【文章內(nèi)容簡介】 ，設每季度復利一次，若10年內(nèi)每季度都能得到500元，則現(xiàn)在應存款（）元。5. 將1000元存入銀行，年利率為6%，如果按復利計算，則三年后的本利和為多少？6. 將一筆資金按年利率6%存入銀行，以復利計息，要在5年后本利和為100萬元，則現(xiàn)在應存款（）萬元。7. 已知某筆貸款的年利率為15％，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率為（）。％％％％8. 如現(xiàn)在投資10萬元，預計年利率為10%，分5年等額回收，每年可回收（）萬元。已知：（A／P，10%，5）=9. 某方案初期投資額為300萬元，此后每年年末的運營費用為40萬元，方案的壽命期為10年，10年后的殘值為零。假設基準收益率為10%，已知：（P/A，10%，10）＝，則該方案總費用的現(xiàn)值是（）萬元。10. 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資和（）兩大部分組成。11. 項目投資現(xiàn)金流量表也稱為全部投資現(xiàn)金流量表，以（）作為計算基礎。12. 某建設項目當設定折現(xiàn)率為15%時，求得的財務凈現(xiàn)值為186萬元；當設定折現(xiàn)率為18%時，求得的財務凈現(xiàn)值為125萬元，則該建設項目的財務內(nèi)部收益率應是（）。%%%%13. 某建設項目投資1000萬元，項目投資建設期為1年，此后從第二年年末開始每年將有200萬元的凈收益，方案的經(jīng)營期為10年，壽命期結束時的凈殘值為零。若基準收益率為12%，則該項目的年凈收益為（）時，凈現(xiàn)值為零。已知：（P/A，12%，10）=，（P/F，12%，1）=。14. 方案壽命期內(nèi)使現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值等于零時的利率是（）。15. 某建設項目的總投資為5600萬元，年平均利潤總額為1200萬元，則該建設項目的投資利潤率為（）。%%%%二、多項選擇題1. 房地產(chǎn)置業(yè)投資主要形式有（）。2. 與其他類型的投資相比，下列選項中屬于房地產(chǎn)投資特點的有（）。3. 房地產(chǎn)投資的主體構成包括（）。4. 下列關于名義利率與實際利率的表述中，正確的有（）。，年名義利率等于年實際利率，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大，就屬于連續(xù)復利的一次性支付計算公式5. 出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由（）構成。6. 對于一般的建設項目，其總投資包括（）。7. 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目財務評價的基本報表包括（）。8. 在資產(chǎn)負債表中，負債分為（）。9. 下列指標中，用以反映出售型房地產(chǎn)投資項目盈利能力的指標有（）。10. 某建設項目，當基準收益率i1=12%時，凈現(xiàn)值為760萬元；當i2=15%時，凈現(xiàn)值為一500萬元，%，則該項目（）。%一15%之間15%1211. 采用內(nèi)部收益率作為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資評估的指標，其主要優(yōu)點是（）。12. 下列關于財務內(nèi)部收益率的說法中，正確的有（）。，投資項目是可行的，投資風險就越小13. 在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。14. 反映房地產(chǎn)企業(yè)投資項目清償性的指標是（）。15. 基準收益率的確定一般以行業(yè)的平均收益率為基礎，同時綜合考慮（）等影響因素。答案部分一、單項選擇題1[答案]：C[解析]：參見教材P101。收益是投資活動的出發(fā)點和歸結點。2[答案]：A[解析]：參見教材P101。直接投資是指投資者將資金直接投入投資項目，形成流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資。3[答案]：D[解析]：由題干可知，初始投資P0=400萬，若每年年末的凈現(xiàn)金流量相等，把年值A轉(zhuǎn)化為P，PP0就是凈現(xiàn)值，計算公式如下：PP0=A（P/A，10%，5）－400=解得A=1504[答案]：C[解析]：500[（1＋6%/4）^401]/ [%（1＋6%/4）^40]=149585[答案]：B[解析]：本利和=1000（1+6%）^3＝（元），利息==（元）。