 15% 9476 合計 63174 住宅戶型設計要點建議 關鍵詞： 南北向 采光、通風效果好 分攤較小 適當?shù)脑鲈O灰色空間，增送面積 3房 2廳 1衛(wèi)： 8590m2 不計入面積： 1317m2 計入一半面積：約 7m2 3房 2廳 1衛(wèi)： 111116m2 不計入面積： 1420m2 計入一半面積：約 8m2 餐廳改次臥或書房 花園改餐廳 2 項目戶型產(chǎn)品調整建議 項目外銷戶型創(chuàng)新建議 68 69 2室 2廳 1衛(wèi)： ㎡ 創(chuàng)新戶型 —— 兩房 2室 2廳 1衛(wèi)： 78㎡ 2 項目戶型產(chǎn)品調整建議 項目外銷戶型創(chuàng)新建議 70 3室 2廳 2衛(wèi)： ㎡ 創(chuàng)新戶型 —— 三房 3室 2廳 2衛(wèi)： ㎡ 2 項目戶型產(chǎn)品調整建議 項目外銷戶型創(chuàng)新建議 71 4室 2廳 2衛(wèi)： 120㎡ 創(chuàng)新戶型 —— 四房 4室 2廳 2衛(wèi)： 138㎡ 2 項目戶型產(chǎn)品調整建議 項目外銷戶型創(chuàng)新建議 72 巧妙利用灰色空間，增加實用率 可打掉飄窗 利用政策灰色空間，巧妙使用建筑技術。 在戶型的設計上創(chuàng)新，打掉飄窗，延伸房間空間尺寸，在固定建筑面積的基礎上擴大使用空間，達到空間的舒適性和高性價比．最大限度的滿足居住舒適性。 2 項目戶型產(chǎn)品調整建議 項目外銷戶型創(chuàng)新建議 73 可拆卸構件 設計靠拆卸頂部構件，延伸房間空間尺寸，在固定建筑面積的基礎上擴大使用空間，達到空間的舒適性和高性價比．最大限度的滿足居住舒適性。 2 項目戶型產(chǎn)品調整建議 項目外銷戶型創(chuàng)新建議 74 3 項目產(chǎn)品增值舉措 科技職能化物業(yè)管理 緊緊依托環(huán)保產(chǎn)業(yè)科技園職能化優(yōu)勢為項目所用。 其功能主要由網(wǎng)絡信息服務、電子商務、用戶單元智能化以及智能化的物業(yè)管理和安防等組成。 智能化物業(yè)管理是利用現(xiàn)代計算機技術、通信技術、控制技術和圖形圖像技術，依靠社區(qū)高速寬帶網(wǎng)絡，將社區(qū)的設備自控系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、服務系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、多媒體音像系統(tǒng)和辦公自動化系統(tǒng)等各自獨立的系統(tǒng)集成為一個分布式綜合管理系統(tǒng)。 75 3 項目產(chǎn)品增值舉措 引入名校 簽約貴族中學 —— 金海中學，為項目業(yè)主小孩就學提供便利，增加項目產(chǎn)品附加值。 76 4 項目 SWOT分析 機會 OPPETUNATY ?城市交通網(wǎng)絡布局，尤其是地鐵規(guī)劃，縮短區(qū)域間抵達距離，為項目推廣提供支撐 ?充分借勢長株潭規(guī)劃綠心生態(tài)價值，將項目生態(tài)優(yōu)勢在區(qū)域聚焦放大 ?拆遷帶來大量的臵業(yè)需求 對策：首先鎖定區(qū)域，充分借勢 劣勢 WEEKNESS ?目前周邊生活配套仍需進一步完善 ?區(qū)域人氣不足，需進一步挖掘市區(qū)客源 對策：差異化定位、充分利用內銷客戶資源挖掘外銷客戶資源 優(yōu)勢 STRONGTH ?融城核心區(qū)位，未來升值潛力巨大 ?規(guī)劃生態(tài)綠心，環(huán)保工業(yè)區(qū)，宜居宜工 ?中小戶型為主的戶型產(chǎn)品，極大的滿足了目前主力剛性需求客戶群體 ?中煙干部員工聚集地，有效的實現(xiàn)外銷產(chǎn)品的客戶群體的聚集效應 ?職能化物業(yè)管理 ?名校聯(lián)姻 ?開發(fā)商品牌實力 對策：宣傳推廣應突出主要賣點 威脅 THRETS ?宏觀調控政策頻頻出臺 ， 政策風險難以預測 ?區(qū)域在售或即將入市項目較多 ， 對本項目的客戶截流； ?安臵房 、 單位定向房的大量修建 77 5 項目營銷優(yōu)勢資源提煉 融城生態(tài)綠心的區(qū)位價值 湖南唯一宜居宜工之地 中、小戶型尊享大配套 科技職能化物業(yè)管理 聯(lián)姻金海，優(yōu)先入學 中煙大院，回歸親情 核心賣點 融城核心區(qū)域 ，升值潛力巨 大 宜居宜工的區(qū)域價值 客觀價值 交通便 捷 鬧中取 靜 中小戶型和區(qū)域差異化創(chuàng)新產(chǎn) 品 現(xiàn)代簡約風格建筑品質社區(qū) 一山多組團園林風格的山水品質園林 科技職能化物業(yè)管理 主觀打造 中煙體系聚集之地 ，回顧 70年代生人的大院生活 聯(lián)姻金海中學 ，優(yōu)先入學 78 項目定位 02 79 1 項目屬性定位 湖南首席雙宜生態(tài)新城中心 〃50 萬方 〃 尚居大院人文社區(qū) 80 雙宜地 —— 地段屬性：宜居宜工高檔住宅區(qū) 新生態(tài) —— 地塊屬性：自然生態(tài) ,產(chǎn)業(yè)生態(tài) ,人居生態(tài) 大院生活 —— 客戶屬性 : 中煙產(chǎn)業(yè)鏈 ,沾親帶故 2 項目形象定位 雙宜地 〃 新生態(tài) 〃 大院生活 81 3 項目主推廣語 雙宜地 〃 新生態(tài) 〃 大院生活 82 3 項目目