【文章內(nèi)容簡介】 ，設(shè)每季度復(fù)利一次，若10年內(nèi)每季度都能得到500元，則現(xiàn)在應(yīng)存款（）元。5. 將1000元存入銀行，年利率為6%，如果按復(fù)利計(jì)算，則三年后的本利和為多少？6. 將一筆資金按年利率6%存入銀行，以復(fù)利計(jì)息，要在5年后本利和為100萬元，則現(xiàn)在應(yīng)存款（）萬元。7. 已知某筆貸款的年利率為15％，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率為（）。％％％％8. 如現(xiàn)在投資10萬元，預(yù)計(jì)年利率為10%，分5年等額回收，每年可回收（）萬元。已知：（A／P，10%，5）=9. 某方案初期投資額為300萬元，此后每年年末的運(yùn)營費(fèi)用為40萬元，方案的壽命期為10年，10年后的殘值為零。假設(shè)基準(zhǔn)收益率為10%，已知：（P/A，10%，10）＝，則該方案總費(fèi)用的現(xiàn)值是（）萬元。10. 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資和（）兩大部分組成。11. 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表也稱為全部投資現(xiàn)金流量表，以（）作為計(jì)算基礎(chǔ)。12. 某建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)設(shè)定折現(xiàn)率為15%時(shí)，求得的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為186萬元；當(dāng)設(shè)定折現(xiàn)率為18%時(shí)，求得的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為125萬元，則該建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)是（）。%%%%13. 某建設(shè)項(xiàng)目投資1000萬元，項(xiàng)目投資建設(shè)期為1年，此后從第二年年末開始每年將有200萬元的凈收益，方案的經(jīng)營期為10年，壽命期結(jié)束時(shí)的凈殘值為零。若基準(zhǔn)收益率為12%，則該項(xiàng)目的年凈收益為（）時(shí)，凈現(xiàn)值為零。已知：（P/A，12%，10）=，（P/F，12%，1）=。14. 方案壽命期內(nèi)使現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的利率是（）。15. 某建設(shè)項(xiàng)目的總投資為5600萬元，年平均利潤總額為1200萬元，則該建設(shè)項(xiàng)目的投資利潤率為（）。%%%%二、多項(xiàng)選擇題1. 房地產(chǎn)置業(yè)投資主要形式有（）。2. 與其他類型的投資相比，下列選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)投資特點(diǎn)的有（）。3. 房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成包括（）。4. 下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有（）。，年名義利率等于年實(shí)際利率，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大，就屬于連續(xù)復(fù)利的一次性支付計(jì)算公式5. 出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要由（）構(gòu)成。6. 對(duì)于一般的建設(shè)項(xiàng)目，其總投資包括（）。7. 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表包括（）。8. 在資產(chǎn)負(fù)債表中，負(fù)債分為（）。9. 下列指標(biāo)中，用以反映出售型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)有（）。10. 某建設(shè)項(xiàng)目，當(dāng)基準(zhǔn)收益率i1=12%時(shí)，凈現(xiàn)值為760萬元；當(dāng)i2=15%時(shí)，凈現(xiàn)值為一500萬元，%，則該項(xiàng)目（）。%一15%之間15%1211. 采用內(nèi)部收益率作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資評(píng)估的指標(biāo)，其主要優(yōu)點(diǎn)是（）。12. 下列關(guān)于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的說法中，正確的有（）。，投資項(xiàng)目是可行的，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小13. 在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（）。14. 反映房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目清償性的指標(biāo)是（）。15. 基準(zhǔn)收益率的確定一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時(shí)綜合考慮（）等影響因素。答案部分一、單項(xiàng)選擇題1[答案]：C[解析]：參見教材P101。收益是投資活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和歸結(jié)點(diǎn)。2[答案]：A[解析]：參見教材P101。直接投資是指投資者將資金直接投入投資項(xiàng)目，形成流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資。3[答案]：D[解析]：由題干可知，初始投資P0=400萬，若每年年末的凈現(xiàn)金流量相等，把年值A(chǔ)轉(zhuǎn)化為P，PP0就是凈現(xiàn)值，計(jì)算公式如下：PP0=A（P/A，10%，5）－400=解得A=1504[答案]：C[解析]：500[（1＋6%/4）^401]/ [%（1＋6%/4）^40]=149585[答案]：B[解析]：本利和=1000（1+6%）^3＝（元），利息==（元）。6[答案]：B[解析]：F～P，P＝F（P/F，i，n）＝F（1+i）n＝100247。（1+6%）5＝（萬元）。