【文章內容簡介】 （三）一、 單項選擇題（每題 1 分，共 10 分，請將正確的選項填入括號中。 ） 策劃學的本質涵義是，揭示個人、組織創(chuàng)造性地組合運用一切可以利用的（ B）三大基本要素，從而掌握行動的主導權，達到預期目標的規(guī)律學問。 A、信息、物流、技術 B、信息、資源、時間 C、概念、資源、人力資源 D、管理學、經濟學、廣告學 房地產是有固定性、多樣性、龐大性等特點，這些特點導致房地產種類繁多。為此房地產企業(yè) 在確立自己的經營優(yōu)勢和有效競爭， 必須進行市場細分， 且市場細分的客觀基礎是滿足 （D ） A、心理因素 B、區(qū)域因素 C、購買動機 D、消費者需求差異性 在現(xiàn)代信息傳播條件下，廣告策劃已經形成為房地產營銷活動之一。同時也是樹立品牌的重要 手段。在樓盤的強銷期和持續(xù)期（ D）往往成為廣告的主要內容 A、規(guī)劃概念 B、地段特征C、概念賣點 D、價格攻勢 （ B）是當今世界發(fā)展的普遍趨勢和潮流，是目前公認的最顯著的社會經濟現(xiàn)象。 A、產業(yè)化 B、城市化 C、工業(yè)化 D、信息化 隨著城市規(guī)模的不斷擴張，樓盤已從一般的多層發(fā)展到帶電梯的小高層。其價值的判斷準則， 也為之復雜起來。所謂垂直價差，指一幢建筑物中（A ）的價格差異。 A、 不同樓層之間 B、相同樓層之間 C、上下樓層之間 房地產中介服務是指直接為房地產投資、協(xié)作、買賣、交換、抵押、典當?shù)仁袌鼋灰仔袨槎?供的各種居間性（A ） 。 A、 有償服務 B、無償服務 C、社會服務 D、公益服務 房地產市場調查方法有很多種，市場調查人員可根據(jù)實際情況來選擇調查方法。以下哪種調查 方法在時間上最為經濟（ D ） 。 A、 實驗調查法 B、通訊調查法 C、觀察法 D、電話調查法 擁有房地產商品所有權和處置權的，同時采用一次性或分期付款買斷整棟、整片開發(fā)出的商品 ，分別出售給顧客，賺取差額利潤的商家，是指（ B） A、房地產代理商 B、房地產包銷商 C、房地產經紀人 D、房地產策劃公司我國房地產市場上的供求關系發(fā)生深刻變化，房地產市場出現(xiàn)較為嚴重的相對過剩的局 面，其中有一部分主要戰(zhàn)略任務完成后尚未售出的部分，我們稱為（ B ） A、 滯銷樓盤 B、尾樓 C、爛尾樓 D、銷售樓盤 銷售推廣運用的范圍非常廣泛，形式多種多樣。有及時產生銷售效應的作用、具備沖擊 力強。屬于銷售推廣的方法是（ A） 。 A、 有獎銷售 B、電視廣告銷售 C、車載廣告促銷 D、公關促銷 多項選擇題（每題 2 分，共 10 題，共 20 分，每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意的答案，請將正確選項填入括號內 少選，錯選或多選均不得分。） 房地產營銷策劃分析是房地產企業(yè)和策劃人研究市場、發(fā)現(xiàn)市場、把握市場的基礎工作。 宏觀環(huán)境影響到開發(fā)企業(yè)進入目標市場的能力，其屬于宏觀環(huán)境為（ABCDEF ） 。 A、政治環(huán)境 B、法律環(huán)境 C、經濟環(huán)境 D、社會文化環(huán)境 E、自然環(huán)境 F、人口環(huán)境房地產投資風險，指由于隨機因素的影響所引起的房地產項目投資收益偏離預期收益的 程度，其系統(tǒng)風險又稱非控制性風險。系統(tǒng)風險主要包括（ABCD） 。 A、政治政策風險 B、購買力風險 C、市場供求風險 D、資金變現(xiàn)風險 E、廣告風險 F、機會成本風險定價方法是企業(yè)為了在目標市場上實現(xiàn)定價目標，而給產品制定一個基本價格或價格浮 動范圍。房地產企業(yè)的定價方法通常有（ ABC） 。 A、成本導向定價法 B、需求導向法C、競爭導向法 D、尾數(shù)定價法 E、整數(shù)定價法 F、口彩定價法房地產經紀活動，是社會經濟活動中的一種中介服務行為。我國現(xiàn)階段經濟活動一般包 括（ BCD）三種形式。 A、 介紹 B、居間C、行紀 D、代理E、委托 F、經紀人房地產市場細分是房地產市場消費需求多樣化和企業(yè)間競爭的需要。房地產市場通常采 用的方法有（ABC ） 。 