【文章內(nèi)容簡介】 （三）一、 單項選擇題（每題 1 分，共 10 分，請將正確的選項填入括號中。 ） 策劃學(xué)的本質(zhì)涵義是，揭示個人、組織創(chuàng)造性地組合運用一切可以利用的（ B）三大基本要素，從而掌握行動的主導(dǎo)權(quán)，達到預(yù)期目標(biāo)的規(guī)律學(xué)問。 A、信息、物流、技術(shù) B、信息、資源、時間 C、概念、資源、人力資源 D、管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、廣告學(xué) 房地產(chǎn)是有固定性、多樣性、龐大性等特點，這些特點導(dǎo)致房地產(chǎn)種類繁多。為此房地產(chǎn)企業(yè) 在確立自己的經(jīng)營優(yōu)勢和有效競爭， 必須進行市場細分， 且市場細分的客觀基礎(chǔ)是滿足 （D ） A、心理因素 B、區(qū)域因素 C、購買動機 D、消費者需求差異性 在現(xiàn)代信息傳播條件下，廣告策劃已經(jīng)形成為房地產(chǎn)營銷活動之一。同時也是樹立品牌的重要 手段。在樓盤的強銷期和持續(xù)期（ D）往往成為廣告的主要內(nèi)容 A、規(guī)劃概念 B、地段特征C、概念賣點 D、價格攻勢 （ B）是當(dāng)今世界發(fā)展的普遍趨勢和潮流，是目前公認的最顯著的社會經(jīng)濟現(xiàn)象。 A、產(chǎn)業(yè)化 B、城市化 C、工業(yè)化 D、信息化 隨著城市規(guī)模的不斷擴張，樓盤已從一般的多層發(fā)展到帶電梯的小高層。其價值的判斷準(zhǔn)則， 也為之復(fù)雜起來。所謂垂直價差，指一幢建筑物中（A ）的價格差異。 A、 不同樓層之間 B、相同樓層之間 C、上下樓層之間 房地產(chǎn)中介服務(wù)是指直接為房地產(chǎn)投資、協(xié)作、買賣、交換、抵押、典當(dāng)?shù)仁袌鼋灰仔袨槎?供的各種居間性（A ） 。 A、 有償服務(wù) B、無償服務(wù) C、社會服務(wù) D、公益服務(wù) 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法有很多種，市場調(diào)查人員可根據(jù)實際情況來選擇調(diào)查方法。以下哪種調(diào)查 方法在時間上最為經(jīng)濟（ D ） 。 A、 實驗調(diào)查法 B、通訊調(diào)查法 C、觀察法 D、電話調(diào)查法 擁有房地產(chǎn)商品所有權(quán)和處置權(quán)的，同時采用一次性或分期付款買斷整棟、整片開發(fā)出的商品 ，分別出售給顧客，賺取差額利潤的商家，是指（ B） A、房地產(chǎn)代理商 B、房地產(chǎn)包銷商 C、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 D、房地產(chǎn)策劃公司我國房地產(chǎn)市場上的供求關(guān)系發(fā)生深刻變化，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較為嚴重的相對過剩的局 面，其中有一部分主要戰(zhàn)略任務(wù)完成后尚未售出的部分，我們稱為（ B ） A、 滯銷樓盤 B、尾樓 C、爛尾樓 D、銷售樓盤 銷售推廣運用的范圍非常廣泛，形式多種多樣。有及時產(chǎn)生銷售效應(yīng)的作用、具備沖擊 力強。屬于銷售推廣的方法是（ A） 。 A、 有獎銷售 B、電視廣告銷售 C、車載廣告促銷 D、公關(guān)促銷 多項選擇題（每題 2 分，共 10 題，共 20 分，每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意的答案，請將正確選項填入括號內(nèi) 少選，錯選或多選均不得分。） 房地產(chǎn)營銷策劃分析是房地產(chǎn)企業(yè)和策劃人研究市場、發(fā)現(xiàn)市場、把握市場的基礎(chǔ)工作。 宏觀環(huán)境影響到開發(fā)企業(yè)進入目標(biāo)市場的能力，其屬于宏觀環(huán)境為（ABCDEF ） 。 