7[答案]：C[解析]：實(shí)際年利率i=（1+rn）n=（1+15%4）41=%。8[答案]：A[解析]：10（A／P，10%，5）=9[答案]：B[解析]：A～P，P＝A（P/A，10%，10）＝40＝（萬元），因此該方案總費(fèi)用的現(xiàn)值=+300＝（萬元）。10[答案]：A[解析]：本題考查經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出。11[答案]：B[解析]：本題考查項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的概念理解。12[答案]：A[解析]：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率＝15%+（18%15%）186/（186+125）＝%。另一方法，F(xiàn)IRR一定小于18%，因此，再在。13[答案]：B[解析]：A（P/A,12%,10）（P/F,12%,1）=A=100014[答案]：D[解析]：本題考查財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率概念的理解。15[答案]：B[解析]：投資利潤率=1200/5600100%=%。二、多項(xiàng)選擇題1[答案]：AB[解析]：參見教材P102。房地產(chǎn)置業(yè)投資主要有購買型房地產(chǎn)投資和租賃型房地產(chǎn)投資兩種類型。2[答案]：ABCD[解析]：參見教材P103。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)包括選項(xiàng)ABCD在內(nèi)的8項(xiàng)內(nèi)容。3[答案]：ABC[解析]：參見教材P104。房地產(chǎn)投資主體是指直接從事房地產(chǎn)投資活動(dòng)的投資者，主要包括國家、企業(yè)和個(gè)人三種類型。4[答案]：ABDE[解析]：本題考查名義利率和實(shí)際利率的表述。通常采用間斷復(fù)利計(jì)息法計(jì)算利息，選項(xiàng)C有誤。5[答案]：BCDE[解析]：參見教材P1166[答案]：BCD[解析]：參見教材P116。對(duì)于一般的建設(shè)項(xiàng)目，其總投資為建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金。7[答案]：ABCE[解析]：參見教材P1198[答案]：ABD[解析]：本題考查資產(chǎn)負(fù)債表的概念。9[答案]：CD[解析]：參見教材P13010[答案]：AB[解析]：參見教材P13213311[答案]：CDE[解析]：參見教材133頁12[答案]：ABD[解析]：參見教材P132。全投資不一定高于資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，選項(xiàng)C有誤；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與投資風(fēng)險(xiǎn)無直接關(guān)系，選項(xiàng)E有誤。13[答案]：CDE[解析]：參見教材P13714[答案]：BCD[解析]：參見教材P13613815[答案]：ABDE[解析]：參見教材P131?；鶞?zhǔn)收益率的確定一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時(shí)綜合考慮選項(xiàng)ABDE四項(xiàng)內(nèi)容。第六章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析一、單項(xiàng)選擇題1. 下列不是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定因素的為（）。2. （）是影響財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果最主要的因素之一，稍有變動(dòng)就可能對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大影響。3. 通過對(duì)投資項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤關(guān)系的分析，找出投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益在某一范圍內(nèi)的臨界值，這一分析過程就叫做（）。4. 某項(xiàng)目的預(yù)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)4萬噸Ａ產(chǎn)品，單位產(chǎn)品價(jià)格12000元，年總固定成本11520萬元，單位產(chǎn)品可變成本6720元，單位產(chǎn)品銷售稅金及附加90元，欲使該項(xiàng)目年利潤達(dá)到3000萬元，其產(chǎn)量至少應(yīng)達(dá)到（）噸。5. 盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率與建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力的關(guān)系是（）。%，則風(fēng)險(xiǎn)可以接受，風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)越大6. 某企業(yè)生產(chǎn)某種產(chǎn)品，年固定成本為300萬元，單位產(chǎn)品的可變成本為120元、售價(jià)為240元，則其盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入為（）萬元。7. 某建設(shè)項(xiàng)目投資2000萬元，運(yùn)營期為10年，投資后自第一年年末開始每年將有400萬元的凈收益，基準(zhǔn)收益率為12%，則該項(xiàng)目年凈收益的盈虧平衡值與預(yù)測值（400萬元）的偏差率為（）。已知（P/A，12%，10）＝%%%%8. 某廠設(shè)計(jì)能力為年生產(chǎn)某型號(hào)零件3000件，每件售價(jià)1500元，該廠固定成本60萬元，每件產(chǎn)品變動(dòng)成本為800元，則該廠的盈虧平衡產(chǎn)量為（）。9. 下列關(guān)于敏感性分析的說法中，錯(cuò)誤的是（）。，評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)某種因素的敏感程度可以表示該因素按一定比例變化時(shí)使評(píng)價(jià)指標(biāo)值的變化程度10. 下列有關(guān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義的敘述，錯(cuò)誤的是（）。