【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 件的考察 ；項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案進(jìn)行論證；項(xiàng)目周圍環(huán)境及周圍環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響分析；項(xiàng)目實(shí)施方案計(jì)劃及進(jìn)度進(jìn)行安排；投資估算、資金來(lái)源及社會(huì)效益等方面進(jìn)行綜合論證。 七臺(tái)河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 7 第二章 工程建設(shè)的背景及必要性 工程建設(shè)背景 具有廣闊的銷售市場(chǎng) 黑龍江省七臺(tái)河市是全國(guó)主焦煤生產(chǎn)基地，原煤生產(chǎn)能力二千萬(wàn)噸 /年，焦炭生產(chǎn)能力 700萬(wàn)噸 /年，非煤經(jīng)濟(jì)大戶有全國(guó)知名品牌雙葉家具、海外化工的乳膠炸藥、勃利黑陶、暢銷國(guó)外的藍(lán)靛果酒及供不應(yīng)求的森帝酒具等”。這里盛產(chǎn)大豆、水稻、亞麻、小麥、烤煙，全市人口 92 萬(wàn)人，經(jīng)營(yíng)以上業(yè) 務(wù)的人在 15 萬(wàn)人左右，他們的年收入在 20 萬(wàn)元以上的占 85%，預(yù)計(jì)購(gòu)買力有顯旺的趨勢(shì)，具有廣闊的銷售前景。 符合我市建筑市場(chǎng)發(fā)展需求 按照本工程的基本設(shè)想，工程建設(shè)可以加強(qiáng)和發(fā)展我市基本建設(shè)，提高我市人居的環(huán)境和人居檔次，提升人居的品位，所以本工程是符合我市建筑市場(chǎng)發(fā)展需求的。 項(xiàng)目建設(shè)有利條件 項(xiàng)目投資環(huán)境良好 本工程的投資建設(shè)，從總體上分析，是符合我市建設(shè)市場(chǎng)發(fā)展需求的。國(guó)家的相關(guān)政策和黑龍江省七臺(tái)河市人民政府的發(fā)展規(guī)劃要求，都為工程目的投資建設(shè)提供了基本保證。工程所在地七 臺(tái)河市經(jīng)多年的建設(shè)與發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施與資源條件相配套，政府的相關(guān)扶持政策到位而不越位。這些都為本工程的建設(shè)提供了良好的投資環(huán)境。 七臺(tái)河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 8 期房市場(chǎng)需求的優(yōu)勢(shì) 隨著我國(guó)加入世貿(mào)組織以來(lái)，給國(guó)內(nèi)各行業(yè)，特別是給我市各行業(yè)帶來(lái)了無(wú)限機(jī)遇，同時(shí)也帶來(lái)了強(qiáng)烈的挑戰(zhàn)。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的調(diào)整與發(fā)展和我市人民生活水平的提高，人們的生活觀念隨之發(fā)生了巨大地變化，因此，改善性購(gòu)房的人群不斷增加。 項(xiàng)目建設(shè)的意義 本項(xiàng)目一經(jīng)建設(shè)投放市場(chǎng)后，將帶動(dòng)當(dāng)?shù)仄渌嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展：提高就業(yè)機(jī)會(huì)，增加居民收入，改善環(huán)境，提高稅收 ，同時(shí)也將提升城市檔次。 七臺(tái)河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 9 第三章 建設(shè)條件與項(xiàng)目選址 項(xiàng)目區(qū)自然與社會(huì)環(huán)境 區(qū)位概況 七臺(tái)河市位于黑龍江省東部，佳木斯南部，倭肯河中上游。位于東經(jīng)130176。 ~131176。 44′，北緯 45176。 16′ ~46176。 37′之間，東與密山、寶清縣接壤，西與依蘭縣相連，南與林口縣、雞東縣交界，北與樺南縣為鄰 。 行政區(qū)劃面積 6221 平方公里（含農(nóng)墾森工系統(tǒng)）。七臺(tái)河市是一座新興的以煤炭產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的綜合性工業(yè)城市。