【正文】 規(guī)劃事件： 融城核心 生態(tài)綠心 項(xiàng)目作為政府十大產(chǎn)業(yè)工程之一的優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品取勝 現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑品質(zhì) 山水生態(tài)園林 緊湊適用戶型產(chǎn)品 樣板房體驗(yàn)區(qū) 95 1 總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 項(xiàng)目總體營(yíng)銷戰(zhàn)略解析 主張準(zhǔn)現(xiàn)房實(shí)景銷售 ：基于項(xiàng)目整體施工，工程進(jìn)度一致的情況下，我司建議待內(nèi)銷工作完成后，一方面現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景呈現(xiàn)，一方面可通過(guò)中煙客戶帶來(lái)新客戶資源為外銷所用，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)外銷產(chǎn)品的價(jià)值最大化。 要求該區(qū)域園林綠化及湖面山體景觀均打造完成開(kāi)放。 營(yíng)銷中心 樣板展示區(qū)域 96 1 總體營(yíng)銷戰(zhàn)略 項(xiàng)目總體營(yíng)銷戰(zhàn)略解析 設(shè)置市內(nèi)流動(dòng)性展銷點(diǎn)，外拓企業(yè)、寫(xiě)字樓等客戶群體 打造樣板層單位，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氛圍，留住來(lái)訪客戶 97 2 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 產(chǎn)品形象差異化營(yíng)銷策略 產(chǎn)品形象差異化營(yíng)銷 雙宜地域 差異化 緊湊創(chuàng)新戶型 差異化 小戶享社區(qū)配套 差異化 中煙客群聚集 差異化 98 2 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 客戶定向營(yíng)銷策略 客戶定向營(yíng)銷策略 中煙員工 定向營(yíng)銷 園區(qū)及周邊 定向營(yíng)銷 紅星商圈 定向營(yíng)銷 市區(qū) 定向營(yíng)銷 99 2 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 宣傳推廣策略 區(qū)域價(jià)值的推廣 創(chuàng)新產(chǎn)品和園林推廣 雙宜價(jià)值推廣 地域文化和社區(qū)文化推廣 蓄勢(shì)期 ：區(qū)域造勢(shì) 解籌前 ：產(chǎn)品細(xì)節(jié)訴求 認(rèn)籌期： 項(xiàng)目屬性訴求 熱售期： 人文精神訴求 思達(dá)的理解客戶購(gòu)房受四重價(jià)值影響 100 2 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 宣傳推廣策略 以客戶需求為中心，抓住?兩條線索?，定向訴求，層層突破 兩條線索：產(chǎn)品線和中煙系統(tǒng)深宅大院鄰里生活線 101 2 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 媒體發(fā)布與前期現(xiàn)場(chǎng)包裝策略 —— 媒體發(fā)布策略 ☆客戶了解項(xiàng)目途徑分析： 通過(guò)對(duì)我司代理的樓盤(pán)綜合分析：項(xiàng)目路過(guò)占 4045%；其次為朋友介紹占 2025%； 戶外廣告占 1012%，報(bào)紙占 45%，網(wǎng)絡(luò)占 810%；電視 23%，分眾、雜志、房交會(huì)等其它占 1012%。 戶外內(nèi)容：亮相以項(xiàng)目形象訴求為主，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，能減少更換成本；其它時(shí)間根據(jù)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)行投放。 ☆報(bào)紙廣告： 《瀟湘晨報(bào)》為主、《長(zhǎng)沙晚報(bào)》為輔； 關(guān)于版面設(shè)計(jì)，醒目是第一要求，要有明確的受眾訊息，同時(shí)版面不宜過(guò)小，建議以彩色整版與半版為主打版面； 從時(shí)間段效果考慮，報(bào)紙廣告發(fā)布以周四、周五為適宜時(shí)段，故安排周四為廣告主打日，周三、周五為副打日； 階段性廣告要保證風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以保證總體推廣策略的貫徹； 在實(shí)際操作中，具體報(bào)紙廣告視促銷活動(dòng)、工程進(jìn)度、天氣狀況等因素適當(dāng)調(diào)整。 受眾針對(duì)性強(qiáng)，針對(duì)某一行業(yè)讀者群，能發(fā)揮明確而感性的訴求。