【正文】 增長 %。通過時間序列和實證分析，并結(jié)合專家評議，我們預計了 2020 年河南經(jīng)濟發(fā)展的主要指標。 2020 年，在自然災害嚴重的情況下，河南繼續(xù)實現(xiàn)糧食增產(chǎn)，小麥產(chǎn)量達到 900 億斤，是河南歷史上最高的產(chǎn)量，意味著河南一億人口的吃飯問題完全有了保障。 2020 年河南經(jīng)濟的突破。 （摘自 《 2020 至 2020 中國房地產(chǎn)發(fā)展預測報告》 ， 由中國國務院發(fā)展研究中心牽頭，中國房地產(chǎn)協(xié)會、中華工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國房地產(chǎn)及住宅研究會等單位聯(lián)合發(fā)布 。（《國家中長期環(huán)境經(jīng)濟綜合模擬系統(tǒng)》，國家信息中心和國家環(huán)境規(guī)劃院聯(lián)合研制。今后一段時間，我國城市化水平將保持在每年提高 個百分點左右的水平上， 2020 年我國城市化率將達到 %， 2020 年達到 %。中長期內(nèi)，我國經(jīng)濟仍具 有很大的潛力。中國 13 億的龐大人口資源、連續(xù) 20 年強勁的經(jīng)濟增長、持續(xù)而快速的城市化進程和政府不斷改善的基礎設施的決心和投入，成就了今日中國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。 策策策 略略略 報報報 告告告 深圳百思勤 Page 2 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ Contents： 第一部分：市場調(diào)研 ............................................................................................................................................................................................. 3 第一章： 區(qū)域市場現(xiàn)狀及趨勢判斷 ...................................................................................................................................................................................................................................... 4 第二章：項目情況及周邊環(huán)境分析 .................................................................................................................................................................................................................................... 40 第二部分：項目定位 ........................................................................................................................................................................................... 50 第一章：□□項 目 定位 .......................................................................................................................................................................................................................................................... 51 第二章：項目開發(fā)建議 .......................................................................................................................................................................................................................................................... 82 第三章：價值提升要點 .......................................................................................................................................................................................................................................................... 87 第三部分：商業(yè)定位 ........................................................................................................................................................................................... 93 第一章：項目商業(yè)調(diào)研 .......................................................................................................................................................................................................................................................... 94 第二章：項目商業(yè)定位 ........................................................................................................................................................................................................................................................ 103 第四部分：附 件 .........................................................................................................................................................................................113 附件 1： 置 地集團副總、媒體和行業(yè)人士訪談實錄 .................................................................................................................................................................................................... 