6[答案]：B[解析]：F～P，P＝F（P/F，i，n）＝F（1+i）n＝100247。（1+6%）5＝（萬元）。7[答案]：C[解析]：實際年利率i=（1+rn）n=（1+15%4）41=%。8[答案]：A[解析]：10（A／P，10%，5）=9[答案]：B[解析]：A～P，P＝A（P/A，10%，10）＝40＝（萬元），因此該方案總費用的現(xiàn)值=+300＝（萬元）。10[答案]：A[解析]：本題考查經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出。11[答案]：B[解析]：本題考查項目投資現(xiàn)金流量表的概念理解。12[答案]：A[解析]：財務內(nèi)部收益率＝15%+（18%15%）186/（186+125）＝%。另一方法，F(xiàn)IRR一定小于18%，因此，再在。13[答案]：B[解析]：A（P/A,12%,10）（P/F,12%,1）=A=100014[答案]：D[解析]：本題考查財務內(nèi)部收益率概念的理解。15[答案]：B[解析]：投資利潤率=1200/5600100%=%。二、多項選擇題1[答案]：AB[解析]：參見教材P102。房地產(chǎn)置業(yè)投資主要有購買型房地產(chǎn)投資和租賃型房地產(chǎn)投資兩種類型。2[答案]：ABCD[解析]：參見教材P103。房地產(chǎn)投資的特點包括選項ABCD在內(nèi)的8項內(nèi)容。3[答案]：ABC[解析]：參見教材P104。房地產(chǎn)投資主體是指直接從事房地產(chǎn)投資活動的投資者，主要包括國家、企業(yè)和個人三種類型。4[答案]：ABDE[解析]：本題考查名義利率和實際利率的表述。通常采用間斷復利計息法計算利息，選項C有誤。5[答案]：BCDE[解析]：參見教材P1166[答案]：BCD[解析]：參見教材P116。對于一般的建設項目，其總投資為建設投資、建設期利息和流動資金。7[答案]：ABCE[解析]：參見教材P1198[答案]：ABD[解析]：本題考查資產(chǎn)負債表的概念。9[答案]：CD[解析]：參見教材P13010[答案]：AB[解析]：參見教材P13213311[答案]：CDE[解析]：參見教材133頁12[答案]：ABD[解析]：參見教材P132。全投資不一定高于資本金財務內(nèi)部收益率，選項C有誤；財務內(nèi)部收益率與投資風險無直接關系，選項E有誤。13[答案]：CDE[解析]：參見教材P13714[答案]：BCD[解析]：參見教材P13613815[答案]：ABDE[解析]：參見教材P131?；鶞适找媛实拇_定一般以行業(yè)的平均收益率為基礎，同時綜合考慮選項ABDE四項內(nèi)容。第六章 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析一、單項選擇題1. 下列不是房地產(chǎn)投資項目的主要不確定因素的為（）。2. （）是影響財務評價結果最主要的因素之一，稍有變動就可能對評價結果產(chǎn)生重大影響。3. 通過對投資項目產(chǎn)量、成本和利潤關系的分析，找出投資項目經(jīng)濟效益在某一范圍內(nèi)的臨界值，這一分析過程就叫做（）。4. 某項目的預計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)4萬噸Ａ產(chǎn)品，單位產(chǎn)品價格12000元，年總固定成本11520萬元，單位產(chǎn)品可變成本6720元，單位產(chǎn)品銷售稅金及附加90元，欲使該項目年利潤達到3000萬元，其產(chǎn)量至少應達到（）噸。5. 盈虧平衡點的生產(chǎn)負荷率與建設項目風險承受能力的關系是（）。%，則風險可以接受，風險越大，風險越大6. 某企業(yè)生產(chǎn)某種產(chǎn)品，年固定成本為300萬元，單位產(chǎn)品的可變成本為120元、售價為240元，則其盈虧平衡點的銷售收入為（）萬元。7. 某建設項目投資2000萬元，運營期為10年，投資后自第一年年末開始每年將有400萬元的凈收益，基準收益率為12%，則該項目年凈收益的盈虧平衡值與預測值（400萬元）的偏差率為（）。已知（P/A，12%，10）＝%%%%8. 某廠設計能力為年生產(chǎn)某型號零件3000件，每件售價1500元，該廠固定成本60萬元，每件產(chǎn)品變動成本為800元，則該廠的盈虧平衡產(chǎn)量為（）。9. 下列關于敏感性分析的說法中，錯誤的是（）。，評價指標對某種因素的敏感程度可以表示該因素按一定比例變化時使評價指標值的變化程度10. 