A、政治環(huán)境 B、法律環(huán)境 C、經(jīng)濟環(huán)境 D、社會文化環(huán)境 E、自然環(huán)境 F、人口環(huán)境房地產(chǎn)投資風(fēng)險，指由于隨機因素的影響所引起的房地產(chǎn)項目投資收益偏離預(yù)期收益的 程度，其系統(tǒng)風(fēng)險又稱非控制性風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險主要包括（ABCD） 。 A、政治政策風(fēng)險 B、購買力風(fēng)險 C、市場供求風(fēng)險 D、資金變現(xiàn)風(fēng)險 E、廣告風(fēng)險 F、機會成本風(fēng)險定價方法是企業(yè)為了在目標(biāo)市場上實現(xiàn)定價目標(biāo)，而給產(chǎn)品制定一個基本價格或價格浮 動范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的定價方法通常有（ ABC） 。 A、成本導(dǎo)向定價法 B、需求導(dǎo)向法C、競爭導(dǎo)向法 D、尾數(shù)定價法 E、整數(shù)定價法 F、口彩定價法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，是社會經(jīng)濟活動中的一種中介服務(wù)行為。我國現(xiàn)階段經(jīng)濟活動一般包 括（ BCD）三種形式。 A、 介紹 B、居間C、行紀(jì) D、代理E、委托 F、經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)市場細分是房地產(chǎn)市場消費需求多樣化和企業(yè)間競爭的需要。房地產(chǎn)市場通常采 用的方法有（ABC ） 。 A、單一因素法B、綜合因素法C、系列因素法D、排除障礙法 E、心理參數(shù)法 F、購買系數(shù)法三、簡答題（每題 5 分，共 5 題，共 25 分。 ） 1． 簡述營銷策劃在房地產(chǎn)營銷中的作用有哪些？其特征是什么？PP5 答：作用：有助于提高企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益； 提升開發(fā)商品牌，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險； 有利于企業(yè)有效地整合項目資源，提高樓盤競爭力； 有利于企業(yè)樹立人本思想的行為理念，實現(xiàn)人性化發(fā)展。 特征：市場意識、創(chuàng)造效益， 資源整合、人本導(dǎo)向， 塑造品牌、專業(yè)操作。2． 什么是房地產(chǎn)營銷的宏觀環(huán)境？它包含哪些環(huán)境因素？ 答：宏觀環(huán)境是間接影響與制約房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動的社會力量，包括：政治法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán) 境、社會文化環(huán)境、自然環(huán)境等構(gòu)成企業(yè)的不可控因素。 包含環(huán)境因素：政治環(huán)境 （1）政局、 （2）國家的開放程度以及政策的連續(xù)性； 法律環(huán)境 經(jīng)濟環(huán)境 （1）宏觀經(jīng)濟環(huán)境、 （2）經(jīng)濟收入； 社會文化環(huán)境 （1）語言、 （2）文化程度、 （3）審美觀、 （4）禁忌、 （5）價值觀、 （6）風(fēng)俗習(xí)慣： 自然環(huán)境 人口環(huán)境 （課本 43 頁）如何理解房地產(chǎn)產(chǎn)品整體概念？在定位中的正確表現(xiàn)是什么？ 答：房地產(chǎn)產(chǎn)品整體概念劃分為三個層次的內(nèi)容：核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品、延伸產(chǎn)品。 核心產(chǎn)品是房地產(chǎn)整體產(chǎn)品概念中最基本的層次，指能滿足消費者最基本的使用功能和基本功能； 形式產(chǎn)品指產(chǎn)品的實體和外在表現(xiàn)，是房地產(chǎn)核心產(chǎn)品的基本載體，是房地產(chǎn)的各種具體產(chǎn)品形式； 延伸產(chǎn)品是消費者在消費和購買房地產(chǎn)時得到的各種附加服務(wù)或利益。 