，也可以是發(fā)生偏離的可能性11. 按（），可分為局部風(fēng)險(xiǎn)和整體風(fēng)險(xiǎn)。12. （）是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。（比較風(fēng)險(xiǎn)）13. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要方法不包括（）。14. 為了減少主觀性，選擇的專家應(yīng)達(dá)到一定數(shù)量，一般應(yīng)在（）位左右。～20～30～5015. 某房地產(chǎn)商對(duì)其開發(fā)的商業(yè)樓在未來2年租出90%的可能性進(jìn)行預(yù)測，共聘請(qǐng)5位專家參與預(yù)測，他們的主觀估計(jì)值分別為65%，78%，80%，90%，75%。則具有的把握程度是（）。%%%%16. 以下不屬于最常用的風(fēng)險(xiǎn)防范策略的是（）。二、多項(xiàng)選擇題1. 在下述方法中，可用于進(jìn)行不確定性分析方法的是（）。2. 不確定性分析的意義有（）。3. 盈虧平衡分析的作用包括（）。4. 采用線性盈虧平衡分析法對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行不確定性評(píng)估時(shí)，盈虧平衡點(diǎn)越低，則達(dá)到平衡點(diǎn)的（）。5. 盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算方法有（）。6. 在初步可行性研究和可行性研究階段，需采用（）。7. 若評(píng)價(jià)指標(biāo)A對(duì)不確定因素F的敏感度系數(shù)為SAF，則下列表述中不正確的有（）。0時(shí)，表示項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)A與不確定因素F同方向變化0時(shí)，表示項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)A與不確定因素F同方向變化0時(shí)，表示項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)A與不確定因素F反方向變化＜0時(shí)，表示項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)A與不確定因素F反方向變化E.｜SAF｜較大者敏感度系數(shù)低8. 敏感性分析的優(yōu)點(diǎn)是（）。9. 下列有關(guān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的敘述，正確的是（）。、連續(xù)性和制度性10. 測度房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大小的主要指標(biāo)（）。11. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法（）。答案部分一、單項(xiàng)選擇題1[答案]：C[解析]：參見教材P1411422[答案]：C[解析]：投資收益率是影響財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果最主要的因素之一，稍有變動(dòng)就可能對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生重大影響。3[答案]：C[解析]：參見教材P1434[答案]：A[解析]：根據(jù)題意，有：單位產(chǎn)品價(jià)格*產(chǎn)量=利潤+年總固定成本+單位產(chǎn)品可變成本*產(chǎn)量+單位產(chǎn)品銷售稅金及附加*產(chǎn)量產(chǎn)量=（所得稅前利潤+年總固定成本）/ （單位產(chǎn)品價(jià)格單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品銷售稅金及附加）產(chǎn)量=（3000+11520）247。（12000672090）=。5[答案]：C[解析]：通常情況下，盈虧平衡點(diǎn)的生產(chǎn)負(fù)荷率（BEP）越大，風(fēng)險(xiǎn)越大，反之則相反。6[答案]：D[解析]：注意固定成本與單位可變成本的單位。設(shè)銷售數(shù)量為Q，PQ=F+VQ，即240Q=3000000+120Q，得到Q=25000。因此PQ=24025000=600（萬元）。7[答案]：C[解析]：先求出盈虧平衡點(diǎn)：凈收益為0時(shí)為盈虧平衡點(diǎn)，由A（P/A，12%，10）＝2000，得到A＝2000/（P/A,12%,10）=2000/=。因此偏差率=（－400）/400=%。8[答案]：D[解析]：BEP（Q）=600000/（1500800）=857。9[答案]：D[解析]：盈虧平衡分析和敏感性分析是兩個(gè)不同的概念。10[答案]：D[解析]：參見教材P152，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不僅存在風(fēng)險(xiǎn)損失，還存在風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。11[答案]：B[解析]：參見教材P154。按風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍，可分為局部風(fēng)險(xiǎn)和整體風(fēng)險(xiǎn)。12[答案]：D[解析]：參見教材P15513[答案]：C[解析]：參見教材P15614[答案]：A[解析]：參見教材P157。為了減少主觀性，選擇的專家應(yīng)達(dá)到一定數(shù)量，一般應(yīng)在10～20位左右。15[答案]：B[解析]：P=（65%+78%+80%+90%+75%）/5=%參見教材P15816[答案]：D[解析]：參見教材P166167。本題考查最常用的風(fēng)險(xiǎn)防范策略。二、多項(xiàng)選擇題1[答案]：ACD[解析]：參見教材P1412[答案]：ABD[解析]：本題考查不確定性分析的意義，C項(xiàng)正確的應(yīng)該是在一定程度上能夠避免決策失誤帶來的損失，不是一定能夠避免決策失誤帶來的損失。3[答案]：ABDE[解析]：參見教材P1434[答案]：AC[解析]：參見教材P145的圖615[答案]：AC[解析]：本題考查盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算方法，主要有圖解法和數(shù)學(xué)計(jì)算法兩種。6[答案]：BDE[解析]：參見教材P1487[答案]：BCE[解析]：本題考查敏感度系數(shù)的概念理解。8[答案]：ABCE[解析]：