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正文內(nèi)容

瑞爾特x年6月天士力淮安項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告(編輯修改稿)

2025-01-26 00:50 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 供應(yīng)主要從 2023年底開始,且多個(gè)樓盤集中面市,形成了一定的板塊聯(lián)動(dòng);同時(shí)各樓盤之間存在一定競(jìng)爭(zhēng)。 板塊內(nèi)以剛性需求為主,市場(chǎng)健康,具備可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力: 板塊內(nèi)的客戶以剛性需求為主,投資比例較小,去化速度較快。 板塊內(nèi)商品房定位以中檔、低檔為主,為本項(xiàng)目的定位提供了參考: 以普通商品房為主,定位為中低檔為主;戶型設(shè)計(jì)以經(jīng)濟(jì)型、緊湊型為主,基本符合市場(chǎng)的需求。 26 第二部分 項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)想 地塊分析及運(yùn)營(yíng)思路 PART 1 28 大學(xué)城 南 擴(kuò) 本案 項(xiàng)目位于淮安市清浦區(qū)柯山路,距離淮海路中心商圈約 4公里,距楚秀園約 2公里,北依京杭大運(yùn)河,屬于清浦新城中央居住區(qū)。 淮海路商圈 水渡口 CBD 缽池山公園 楚秀園 實(shí)小分校 恒大商業(yè) 汽車南站 東進(jìn) 清浦新城 一、地塊分析 城市東進(jìn)南擴(kuò),項(xiàng)目處于城市南擴(kuò)的主方向 29 運(yùn)河城 京河灣 恒大名都 金滿華府 運(yùn)河福邸 月季花園 金榜花園 柯 山 路 淮 海 路 路 明 遠(yuǎn) 清浦區(qū)政府 學(xué)林雅苑 中央美地 南 大學(xué)城 陽(yáng)光湖生態(tài)公園 區(qū)域樓盤: 恒大名都 運(yùn)河城 京河灣 金滿華府 運(yùn)河福邸 中央美地 月季花園 學(xué)林雅苑 金榜花園 東方豪城 東方豪城 本案 一、地塊分析 項(xiàng)目 2公里范圍內(nèi)分布有 10多個(gè)樓盤 30 東:運(yùn)河城安置房 南:柯山路、城南小學(xué) 西:恒大名都 北:運(yùn)南路、大運(yùn)河 一、地塊分析 地塊四至,四周為道路,有利于規(guī)劃 31 用地面積 約 305畝 建筑面積 約 60萬 ㎡ 容積率 ≤ 用地性質(zhì) 商住用地,商業(yè)面積不大于10% 綠化率 ≥ 35% 建筑密度 ≤ 30% 一、地塊分析 地塊現(xiàn)狀,內(nèi)部為綠地和廠房 32 地塊周邊生活配套尚不完善;有 6路、 13路公交經(jīng)過地塊南側(cè)柯山路;周邊有城南中心小學(xué)、城南中學(xué),教育配套尚可;柯山路設(shè)有農(nóng)業(yè)銀行、江蘇銀行網(wǎng)點(diǎn);淮海南路設(shè)有市第二醫(yī)院分院;項(xiàng)目北側(cè)為京杭大運(yùn)河,大運(yùn)河風(fēng)光帶已有規(guī)劃。 江蘇銀行 農(nóng)業(yè)銀行 啟英外國(guó)語(yǔ)學(xué)校 城南中心 小學(xué) 第二 人民醫(yī)院 一、地塊分析 周邊配套,生活配套尚丌完善 33 SWOT分析 ?優(yōu)勢(shì) Strength ?劣勢(shì) Weak ?成本優(yōu)勢(shì):土地成本較低 ?景觀優(yōu)勢(shì):地塊北臨大運(yùn)河風(fēng)光帶 ?客戶優(yōu)勢(shì):天士力公司在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ目蛻糍Y源 ?主題優(yōu)勢(shì):天士力為醫(yī)藥企業(yè),具備打造健康概念的先決品牌條件 ?自然天塹:項(xiàng)目位于大運(yùn)河南岸,淮安市民在心理上認(rèn)可尚需引導(dǎo) ?配套不足:周邊生活配套尚不完善 ?人氣不旺:目前居住氛圍不足 ?認(rèn)知度低:企業(yè)首次在淮安開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,市民對(duì)企業(yè)品牌認(rèn)知度低 ?機(jī)會(huì) Opportunity 結(jié)合項(xiàng)目條件,打造項(xiàng)目特色,進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng) ?規(guī)劃契機(jī):政府推進(jìn)清浦新城建設(shè),打造城市南部門戶 ?板塊聯(lián)動(dòng):柯山路區(qū)域板塊自發(fā)整合,良好的發(fā)展契機(jī)使該板塊的影響力正逐步顯現(xiàn) ?科技主題:科技、節(jié)能、環(huán)保主題 ?生態(tài)概念:運(yùn)河風(fēng)光、陽(yáng)光湖生態(tài)公園、內(nèi)部環(huán)境 ?健康理念:天士力藥業(yè)品牌效應(yīng)、會(huì)所健康生活示范 ?威脅 Threaten ?宏觀調(diào)控: ?供應(yīng)量大:截至 2023年 4月,淮安商品房存量房及潛在供應(yīng)量約 1500萬㎡。 ?競(jìng)爭(zhēng)激烈:區(qū)域市場(chǎng)新建項(xiàng)目數(shù)量較多,同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。 一、地塊分析 SWOT分析 34 ( 1)速度與利潤(rùn)的平衡,速度優(yōu)先。 企業(yè)追求利潤(rùn)始終是在運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略高度占據(jù)重要的位置,但是從企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的角度來看,較快的資金回籠、較少的資金占有、穩(wěn)定的利潤(rùn)收入對(duì)企業(yè)的發(fā)展才是最重要的。一期 84畝地塊將以快速去化為目標(biāo),為企業(yè)的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略回籠資金。 ( 2)集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)建 從集團(tuán)層面上來考慮,天士力在全國(guó)眾多城市有著廠房,隨著各個(gè)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市開發(fā)的發(fā)展進(jìn)程加快,各個(gè)廠址的地段開始逐步成熟,廠址開始進(jìn)行逐步遷入新工業(yè)園區(qū),那么原來的廠址土地可以通過操作轉(zhuǎn)為商品住宅用地。本項(xiàng)目在住宅方面的開發(fā)有利于集團(tuán)創(chuàng)建新的地產(chǎn)開發(fā)模式,成為集團(tuán)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)是什么? 二、運(yùn)營(yíng)思路 戰(zhàn)略目標(biāo)上,兼顧速度不利潤(rùn) 35 ( 1)一期 84畝地塊與大二期地塊之間的關(guān)系?如何運(yùn)作? 一期 84畝地塊與 大二期 地塊為一個(gè)項(xiàng)目的兩個(gè)組團(tuán)進(jìn)行開發(fā)策略的思考 。 在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)中,針對(duì)性制定 “ 以 84畝地塊打造項(xiàng)目品牌、樹立高品質(zhì)形象 ” 的運(yùn)營(yíng)策略, 以先期 可以視 84畝地塊的成功運(yùn)作帶動(dòng)后期地塊的面市 。 首期的成功可以達(dá)到二個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo):為天士力新廠提供建設(shè)資金;為本項(xiàng)目在二期上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、融資等資本運(yùn)作提供品質(zhì)支撐。 ( 2)一期 84畝地塊的開發(fā)周期 考慮到宏觀環(huán)境及項(xiàng)目的前期運(yùn)作,一期 84畝地塊建議在 2023年年初面市,規(guī)劃建設(shè)中適當(dāng)犧牲容積率換取項(xiàng)目的品質(zhì)感,開發(fā)體量建議在 13萬㎡左右。 共分 3個(gè)批次推出,力爭(zhēng)在 1518個(gè)月完成銷售目標(biāo)。 一期 84畝地塊不大二期地塊乊間的關(guān)系?如何運(yùn)作? 84畝地塊的開發(fā)周期? 二、運(yùn)營(yíng)思路 開發(fā)思路上,兼顧一期實(shí)際銷售不二期資本運(yùn)作 36 ( 1)健康概念: 天士力作為一家大型上市醫(yī)藥企業(yè),幫助病人擺脫病痛、重返健康,倡導(dǎo)人們重視健康、和諧養(yǎng)生。以 “ 追求天人 合一、提高生命質(zhì)量 ” 為企業(yè)信條,追求養(yǎng)生文化,打造健康生活。天士力堅(jiān)持 “ 以人為本 ” ,將健康養(yǎng)生之道融 入建筑,讓人們以更親近、更自然的方式保持健康。 ( 2)集團(tuán)資源: 天士力以雄厚的集團(tuán)資源作后盾,以精益求精的態(tài)度打造健康建筑,天士力品牌為項(xiàng)目的品質(zhì)提供了堅(jiān)實(shí)的保障。 ( 3)開發(fā)經(jīng)驗(yàn): 天士力在全國(guó)范圍內(nèi)運(yùn)作了多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目,在項(xiàng)目運(yùn)作中借鑒健康概念融入經(jīng)驗(yàn)。 ( 4)本地資源: 天士力公司在淮安本土擁有相應(yīng)的政府資源、固定的客戶資源,前者可以為項(xiàng)目的建設(shè)提供建議和便利,后者則可 以成為支持項(xiàng)目的忠實(shí)客戶。 “天士力”品牌能給我們帶來什么? 二、運(yùn)營(yíng)思路 品牌建設(shè)上,將企業(yè)品牌不項(xiàng)目品牌相結(jié)合 37 ( 1)一期建設(shè)的物業(yè)除應(yīng)售物業(yè)外,還應(yīng)包含樣板展示區(qū)、樣板房、營(yíng)銷中心等,并于開盤前做好; 目的: a、減
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