A、單一因素法B、綜合因素法C、系列因素法D、排除障礙法 E、心理參數(shù)法 F、購買系數(shù)法三、簡答題（每題 5 分，共 5 題，共 25 分。 ） 1． 簡述營銷策劃在房地產營銷中的作用有哪些？其特征是什么？PP5 答：作用：有助于提高企業(yè)經濟效益和社會效益； 提升開發(fā)商品牌，規(guī)避經營風險； 有利于企業(yè)有效地整合項目資源，提高樓盤競爭力； 有利于企業(yè)樹立人本思想的行為理念，實現(xiàn)人性化發(fā)展。 特征：市場意識、創(chuàng)造效益， 資源整合、人本導向， 塑造品牌、專業(yè)操作。2． 什么是房地產營銷的宏觀環(huán)境？它包含哪些環(huán)境因素？ 答：宏觀環(huán)境是間接影響與制約房地產企業(yè)營銷活動的社會力量，包括：政治法律環(huán)境、經濟環(huán) 境、社會文化環(huán)境、自然環(huán)境等構成企業(yè)的不可控因素。 包含環(huán)境因素：政治環(huán)境 （1）政局、 （2）國家的開放程度以及政策的連續(xù)性； 法律環(huán)境 經濟環(huán)境 （1）宏觀經濟環(huán)境、 （2）經濟收入； 社會文化環(huán)境 （1）語言、 （2）文化程度、 （3）審美觀、 （4）禁忌、 （5）價值觀、 （6）風俗習慣： 自然環(huán)境 人口環(huán)境 （課本 43 頁）如何理解房地產產品整體概念？在定位中的正確表現(xiàn)是什么？ 答：房地產產品整體概念劃分為三個層次的內容：核心產品、形式產品、延伸產品。 核心產品是房地產整體產品概念中最基本的層次，指能滿足消費者最基本的使用功能和基本功能； 形式產品指產品的實體和外在表現(xiàn)，是房地產核心產品的基本載體，是房地產的各種具體產品形式； 延伸產品是消費者在消費和購買房地產時得到的各種附加服務或利益。 表現(xiàn)：，住宅概念包括（1）地域性的概念 （2）區(qū)域性概念 （3）社區(qū)概念、 （4）小區(qū)內細分的概念、 （5）房地產自身的概念； ，首先從消費者的需求偏好來把握，其次從消費者收入和競 從市場的發(fā)展態(tài)勢來看， （P86 ） 房地產的定位方法常用的有哪些？其定位策略包括哪些？ 答： 1. 先定位外部整體規(guī)劃，再定位內部具體單位 1） 先決定空間用途，再考慮單元面積計劃。 2） 先確定整體容積率分配，再考慮棟別或樓別配置。 3）先規(guī)劃整體出入動線，再考慮各樓層或各單元空間的聯(lián)系方式。 4） 先作完整的地塊規(guī)劃，再作零星地塊利用。 2. 套內建筑面積與公共分攤建筑面積的比例定位 3. 先專門化產品定位、后大眾化產品定位。 定位策略： ，避開強有力的競爭對手，來謀求利益和發(fā)展的定位策略。 ，與業(yè)內最強的競爭對手爭奪市場份額。 ，通常是對銷路差、形象不夠有力的產品進行二次定位。如何理解房地產營銷的 4C 策略？它與 4P 有何卻別？答： 4C 理論主張重視消費者導向，其精髓是由消費者定位產品，其關鍵是在于真正重視消費者的行為反應。 4C 理論是在 4P 理論的基礎上建立起來的，并對 4P 理論進一步發(fā)展。 主要包括以下四方面的內容 ：消費者的需求和欲望、消費者獲取滿足的成本、消費者購買的方便性、企業(yè)與消費者的有效溝通。 與 4P 理論的主要區(qū)別在于 4P 理論為重視的是產品導向，即企業(yè)決定一個能夠收回成本且 達到一定目標利潤的價格，經過企業(yè)主控的銷售通路，然后進行相當程度的促銷。 其營銷哲學是 “消費者請注意” 4C 理論主張重視消費者導向，其營銷哲學是 “請注意消費者” 。房地產策劃師考試模擬試題（四）一 單向選擇題（B）是指影響項目投資的各種社會政治、經濟、文化和科技條件?！　、硬投資環(huán)境 B、軟投資環(huán)境 C、宏觀投資環(huán)境 D、微觀投資環(huán)境自然要素是指項目所在地域的（C）和風景地理特征?！　、人文條件 B、地理位置 C、自然條件 D、氣溫氣候房地產投資分為投資前期、投資期和（B）?！　、生產前期 B、生產期 C、投資中期 D、投資后期等級尺度法將投資環(huán)境因素分為（D）個方面。　　