【導(dǎo)讀】通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的深入研究，同時(shí)進(jìn)行了兩個(gè)比較性研究，一是對(duì)駐馬店市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的橫向研究，確定了本項(xiàng)目所處片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及產(chǎn)品發(fā)展的走向。第二是對(duì)置地集團(tuán)在駐馬店已成功開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行了縱向研究，提出了“引領(lǐng)天中，超越置地”的總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，打造“天中居住典范”的區(qū)域戰(zhàn)略，積。極創(chuàng)新的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，環(huán)境＋質(zhì)量＋文化的品牌戰(zhàn)略，大項(xiàng)目重在創(chuàng)“勢(shì)”的推廣策略定位。置地集團(tuán)經(jīng)過(guò)數(shù)年跨越式發(fā)展，成功開(kāi)發(fā)了金色置地廣場(chǎng)項(xiàng)目、置地華庭等項(xiàng)目，無(wú)可爭(zhēng)辯的確立自己在天中的領(lǐng)袖地位。本項(xiàng)目的根本目的在于如。因此我們創(chuàng)新性的提出“新城市主義”居住理念，倡導(dǎo)，回歸自然、崇尚高生態(tài)、低密度、大空間、休閑性、自主化交通的居住方式，全力打造新城。市主義復(fù)合社區(qū)。駐馬店房地產(chǎn)起步時(shí)間比較晚，目前階段創(chuàng)新的空間非常大。理念創(chuàng)新是根本，也是最高境界。大項(xiàng)目重在創(chuàng)“勢(shì)”，商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，必須搶占有利地形，占領(lǐng)制高點(diǎn)。

　　

【正文】 好的商品房居住。 被訪(fǎng)者 ：朱先生 采訪(fǎng)人 ：百思勤李涌 記錄人 ：百思勤李涌 時(shí) 間 ： 2020520 地 點(diǎn) ：臵地公司會(huì)議室 問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)一下您的居住區(qū)域、收入、職業(yè)？ 答：樂(lè)山路北段，地質(zhì)八隊(duì)的，現(xiàn)在做藥品生意。年收入在 10 萬(wàn)左右。 問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)您對(duì)駐市產(chǎn)業(yè)、人們收入水平和來(lái)源方面的看法？ 答：高收入買(mǎi)房的人群主要是縣里的領(lǐng)導(dǎo)和做生意的人。 問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)您對(duì)北區(qū)的看法？ Page 34 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 答： 3 到 5 年不一定能旺起來(lái)。我看全市公務(wù)員也不一定能強(qiáng)制搬遷過(guò)去。不過(guò)以后會(huì)是駐馬店“第一世界”。 問(wèn)：購(gòu)房具體要求？ 答：在北區(qū)購(gòu)房要完整考慮，價(jià)錢(qián)、戶(hù)型等等。 產(chǎn)品方面： 別墅：我認(rèn)為沒(méi)問(wèn)題，駐馬店人有攀比心理，真正豪宅我都買(mǎi)，攀比嘛！不能社區(qū)太大不清凈。環(huán)境要好。 洋房、小高層？不好說(shuō)。 景觀：森林半島失敗就是因?yàn)闆](méi)有搞好，小小水溝蒙人，我們?cè)谕獾乜吹讲皇沁@樣的；起不到休閑作用。 價(jià)格：集資房影響很大，價(jià)格不突破 1100 元，便宜好多?？h里的人也可以想辦法找關(guān)系在這里集資建房。建業(yè)就是因?yàn)橘F了幾百塊錢(qián)， 加上地方偏所以人們不接受。還是承受力問(wèn)題。不過(guò)現(xiàn)在干啥都不如買(mǎi)房保值。 