房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)課設(shè)(編輯修改稿)
2024-07-24 14:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 戶(hù)型面積(m２)數(shù)量(套)占總面積比例%已銷(xiāo)數(shù)量均價(jià)一房374560 1020 3500二房9090 3340 5000三房128703730 5500四房 14030203 6500賣(mài)點(diǎn)推出多種戶(hù)型，方便不同的消費(fèi)群體選擇重點(diǎn)突出小戶(hù)型，針對(duì)購(gòu)買(mǎi)能力相對(duì)較差的購(gòu)房者價(jià)格相對(duì)較低綜合點(diǎn)評(píng)該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目雖有上述優(yōu)點(diǎn)，但仍存在交通不便，基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善等不足，隨著江夏區(qū)的發(fā)展和地鐵七號(hào)線(xiàn)的建設(shè)，相信會(huì)有很大改觀 投資估算 （1）前期費(fèi)用 土地費(fèi)用：3423*35000=11981萬(wàn)元 可行性研究：200萬(wàn)元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：50元/㎡70000㎡=350萬(wàn)元 消防設(shè)施配套費(fèi)：5元/㎡70000㎡=35萬(wàn)元 生活垃圾服務(wù)費(fèi)：12元/㎡70000㎡=84萬(wàn)元 白蟻防治費(fèi)：㎡70000㎡= 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：7000萬(wàn)元2%=140萬(wàn)元 規(guī)劃管理費(fèi)：㎡70000㎡=（2）建設(shè)期間費(fèi)用 建筑安裝費(fèi)：1000元/㎡70000㎡=7000萬(wàn)元 設(shè)備：不考慮電梯，費(fèi)用為0 供水電工程：70002%=140萬(wàn)元（3）管理費(fèi)：800萬(wàn)元（根據(jù)總投資一定比率估算）基本預(yù)備費(fèi)：(+200)5%= （4）其他費(fèi)用：200萬(wàn)元 總造價(jià)： 1+2+3+4=注：相關(guān)資料及數(shù)據(jù)由來(lái)：1．土地費(fèi)用=土地出讓金+回源費(fèi)+市政工程配套費(fèi)+土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)；2．土地補(bǔ)償金+安置補(bǔ)助費(fèi)=前三年平均年產(chǎn)值*6~10；3．去年武漢住宅土地均價(jià)：3423元,居民安置費(fèi)：200戶(hù)居民每戶(hù)25萬(wàn)計(jì)算共計(jì)5000萬(wàn)；4．房屋拆除費(fèi)：以每平方米350元計(jì)算，共拆除房屋面積2000㎡；5．城市基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)：50元/㎡；6. 基本預(yù)備費(fèi)=（建筑工程費(fèi)+設(shè)備及工器具費(fèi)+安裝工程費(fèi)+工程建設(shè)其他費(fèi)）*基本預(yù)備費(fèi)率}；、研究實(shí)驗(yàn)費(fèi)、生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)等；+建筑安裝工程費(fèi)。 （5）各項(xiàng)資本金估算（萬(wàn)元） ：宣傳及銷(xiāo)售人員，管理人員，每年工資及福利800萬(wàn)； ：經(jīng)預(yù)測(cè)每年?duì)I業(yè)費(fèi)300萬(wàn)，用于宣傳、推銷(xiāo)廣告等；：（設(shè)備+水電）10%=14萬(wàn)；：總投資額分三年攤銷(xiāo)7066萬(wàn)元；（建設(shè)費(fèi)用=工程總造價(jià)/3） 總成本費(fèi)用（萬(wàn)元） 序號(hào)項(xiàng)目3451工資及福利8008008002營(yíng)業(yè)費(fèi)用3003003003修理費(fèi)1414144建設(shè)費(fèi)用7066706670665總成本費(fèi)用818081808180 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，按漢口區(qū)平均房?jī)r(jià)計(jì)算，將該項(xiàng)目房?jī)r(jià)定為6939元/㎡， 在3年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，第一年售出35%，第二年售出35%，第三年售出30%。 