【正文】 案投資額（萬元）IRR△IRRA25020%　B35024%△IRRB－A＝%C40018%△IRRC－B＝%D50026%△IRRD－B＝%7. （）是指將投資方案在計(jì)算期的收入及支出，按一定的折現(xiàn)率換算為等值年值，用以評價(jià)或選擇方案的方法。9. 項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位、項(xiàng)目的地理位置等內(nèi)容屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究內(nèi)容的（）部分。11. 在（）被批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可委托咨詢評估公司對投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。2. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選分為（）層面。，避免或減少投資失誤4. 下列有關(guān)差額投資內(nèi)部收益率法的敘述，正確的是（）。，然后分析差額凈現(xiàn)值是否大于0，表明投資大的方案優(yōu)于投資小的方案，表明投資大的方案優(yōu)于投資小的方案，此方法比較繁瑣，還能檢驗(yàn)全部投資是否合理6. 現(xiàn)有獨(dú)立方案AB，它們所需要的投資分別為1000萬元、900萬元、800萬元和700萬元。這樣，不能選擇的方案有（）。、年值折現(xiàn)法和差額內(nèi)部收益率法，共同計(jì)算期N的取值大小會(huì)影響方案比選結(jié)果8. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的作用體現(xiàn)在（）。10. 投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)應(yīng)遵循的基本原則是（）。答案部分一、單項(xiàng)選擇題1[答案]：C[解析]：本題考查房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案的類型。5[答案]：D[解析]：NAV甲=220*10%（1+10%）^3/[1+10%]^31]+100=（萬元）NAV乙=300*10%（1+10%）^5/[1+10%]^51]+150=（萬元）NAV丙=400*10%（1+10%）^8/[1+10%]^81]+200=（萬元）NAV丁=500*10%（1+10%）^10/[1+10%]^101]+300=（萬元）所以丁為最優(yōu)方案。11[答案]：B[解析]：在項(xiàng)目建議書被批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可委托咨詢評估公司對投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。二、多項(xiàng)選擇題1[答案]：BCD[解析]：參見教材1702[答案]：AB[解析]：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選有兩個(gè)層面，一是項(xiàng)目間的比選，二是同一項(xiàng)目的投資方案比選。4[答案]：ACDE[解析]：參見教材P1741765[答案]：ABD[解析]：參見教材P1766[答案]：CD[解析]：B+C方案的投資額為900+800=1700萬元；B+D方案的投資額為900+700=1600萬元，均超過了資金總額限量1500萬元，因此不能選擇的方案為該兩種方案。第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理一、單項(xiàng)選擇題1. （）保持了校多的職能型組織的特征，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人扮演的是協(xié)調(diào)者的角色，還算不上是一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理。3. 在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中，每一個(gè)階段都必須經(jīng)過（）等管理過程。、規(guī)劃許可，申領(lǐng)施工許可證5. 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其機(jī)構(gòu)設(shè)置如下：總經(jīng)理下設(shè)總經(jīng)理辦公室、研發(fā)部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部，該種組織形式屬于（）。7. 為招標(biāo)服務(wù)的對外正式文件是（）。9. 在招標(biāo)中，評標(biāo)主要應(yīng)從標(biāo)書符合性、技術(shù)評審和（）三方面進(jìn)行評價(jià)。11. 工期與進(jìn)度的區(qū)別在于（）。13. 下列不屬于設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制的是（）。15. （）是指合同糾紛當(dāng)事人在爭議發(fā)生前或爭議發(fā)生后達(dá)成協(xié)議，自愿將爭議交給第三者作出裁決，并負(fù)有自動(dòng)履行義務(wù)的一種解決合同糾紛的方式。，包含的基本內(nèi)容也不同、標(biāo)的、價(jià)款或酬金等17. 下列（）可以既屬于業(yè)主合同關(guān)系，又屬于承包商的合同關(guān)系。2. 一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目的全壽命周期，包括（）。4. 房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織管理類型有（）。6. 從招標(biāo)方式看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)一般分為（）。、技術(shù)說明書8. 招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作包括（）。、細(xì)化、粗橫道圖、細(xì)橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖，工期目標(biāo)已經(jīng)被細(xì)化10. 