【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)定位與商業(yè)主題設(shè)計(jì)建議商品組合建議租金預(yù)測(cè)附件競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ) /地塊分析市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析項(xiàng)目 SWOT分析市場(chǎng)空白點(diǎn)分析市場(chǎng)定位與商業(yè)主題設(shè)計(jì)建議商品組合建議租金預(yù)測(cè)附件競(jìng)爭(zhēng)分析消費(fèi)者研究甄選消費(fèi)者調(diào)研地點(diǎn)的理由：本項(xiàng)目作為區(qū)域性的大型商業(yè)，未來(lái)面對(duì)的主要消費(fèi)者為本區(qū)域內(nèi)的居民，因此研究本區(qū)域內(nèi)居民尤其是經(jīng)常購(gòu)物的消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣是本次訪(fǎng)問(wèn)的重點(diǎn)。目前開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的核心商圈集中在長(zhǎng)江中路和香江路，周末購(gòu)物的消費(fèi)者主要在這兩個(gè)商圈內(nèi)活動(dòng)，因此我們選擇了香江路商圈內(nèi)利群商廈和長(zhǎng)江路商圈內(nèi)的佳世客購(gòu)物中心作為主要調(diào)研地點(diǎn)。佳世客購(gòu)物中心定位高于利群長(zhǎng)江商廈，且位于本項(xiàng)目的正對(duì)面，到此消費(fèi)的消費(fèi)者也是本項(xiàng)目未來(lái)消費(fèi)主力構(gòu)成，因此在佳世客選取的樣本數(shù)占到樣本總數(shù)的 70%以上。消費(fèi)者研究消費(fèi)者甄選：應(yīng)甲方要求，我們?cè)谶M(jìn)行消費(fèi)者問(wèn)卷是對(duì)受訪(fǎng)人群從以下幾個(gè)方面進(jìn)行甄選，以便能更準(zhǔn)確的為定位提供輔助，了解目標(biāo)消費(fèi)群體的特征，具體甄選方式如下： ? 受訪(fǎng)者男女比例基本相同。? 受訪(fǎng)者的年齡應(yīng)在 2250歲之間。? 受訪(fǎng)者的月收入不能低于 2023元。消費(fèi)者研究調(diào)研地點(diǎn)綜合考慮交通、消費(fèi)習(xí)慣等各種因素，我們?cè)诟鲄^(qū)域發(fā)放問(wèn)卷的比例如上圖所示，以消費(fèi)人群較為密集的區(qū)域?yàn)橹鳌Ｒ韵赂鞑糠址治鰧⒏鶕?jù)區(qū)域分別進(jìn)行研究。消費(fèi)者研究性別 年齡婚姻狀況 教育程度由于對(duì)受訪(fǎng)者進(jìn)行了甄選，被調(diào)研消費(fèi)者年齡都在 22歲以上，已婚人群占一半以上。被調(diào)研者大專(zhuān)以上比例超過(guò) 65%，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)有大量學(xué)歷較高者。被調(diào)研消費(fèi)者中，年齡在 2235歲的人群占 80%以上，這部分人群相對(duì)較容易接受新事物。消費(fèi)者研究職業(yè)類(lèi)型 工作地點(diǎn)居住地點(diǎn)被調(diào)研消費(fèi)者就業(yè)率較高，有較為穩(wěn)定收入，對(duì)于商業(yè)發(fā)展形成良好。被調(diào)研消費(fèi)者大部分在開(kāi)發(fā)區(qū)工作與居住，非本地居民所占比例很小，區(qū)域居民為消費(fèi)主力人群，定位應(yīng)更多考慮其需求。消費(fèi)者研究個(gè)人月均收入 家庭月均收入對(duì)受訪(fǎng)者收入進(jìn)行甄選后，個(gè)人月均收入在 20233000元的人群仍占受訪(fǎng)人群近 65%，因此中等及以下收入者將是區(qū)域消費(fèi)人群的主力，定位時(shí)需考慮該人群消費(fèi)特點(diǎn)。從家庭月均收入來(lái)看， 5000元以下占總比例近 60%，說(shuō)明該區(qū)域不適合經(jīng)營(yíng)檔次相對(duì)較高的商品。該區(qū)域有小部分收入較高人群，定位時(shí)可以適當(dāng)考慮其需求。