【文章內(nèi)容簡介】 市場定位與商業(yè)主題設計建議商品組合建議租金預測附件競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎 /地塊分析市場研究競爭分析需求分析項目 SWOT分析市場空白點分析市場定位與商業(yè)主題設計建議商品組合建議租金預測附件競爭分析消費者研究甄選消費者調(diào)研地點的理由：本項目作為區(qū)域性的大型商業(yè)，未來面對的主要消費者為本區(qū)域內(nèi)的居民，因此研究本區(qū)域內(nèi)居民尤其是經(jīng)常購物的消費者的消費習慣是本次訪問的重點。目前開發(fā)區(qū)內(nèi)的核心商圈集中在長江中路和香江路，周末購物的消費者主要在這兩個商圈內(nèi)活動，因此我們選擇了香江路商圈內(nèi)利群商廈和長江路商圈內(nèi)的佳世客購物中心作為主要調(diào)研地點。佳世客購物中心定位高于利群長江商廈，且位于本項目的正對面，到此消費的消費者也是本項目未來消費主力構(gòu)成，因此在佳世客選取的樣本數(shù)占到樣本總數(shù)的 70%以上。消費者研究消費者甄選：應甲方要求，我們在進行消費者問卷是對受訪人群從以下幾個方面進行甄選，以便能更準確的為定位提供輔助，了解目標消費群體的特征，具體甄選方式如下： ? 受訪者男女比例基本相同。? 受訪者的年齡應在 2250歲之間。? 受訪者的月收入不能低于 2023元。消費者研究調(diào)研地點綜合考慮交通、消費習慣等各種因素，我們在各區(qū)域發(fā)放問卷的比例如上圖所示，以消費人群較為密集的區(qū)域為主。以下各部分分析將根據(jù)區(qū)域分別進行研究。消費者研究性別 年齡婚姻狀況 教育程度由于對受訪者進行了甄選，被調(diào)研消費者年齡都在 22歲以上，已婚人群占一半以上。被調(diào)研者大專以上比例超過 65%，可見開發(fā)區(qū)有大量學歷較高者。被調(diào)研消費者中，年齡在 2235歲的人群占 80%以上，這部分人群相對較容易接受新事物。消費者研究職業(yè)類型 工作地點居住地點被調(diào)研消費者就業(yè)率較高，有較為穩(wěn)定收入，對于商業(yè)發(fā)展形成良好。被調(diào)研消費者大部分在開發(fā)區(qū)工作與居住，非本地居民所占比例很小，區(qū)域居民為消費主力人群，定位應更多考慮其需求。消費者研究個人月均收入 家庭月均收入對受訪者收入進行甄選后，個人月均收入在 20233000元的人群仍占受訪人群近 65%，因此中等及以下收入者將是區(qū)域消費人群的主力，定位時需考慮該人群消費特點。從家庭月均收入來看， 5000元以下占總比例近 60%，說明該區(qū)域不適合經(jīng)營檔次相對較高的商品。該區(qū)域有小部分收入較高人群，定位時可以適當考慮其需求。消費者研究出行花費時間公共汽車私家汽車出租車步行摩托車公司配車自行車其它被調(diào)研消費者中平時外出主要交通工具為公交車，占 55%，說明大多數(shù)消費者出行還是依靠公交系統(tǒng)，因此項目周邊擁有良好公交設施對于未來發(fā)展較為重要，同時也反映出大部分消費者收入有限。從出行花費平均時間看，一般在 30分鐘以內(nèi)，說明消費群體主要以開發(fā)區(qū)本地居民為主。消費者研究消費概述通常購物時間通常餐飲消費時間通常休閑娛樂消費時間平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天消費者進行購物消費的時間段大都集中在非工作時間。從餐飲消費時間來看，節(jié)假日和平時晚上是主要消費時段，其中平時晚上相對占較大比例，這其中可能有商務宴請存在。從休閑娛樂消費時間看，多集中在非工作日。