【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 規(guī)劃區(qū)內(nèi)居住用地約 公頃，按人均居住 建筑面積 35 平米計(jì)算，同時(shí)考慮商住用地中的商業(yè)建筑用地和一部分低密度住宅，規(guī)劃區(qū)居住人口約為 萬。 □項(xiàng)目地塊對(duì)新區(qū)的支撐 本項(xiàng)目位于新區(qū)西南角，處于新區(qū)未來城市發(fā)展的主要方向，為行政新區(qū)規(guī)劃中唯一商品房開發(fā)住宅用地；是新區(qū)未來發(fā)展為新區(qū)居民提供居住功能的重要組成部分。承載著新城市形象和高檔居住區(qū)的重要責(zé)任。 ～ 2020 年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本數(shù)據(jù)分析 □ 2020～ 2020 年土地出讓情況 單位：公頃 年份 \類別 \數(shù)量 商品房 經(jīng)濟(jì)適用房 集資建房 合計(jì) 2020 年 0 2020 年 2020 年 2020 年上半年 合計(jì) 資料來源：駐馬店市國(guó)土資源管理局 Page 13 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 統(tǒng)計(jì)分析： 從上表可以看出，駐馬店市的土地供應(yīng)從 2020 年起逐年增加，平均漲幅達(dá)到 18%。 2020 年以來，駐馬店市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)土資源部 11 號(hào)令和 21 號(hào)令，積極探索和推行多種有償使用方式，全面推行國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓 制度，深化改革，嚴(yán)格土地管理，合理高效地配臵土地資源，積極運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)土地供應(yīng)基本得到滿足，同時(shí)在開發(fā)區(qū)的發(fā)展及市政府北遷過程中區(qū)域釋放出部分土地（本地塊即為其中之一）。市北區(qū)成為房地產(chǎn)發(fā)展的主要方向之一。 — 2020 年駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 單位：萬㎡ /萬元 /元 年份 土地開發(fā)面積 竣工套數(shù) 竣工面積 施工面積 商品房銷售面積 商品房投資額 商品房銷售額 均價(jià) 2020 2197 —— —— —— —— 2020 1253 —— 15916 —— —— 2020 2493 —— 43468 —— 744 2020 2378 33686 21801 894 2020 2021 37099 27869 835 2020 1502 45473 23926 1207 2020 上半年 —— —— —— —— —— —— — — 1300 資料來源：駐馬店市房地產(chǎn)管理局 說明： 2020 年、 2020 年竣工面積、套數(shù)降低是由于特殊原因造成，非市場(chǎng)因素。其中“ —— ”部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失，為主管部門未做統(tǒng)計(jì)。 Page 14 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 土地開發(fā)面積 05101520253035402020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年分畝數(shù)商品房投資額1591643468336863709945473050001000015000202002500030000350004000045000500002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份萬元 表 1 表 2 施工面積 0204060801002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份萬平方米竣工面積051015202530352020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份萬平方米 Page 15 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 表 3 表 4 均價(jià)74489483512071300020040060080010001200140020 0020 0120 0220 0320 0420 0520 06 上半年年份元竣工套數(shù)2197125324932378202115020500100015002020250030002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份數(shù)量 表 5 表 6 實(shí)際銷售面積2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份銷售額模擬銷售面積2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份銷售額 Page 16 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 表 7 表 8 統(tǒng)計(jì)分析： 1)自 2020 年開始，駐馬店土地開發(fā)面積穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資額每年增幅達(dá)到 16%，保持較高的增長(zhǎng)速度。 