消費(fèi)者研究出行花費(fèi)時(shí)間公共汽車(chē)私家汽車(chē)出租車(chē)步行摩托車(chē)公司配車(chē)自行車(chē)其它被調(diào)研消費(fèi)者中平時(shí)外出主要交通工具為公交車(chē)，占 55%，說(shuō)明大多數(shù)消費(fèi)者出行還是依靠公交系統(tǒng)，因此項(xiàng)目周邊擁有良好公交設(shè)施對(duì)于未來(lái)發(fā)展較為重要，同時(shí)也反映出大部分消費(fèi)者收入有限。從出行花費(fèi)平均時(shí)間看，一般在 30分鐘以?xún)?nèi)，說(shuō)明消費(fèi)群體主要以開(kāi)發(fā)區(qū)本地居民為主。消費(fèi)者研究消費(fèi)概述通常購(gòu)物時(shí)間通常餐飲消費(fèi)時(shí)間通常休閑娛樂(lè)消費(fèi)時(shí)間平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)物消費(fèi)的時(shí)間段大都集中在非工作時(shí)間。從餐飲消費(fèi)時(shí)間來(lái)看，節(jié)假日和平時(shí)晚上是主要消費(fèi)時(shí)段，其中平時(shí)晚上相對(duì)占較大比例，這其中可能有商務(wù)宴請(qǐng)存在。從休閑娛樂(lè)消費(fèi)時(shí)間看，多集中在非工作日。消費(fèi)者研究消費(fèi)概述除了購(gòu)物外喜歡的消費(fèi)場(chǎng)所最喜歡去的購(gòu)物場(chǎng)所 超市是本地區(qū)消費(fèi)者最喜歡去的購(gòu)物場(chǎng)所，占 57%，可見(jiàn)大部分消費(fèi)目的仍以日常生活需要為主，之后才是額外購(gòu)物消費(fèi)，對(duì)發(fā)展中高端商業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響。 除購(gòu)物外，外出就餐和 KTV是本地區(qū)消費(fèi)者最喜歡的消費(fèi)，反映出日常休閑娛樂(lè)生活部豐富，這可能與收入、消費(fèi)觀念和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所相對(duì)缺乏有關(guān)。消費(fèi)者研究購(gòu)物消費(fèi)概述消費(fèi)者研究購(gòu)物消費(fèi)概述受訪(fǎng)者外出購(gòu)物頻次每周 13次占較大比例，達(dá) 80%。在購(gòu)物場(chǎng)所最常見(jiàn)的消費(fèi)分別是服飾、餐飲、化妝品和休閑運(yùn)動(dòng)服裝，分別占 31%、 22%、14%和 12%，其中服裝類(lèi)占了最大比例，而選擇在購(gòu)物場(chǎng)所就餐的人數(shù)也較多，故需在定位時(shí)考慮此需求。從人均消費(fèi)來(lái)看，消費(fèi)金額在 50——200 元占 57%，說(shuō)明區(qū)域消費(fèi)力有限，但金額在 400元以上的也占 15%，表明區(qū)域內(nèi)存在部分高消費(fèi)人群。從逗留時(shí)間看， 1——2 小時(shí)占 45%，相對(duì)較分散，而半小時(shí)至一小時(shí)有 21%，可見(jiàn)消費(fèi)者一般在購(gòu)物場(chǎng)所逗留時(shí)間較短，另一方面反應(yīng)出區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)功能和業(yè)態(tài)單一，難以留住消費(fèi)者。消費(fèi)者研究餐飲消費(fèi)概述消費(fèi)者研究餐飲消費(fèi)概述受訪(fǎng)者外出就餐頻次每周 1——3 次占較大比例，共 67%。63%受訪(fǎng)者經(jīng)?；蛘呦矚g去的餐飲類(lèi)型是中餐，可見(jiàn)中餐在區(qū)域接受度較高，具有發(fā)展空間。從就餐區(qū)域來(lái)看，相對(duì)較為分散，由于佳世客和香江路利群所在區(qū)域是開(kāi)發(fā)區(qū)主要商圈，商業(yè)密集，業(yè)態(tài)豐富，故所占比例位于前兩位。另外，餐飲作為目的性消費(fèi)場(chǎng)所，受所在位置周邊環(huán)境影響較小，可依靠自身特色吸引消費(fèi)者。從人均消費(fèi)來(lái)看， 20——50 元占大多數(shù)，共 53%，反映出區(qū)域內(nèi)大眾型餐飲場(chǎng)所較易被接受。此外，人均消費(fèi) 50元以上占 27%，說(shuō)明高端消費(fèi)場(chǎng)所也有一定市場(chǎng)空間。消費(fèi)者研究休閑娛樂(lè)消費(fèi)概述受訪(fǎng)者休閑娛樂(lè)消費(fèi)頻次與購(gòu)物和餐飲頻次相對(duì)較低 ，主要由于餐飲面對(duì)的消費(fèi)群體更加廣。