A、5 B、6 C、7 D、8以下（C）不是房地產開發(fā)投資的最優(yōu)投資區(qū)位特征。A、通達性強 B、政府重大項目的啟動 C、人口基數(shù)大 D、可供開發(fā)的土地資源容積率的大小直接決定了（A）的大小?！　、建筑面積 B、使用面積 C、住宅面積 D、利用面積（A）是項目開發(fā)的大前提。A、區(qū)位 B、場地 C、開發(fā)潛力 D、開發(fā)權（B）是政府干預和調控房地產區(qū)位的重要手段。　　A、城市改造 B、城市規(guī)劃 C、城市設計 D、城市建設準數(shù)分析法由（C）提出?！　、劉洪玉 B、李鴻第 C、林應桐 D、斯托包夫法律責任是違反稅法的行為人應當承擔的法律后果，具體表現(xiàn)為國家采取的制裁措施，：（A）　　、刑事責任、賠償責任 、賠償責任、民事賠償責任1中國現(xiàn)行的稅法規(guī)定的稅率有那三種稅率？答案：（A）　　、累進稅率和定額稅率 、定額稅率和規(guī)定稅率 、累進稅率和規(guī)定稅率 、定額稅率和核定稅率1納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起___日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。答案：（B）　　 1納稅人未繳納土地增值稅的，______________不得辦理有關的權屬變更手續(xù)。答案：（D）　　、土地管理部門 、房產管理部門 、房產管理部門 、房產管理部門1銷售不動產、轉讓土地使用權的營業(yè)稅是行比例稅率，稅率為____。答案：（A）　　% % % %1耕地占用稅，是指對占用耕地建房或者從事其他非農業(yè)建設的________和________，但外商投資企業(yè)除外。答案：（C）、個人 1居住用地占有城市用地的較大比重，其主要組成部分包括四個方面：住宅用地、公共服務核設施用地、（ C ）、綠地。　　A 市政設施用地 B 宅基地 C 道路用地 D 外事用地1居住小區(qū)的規(guī)劃布局，必須體現(xiàn)以下幾個方面的特點：整體布局合理有機，住宅布局層次分明，（ C ）道路廣場便捷。A 功能完善 B 領域感和歸屬感 C 公共設施布置得當 D 多樣化層次感1人文環(huán)境策劃方法基本上有（ A ）?！　 模仿和抽象 B 延伸和分析 C 編碼和解讀 D 規(guī)劃和設計1房地產項目市場分析一般從法律特性、經濟特性、自然條件和（ C ）等幾個方面入手。　　A 房地產定位 B 房地產市場細分 C 項目的關聯(lián)性 D 競爭環(huán)境“親水住宅”的設計主體體現(xiàn)了房地產策劃原則中的（ D ）原則?！　 效益 B 獨創(chuàng) C 定位 D 人文2房地產市場定位的實質就是（ A ）?！　 差異化 B 個性化 C 個別化 D 品牌化2三層次定位法，是依據(jù)影響基地的環(huán)境范圍大小所劃分的市級層次的一般因素，商圈的區(qū)域因素急極低層次的個別因素，那么三層次的定位思路是（ A ）。A 由整體到局部、由表及里 B 由上及下 C 總分 D 有復雜到簡單2評估產品的權重以相對性來確定，具有一定的主觀性，可以針對某個房地產產品，使用專家打分法和（ B ）進行權重確定。　　A 蝴蝶效應 B 特爾非法 C 單位指標估算法 D敏感性分析法2社會文化環(huán)境調查的主要內容（D）　　A 居民職業(yè)構成 社會環(huán)境調查 經濟環(huán)境調查　　B 社會環(huán)境調查 經濟環(huán)境調查 人文環(huán)境的調查C 居民職業(yè)構成 社會環(huán)境調查 人文環(huán)境的調查D 居民職業(yè)構成 家庭人口規(guī)模及構成 顧客民族與宗教信仰及社會風俗。2市場調查應遵循的原則（A）　　A 客觀性 系統(tǒng)性 經濟性 B客觀性 系統(tǒng)性 實用性　　C系統(tǒng)性 經濟性 主觀性 D客觀性 經濟性 實用性2確定調查主題和目的可采用（A）　　A 探測性調查 描述性調查 因果性調查 B 探測性調查 描述性調查 評定性調查 C 描述性調查 因果性調查 策劃性調查 D因果性調查 策劃性調查 探測性調查2房地產市場分析的思路包括（B）　　A 區(qū)域房地產市場分析 項目房地產市場分析 宏觀房地產市場分析1