是黑龍江省東部地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化教育、商貿(mào)中心和重要的交通樞紐，全市轄三個(gè)區(qū)、一個(gè)縣。 自然條件 七臺(tái)河市東西直徑 130公里，南北直徑 84 公里。從東部起到南、西三面環(huán)山，中部丘陵，西北部平原。境內(nèi)有二十七座高的山嶺，均屬完達(dá)山系余脈，最高山峰勃利縣通天二林場(chǎng)李牧營(yíng)溝的界山，海拔 1008米，平原和丘陵地區(qū)平均高度都在海拔 235 米左右。 土壤主要有暗棕壤、白漿土、黑土、草甸土、沼澤土、泥炭土、水稻土等 7 個(gè)土類、 16 個(gè)亞類、 30 個(gè)土種。以暗棕壤、黑土為主 。 境內(nèi)有倭肯河、撓力河兩大水系，大小河流 24 條，水資源總量 億立方米。市內(nèi)共有大中小型水庫(kù) 19 座，其中桃山、吉興河、互助 3 座水庫(kù)是省 重點(diǎn)水庫(kù) 。 七臺(tái)河屬于“長(zhǎng)白山植物亞區(qū)”，植物種類近千種 。 全市林地面積 萬(wàn)公頃，森林覆蓋率達(dá) %，主要生長(zhǎng)著天然次生林和人工林，有柞、 七臺(tái)河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 10 樺、椴、松、楊等 20 多個(gè)樹(shù)種。 煤炭資源富集，煤種齊全，有主焦煤、氣煤等 10 多個(gè)品種，煉焦煤占總儲(chǔ)量的 82%。煤質(zhì)優(yōu)良，具有特低硫、低磷、高發(fā)熱量、高灰熔點(diǎn)、高硅含量等特點(diǎn)，素有“工業(yè)精粉”之美譽(yù)，是國(guó)家保護(hù)性開(kāi)采的三個(gè)稀有煤田之一。石墨、大理石、黃金、膨潤(rùn)土等 30 余種礦產(chǎn)資源探明儲(chǔ)量可觀，品位較高，開(kāi)采開(kāi)發(fā)潛力巨大。 七臺(tái)河市地處中緯地帶，氣候?qū)儆诤疁貛В箨?性季風(fēng)氣候。具有寒暑明顯，雨量充沛，光照充足，無(wú)霜期短，四季分明的氣候特點(diǎn)。 春季干旱少雨：一般 3月末至 4月初開(kāi)始解凍，氣溫穩(wěn)定通過(guò) 0℃。（表土化凍 3 厘米）降水少，而蒸發(fā)量大，歷年平均降水量為 32 毫米，占全年降水總量的 %。而蒸發(fā)量為 424毫米，占全年蒸發(fā)量的 4%，加之春風(fēng)大，構(gòu)成了“十春九旱”的氣候特點(diǎn)，常有“春雨貴如油”之說(shuō)，如不搶栽早播，易造成炕種、芽干，達(dá)不到一次播種保全苗的目的。終霜日一般在 5 月 4日至 23 日。 夏季高溫多雨：氣溫穩(wěn)定通過(guò) 10℃，約在 5月 9 日為夏季開(kāi)始。其間平均氣溫 — ℃，其中 7月為最熱的月份，平均氣溫 21— 23℃，極端最高氣溫 ℃。降水頻繁，一般降水量 319— 327mm，占全年降水量的 %— 60%。洪澇災(zāi)害多出現(xiàn)在 78月內(nèi)。夏季高溫多雨對(duì)糧菜生產(chǎn)極為有利。 秋季秋高氣爽：在 10℃終日后一天為秋季，始日在 9月 26 日。此時(shí)暖空氣逐漸減弱，受冷空氣影響，氣溫下降，常常是“一場(chǎng)秋雨一場(chǎng)涼、三場(chǎng)白露一場(chǎng)霜”。 910月間多在大陸變性高壓控制下，雨量少，空氣干燥，碧空無(wú)云，秋高氣爽，降水量一般為 115118mm，占全年降水量的 七臺(tái)河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 11 21%22%。個(gè)別年份冷空氣活動(dòng)頻 繁，造成秋雨連綿，出現(xiàn)“埋汰秋”。初霜日一般在 9月 18 日至 26 日。往往是秋澇伴隨早霜而導(dǎo)致糧食貪青晚熟減產(chǎn)。 冬季寒冷少雪：由于受西伯利亞強(qiáng)冷高壓控制，一般降水 1618mm。平均氣溫 ℃ ℃。一月為最冷月，平均氣溫 ℃ 19℃。歷年極端最低氣溫 ℃，歷年平均最大凍層深度 170200cm。 氣溫：氣溫隨海拔高度增高而降低，依地形、地貌不同而有差異。七臺(tái)河地區(qū)年平均氣溫 ℃。東部低山區(qū)比西部丘陵漫崗氣溫低。年≥ 10℃的活動(dòng)積溫平均 ℃，東部地區(qū)≥ 10℃的有效活動(dòng)積溫平均℃。 降水：因受季風(fēng)和地形的影響，季節(jié)降水很不平衡。從地理分布上看，東部低山區(qū)比西部丘陵漫崗區(qū)偏多。年降水量 525545mm，降水集中在 79月份，降水量為全年降水量的 50%57%。 日照：歷年平均日照時(shí) 24672568 小時(shí)，西部偏高，東西日照差為 101小時(shí)，作物生育期日照時(shí)數(shù) 1717 小時(shí)，占全年日照總數(shù)的 %。