建議選用“搜房”、“好房子”等知名地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站。 107 2 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 媒體發(fā)布與前期現(xiàn)場(chǎng)包裝策略 —— 現(xiàn)場(chǎng)形象包裝策略 交通和現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示 韶山路、環(huán)保大道交通導(dǎo)示牌運(yùn)用 : 嘉華城 300米 108 3 項(xiàng)目營(yíng)銷階段劃分 工程進(jìn)度預(yù)估 物業(yè)工程進(jìn)度狀況 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 建筑正負(fù)零 2023年 10月底 外銷房樓建筑十層 2023年 12月份 內(nèi)銷房建筑十層 2023年 2月份 按照長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)預(yù)售條件的規(guī)定，當(dāng)高層住宅完成主體建筑層數(shù)的 10層以上時(shí)，就能夠獲取預(yù)售許可證。 109 3 項(xiàng)目營(yíng)銷階段劃分 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)確定 02 03 04 05 06 外銷開(kāi)盤(pán) 內(nèi)銷客戶接待、成交 樣板房、局部園林展示 外銷咨詢處開(kāi)放 春交會(huì)展示 認(rèn)籌 2023年 2月底 營(yíng)銷中心開(kāi)放 2023年 3月底 項(xiàng)目認(rèn)籌開(kāi)始 2023年 4月底 項(xiàng)目房交會(huì)參展 2023年 5月中 現(xiàn)房實(shí)景基礎(chǔ)上集中推廣后開(kāi)盤(pán)銷售 110 3 項(xiàng)目營(yíng)銷階段劃分 營(yíng)銷計(jì)劃總綱 3 4 5 7 2023年 6 8 推廣核心： 以區(qū)域總體形象的宣傳為主，通過(guò)借助融城規(guī)劃等事件，引起市場(chǎng)產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注 推廣主題： 雙宜地 大院生活 營(yíng)銷策略： 以報(bào)紙軟文、網(wǎng)絡(luò)和戶外廣告確立項(xiàng)目市場(chǎng)關(guān)注度，凸現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感及稀缺性 推廣核心：闡述項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值，并通過(guò)境界風(fēng)云名人榜傳遞項(xiàng)目境界生活的文化理念 推廣主題： 大院生活 兒時(shí)情結(jié) 營(yíng)銷策略： 以戶外發(fā)布項(xiàng)目核心主題，利用硬廣表述項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)，以軟文和新聞報(bào)道促進(jìn)項(xiàng)目文化理念的傳播，以活動(dòng)引起社會(huì)關(guān)注 推廣核心：引爆前期積累的人氣和市場(chǎng)關(guān)注，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全面熱銷 推廣主題：園區(qū)里的大院生活 營(yíng)銷策略： 戶外廣告發(fā)布項(xiàng)目銷售信息； 報(bào)紙廣告?zhèn)鬟f項(xiàng)目賣點(diǎn)及文化理念 核心活動(dòng)引爆銷售 誠(chéng)意客戶積累 認(rèn)籌階段 開(kāi)盤(pán)熱銷階段 持續(xù)熱銷 推廣核心：通過(guò)外銷全面銷售，依托現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，積極組織老帶新成交 推廣主題：情依嘉華 心泊綠洲 營(yíng)銷策略： 戶外廣告發(fā)布項(xiàng)目銷售信息； 報(bào)紙廣告?zhèn)鬟f項(xiàng)目賣點(diǎn)及文化理念 9 111 4 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算及安排 營(yíng)銷營(yíng)銷總體費(fèi)用預(yù)算 房地產(chǎn)的營(yíng)銷費(fèi)用主要是指在促進(jìn)物業(yè)銷售收入而發(fā)生的費(fèi)用支出，主要包括宣傳推廣、營(yíng)銷管理、售樓部及樣板工程等三個(gè)方面。 項(xiàng)目與營(yíng)銷有關(guān)的基本數(shù)據(jù)： 可售面積 ―― 住宅約 銷售均價(jià) ―― 初步按 3600元 /平方米均價(jià)計(jì)算 總 案 值 ―― 約 由于項(xiàng)目屬于內(nèi)銷房與外銷房相結(jié)合，部分客戶可來(lái)源于內(nèi)銷客源的帶動(dòng)，營(yíng)銷推廣費(fèi)用可適當(dāng)降低，調(diào)整比例按 2 ％ 計(jì)算 ―― 約 440萬(wàn)元。 