項(xiàng)目建設(shè)投資費(fèi)用中，工程建設(shè)其他費(fèi)用包括（）。12. 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般要?jiǎng)澐譃椋ǎ?，分級來進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)和評定的。14. 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的要點(diǎn)有（）。答案部分一、單項(xiàng)選擇題1[答案]：A[解析]：參見教材P1972[答案]：C[解析]：參見教材P1973[答案]：B[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的六大階段與四大管理過程。4[答案]：B[解析]：請牢記房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中的六個(gè)階段四個(gè)管理過程的內(nèi)容。6[答案]：D[解析]：參見教材P2007[答案]：C[解析]：參見教材P1998[答案]：B[解析]：招標(biāo)文件雖然對招標(biāo)項(xiàng)目有詳細(xì)的介紹，但它缺少合同成立的條件－價(jià)格，因此招標(biāo)文件不具備要約的條件，只能是要約邀請。9[答案]：C[解析]：評標(biāo)主要應(yīng)從標(biāo)書符合性、技術(shù)評審和商務(wù)評審三個(gè)方面評價(jià)。這是進(jìn)度與工期之間最大的區(qū)別。15[答案]：C[解析]：參見教材P21216[答案]：B[解析]：參見教材P20917[答案]：C[解析]：業(yè)主和施工單位都可以采購物資，簽訂物資采購合同。二、多項(xiàng)選擇題1[答案]：ABDE[解析]：參見教材P1951962[答案]：BCDE[解析]：參見教材P1933[答案]：BCDE[解析]：參見教材P1934[答案]：ACE[解析]：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理組織形式。5[答案]：ABCE[解析]：參見教材P198，詢價(jià)和現(xiàn)場考察屬于投標(biāo)的程序。標(biāo)底不可能在招標(biāo)文件中透露；發(fā)布招標(biāo)文件中尚不知道有哪些投標(biāo)單位來投標(biāo)，所以不可能將投標(biāo)單位的基本情況列出。9[答案]：ABCD[解析]：參見教材P20110[答案]：BCDE[解析]：參見教材P20311[答案]：ACD[解析]：全面質(zhì)量要求中全面的含義是全過程、全員和全方位。選項(xiàng)E中環(huán)境保護(hù)必須符合國家和有關(guān)部門規(guī)定。2. 選擇房地產(chǎn)銷售渠道的原則不包括（）。，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接了解客戶的需求、購買特點(diǎn)4. 符合下列哪些條件的時(shí)候可以自行租售（）。6. 某房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤，采取較高的價(jià)格進(jìn)行銷售，可能是（）。8. 在其他條件不變的情況下，下列策略中不屬于直接調(diào)整價(jià)格策略的是（）。10. 指導(dǎo)商品房定價(jià)的基本思路是（）。12. （）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用各種短期誘因鼓勵(lì)客戶購買以促進(jìn)商品房銷售的措施。14. 通過企業(yè)有關(guān)人員直接與潛在顧客交談的促銷方式是（）。二、多項(xiàng)選擇題1. 以客戶為中心，以市場為出發(fā)點(diǎn)，建立在“以銷定產(chǎn)”的觀念之上的營銷觀念是（）。3. 商品房銷售代理具有以下特征（）。，更容易促成買賣雙方的交易5. 開發(fā)商與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂委托代理合同后，需要向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供（）資料。7. 在房地產(chǎn)營銷中，運(yùn)用心理定價(jià)策略主要有（）。9. 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)定價(jià)必須遵循以下原則（）。，利用高價(jià)即使銷售比較少的數(shù)量，也可以獲得更多的利潤，制定高價(jià)，可以拓寬銷售渠道11. 根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格確定的基本原理，直接調(diào)整價(jià)格有以下幾種途徑（）。13. 房地產(chǎn)促銷方式有（）。15. 房地產(chǎn)營銷廣告費(fèi)用編制最常用的方法有（）。，樹立企業(yè)形象為主要目的答案部分一、單項(xiàng)選擇題1[答案]：B[解析]：參見教材P2192[答案]：C[解析]：參見教材P217218，房地產(chǎn)銷售渠道選擇的原則包括經(jīng)濟(jì)性（首要考慮的）、可控性、適應(yīng)性。5[答案]：C[解析]：參見教材P2246[答案]：A[解析]：參見教材P2247[答案]：B[解析]：需求導(dǎo)向定價(jià)法以顧客的感受作為定價(jià)的依據(jù)，其基礎(chǔ)是效用理論。9[答案]：C[解析]：競爭導(dǎo)向定價(jià)法是以市場上相互競爭的同類房地產(chǎn)商品價(jià)格為定價(jià)基本依據(jù)，并隨競爭狀況的變化確定和調(diào)整價(jià)格的定價(jià)方法。11[答案]：B[解析]：參見教材P23012[答案]：C[解析]：參見教材P23413[答案]：D[解析]：參見教材P23714[答案]：B[解析]：直接與客戶洽談是促銷中的人員推銷法。二、多項(xiàng)選擇題1[答案]：CD[解析]：參見教材P2152[答案]：ABC[解析]：房地產(chǎn)市場營銷的主要內(nèi)容包括戰(zhàn)略規(guī)劃、營銷過程和營銷活動(dòng)三項(xiàng)。5[答案]：BDE[解析]：開發(fā)公司向代理機(jī)構(gòu)提供的資料包括反映項(xiàng)目特征的資料、反映項(xiàng)目合法性的資料，委托書，如果是預(yù)售項(xiàng)目還應(yīng)提供預(yù)售許可證。