[經(jīng)濟(jì)學(xué)]房地產(chǎn)估價(jià)(編輯修改稿)
2024-11-12 22:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 正常交易情況下的價(jià)格， 計(jì)算公式為： ? 情況修正后的正常價(jià)格＝可比實(shí)例正常價(jià)格 *正常情況指數(shù) /可比實(shí)例情況指數(shù) ? 這表示是以正常交易情況為基準(zhǔn)，如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，則分母小于 100，反之，則大于 100。 （二）、交易日期修正 ? 交易日期修正就是將可比實(shí)例的交易價(jià)格修正為評(píng)估期日的價(jià)格 ? 評(píng)估基準(zhǔn)日交易實(shí)例價(jià)格＝ ? 交易實(shí)例價(jià)格 *評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù) /可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù) ? 所參考的價(jià)格指數(shù)主要有物價(jià)指數(shù)、建材價(jià)格指數(shù)、地價(jià)指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等 ? 例 1：某城市的地價(jià)指數(shù)如表 4— 2，可比實(shí)例是 1995年發(fā)生的交易，當(dāng)時(shí)交易價(jià)格為每平方米 2021元，現(xiàn)求經(jīng)過(guò)交易日期修正后，評(píng)估期日為 1998年的交易價(jià)格。 ? 計(jì)算如下：修正為估價(jià)基準(zhǔn)日的可比實(shí)例價(jià)格 ? ＝ 2021*93/90= (元／平方米 ) ? 例 2：現(xiàn)選取到一可比實(shí)例，成交價(jià)格為 6000元／平方米，成交日期為 2021年 7月，假設(shè) 2021年 1月至 2021年 7月，該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月上漲 1％，2021年 7月至 2021年 1月，該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月下降 ％，則對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正后 2021年 1月的房地產(chǎn)價(jià)格為？ ? P＝ 6000 (1十 1％ )12*(1— ％ )6 ? ? ＝ 6681(元／平方米 ) （三）、區(qū)域因素修正 ? 對(duì)交易實(shí)例進(jìn)行情況修正和交易日期修正后，還需要對(duì)交易實(shí)例進(jìn)行區(qū)域因素修正。區(qū)域因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，進(jìn)行區(qū)域因素修正，是市場(chǎng)比較法的難點(diǎn)和關(guān)鍵之一。 ? 在具體操作上，一般都把區(qū)域因素列成規(guī)范化表格，在具體評(píng)估一宗地時(shí)直接應(yīng)用即可。修正比率的確定可采用直接或間接的打分法。 ? 具體修正公式為： ? 待估對(duì)象所處區(qū)域的價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格 x區(qū)域因素 修正系數(shù) ? 用直接比較法的修正公式為： ? 待估對(duì)象
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