消費者研究消費概述除了購物外喜歡的消費場所最喜歡去的購物場所 超市是本地區(qū)消費者最喜歡去的購物場所，占 57%，可見大部分消費目的仍以日常生活需要為主，之后才是額外購物消費，對發(fā)展中高端商業(yè)產(chǎn)生負面影響。 除購物外，外出就餐和 KTV是本地區(qū)消費者最喜歡的消費，反映出日常休閑娛樂生活部豐富，這可能與收入、消費觀念和休閑娛樂場所相對缺乏有關(guān)。消費者研究購物消費概述消費者研究購物消費概述受訪者外出購物頻次每周 13次占較大比例，達 80%。在購物場所最常見的消費分別是服飾、餐飲、化妝品和休閑運動服裝，分別占 31%、 22%、14%和 12%，其中服裝類占了最大比例，而選擇在購物場所就餐的人數(shù)也較多，故需在定位時考慮此需求。從人均消費來看，消費金額在 50——200 元占 57%，說明區(qū)域消費力有限，但金額在 400元以上的也占 15%，表明區(qū)域內(nèi)存在部分高消費人群。從逗留時間看， 1——2 小時占 45%，相對較分散，而半小時至一小時有 21%，可見消費者一般在購物場所逗留時間較短，另一方面反應出區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)功能和業(yè)態(tài)單一，難以留住消費者。消費者研究餐飲消費概述消費者研究餐飲消費概述受訪者外出就餐頻次每周 1——3 次占較大比例，共 67%。63%受訪者經(jīng)常或者喜歡去的餐飲類型是中餐，可見中餐在區(qū)域接受度較高，具有發(fā)展空間。從就餐區(qū)域來看，相對較為分散，由于佳世客和香江路利群所在區(qū)域是開發(fā)區(qū)主要商圈，商業(yè)密集，業(yè)態(tài)豐富，故所占比例位于前兩位。另外，餐飲作為目的性消費場所，受所在位置周邊環(huán)境影響較小，可依靠自身特色吸引消費者。從人均消費來看， 20——50 元占大多數(shù)，共 53%，反映出區(qū)域內(nèi)大眾型餐飲場所較易被接受。此外，人均消費 50元以上占 27%，說明高端消費場所也有一定市場空間。消費者研究休閑娛樂消費概述受訪者休閑娛樂消費頻次與購物和餐飲頻次相對較低 ，主要由于餐飲面對的消費群體更加廣。受訪者常去的休閑娛樂場所中 KTV占33%，影院占 20%，這些地方主要面對年輕人。從人均消費金額來看，比例較分散，人均 100元以上占了 38%，反映出區(qū)域存在部分高檔娛樂場所。消費者研究區(qū)域商業(yè)滿意度調(diào)查消費者研究受訪者大多對開發(fā)區(qū)的商業(yè)環(huán)境表示滿意。有 48%受訪者認為開發(fā)區(qū)不缺乏休閑、娛樂場所，但也有 42%認為缺乏；而在被問到開發(fā)區(qū)缺乏何種業(yè)態(tài)時，認為缺乏休閑娛樂場所的也占了多數(shù)，說明開發(fā)區(qū)內(nèi)休閑娛樂場所尚有生存空間。近 40%受訪者希望新商業(yè)項目經(jīng)營休閑、運動品牌，可見該類商品對于大多數(shù)消費者而言具較強吸引力。消費者研究消費者研究從受訪人群對品牌的舉例來看，各類服裝品牌中，運動類品牌接受度較高。高檔時裝和正裝品牌重合較多，其中男裝品牌占絕大部分；反映區(qū)域消費者品牌意識尚薄弱。大多數(shù)受訪者認為高檔品牌為男裝，反映出男性消費群體是區(qū)域高檔品牌的主力消費人群 。從受訪人群對化妝品牌舉例來看，多數(shù)消費者對化妝品品牌認知有限。從受訪者對鞋類品牌列舉看，運動鞋占很大比例，同樣反映出運動品牌在消費者心目中的地位。以上現(xiàn)象反映出區(qū)域消費者消費觀念相對落后，對中高端品牌認知缺乏，一般來說，這種狀況在短時間內(nèi)難以改變。