2)駐馬店由于集資房一直未得到有效遏制，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)和價(jià)格水平均處于較低的水平。自 2020 年開始，本地房地產(chǎn)企業(yè)開始有所發(fā)展，同時(shí)隨著外地房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入（如建業(yè)房地產(chǎn)），房地產(chǎn)業(yè)迅 速發(fā)展，產(chǎn)品品質(zhì)得到極大的提高，價(jià)格漲幅更達(dá)到年平均 20%。預(yù)計(jì)駐馬店市的房地產(chǎn)業(yè)在近幾年內(nèi)還有較大幅度提升，同時(shí)價(jià)格 (此處指均價(jià) )也有很大的上升空間。 3)駐馬店市商品房銷售面積在 2020 年、 2020 年下降為非市場(chǎng)原因造成，排除這一因素后模擬銷售面積（詳見表 8），表 8 中 2020 年、 2020 年、 2206年銷售面積為根據(jù)前幾年銷售面積平均漲幅得出。預(yù)計(jì) 2020 年商品房銷售面積達(dá)到近 50 萬平方米。 年駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特征及存在問題 1)住房消費(fèi)的市場(chǎng)化環(huán)境基本形成 幾年來通過房改的不斷深入， 1999 年底，隨著住房實(shí)物分配制度的停止，個(gè)人已成為住房市場(chǎng)消費(fèi)的主體， 2020 年，全市個(gè)人購(gòu)房近 2197 戶，住房消費(fèi)市場(chǎng)的已由過去的集團(tuán)消費(fèi)全面過渡到個(gè)人消費(fèi)。 2)住房市場(chǎng)日趨活躍 自 2020 年以來 ，全市住房市場(chǎng)一直保持著不斷升溫的態(tài)勢(shì)。 房地產(chǎn)投資額和開發(fā)面積及商品房?jī)r(jià)格持續(xù)增長(zhǎng) 。 3)住房的潛在的需求量大 一方面隨著城市化步伐的加快，住房需求將有不斷增加的趨勢(shì)，加之外來人口的不斷增加，住房的潛在需求 巨大，商品房有近 50%為周邊縣城人口購(gòu)買，整體需求量很大。 4)居民住房消費(fèi)的支付能力不斷提高 Page 17 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 通過 對(duì)市場(chǎng)居民住房消費(fèi)的抽樣調(diào)查顯示，居民住房消費(fèi)的 承受 能力已由 1998 年的 3— 5 萬元增長(zhǎng)至目前 10— 20 萬元，同時(shí)居民的負(fù)債消費(fèi)意識(shí)已經(jīng)形成，貸款購(gòu)房已成為時(shí)尚。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理到位的商品房越來越受到消費(fèi)者的青睞。 5)集資建房未得到有效控制 影響駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)的另外一個(gè)重要因素是集資建房，由于集資建房的價(jià)格偏低，數(shù)量加大，從而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和房?jī)r(jià)維持在正常水平。在駐馬店這種情況并未得到有效抑制。 6)本土開發(fā)商開發(fā)水平普遍較低 自 2020 年以來，駐馬店房地產(chǎn)公司雖然有了很大發(fā)展，項(xiàng)目開發(fā) 水平及小區(qū)建設(shè)均有較大提高，但整體還處于較低的水平，除個(gè)別房地產(chǎn)公司如臵地集團(tuán)、新家園房產(chǎn)等公司及外來開發(fā)商（建業(yè)集團(tuán)）開發(fā)有優(yōu)秀項(xiàng)目外，其余開發(fā)公司均處于房地產(chǎn)開發(fā)初級(jí)階段。 在售項(xiàng)目 森林半島、翡翠城、城市麗景、飛龍小區(qū) 即售項(xiàng)目 陽光城、桂月園、嘉瑞名園、萬博園、海云第一城、御龍居 森林半島 占 地： 400 畝 開 發(fā) 商： 駐馬店建業(yè)住宅建設(shè)工程有限公司 綠 化 率： 45% 容 積 率： 一期 67 畝 、二期 53 畝 均 價(jià)： 一期 1600元 /平米、二期 1830元 /平米 Page 18 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 戶 數(shù)： 二期 236套。其中二房 50套，三房 110套，四房 72套，別墅 14戶。 一期 351 套。 2 房、 3 房、 4 房、復(fù)式 (10%)四種戶型， 3 房、 4 房為主力戶型。 銷 售 率： 一期 100%，二期 60% 客戶來源： 政府部門（包括鄉(xiāng)、縣） 40%，私營(yíng)業(yè)主（如店主），自由職業(yè)者（如律師）。 銷售時(shí)間： 一期 03年 7月～ 05 年 10 月二期 05 年 11 月至今（銷售 50～ 60%） 點(diǎn) 評(píng)： 優(yōu)勢(shì)，品牌開發(fā)商、規(guī)模社區(qū)、專業(yè)規(guī)劃、市場(chǎng)的高檔次認(rèn)知、周遍城市形象、 成熟操作模式、飄窗、一樓后庭院 ；劣勢(shì)，生活便利指數(shù)低、建筑安成本控制過度（建筑粗糙、景觀用材單一）、價(jià)格高。 