商鋪：能買(mǎi)則買(mǎi)；駐馬店商業(yè)人口多檔次低，有需要。但是行政區(qū)旺起來(lái)要很長(zhǎng)時(shí)間，風(fēng)險(xiǎn)大。 問(wèn)：對(duì)臵地公司評(píng)價(jià)？ 答：臵地公司的房子選址都挺好，建業(yè)公司名氣大一點(diǎn)。 被訪(fǎng)者 ：張小姐 采訪(fǎng)人 ：百思勤李涌 記錄人 ：百思勤李涌 時(shí) 間 ： 2020520 地 點(diǎn) ：臵地公司會(huì)議室 問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)一下您的居住區(qū)域、收入、職業(yè)？ Page 35 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 答：住得遠(yuǎn)，做藥品總代理生意。年收入在 9 萬(wàn)左右。 問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)您對(duì)駐市產(chǎn)業(yè)、人們收入水平和來(lái)源方面的看法？ 答：高收入是國(guó)家單位 銀行電信和醫(yī)療系統(tǒng)的 30 歲以上的人，我認(rèn)識(shí)一個(gè)醫(yī)生相當(dāng)有錢(qián)，你們沒(méi)有開(kāi)發(fā)這個(gè)群體。象天方藥業(yè)中層以上的人。 問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)您對(duì)北區(qū)的看法？ 答：說(shuō)不清，不了解。 問(wèn)：購(gòu)房具體要求？ 答：在北區(qū)購(gòu)房應(yīng)該很好吧，我在外地看了很多，總之，我希望成為一個(gè)夢(mèng)想的現(xiàn)實(shí)版。要保持清凈感和私密感。 產(chǎn)品方面： 別墅： 60 萬(wàn)左右沒(méi)問(wèn)題，很多人一次性付款都沒(méi)問(wèn)題 —— 不要害怕駐馬店人沒(méi)錢(qián)，駐馬店是沒(méi)有好產(chǎn)品！不過(guò)單獨(dú)一個(gè)別墅區(qū)的話(huà)市區(qū)里的干部是不敢去住的（怕人說(shuō)腐?。?，不過(guò)縣里的不認(rèn)識(shí)的可能就無(wú)所謂，礦主之類(lèi)就無(wú)所謂。 洋房、小高層？ 挺好，洋房不錯(cuò)，有歐洲味。復(fù)式也不錯(cuò)， 140 左右面積好一點(diǎn)（筆者注：原話(huà)如此）。房子錯(cuò)落一點(diǎn)，別致一點(diǎn)；有噴泉、音樂(lè)、兒童設(shè)施、按摩步道。夢(mèng)想生活的現(xiàn)實(shí)版。 價(jià)格：有錢(qián)人很多，但是貪便宜又是人的本性，價(jià)格你們定多少？ 商鋪：對(duì)街鋪有興趣，做生意的人都是有眼光的人。不過(guò)， 5 年內(nèi)可能旺不起來(lái)。 問(wèn)：對(duì)臵地公司評(píng)價(jià)？ 答：臵地公司比建業(yè)好一點(diǎn)。 被訪(fǎng)者 ：臵地客戶(hù)（ 2 男士，朋友關(guān)系，臵地廣場(chǎng)一、二期客戶(hù)，其中一位介紹另一位過(guò)來(lái)購(gòu)買(mǎi)臵地廣場(chǎng)的） 采訪(fǎng)人 ：王祥勇 Page 36 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 記錄人 ：王祥勇 時(shí) 間 ： 2020524 地 點(diǎn) ：臵地會(huì)議室 問(wèn)：您是做什么的？ 答：經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)飼料。 問(wèn)：你們對(duì)臵地是怎么看的，臵地和建業(yè)你們更相信哪個(gè)品牌？ 答：建業(yè)的實(shí)力強(qiáng)過(guò)臵地，品牌大過(guò)臵地；不過(guò)臵地也值得信任。 問(wèn)：為什么選擇臵地的房子（臵地廣場(chǎng)）？ 答：主要是位臵。當(dāng)時(shí)臵地廣場(chǎng)比綠色家園貴 200 元 /平米，綠色家園 3 樓 1500 多元 /平米，臵地廣場(chǎng)我買(mǎi)的是 1700 多；而且建業(yè)的房子更流行、環(huán)境更好、更安全、服務(wù)更好、車(chē)庫(kù)使用費(fèi)更低，如果是在同一個(gè)位臵的話(huà)，我一定選擇綠色家園。 