全年太陽(yáng)總輻射量 120千卡 /平方厘米以上，每畝 8 億千卡，作物生育期每畝 億千卡，占全年輻射量的 67%。 風(fēng)向與風(fēng)速：春、夏、秋、冬，季風(fēng)交替，春夏西南 風(fēng)向，秋冬西北風(fēng)向。春季大風(fēng)加速了土壤蒸發(fā)，導(dǎo)致十春九旱。四月份為風(fēng)速最大月，平均風(fēng)速 ，四月份大風(fēng)次數(shù)平均 ，夏季大風(fēng)次數(shù)不多，但往往伴同大雨，導(dǎo)致麥麻和部分大田倒伏，影響產(chǎn)量，秋季大風(fēng)常伴有寒潮發(fā)生，造成作物低溫冷害。 七臺(tái)河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 12 社會(huì)經(jīng)濟(jì) 近年來(lái)，七臺(tái)河市以“發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，建設(shè)龍江強(qiáng)市”為目標(biāo)，以“調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、推進(jìn)城市轉(zhuǎn)型”為主線，以建設(shè)“東北焦化之都、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)富市、農(nóng)業(yè)特產(chǎn)之鄉(xiāng)、國(guó)家速滑基地、山水園林城市”為發(fā)展定位，扎實(shí)推進(jìn)國(guó)家循環(huán)經(jīng)濟(jì)、國(guó)家資源枯竭城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、 全國(guó)公立醫(yī)院改革、全省低碳經(jīng)濟(jì)和城鄉(xiāng)一體化“五個(gè)試點(diǎn)市”建設(shè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入了總量擴(kuò)張、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、質(zhì)量效益同步提升的發(fā)展階段，城鄉(xiāng)面貌和基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，人民生活水平明顯提高，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)駛上了又好又快發(fā)展的快車道。 2020 年，全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 312億元，增長(zhǎng) %。規(guī)模以上工業(yè)增加值實(shí)現(xiàn) 162億元，增長(zhǎng) %。固定資產(chǎn)投資 122億元，增長(zhǎng) %。全口徑財(cái)政收入 43億元，增長(zhǎng) %；財(cái)政一般預(yù)算收入 20億元，增長(zhǎng)%。外貿(mào)進(jìn)出口總額實(shí)現(xiàn) 9080萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %， 增幅全省第二。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長(zhǎng) 17%。 項(xiàng)目建設(shè)的有利條件 建設(shè)地址 本工程位于位于桃山區(qū)文華路以東，人才街以北，桃山水庫(kù)以南。 施工條件 擬建地址周邊有七臺(tái)河職業(yè)學(xué)院、體育會(huì)展中心、濱尚雅居小區(qū)、陽(yáng)光麗景小區(qū)、七號(hào)公館小區(qū)等，毗鄰桃山水庫(kù)，地理位置極佳。 擬建地址內(nèi)地質(zhì)條件較好，地勢(shì)坡差較大，基巖為花崗巖，第四紀(jì)土 七臺(tái)河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 13 層較薄，地下有煤線，非采空區(qū)及其他不良地質(zhì)現(xiàn)象，擬建地址所在區(qū)域?qū)儆谏钤吹卣饏^(qū)，地震烈度為 6度。 該地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲黠L(fēng)，夏季主要風(fēng)向?yàn)槲?南風(fēng)，冬季主要風(fēng)向?yàn)槲鞅憋L(fēng)。 擬建地址左右有市政給排水管線及便利的供電和通訊線路。 本項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)與弱勢(shì) ，通過(guò)對(duì)于本工程的了解及考察，本工程的強(qiáng)勢(shì)與弱勢(shì)分析如下： S（優(yōu)勢(shì)） 本項(xiàng)目位于東部新城區(qū)中心位置，社區(qū)完善，交通方便，餐飲及娛樂(lè)設(shè)施配備齊全。