表現(xiàn)：，住宅概念包括（1）地域性的概念 （2）區(qū)域性概念 （3）社區(qū)概念、 （4）小區(qū)內(nèi)細分的概念、 （5）房地產(chǎn)自身的概念； ，首先從消費者的需求偏好來把握，其次從消費者收入和競 從市場的發(fā)展態(tài)勢來看， （P86 ） 房地產(chǎn)的定位方法常用的有哪些？其定位策略包括哪些？ 答： 1. 先定位外部整體規(guī)劃，再定位內(nèi)部具體單位 1） 先決定空間用途，再考慮單元面積計劃。 2） 先確定整體容積率分配，再考慮棟別或樓別配置。 3）先規(guī)劃整體出入動線，再考慮各樓層或各單元空間的聯(lián)系方式。 4） 先作完整的地塊規(guī)劃，再作零星地塊利用。 2. 套內(nèi)建筑面積與公共分攤建筑面積的比例定位 3. 先專門化產(chǎn)品定位、后大眾化產(chǎn)品定位。 定位策略： ，避開強有力的競爭對手，來謀求利益和發(fā)展的定位策略。 ，與業(yè)內(nèi)最強的競爭對手爭奪市場份額。 ，通常是對銷路差、形象不夠有力的產(chǎn)品進行二次定位。如何理解房地產(chǎn)營銷的 4C 策略？它與 4P 有何卻別？答： 4C 理論主張重視消費者導(dǎo)向，其精髓是由消費者定位產(chǎn)品，其關(guān)鍵是在于真正重視消費者的行為反應(yīng)。 4C 理論是在 4P 理論的基礎(chǔ)上建立起來的，并對 4P 理論進一步發(fā)展。 主要包括以下四方面的內(nèi)容 ：消費者的需求和欲望、消費者獲取滿足的成本、消費者購買的方便性、企業(yè)與消費者的有效溝通。 與 4P 理論的主要區(qū)別在于 4P 理論為重視的是產(chǎn)品導(dǎo)向，即企業(yè)決定一個能夠收回成本且 達到一定目標(biāo)利潤的價格，經(jīng)過企業(yè)主控的銷售通路，然后進行相當(dāng)程度的促銷。 其營銷哲學(xué)是 “消費者請注意” 4C 理論主張重視消費者導(dǎo)向，其營銷哲學(xué)是 “請注意消費者” 。房地產(chǎn)策劃師考試模擬試題（四）一 單向選擇題（B）是指影響項目投資的各種社會政治、經(jīng)濟、文化和科技條件?！　、硬投資環(huán)境 B、軟投資環(huán)境 C、宏觀投資環(huán)境 D、微觀投資環(huán)境自然要素是指項目所在地域的（C）和風(fēng)景地理特征。　　A、人文條件 B、地理位置 C、自然條件 D、氣溫氣候房地產(chǎn)投資分為投資前期、投資期和（B）?！　、生產(chǎn)前期 B、生產(chǎn)期 C、投資中期 D、投資后期等級尺度法將投資環(huán)境因素分為（D）個方面?！　、5 B、6 C、7 D、8以下（C）不是房地產(chǎn)開發(fā)投資的最優(yōu)投資區(qū)位特征。A、通達性強 B、政府重大項目的啟動 C、人口基數(shù)大 D、可供開發(fā)的土地資源容積率的大小直接決定了（A）的大小?！　、建筑面積 B、使用面積 C、住宅面積 D、利用面積（A）是項目開發(fā)的大前提。A、區(qū)位 B、場地 C、開發(fā)潛力 D、開發(fā)權(quán)（B）是政府干預(yù)和調(diào)控房地產(chǎn)區(qū)位的重要手段?！　、城市改造 B、城市規(guī)劃 C、城市設(shè)計 D、城市建設(shè)準(zhǔn)數(shù)分析法由（C）提出?！　、劉洪玉 B、李鴻第 C、林應(yīng)桐 D、斯托包夫法律責(zé)任是違反稅法的行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果，具體表現(xiàn)為國家采取的制裁措施，：（A）　　、刑事責(zé)任、賠償責(zé)任 、賠償責(zé)任、民事賠償責(zé)任1中國現(xiàn)行的稅法規(guī)定的稅率有那三種稅率？答案：（A）　　、累進稅率和定額稅率 、定額稅率和規(guī)定稅率 、累進稅率和規(guī)定稅率 、定額稅率和核定稅率1納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起___日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。