下列有關房地產(chǎn)投資風險的含義的敘述，錯誤的是（）。，也可以是發(fā)生偏離的可能性11. 按（），可分為局部風險和整體風險。12. （）是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。（比較風險）13. 房地產(chǎn)投資風險識別的主要方法不包括（）。14. 為了減少主觀性，選擇的專家應達到一定數(shù)量，一般應在（）位左右?！?0～30～5015. 某房地產(chǎn)商對其開發(fā)的商業(yè)樓在未來2年租出90%的可能性進行預測，共聘請5位專家參與預測，他們的主觀估計值分別為65%，78%，80%，90%，75%。則具有的把握程度是（）。%%%%16. 以下不屬于最常用的風險防范策略的是（）。二、多項選擇題1. 在下述方法中，可用于進行不確定性分析方法的是（）。2. 不確定性分析的意義有（）。3. 盈虧平衡分析的作用包括（）。4. 采用線性盈虧平衡分析法對項目投資進行不確定性評估時，盈虧平衡點越低，則達到平衡點的（）。5. 盈虧平衡點的計算方法有（）。6. 在初步可行性研究和可行性研究階段，需采用（）。7. 若評價指標A對不確定因素F的敏感度系數(shù)為SAF，則下列表述中不正確的有（）。0時，表示項目評價指標A與不確定因素F同方向變化0時，表示項目評價指標A與不確定因素F同方向變化0時，表示項目評價指標A與不確定因素F反方向變化＜0時，表示項目評價指標A與不確定因素F反方向變化E.｜SAF｜較大者敏感度系數(shù)低8. 敏感性分析的優(yōu)點是（）。9. 下列有關房地產(chǎn)投資風險識別的敘述，正確的是（）。、連續(xù)性和制度性10. 測度房地產(chǎn)投資風險大小的主要指標（）。11. 房地產(chǎn)投資風險應對方法（）。答案部分一、單項選擇題1[答案]：C[解析]：參見教材P1411422[答案]：C[解析]：投資收益率是影響財務評價結果最主要的因素之一，稍有變動就可能對評價結果產(chǎn)生重大影響。3[答案]：C[解析]：參見教材P1434[答案]：A[解析]：根據(jù)題意，有：單位產(chǎn)品價格*產(chǎn)量=利潤+年總固定成本+單位產(chǎn)品可變成本*產(chǎn)量+單位產(chǎn)品銷售稅金及附加*產(chǎn)量產(chǎn)量=（所得稅前利潤+年總固定成本）/ （單位產(chǎn)品價格單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品銷售稅金及附加）產(chǎn)量=（3000+11520）247。（12000672090）=。5[答案]：C[解析]：通常情況下，盈虧平衡點的生產(chǎn)負荷率（BEP）越大，風險越大，反之則相反。6[答案]：D[解析]：注意固定成本與單位可變成本的單位。設銷售數(shù)量為Q，PQ=F+VQ，即240Q=3000000+120Q，得到Q=25000。因此PQ=24025000=600（萬元）。7[答案]：C[解析]：先求出盈虧平衡點：凈收益為0時為盈虧平衡點，由A（P/A，12%，10）＝2000，得到A＝2000/（P/A,12%,10）=2000/=。因此偏差率=（－400）/400=%。8[答案]：D[解析]：BEP（Q）=600000/（1500800）=857。9[答案]：D[解析]：盈虧平衡分析和敏感性分析是兩個不同的概念。10[答案]：D[解析]：參見教材P152，房地產(chǎn)投資風險不僅存在風險損失，還存在風險報酬。11[答案]：B[解析]：參見教材P154。按風險的影響范圍，可分為局部風險和整體風險。12[答案]：D[解析]：參見教材P15513[答案]：C[解析]：參見教材P15614[答案]：A[解析]：參見教材P157。為了減少主觀性，選擇的專家應達到一定數(shù)量，一般應在10～20位左右。15[答案]：B[解析]：P=（65%+78%+80%+90%+75%）/5=%參見教材P15816[答案]：D[解析]：參見教材P166167。本題考查最常用的風險防范策略。二、多項選擇題1[答案]：ACD[解析]：參見教材P1412[答案]：ABD[解析]：本題考查不確定性分析的意義，C項正確的應該是在一定程度上能夠避免決策失誤帶來的損失，不是一定能夠避免決策失誤帶來的損失。3[答案]：ABDE[解析]：參見教材P1434[答案]：AC[解析]：參見教材P145的圖615[答案]：AC[解析]：本題考查盈虧平衡點的計算方法，主要有圖解法和數(shù)學計算法兩種。6[答案]：BDE[解析]：參見教材P1487[答案]：BCE[解析]：本題考查敏感度系數(shù)的概念理解。8[答案]：ABCE[解析]：