6[答案]：ABCD[解析]：房地產(chǎn)定價(jià)的目標(biāo)有四個(gè)，分別是以利潤為中心的定價(jià)目標(biāo)、市場占有率目標(biāo)、穩(wěn)定價(jià)格目標(biāo)、維持經(jīng)營目標(biāo)。7[答案]：CDE[解析]：心理定價(jià)策略根據(jù)不同消費(fèi)者的消費(fèi)心理，可以細(xì)分為特價(jià)品定價(jià)策略、尾數(shù)定價(jià)策略和整數(shù)定價(jià)策略三種。9[答案]：ACD[解析]：參見教材P22210[答案]：ABC[解析]：參見教材P22411[答案]：AE[解析]：參見教材P22612[答案]：ABD[解析]：房地產(chǎn)促銷方式可以分為人員推銷和非人員推銷兩大類，非人員推銷又有廣告、活動(dòng)推廣和公共關(guān)系三種主要形式。促銷方法包括人員推銷和非人員推銷兩大類。14[答案]：ABC[解析]：房地產(chǎn)廣告基調(diào)的確定，必須考慮三方面因素：首先，廣告基調(diào)必須考慮客戶的需求；其次，廣告基調(diào)應(yīng)體現(xiàn)競爭優(yōu)勢；再次，突出產(chǎn)品特征和競爭優(yōu)勢?！?宗～10宗2. 在統(tǒng)一貨幣單位時(shí)，通常采用（）。4. 某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為50萬元，其中首付款10萬元，余款40萬元于半年后一次付清。5. 某宗房地產(chǎn)2003年6月的價(jià)格為2300元／平方米。則該房地產(chǎn)2003年11月的價(jià)格為（）元／平方米。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）萬元。8. 由市場比較法估價(jià)得到的價(jià)格稱為（）。10. （）是以建筑物為整體，選取與建筑物價(jià)格或成本密切相關(guān)的某種單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價(jià)格或成本，并對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，來估算建筑物重新購建價(jià)格的方法。12. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/㎡，建筑物殘值率為6%，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（）元。14. 某寫字樓預(yù)計(jì)持有2年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬元，報(bào)酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（）萬元。16. 如果物業(yè)的年凈收益不變，報(bào)酬率不變，則收益年限無限計(jì)算出的物業(yè)的收益價(jià)值一定（）收益年限有限的物業(yè)的收益價(jià)值。二、多項(xiàng)選擇題1. 下列屬于市場法估價(jià)步驟的有（）。3. 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括的方面是（）。5. 下列關(guān)于成本法的說法錯(cuò)誤的是（）。7. 求取建筑物折舊的方法主要有（）。9. 累加法中，報(bào)酬率的計(jì)算要涉及以下幾個(gè)方面（）。，終點(diǎn)是按照正常情況估算的開發(fā)完成的時(shí)間，在租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的房地產(chǎn)的自然壽命結(jié)束時(shí)為止，可能是開發(fā)期延長，在估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮未來房地產(chǎn)市場的景氣狀況11. 估價(jià)的假設(shè)和限制條件主要包括（）。13. 下列關(guān)于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率的說法正確的是（）。但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了市場狀況調(diào)整的話，則采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場匯價(jià)500（%）8=4[答案]：D[解析]：10+40/[（1+1%）^6]=48（萬元）5[答案]：A[解析]：參見教材P244此題是定基價(jià)格指數(shù)，所以11月的價(jià)格是：2300247。6[答案]：B[解析]：本題考查交易情況修正中的稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)的計(jì)算。根據(jù)公式：（1）正常價(jià)格＝買方實(shí)際付出的價(jià)格－應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)（2）應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)＝正常價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率設(shè)正常的交易價(jià)格為x，則應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)為８％，則x=2978%x，x=275萬元。9[答案]：D[解析]：本題考查用成本法計(jì)算新開發(fā)土地價(jià)值。開發(fā)利潤=（土地取得成本+開發(fā)成本）直接成本利潤率=（1000+1500）6%=150土地價(jià)格=土地重新取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+利潤=1000+1500+（1000+1500）5%+（1000+1500）5%+100+150=3000元/平方米10[答案]：A[解析]：參見教材P25011[答案]：C[解析]：參見教材P255，V=A/Y=8/8%=100（萬元）12[答案]：B[解析]：參見教材P253建筑物現(xiàn)值=C[1（1R）t/N]=800120[1（16%）8/30]=