114 附件 2： 2020 地產(chǎn)“調(diào)控風暴”解讀 / 百思勤版 ...................................................................................................................................................................................................... 125 附件 3：深圳百思勤“天中第一城”項目營銷工作計劃總表 / 修訂版 ............................................................................................................................................................... 143 Page 3 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 第第第 一一一 部部部 分分分 ：：： 市市市 場場場 調(diào)調(diào)調(diào) 研研研 市場調(diào)研是一種通過信息將消費者、顧客和公眾與營銷者聯(lián)接起來的職能。 環(huán)境是基礎，質(zhì)量是根本，文化是底蘊，三者有機統(tǒng)一，展現(xiàn)地產(chǎn)核心價值 理念。 駐馬店房地產(chǎn)起步時間比較晚，目前階段創(chuàng)新的空間非常大。第二是對置地集團在駐馬店已成功開發(fā)的項目進行了縱向研究，提出了“引領天中，超越置地”的總體開發(fā)戰(zhàn)略，打造“天中居住典范”的區(qū)域戰(zhàn)略，積極創(chuàng)新的競爭戰(zhàn)略，環(huán)境＋質(zhì)量＋文化的品牌戰(zhàn)略，大項目重在創(chuàng)“勢”的推廣策略定位。 置地集團經(jīng)過數(shù)年跨越式發(fā)展，成功開發(fā)了金色置地廣場項目、置地華庭等項目，無可爭辯的確立自己在天中的領袖地位。從理念創(chuàng)新，到策略創(chuàng)新，開發(fā)模式創(chuàng)新、企業(yè)機制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新到技術層面的創(chuàng)新，都可以做有益的探索。 大項目重在創(chuàng)“勢”，商場如戰(zhàn)場，必須搶占有利地形，占領制高點。這些信息用于識別和確定營銷機會和問題，產(chǎn)生、提煉和評估營銷活動，監(jiān)督營銷業(yè)績，改進人們對營銷過程的理解。鄭州項目組 Page 4 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 第一章： 區(qū)域市場現(xiàn)狀及趨勢判斷 帶動房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展的因素包括：人口、經(jīng)濟動力 、持續(xù)的城市化和不斷改善的基礎設施。 一、 宏觀經(jīng)濟分析 國家信息中心和國家環(huán)境規(guī)劃院聯(lián)合首次研制了《國家中長期環(huán)境經(jīng)濟綜合模擬系統(tǒng)》。首先，我國仍將保持較高的投資增長速度，投資率會維持在 35%~40%。 19982020 年，我國人口增長率以每年 %的速度下降，到 2020 年，自然增長率為千分之六。） 中國 房地產(chǎn) 業(yè)占 GDP 的比重將達到百分之十以上，成為名副其實的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。） 二、中觀經(jīng)濟分析 “十五 ”以來， 河南 省各地區(qū)、各部門把基礎設施建設放在優(yōu)先發(fā)展的 地位，加大投入，加快建設，各項基礎設施有了明顯改善，瓶頸制約初步緩解。首先，經(jīng)濟總量有了大的突破。第三，河南已經(jīng)成為新興的工Page 6 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 業(yè)大省。結(jié)果顯示， 2020 年經(jīng)濟增長速度較 2020 年將有所下降，但仍能維持一個較快的速度，約在 %左右，第一產(chǎn)業(yè)增長約在 %左右，第二、三產(chǎn)業(yè)約在 %、 %左右。 03 年來，駐馬店經(jīng)濟增長迅速，宏觀經(jīng)濟 形勢良好，對地產(chǎn)形成極大地支撐作用。 地處淮河、漢水兩大水系的上游。 □歷史文化 駐馬店地區(qū)歷史悠久，確山縣打石山等舊石器文化遺址的發(fā)現(xiàn)說明，早在距今 18000 多年以前這里就有人類繁衍生息。 駐馬店市區(qū)基本形成于距今 300 余年的明代，明清時的驛城區(qū)已略具雛形，當時發(fā)展主要依托于從市區(qū)西側(cè)經(jīng)過的官道（今風光路），驛城區(qū)得名于當時設在市區(qū)中的驛站 ，由于當時交通不發(fā)達，官道成為任何居民點發(fā)展成為市鎮(zhèn)的必要條件，由此驛城區(qū)發(fā)展了起來，并且發(fā)育成為完善的城市，城市發(fā)展東至今前進路，西依今風光路，北到今雪松大道以南，南面則已跨越今中華大道發(fā)展至今南海公園北側(cè)。 1200 多年前，唐代大書法家顏真卿曾于汝南親書“天中山”碑 文。有人類始祖伏羲氏畫卦亭；亞洲最大的寺院 南海禪寺；始建于北齊年間的北泉寺；中國四大傳奇中梁山伯與祝英臺互望墓；顏真卿親書的天中山是天下最小的山；孔子游學陳蔡留下孔子曬書臺、子路問津處；被譽為 “ 天下第一盆景 ” ，山勢嵯峨、奇峰林立的嵖岈山，是省級風景名勝區(qū)；九曲畫廊薄山湖和峰奇景秀的銅山；蘆蕩成片、野鴨成群的宿鴨湖等天中自然生態(tài)景觀。這兩條十字交叉道路既是主要的交通干線和經(jīng)濟發(fā)展干線，同時串聯(lián)了市域內(nèi)的主要優(yōu)質(zhì)旅游景區(qū)。薄山湖景區(qū)以湖區(qū)觀光為特色，以“中原千島湖”為宣傳重點，同時重點突出度假休閑功能。 □主導產(chǎn)業(yè) 駐馬店位于 亞熱帶向暖溫帶的過渡地帶，屬大陸性季風型氣候，氣候溫和，雨量充沛，四季分明，氣候條件比較有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，是河南省重要的糧、油生產(chǎn)基地。但由于基礎差，經(jīng)濟發(fā)展總體水平仍很低。 從河南省各地市 1990 年以來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演化階段來看， 1990 年河南省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)格局為“二、一、三”；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是“二、三、一”格局且二、三產(chǎn)Page 10 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 業(yè)比重 之和超過 70%的地區(qū)有鄭州、洛陽、焦作、三門峽，而同時期駐馬店的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于“一、二、三”的低級狀態(tài)，且二、三產(chǎn)業(yè)比重之僅為 %，還不到 50%，城鎮(zhèn)化水平也遠低于全省平均水平，與駐馬店處于同等水平的還有商丘、周口、信陽。直至 2020 年，駐馬店才第一