112 4 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算及安排 營(yíng)銷費(fèi)用總體安排 結(jié)合長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)特征及媒體發(fā)布狀況，我司認(rèn)為本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣中的核心媒體鎖定為： 戶外 +展會(huì) +報(bào)紙 +營(yíng)銷活動(dòng) 建議在本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣中，采用如下媒體投放計(jì)劃： 媒體類型 所占費(fèi)用比例 金額（萬(wàn)元） 戶外 33% 展會(huì) 10% 44 報(bào)紙 20% 88 營(yíng)銷活動(dòng) 10% 44 網(wǎng)絡(luò) 3% 電臺(tái) 5% 22 電視（含分眾） 5% 22 車體 3% 雜志 2% 直郵 2% 短信 2% 其它 5% 22 小計(jì) 100% 440 113 營(yíng)銷推廣階段執(zhí)行 02 114 1 誠(chéng)意客戶積累階段 （ 1）誠(chéng)意客戶積累階段： 2023年 2月底至 2023年 3月 26日。 115 1 誠(chéng)意客戶積累階段 （ 7）階段媒體推廣計(jì)劃 ?☆硬廣投放計(jì)劃 時(shí)間 報(bào)紙 主題 版面 費(fèi)用預(yù)計(jì)（萬(wàn)元） 2月 26日 晨報(bào) 雙宜地 〃 新生態(tài) 〃 大院生活 咨詢處開(kāi)放信息 整版 8 3月 26日 晨報(bào) 認(rèn)籌信息 整版 8 ?☆軟文 時(shí)間 報(bào)紙 版面 費(fèi)用預(yù)計(jì) （萬(wàn)元） 3月 12日（周五） 2023 雙宜生態(tài)生活住界發(fā)展與演變（一） —— —— 3月 18日（周四） 2023 雙宜生態(tài)生活住界發(fā)展與演變（二） —— —— 3月 26日（周四） 2023 雙宜生態(tài)生活住界發(fā)展與演變（三） —— —— 116 1 誠(chéng)意客戶積累階段 （ 7）階段媒體推廣計(jì)劃 ?☆戶外 區(qū)域位置 發(fā)布 /更換時(shí)間 發(fā)布內(nèi)容 費(fèi)用預(yù)估 （年費(fèi)用 萬(wàn)元） 汽車南站、井灣子、五一廣場(chǎng)附近 3月上旬 雙宜地 〃 新生態(tài) 〃 大院生活 咨詢處開(kāi)放信息 100萬(wàn) ?☆網(wǎng)絡(luò) 117 2 客戶認(rèn)籌階段 （ 1）認(rèn)籌階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 2023年 3月 27日至 5月 7日，近 2個(gè)月 （ 2）推廣主題 —— 大院生活 兒時(shí)情結(jié) （ 3）核心工作內(nèi)容： 項(xiàng)目認(rèn)籌工作 （ 4）認(rèn)籌階段的必要條件： 工程現(xiàn)狀：達(dá)準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，認(rèn)籌即樣板房開(kāi)放 《中煙嘉華會(huì)》于 10年 3月中成立； 《中煙嘉華會(huì)》會(huì)員于 10年 3月 27日開(kāi)始招募； 會(huì)員手冊(cè)、會(huì)員卡到位于 3月中到位； 4月下旬春交會(huì)參展； 春交會(huì)樓市地圖及會(huì)刊； 118 2 客戶認(rèn)籌階段 （ 5）認(rèn)籌策略 認(rèn)籌方式： 由于項(xiàng)目采用準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，預(yù)計(jì)項(xiàng)目認(rèn)籌時(shí)已達(dá)到預(yù)售條件，因此項(xiàng)目可以采用收取定金的方式認(rèn)籌，更有效的把握客戶。 誠(chéng)意客戶享受優(yōu)惠 會(huì)員卡號(hào)在 0050以前的客戶獲得產(chǎn)品總價(jià)額外 3萬(wàn)的優(yōu)惠 會(huì)員卡號(hào)在 0051— 0100號(hào)之間的客戶享有額外 會(huì)員卡號(hào)在 0101— 0200之間的客戶享有額外 2萬(wàn)的優(yōu)惠 會(huì)員卡號(hào)在 0201— 0400之間的客戶均享有額外 1萬(wàn)的優(yōu)惠 （特別注明：在客戶認(rèn)籌的過(guò)程中，我們將對(duì)會(huì)員卡進(jìn)行實(shí)時(shí)的把控） 119 2 客戶認(rèn)籌階段 （ 6）階段媒體推廣計(jì)劃 ☆ 硬廣投放計(jì)劃 時(shí)間 報(bào)紙 主題 版面 費(fèi)用預(yù)計(jì) （萬(wàn)元） 4月 1日 晚報(bào) 園林鑒賞信息發(fā)布，認(rèn)籌信息，產(chǎn)品信息發(fā)布 整版 8 4月 9日 晨報(bào) 火爆認(rèn)籌，產(chǎn)品信息發(fā)布 