從受訪者對中餐類型舉例看，魯菜和川菜所占比例較高，可見這兩個菜系在區(qū)域具有市場空間。從快餐品牌舉例看，肯德基由于在區(qū)域有三家店，因此認知度高。受訪者中有 %的人希望新商業(yè)項目中有中餐，定位時可考慮該因素。消費者研究消費者研究從受訪者對 KTV和健身品牌的舉例來看，哪些是消費者最常去的地方，這將為后期招商提供信息。受訪者希望新商業(yè)內(nèi)引入健身、娛樂和影院排在前三位，后期可根據(jù)項目的產(chǎn)品條件進行考慮。消費者研究消費概述受訪者中表示未來肯定或可能會將本項目作為經(jīng)常購物場所的人數(shù)共占 82%，這對本項目而言是有利因素。50%受訪者認為新商業(yè)項目能夠吸引其前往的是零售業(yè)態(tài)，此外還有 25%的消費者認為休閑娛樂業(yè)態(tài)也是吸引他們前往的主要因素。消費者研究未來消費趨勢63%的受訪者認為三年后其消費習慣會發(fā)生改變，且多數(shù)更傾向于休閑娛樂業(yè)態(tài)，說明該類業(yè)態(tài)未來發(fā)展空間較大。參考受訪者服飾類單品消費金額發(fā)現(xiàn)，大部分消費者認為其三年后對服飾類單品消費金額能有一定提高，這為項目定位提供了參考。消費者研究消費者特點總結(jié)? 區(qū)域消費者中高收入人群所占比例相對較小，該部分人群不是主力消費群體? 接受新事物能力較差，傳統(tǒng)消費場所受到追捧? 大部分消費者受收入影響，消費主要為滿足基本生活需要? 消費能力有限，對相對中高端的品牌接受度低? 消費觀念較為落后，品牌意識淡薄，喜歡消費國內(nèi)品牌? 對休閑娛樂的消費有較強的需求，但消費能力有限? 大部分人對休閑運動品牌較為熱衷? 對于未來的消費預期較高，希望改變現(xiàn)狀需求分析零售商訪談進行零售商訪談的目的? 從經(jīng)營者的角度來看本項目未來的發(fā)展? 充分了解零售商選址和對店面的要求? 前期接洽這些主力客戶? 有針對性地測試商家對本項目商業(yè)部分的需求情況及興趣度甄選零售商的的理由? 從經(jīng)營者的角度來看本項目未來的發(fā)展? 充分了解零售商選址和對店面的要求? 前期接洽這些主力客戶? 有針對性地測試商家對本項目商業(yè)部分的需求情況及興趣度通過訪談，可以更好的探索這些商家對本項目的看法和進駐意向需求分析主要訪談商戶需求分析零售商訪談對開發(fā)區(qū)的看法? 該區(qū)域作為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，商業(yè)起步晚，發(fā)展不成熟。? 區(qū)域人口密度不高，本地居民消費觀念落后，外來人口雖然較多，但多為工業(yè)區(qū)工人，消費能力低。中高收入人群以企業(yè)中高層和政府機關(guān)工作人員為主，這部分人基本以卡及公款消費，因此要考慮這批人的消費習慣和需求。? 區(qū)域消費者的消費習慣與青島市區(qū)有很大的不同，消費力很難達到青島市區(qū)及青島東部的層次。? 目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)單一，傳統(tǒng)百貨和超市為主，缺乏功能齊全的購物中心，休閑娛樂業(yè)態(tài)也較缺乏。? 看好開發(fā)區(qū)未來發(fā)展前景，但目前不會輕易在開發(fā)區(qū)開店，認為至少開發(fā)區(qū)的商業(yè)還需要培養(yǎng)幾年。? 目前利群、佳世客在青島比較強勢，而且具備品牌優(yōu)勢，多數(shù)商戶如果要進入開發(fā)區(qū)還是會首選它們。? 一些計劃進入青島的品牌，首選的是青島市區(qū)，對于開發(fā)區(qū)還需要長期觀望。尚未進