臨街道路出行方便，購(gòu)物、就醫(yī)、入學(xué)休閑、娛樂(lè)便捷。 W（劣勢(shì)） 位置不處繁華商業(yè)區(qū)，購(gòu)物方便程度一般，空間局促，配套設(shè)施待以完善。 O（機(jī)會(huì)） 距市中心較近，社區(qū)完善，定位比較準(zhǔn)確，易于被市 場(chǎng)迅速吸納。 T（威脅） 通貨膨脹帶來(lái)的滯銷可能出現(xiàn)。 綜上所述，該工程擬建地址能滿足建設(shè)的要求。 七臺(tái)河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 14 第四章 市場(chǎng)研究 開(kāi)發(fā)模式分析與比較 發(fā)展商的開(kāi)發(fā)模式： 針對(duì)礦工等中低收入家庭以小房型分割出售 以中等家庭收入為主的標(biāo)準(zhǔn)型進(jìn)行出售 以多家庭成員為主的較大戶型進(jìn)行出售 由于本小區(qū)地段屬于高檔繁華地段，并且社區(qū)較大，為了盡快完成銷售任務(wù)，本小區(qū)銷售針對(duì)中等收入和高收入家庭，開(kāi)發(fā)以中等戶型和大戶型住宅為主。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 需求分析 經(jīng)初步估算，七臺(tái) 河市尚有 20 萬(wàn)平方米城市棚戶區(qū)未進(jìn)行改造，近年來(lái)，七臺(tái)河市中等以上戶型的住宅熱賣，從最早的東方花園、東方名苑到現(xiàn)在的濱尚雅居、銀達(dá)二期等小區(qū)，很快被市場(chǎng)吸納，很好地印證了市場(chǎng)上對(duì)中等以上戶型住宅的強(qiáng)勁需求。除煤礦棚改住房和廉租住房以外，七臺(tái)河市商品住宅購(gòu)買力如下：一是城市棚戶區(qū)改造的拆遷戶；二是需改善居住條件的擁擠戶；三是自然增長(zhǎng)人口；四是流動(dòng)人口（包括外區(qū)縣工作的干部、職工、教師以及置業(yè)、子女教育等）。七臺(tái)河市主城區(qū) 2020 年規(guī)劃人口為 50 萬(wàn)人，人均居住面積 40 平方米以上，七臺(tái)河市每年商品房 七臺(tái)河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 15 需求量在 4 萬(wàn)平 方米以上。 供給分析 2020年至 2020年，七臺(tái)河市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈下降趨勢(shì)，降幅為 12%。但中、高檔住宅銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)， 2020年至 2020年年均增長(zhǎng) 10%以上。本工程定位于濱水宜居區(qū)，配套功能完善，建有水上公園、文華休閑公園、網(wǎng)球館及商業(yè)載體，屬于高品質(zhì)小區(qū)，銷售定位準(zhǔn)確。 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析 本可研價(jià)格預(yù)測(cè)采取市場(chǎng)比較法，選擇鄰近地區(qū)樓盤或者是同一檔次的樓盤作為比較對(duì)象，進(jìn)行比較預(yù)測(cè)。主要比較樓盤有濱尚雅居、歐洲新城二期、七號(hào)公館等。 20202020 年，鄰近樓盤普通商品住宅價(jià) 格為 3500元 /m2— 4980 元 /m2之間。本小區(qū)定位于中高檔樓盤，價(jià)格定位于 4000元 /m2—5500 元 /m2之間。主要考慮以下因素： 政府導(dǎo)向和東部市場(chǎng)的帶動(dòng)。按照城市總體規(guī)劃，城區(qū)東部為城市教育、文化、體育、商貿(mào)流通和旅游功能區(qū)，導(dǎo)致東部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度加快和價(jià)格上揚(yáng)。 風(fēng)景優(yōu)美，服務(wù)設(shè)施完善，通行便利，周邊生活設(shè)施配套齊全可以吸引高端人士入住。 中心區(qū)可以出讓的地塊越來(lái)越少，供給量不足。 目標(biāo)客戶特征分析 自住為主，投資為輔。 青年人和中年人為主，年齡多在 2340 歲左右，收入較高的工薪和白 領(lǐng)階層為主。 七臺(tái)河市月亮灣小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基工程投資咨詢有限公司 16