答案：（B）　　 1納稅人未繳納土地增值稅的，______________不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。答案：（D）　　、土地管理部門 、房產(chǎn)管理部門 、房產(chǎn)管理部門 、房產(chǎn)管理部門1銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅是行比例稅率，稅率為____。答案：（A）　　% % % %1耕地占用稅，是指對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的________和________，但外商投資企業(yè)除外。答案：（C）、個人 1居住用地占有城市用地的較大比重，其主要組成部分包括四個方面：住宅用地、公共服務(wù)核設(shè)施用地、（ C ）、綠地。　　A 市政設(shè)施用地 B 宅基地 C 道路用地 D 外事用地1居住小區(qū)的規(guī)劃布局，必須體現(xiàn)以下幾個方面的特點：整體布局合理有機，住宅布局層次分明，（ C ）道路廣場便捷。A 功能完善 B 領(lǐng)域感和歸屬感 C 公共設(shè)施布置得當(dāng) D 多樣化層次感1人文環(huán)境策劃方法基本上有（ A ）?！　 模仿和抽象 B 延伸和分析 C 編碼和解讀 D 規(guī)劃和設(shè)計1房地產(chǎn)項目市場分析一般從法律特性、經(jīng)濟特性、自然條件和（ C ）等幾個方面入手?！　 房地產(chǎn)定位 B 房地產(chǎn)市場細分 C 項目的關(guān)聯(lián)性 D 競爭環(huán)境“親水住宅”的設(shè)計主體體現(xiàn)了房地產(chǎn)策劃原則中的（ D ）原則?！　 效益 B 獨創(chuàng) C 定位 D 人文2房地產(chǎn)市場定位的實質(zhì)就是（ A ）?！　 差異化 B 個性化 C 個別化 D 品牌化2三層次定位法，是依據(jù)影響基地的環(huán)境范圍大小所劃分的市級層次的一般因素，商圈的區(qū)域因素急極低層次的個別因素，那么三層次的定位思路是（ A ）。A 由整體到局部、由表及里 B 由上及下 C 總分 D 有復(fù)雜到簡單2評估產(chǎn)品的權(quán)重以相對性來確定，具有一定的主觀性，可以針對某個房地產(chǎn)產(chǎn)品，使用專家打分法和（ B ）進行權(quán)重確定?！　 蝴蝶效應(yīng) B 特爾非法 C 單位指標(biāo)估算法 D敏感性分析法2社會文化環(huán)境調(diào)查的主要內(nèi)容（D）　　A 居民職業(yè)構(gòu)成 社會環(huán)境調(diào)查 經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查　　B 社會環(huán)境調(diào)查 經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查 人文環(huán)境的調(diào)查C 居民職業(yè)構(gòu)成 社會環(huán)境調(diào)查 人文環(huán)境的調(diào)查D 居民職業(yè)構(gòu)成 家庭人口規(guī)模及構(gòu)成 顧客民族與宗教信仰及社會風(fēng)俗。2市場調(diào)查應(yīng)遵循的原則（A）　　A 客觀性 系統(tǒng)性 經(jīng)濟性 B客觀性 系統(tǒng)性 實用性　　C系統(tǒng)性 經(jīng)濟性 主觀性 D客觀性 經(jīng)濟性 實用性2確定調(diào)查主題和目的可采用（A）　　A 探測性調(diào)查 描述性調(diào)查 因果性調(diào)查 B 探測性調(diào)查 描述性調(diào)查 評定性調(diào)查 C 描述性調(diào)查 因果性調(diào)查 策劃性調(diào)查 D因果性調(diào)查 策劃性調(diào)查 探測性調(diào)查2房地產(chǎn)市場分析的思路包括（B）　　A 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 項目房地產(chǎn)市場分析 宏觀房地產(chǎn)市場分析1