翡翠城 占 地： 萬平米 開 發(fā) 商： 駐馬店新家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積： 15 萬平米 容 積 率： 綠 化 率： 31% 均 價(jià)： 1500 元 /平米 銷 售 率： 90% 銷售時(shí)間： 04 年 12 月至今（名義銷售 90%） 戶 數(shù)： 共 800 套。 3 其中小戶型（ 2 房） 424 套，三房 160 套，四房 60 套，五房 120Page 19 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 套，復(fù)式六房 36 戶。 客戶來源： 60~70%為縣鄉(xiāng)客戶，西平、確山，尤以確山客戶為多。 點(diǎn) 評(píng)： 優(yōu)勢(shì)，規(guī)模社區(qū)、周邊城市形象、居住片區(qū)、新材料貼磚、補(bǔ)缺小面積戶型、所有房間帶外陽臺(tái)、部分房間帶凸窗；劣勢(shì)，開發(fā)商名譽(yù)、規(guī)劃水平低下。 中南〃陽光城 開發(fā)商： 駐馬店中南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占 地： 87 畝 建筑面積： 11 萬平米 容 積 率： 均 價(jià)： 1500 元 /平米 銷售時(shí)間： 06 年 5 月（ 6月底簽合同） 戶 數(shù)： 共 444戶。其中兩房 48套，三房 336套，四房 60套。 點(diǎn) 評(píng)： 優(yōu)勢(shì)，規(guī)模社區(qū)、區(qū)位、價(jià)格、生活便利；劣勢(shì)，規(guī)劃、藥廠氣味影響。 臵地廣場(chǎng) 1期 開 發(fā) 商： 河 南省臵地房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 均 價(jià)： 1500 元 /平米 戶 數(shù)： 共 298戶 ,一房 8套，二房 24套，小三房 20套，三房 173套，四房 74套 Page 20 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 銷售日期： 2020 年 10 月 2020年 11月 客戶屬性： 三房多為結(jié)婚群體、二次臵業(yè)者和縣鄉(xiāng)客戶；二房主要是為父母購(gòu)買，小兩 口自住和部分認(rèn)為兩房夠用的前衛(wèi)者（這一類占 30%）。 銷售狀況： 銷售率 100% 點(diǎn) 評(píng)： 規(guī)模社區(qū)、黃金地段、品牌開發(fā)商、高工程質(zhì)量、高水平物業(yè)服務(wù)，駐馬店 最受歡迎物業(yè)；只在規(guī)劃水平和景觀規(guī)模上略低于森林半島。 臵地廣場(chǎng) 2期 開 發(fā) 商： 河南省臵地房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 建筑面積： 10 萬㎡ 均 價(jià)： 1600 元 /㎡ 銷售日期： 2020 年 4 月 2020年 5月 戶 數(shù)： 522 戶。一房 5 戶，兩房 117 戶，三房 36 戶，三房 260 戶，四房 102 戶 銷售狀況： 銷售率 99% 點(diǎn) 評(píng)： 規(guī)模社區(qū)、黃金地段、品牌開發(fā)商、高工程質(zhì)量、高水平物業(yè)服務(wù)，駐馬店最受歡迎物業(yè)；只在規(guī)劃水平和景觀規(guī)模上略低于森林半島。 臵地華庭 占 地： 85 畝 開 發(fā) 商： 河南省臵地房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 Page 21 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 建筑面積： 16 ㎡ 容 積 率： 均 價(jià)： 1700 元 /平米 戶 數(shù)： 100 套。三室 54 套，四室 36 套，復(fù)式 10 套。 銷 售 率： 95% 銷售日期： 2020 年 6 月 2020年 5月 19日 點(diǎn) 評(píng)： 品牌開發(fā)商、板式高層、價(jià)格、高工程質(zhì)量、高水平物業(yè)服務(wù)； 小 結(jié) : 1)從產(chǎn)品角度來說，駐馬店高品質(zhì)樓盤開發(fā)處于起步階段，目前開發(fā)水平較高的樓盤森林半島、臵地廣場(chǎng)、臵地華庭、翡翠城等項(xiàng)目，而臵地廣場(chǎng)、臵地華庭、翡翠城已經(jīng)銷售殆盡，現(xiàn)僅有森林半島處于熱銷期并仍有土地存量，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)薄弱。 2)縣鄉(xiāng)購(gòu)房者比例非常大，部分樓盤的地市消費(fèi)比例達(dá)到 50%以 上，規(guī)?；闹懈邫n樓盤受到購(gòu)房者尤其是縣鄉(xiāng)購(gòu)房者青睞，需求旺盛，銷售形勢(shì)良好。 為了更深入了解客戶對(duì)于房地產(chǎn)的實(shí)際需求，我們采用問卷調(diào)查的形式，對(duì) 1006 名客戶進(jìn)行了調(diào)查。根據(jù)項(xiàng)目情況，問卷調(diào)查所選客戶