整版 8 4月 16日 晨報(bào) 火爆認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布 半版 5 4月 23日 晨報(bào) 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)信息發(fā)布 半版 5 小計(jì) 26 ☆ 軟文投放計(jì)劃 時(shí)間 主題 4月上旬 新聞式軟文 —— 建筑園林鑒賞活動(dòng) 4月下旬 新聞式軟文 —— 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)信息發(fā)布 120 2 客戶認(rèn)籌階段 （ 6）階段媒體推廣計(jì)劃 ☆ 雜志廣告計(jì)劃 時(shí)間 主題 雜志媒體 費(fèi)用預(yù)計(jì) （萬(wàn)元） 4月份 雙宜地 〃 新生態(tài) 〃 大院生活 3 ☆ 戶外廣告投放計(jì)劃 區(qū)域位臵 發(fā)布 /更換時(shí)間 發(fā)布內(nèi)容 費(fèi)用預(yù)估（年費(fèi)用） 汽車南站、井灣子、五一廣場(chǎng)附近 3月底 大院生活 兒時(shí)情結(jié) 產(chǎn)品展示、火爆認(rèn)籌、即將開(kāi)盤(pán) ―― ☆ 分眾廣告投放計(jì)劃 時(shí)間 廣告形式 廣告長(zhǎng)度 信息發(fā)布 費(fèi)用 （萬(wàn)元） 4月 1日 5月中 分眾傳媒 15秒 火爆認(rèn)籌與即將開(kāi)盤(pán) —— 121 時(shí)間 廣告形式 廣告長(zhǎng)度 信息發(fā)布 費(fèi)用 （萬(wàn)元） 4月 1日 6月 1日 交通頻道 15秒 項(xiàng)目住宅信息 —— ☆ 網(wǎng)絡(luò)廣告投放計(jì)劃 ☆ 車體廣告投放計(jì)劃 時(shí)間 車次 信息發(fā)布 費(fèi)用 （萬(wàn)元） 3月底 5月初 102\7等 項(xiàng)目整體形象 項(xiàng)目住宅認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)信息 10 ☆ 電臺(tái)廣告投放計(jì)劃 2 客戶認(rèn)籌階段 （ 6）階段媒體推廣計(jì)劃 122 營(yíng)銷活動(dòng) 之一外銷產(chǎn)品針對(duì)內(nèi)銷客戶進(jìn)行推介 4月初在產(chǎn)品正式亮相之前，對(duì)外銷房源針對(duì)內(nèi)銷客戶進(jìn)行定點(diǎn)推介 預(yù)計(jì)費(fèi)用約 2萬(wàn) 之二項(xiàng)目產(chǎn)品推薦會(huì) 4月底，隨著項(xiàng)目工程形象的展示，項(xiàng)目產(chǎn)品的整體亮相，將通過(guò)舉辦產(chǎn)品推薦會(huì)，集中展示項(xiàng)目產(chǎn)品，釋放項(xiàng)目產(chǎn)品信息。其中于 5月 8日進(jìn)行解籌暨開(kāi)盤(pán)活動(dòng)。通過(guò)解籌過(guò)程中的抽獎(jiǎng)活動(dòng)，集聚營(yíng)銷中心人氣，體現(xiàn)熱銷氛圍，從而促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 （ 2）階段推廣主題 —— 情依嘉華 心泊綠洲 （ 3）關(guān)鍵營(yíng)銷結(jié)點(diǎn) 客戶聯(lián)誼活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)活動(dòng)； （ 4）階段營(yíng)銷策略 該階段以營(yíng)銷活動(dòng)為主，舉辦系列營(yíng)銷活動(dòng)，推出相應(yīng)的促銷手段和老客戶營(yíng)銷策略。 預(yù)計(jì)費(fèi)用約 4萬(wàn) 130 預(yù)祝項(xiàng)目取得圓滿成功 131 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 21:04:0321:04:0321:043/17/2023 9:04:03 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 21:04:0321:04:0321:04Friday, March 17, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 2023年 3月 17日星期五 下午 9時(shí) 4分 3秒 21:04: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 下午 9時(shí) 4分 :04March 17, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 下午 9時(shí) 4分 3秒 下午 9時(shí) 4分 21:04: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 21:04:0321:04:0321:043/17/2023 9:04:03 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積