問(wèn)：您覺(jué)得現(xiàn)在居住的臵地物業(yè)有什么可以改進(jìn)的地方？ 答： 車(chē)庫(kù)價(jià)格 過(guò)高， 6 萬(wàn)的車(chē)庫(kù)感覺(jué)不劃算； 儲(chǔ)藏室的位臵不對(duì)，與衛(wèi)生間相連，打開(kāi)冰箱容易引入衛(wèi)生間不好的氣味； 衛(wèi)生間面積過(guò)大； 廚房面積太?。?最好能夠延續(xù)一期每戶(hù)贈(zèng)送（或銷(xiāo)售）一小塊地下儲(chǔ)藏空間，感覺(jué)有些東西不用拿到樓上非常方便。 問(wèn)：臵地在新市政府新區(qū)拿了一塊地，您聽(tīng)說(shuō)過(guò)吧？您對(duì)那塊地是怎么看的？跟建業(yè)那塊地比哪個(gè)位臵更好？ 答：聽(tīng)說(shuō)了。那塊地應(yīng)該比建業(yè)的地感覺(jué)近點(diǎn)，幾年以后發(fā)展還是可以的。 問(wèn)：那在那個(gè)地方的房?jī)r(jià)你們認(rèn)為多少合適？ 答：肯定不能超過(guò)這邊（臵地廣場(chǎng)所在位臵），最好應(yīng)該比這邊便宜一些（注： 臵地廣場(chǎng)現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià) 1800 左右）。 問(wèn)：如果建別墅的話(huà)，您認(rèn)為總價(jià)多少合適？ Page 37 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 答： 60 萬(wàn)左右，在駐馬店應(yīng)該可以被接受；我自己可以接受 60 萬(wàn)左右的別墅。 問(wèn)：在該地塊開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，你們有什么好的建議？ 答： 建議開(kāi)發(fā)復(fù)式結(jié)構(gòu)，和錯(cuò)層等的流行結(jié)構(gòu)； 綠化要好； 健康運(yùn)動(dòng)配套：籃球場(chǎng)、足球場(chǎng)、游泳池、幼兒園； 最好能與學(xué)校搞聯(lián)合（入住小區(qū)，子女可入讀某名校如地高）。 被訪(fǎng)者 ：臵地客戶(hù)（ 2 女士，互不認(rèn)識(shí)，一為臵地廣場(chǎng)一期客戶(hù)和一為臵地廣場(chǎng)二期客戶(hù)） 采訪(fǎng)人 ：王祥勇 記錄人 ：王祥勇 時(shí) 間 ： 2020524 地 點(diǎn) ：臵地會(huì)議室 問(wèn)：你們對(duì)臵地是怎么看的，臵地和建業(yè)你們更相信哪個(gè)品牌？ 答：臵地開(kāi)發(fā)商非常可靠，誠(chéng)信；更相信臵地。 問(wèn)：建業(yè)的森林半島看過(guò)吧？您為什么選擇臵地廣場(chǎng)？ 答：建業(yè)的位臵太偏，臵地廣場(chǎng)的品質(zhì)、位臵和檔次都好。 問(wèn)：您覺(jué)得現(xiàn)在居住的臵地物業(yè)有什么可以改進(jìn)的地方？ 答： 衛(wèi)生間與儲(chǔ)藏室在一起，感覺(jué)不好； 暖氣表為總表，希望能分戶(hù)分表； 物業(yè)反映問(wèn)題不能及時(shí)解決，不過(guò)現(xiàn)在改進(jìn)了好多； 總的來(lái)說(shuō)臵地的房子住起來(lái)挺舒服，基本沒(méi)有什么不滿(mǎn)意的地方（一期客戶(hù)）。 問(wèn)：臵地在新市政府新區(qū)拿了一 塊地，您聽(tīng)說(shuō)過(guò)吧？您對(duì)那塊地是怎么看的？跟建業(yè)那塊地比哪個(gè)位臵更好？ 答：聽(tīng)說(shuō)了。那塊地現(xiàn)在有點(diǎn)偏，與建業(yè)的地比起來(lái)感覺(jué)還是要近。 Page 38 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 問(wèn)：那在那個(gè)地方的房?jī)r(jià)你們認(rèn)為多少合適？ 答：跟這邊差不多或者稍微便宜點(diǎn)（臵地廣場(chǎng)所在位臵）， 1700~1800 左右應(yīng)該可以被接受（注：臵地廣場(chǎng)現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià) 1800 左右）。 