[經(jīng)濟(jì)學(xué)]房地產(chǎn)估價(編輯修改稿)
2024-11-12 22:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 正常交易情況下的價格， 計算公式為： ? 情況修正后的正常價格＝可比實例正常價格 *正常情況指數(shù) /可比實例情況指數(shù) ? 這表示是以正常交易情況為基準(zhǔn)，如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則分母小于 100，反之，則大于 100。 （二）、交易日期修正 ? 交易日期修正就是將可比實例的交易價格修正為評估期日的價格 ? 評估基準(zhǔn)日交易實例價格＝ ? 交易實例價格 *評估基準(zhǔn)日價格指數(shù) /可比實例交易時價格指數(shù) ? 所參考的價格指數(shù)主要有物價指數(shù)、建材價格指數(shù)、地價指數(shù)、房地產(chǎn)價格指數(shù)等 ? 例 1：某城市的地價指數(shù)如表 4— 2，可比實例是 1995年發(fā)生的交易，當(dāng)時交易價格為每平方米 2021元，現(xiàn)求經(jīng)過交易日期修正后，評估期日為 1998年的交易價格。 ? 計算如下：修正為估價基準(zhǔn)日的可比實例價格 ? ＝ 2021*93/90= (元／平方米 ) ? 例 2：現(xiàn)選取到一可比實例，成交價格為 6000元／平方米，成交日期為 2021年 7月，假設(shè) 2021年 1月至 2021年 7月，該類房地產(chǎn)價格平均每月上漲 1％，2021年 7月至 2021年 1月，該類房地產(chǎn)價格平均每月下降 ％，則對該可比實例進(jìn)行交易日期修正后 2021年 1月的房地產(chǎn)價格為？ ? P＝ 6000 (1十 1％ )12*(1— ％ )6 ? ? ＝ 6681(元／平方米 ) （三）、區(qū)域因素修正 ? 對交易實例進(jìn)行情況修正和交易日期修正后，還需要對交易實例進(jìn)行區(qū)域因素修正。區(qū)域因素是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，進(jìn)行區(qū)域因素修正，是市場比較法的難點和關(guān)鍵之一。 ? 在具體操作上，一般都把區(qū)域因素列成規(guī)范化表格，在具體評估一宗地時直接應(yīng)用即可。修正比率的確定可采用直接或間接的打分法。 ? 具體修正公式為： ? 待估對象所處區(qū)域的價格＝可比實例價格 x區(qū)域因素 修正系數(shù) ? 用直接比較法的修正公式為： ? 待估對象
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1