第一年的銷(xiāo)售收入：7000035%6939＝17001（萬(wàn)元） 第二年的銷(xiāo)售收入：7000035%6939＝17001（萬(wàn)元） 第三年的銷(xiāo)售收入：7000030%6939＝14572（萬(wàn)元） 總銷(xiāo)售收入為48574萬(wàn)元 （增值稅稅率為17%）： 第一年應(yīng)納增值稅：1700117%＝2890（萬(wàn)元） 第二年應(yīng)納增值稅：1700117%＝2890（萬(wàn)元） 第三年應(yīng)納增值稅：1457217%＝2477（萬(wàn)元） 根據(jù)武漢市政府規(guī)定，該項(xiàng)目房產(chǎn)稅依照原值扣除30%計(jì)稅，%，城鎮(zhèn)土地使用稅稅率為每平米4元，城市維護(hù)稅按增值稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)及附加按增值稅3%計(jì)算。 城鎮(zhèn)土地使用稅： 700004＝28(萬(wàn)元) 城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅：第一年2890 7%＝（萬(wàn)元） 第一年28907%＝（萬(wàn)元） 第三年24777%＝（萬(wàn)元）教育費(fèi)及附加： 第一年28903%＝（萬(wàn)元）第二年28903%＝（萬(wàn)元）第三年24773%＝（萬(wàn)元） 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)3451營(yíng)業(yè)收入485741700117001145722增值稅82572890289024773營(yíng)業(yè)稅金及附加826289289城鎮(zhèn)土地使用稅84282828城市維護(hù)建設(shè)稅578教育費(fèi)附加SWOT代表優(yōu)勢(shì)（Strengh）、劣勢(shì)（Weakness）、機(jī)會(huì)（Opportunity）和威脅（Threats），它是將房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的一種方法。其中，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析主要著眼于項(xiàng)目自身的實(shí)力和與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較；而機(jī)會(huì)和威脅分析則是指外部環(huán)境的變化及對(duì)項(xiàng)目的可能產(chǎn)生的影響。（1）S—優(yōu)勢(shì) ，地塊平整且成熟，綠地率高達(dá)30%，自然環(huán)境優(yōu)良，便于開(kāi)發(fā)； ，在光谷與紙坊之間架起了經(jīng)濟(jì)走廊，而大學(xué)城、“藥谷”和富士康進(jìn)駐光谷，更為江夏經(jīng)濟(jì)注入了發(fā)展原動(dòng)力； ，缺少可替代物業(yè)，需求量較大，準(zhǔn)確地彌補(bǔ)了武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)空檔。（2）W—劣勢(shì) ，交通略有不便；，如公共交通設(shè)施還不夠完善，公交路線(xiàn)還較少；，定位較獨(dú)特（突出小戶(hù)型），在具體實(shí)施中需根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。（3）O—機(jī)會(huì) 、湯遜湖大橋的即將建成，將會(huì)拉近江夏與武漢中心城區(qū)的距離；，配套設(shè)施正在逐步完善中，對(duì)提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有幫助作用；，可以有效利用大中型戶(hù)型這一市場(chǎng)真空。（4）T—威脅 ，特別是國(guó)五條的出臺(tái)，反而使房?jī)r(jià)上升，許多房地產(chǎn)消費(fèi)者保持觀望態(tài)度，影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售； ，激烈的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)造成部分目標(biāo)客戶(hù)群的流失； ，已達(dá)房?jī)r(jià)的一半，會(huì)給項(xiàng)目的實(shí)施施加巨大的經(jīng)濟(jì) 壓力；，但該線(xiàn)路要到2017年才完工。（1）國(guó)五條的出臺(tái)開(kāi)發(fā)成本增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)因此惜售使市場(chǎng)供應(yīng)量，即新開(kāi)發(fā)數(shù)量減少，導(dǎo)致存量減少，
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