問(wèn)：如果建別墅的話(huà)，您認(rèn)為總價(jià)多少合適？ 答： 60 萬(wàn)左右，面積可以有 180~220 的小套，和 220~260 的大套。 問(wèn)：在該地塊開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，你們有什么好的建議？ 答： 希望能有 180~200 平米左右復(fù)式的房子 ，對(duì)情景洋房比較感興趣（一期住戶(hù)），打算購(gòu)買(mǎi)； 感覺(jué)如果開(kāi)發(fā)一房?jī)煞康男?hù)型會(huì)比較好賣(mài)，自己會(huì)買(mǎi)三房，打算買(mǎi)一套（二期客戶(hù)，并留下姓名電話(huà)：張瑩 3067078）。 問(wèn)：您對(duì)配套有什么要求？ 答：健身、小涼亭、水。 被訪(fǎng)者 ：臵地客戶(hù)（一男士，臵地廣場(chǎng)一期客戶(hù)） 采訪(fǎng)人 ：王祥勇 記錄人 ：王祥勇 時(shí) 間 ： 2020524 地 點(diǎn) ：臵地會(huì)議室 問(wèn)：你們對(duì)臵地是怎么看的，臵地和建業(yè)你們更相信哪個(gè)品牌？ 答：臵地的忠實(shí)支持者。 問(wèn)：建業(yè)的森林半島看過(guò)吧？您為什么選擇臵地廣場(chǎng)？ 答：建業(yè)位臵偏，臵地的房子好， 我是臵地最忠實(shí)客戶(hù)。 Page 39 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 問(wèn)：您覺(jué)得現(xiàn)在居住的臵地物業(yè)有什么可以改進(jìn)的地方？ 答：希望暖氣表能一戶(hù)一表。 問(wèn)：臵地在新市政府新區(qū)拿了一塊地，您聽(tīng)說(shuō)過(guò)吧？您對(duì)那塊地是怎么看的？跟建業(yè)那塊地比哪個(gè)位臵更好？ 答：聽(tīng)說(shuō)了。比建業(yè)的地塊要近，看好以后的發(fā)展前景；因?yàn)榻I(yè)靠近鐵路和告速，城市難再向那邊發(fā)展，不管現(xiàn)在還將來(lái)那里都是城市的邊緣；而臵地的地以后肯定會(huì)很繁華。 問(wèn)：那在那個(gè)地方的房?jī)r(jià)你們認(rèn)為多少合適？ 答： 1700 左右。 問(wèn)：如果建別墅的話(huà)，您認(rèn)為總價(jià)多少合適？ 答： 60 萬(wàn)左右， 260 平米的別墅，以后自己可能會(huì)買(mǎi) ?，F(xiàn)在住臵地廣場(chǎng)一期 130 平米的房。 問(wèn)：在該地塊開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，你們有什么好的建議？比如配套。 答：游泳池、籃球場(chǎng)、乒乓球館、歌舞廳。 問(wèn)：假如您買(mǎi)別墅，會(huì)介意與收入相對(duì)低的人住一起嗎？ 答：不介意，更喜歡；因?yàn)檫@樣不容易暴露自己，而且項(xiàng)目里面人的層次多點(diǎn)感覺(jué)更好；只要把檔次分區(qū)做好就可以了。感覺(jué)駐馬店的其他富人跟我的想法差不多，不大愿意住單純的別墅項(xiàng)目。 Page 40 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 第二章：項(xiàng)目情況及周邊環(huán)境分析 一、項(xiàng)目情況及分析 地理位臵 地塊位于駐馬店市北偏西向，地處政府規(guī)劃的行政新區(qū)，地塊地處新區(qū)的核心地帶，位于文明 路西側(cè)，靖宇大道東側(cè)，緯二路的南向，緯二支路北向。地塊由文明路、緯二路、緯二支路、靖宇大道四條市政道路進(jìn)行圍合，文明路是通向老城區(qū)的主干道，交通十分便利。經(jīng)一路將地塊分割成兩塊。 地塊四至 地塊東西長(zhǎng) 1200 米，南北 189 米，呈長(zhǎng)方形。地塊內(nèi)地勢(shì)平坦，視野開(kāi)闊，林木茂盛。文明路與緯二路交口對(duì)面是公安局住宅小區(qū)，現(xiàn)已動(dòng)工。地塊內(nèi)植被豐富并有 10 年樹(shù)齡的大樹(shù)，地塊內(nèi)有多條正在使用的灌溉水渠。 緯二路 文明路 Page 41 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 地塊內(nèi)地植被豐富， 地塊內(nèi)大量的松樹(shù)、桃樹(shù)、槐樹(shù)及低矮的喬木等。 