受訪(fǎng)者常去的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所中 KTV占33%，影院占 20%，這些地方主要面對(duì)年輕人。從人均消費(fèi)金額來(lái)看，比例較分散，人均 100元以上占了 38%，反映出區(qū)域存在部分高檔娛樂(lè)場(chǎng)所。消費(fèi)者研究區(qū)域商業(yè)滿(mǎn)意度調(diào)查消費(fèi)者研究受訪(fǎng)者大多對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)環(huán)境表示滿(mǎn)意。有 48%受訪(fǎng)者認(rèn)為開(kāi)發(fā)區(qū)不缺乏休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所，但也有 42%認(rèn)為缺乏；而在被問(wèn)到開(kāi)發(fā)區(qū)缺乏何種業(yè)態(tài)時(shí)，認(rèn)為缺乏休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的也占了多數(shù)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所尚有生存空間。近 40%受訪(fǎng)者希望新商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)休閑、運(yùn)動(dòng)品牌，可見(jiàn)該類(lèi)商品對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者而言具較強(qiáng)吸引力。消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究從受訪(fǎng)人群對(duì)品牌的舉例來(lái)看，各類(lèi)服裝品牌中，運(yùn)動(dòng)類(lèi)品牌接受度較高。高檔時(shí)裝和正裝品牌重合較多，其中男裝品牌占絕大部分；反映區(qū)域消費(fèi)者品牌意識(shí)尚薄弱。大多數(shù)受訪(fǎng)者認(rèn)為高檔品牌為男裝，反映出男性消費(fèi)群體是區(qū)域高檔品牌的主力消費(fèi)人群 。從受訪(fǎng)人群對(duì)化妝品牌舉例來(lái)看，多數(shù)消費(fèi)者對(duì)化妝品品牌認(rèn)知有限。從受訪(fǎng)者對(duì)鞋類(lèi)品牌列舉看，運(yùn)動(dòng)鞋占很大比例，同樣反映出運(yùn)動(dòng)品牌在消費(fèi)者心目中的地位。以上現(xiàn)象反映出區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)觀念相對(duì)落后，對(duì)中高端品牌認(rèn)知缺乏，一般來(lái)說(shuō)，這種狀況在短時(shí)間內(nèi)難以改變。從受訪(fǎng)者對(duì)中餐類(lèi)型舉例看，魯菜和川菜所占比例較高，可見(jiàn)這兩個(gè)菜系在區(qū)域具有市場(chǎng)空間。從快餐品牌舉例看，肯德基由于在區(qū)域有三家店，因此認(rèn)知度高。受訪(fǎng)者中有 %的人希望新商業(yè)項(xiàng)目中有中餐，定位時(shí)可考慮該因素。消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究從受訪(fǎng)者對(duì) KTV和健身品牌的舉例來(lái)看，哪些是消費(fèi)者最常去的地方，這將為后期招商提供信息。受訪(fǎng)者希望新商業(yè)內(nèi)引入健身、娛樂(lè)和影院排在前三位，后期可根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品條件進(jìn)行考慮。消費(fèi)者研究消費(fèi)概述受訪(fǎng)者中表示未來(lái)肯定或可能會(huì)將本項(xiàng)目作為經(jīng)常購(gòu)物場(chǎng)所的人數(shù)共占 82%，這對(duì)本項(xiàng)目而言是有利因素。50%受訪(fǎng)者認(rèn)為新商業(yè)項(xiàng)目能夠吸引其前往的是零售業(yè)態(tài)，此外還有 25%的消費(fèi)者認(rèn)為休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)也是吸引他們前往的主要因素。消費(fèi)者研究未來(lái)消費(fèi)趨勢(shì)63%的受訪(fǎng)者認(rèn)為三年后其消費(fèi)習(xí)慣會(huì)發(fā)生改變，且多數(shù)更傾向于休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，說(shuō)明該類(lèi)業(yè)態(tài)未來(lái)發(fā)展空間較大。參考受訪(fǎng)者服飾類(lèi)單品消費(fèi)金額發(fā)現(xiàn)，大部分消費(fèi)者認(rèn)為其三年后對(duì)服飾類(lèi)單品消費(fèi)金額能有一定提高，這為項(xiàng)目定位提供了參考。消費(fèi)者研究消費(fèi)者特點(diǎn)總結(jié)? 區(qū)域消費(fèi)者中高收入人群所占比例相對(duì)較小，該部分人群不是主力消費(fèi)群體? 接受新事物能力較差，傳統(tǒng)消費(fèi)場(chǎng)所受到追捧? 大部分消費(fèi)者受收入影響，消費(fèi)主要為滿(mǎn)足基本生活需要? 消費(fèi)能力有限，對(duì)相對(duì)中高端的品牌接受度低? 消費(fèi)觀念較為落后，品牌意識(shí)淡薄，喜歡消費(fèi)國(guó)內(nèi)品牌? 對(duì)休閑娛樂(lè)的消費(fèi)有較強(qiáng)的需求，但消費(fèi)能力有限? 大部分人對(duì)休閑運(yùn)動(dòng)品牌較為熱衷? 對(duì)于未來(lái)的消費(fèi)預(yù)期較高，希望改變現(xiàn)狀需求分析零售商訪(fǎng)談進(jìn)行零售商訪(fǎng)談的目的? 從經(jīng)營(yíng)者的角度來(lái)看本項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展? 充分了解零售商選址和對(duì)店面的要求? 前期接洽這些主力客戶(hù)? 有針對(duì)性地測(cè)試商家對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分的需求情況及興趣度甄選零售商的的理由? 從經(jīng)營(yíng)者的角度來(lái)看本項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展? 充分了解零售商選址和對(duì)店面的要求? 前期接洽這些主力客戶(hù)? 有針對(duì)性地測(cè)試商家對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分的需求情況及興趣度通過(guò)訪(fǎng)談，可以更好的探索這些商家對(duì)本項(xiàng)目的看法和進(jìn)駐意向需求分析主要訪(fǎng)談商戶(hù)需求分析零售商訪(fǎng)談對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的看法? 該區(qū)域作為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，商業(yè)起步晚，發(fā)展不成熟。? 區(qū)域人口密度不高，本地居民消費(fèi)觀念落后，外來(lái)人口雖然較多，但多為工業(yè)區(qū)工人，消費(fèi)能力低。中高收入人群以企業(yè)中高層和政府機(jī)關(guān)工作人員為主，這部分人基本以卡及公款消費(fèi)，因此要考慮這批人的消費(fèi)習(xí)慣和需求。? 區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與青島市區(qū)有很大的不同，消費(fèi)力很難達(dá)到青島市區(qū)及青島東部的層次。? 目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)單一，傳統(tǒng)百貨和超市為主，缺乏功能齊全的購(gòu)物中心，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)也較缺乏。? 看好開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)發(fā)展前景，但目前不會(huì)輕易在開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)店，認(rèn)為至少開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)還需要培養(yǎng)幾年。? 目前利群、佳世客在青島比較強(qiáng)勢(shì)，而且具備品牌優(yōu)勢(shì)，多數(shù)商戶(hù)如果要進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)還是會(huì)首選它們。? 一些計(jì)劃進(jìn)入青島的品牌，首選的是青島市區(qū)，對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)還需要長(zhǎng)期觀望。尚未進(jìn)