文明路與緯二支路交口西南看 緯二路與文明路交口向東看 緯二路與靖宇路交口向東南看 靖宇路與緯二支路交口向東北看 Page 42 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù) 指標(biāo) 項(xiàng)目名稱(chēng) 置地天中第一城（暫定） 地塊編號(hào) DK1/DK2 用地性質(zhì) 二類(lèi)居住 地塊面積 ㎡ 容 積 率 多層≤ 、中高層≤ 、高層≤ 、綜合 ～ 建筑密度 ≤ 25% 建筑限高 40 米 綠 地 率 ≥ 30% 建筑日照間距 ≥ Page 43 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 周邊環(huán)境 地塊處于規(guī)劃的新區(qū)中央，周邊都是在建的項(xiàng)目，公安住宅小區(qū)也是在建當(dāng)中，市府四套班子的辦公樓都已基本建好，十月正式投入使用；項(xiàng)目東側(cè)有中天廣場(chǎng)、會(huì)展中心現(xiàn)已經(jīng)建成投入使用。 周邊市直行政單位林立，有新 市委辦公地，市政府、市政協(xié)市人大四套班子，市公安局、市檢察院、市房管局、市土地局、市建委、市計(jì)生委、市財(cái)政局、技術(shù)監(jiān)督局、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、等行政事業(yè)單位。由于地塊是新區(qū)規(guī)劃，周邊基本是一派繁忙工地，但建成后區(qū)域內(nèi)的環(huán)境是非常好的。 交通 本項(xiàng)目位于新行政區(qū)內(nèi)，整體環(huán)境優(yōu)良，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，新區(qū)的路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)呈現(xiàn)出現(xiàn)代化城市的格局，在未來(lái)將是駐馬店的城市客廳，起到名片的作用。文明路、緯二路、靖宇大道與北三環(huán)、文化路、交通路、解放大道的相連將構(gòu)成一個(gè)立體化的交通系統(tǒng)，通達(dá)性非常好，北距鄭州 國(guó)際機(jī)場(chǎng) 180 公里，行車(chē)在兩小時(shí)，南距武漢機(jī)場(chǎng) 300 公里，行車(chē)三小時(shí)，出行更快捷和方便。 后期將規(guī)劃多條公交路線(xiàn)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目所在地，由市政公交公司提供 1 19 路公交經(jīng)過(guò)項(xiàng)目地，并在項(xiàng)目工商銀行的辦公大樓 市政府 公路設(shè)計(jì)院 檢察院 文明路 Page 44 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 周?chē)O(shè)有站臺(tái)。 配套設(shè)施 規(guī)劃配套設(shè)施完善，部分已經(jīng)建成。 □□□水： 采用駐馬店市自來(lái)水公司的管道水，進(jìn)入小區(qū)后還會(huì)二次加壓，徹底解決供水問(wèn)題。 市政管道： 雨水收集系統(tǒng)完善，直接進(jìn)入市政管道，生活污水經(jīng)小區(qū)處理后進(jìn)入市政管道。 □□□電： 由駐馬店供電局提供標(biāo)準(zhǔn) 220～ 360伏的照明用電，完全解決中央空調(diào)的用電問(wèn)題。 通 信： 由中國(guó)網(wǎng)通提供程控電話(huà)和光纖寬帶接入，保證品質(zhì)和速度的要求。 學(xué) 校： 黃淮學(xué)院、駐馬店高中、駐馬店二中、駐馬店電大、駐馬店實(shí)驗(yàn)中學(xué)等高規(guī)格教育機(jī)構(gòu)。 商 業(yè)： 社區(qū)商業(yè)配套、新區(qū)集中型商業(yè)。 文化設(shè)施： 職工文化中心、博物館、圖書(shū)館、科技館。 商業(yè)配套 警察學(xué)校 黃淮學(xué)院 會(huì)展中心 Page 45 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 （ S） □地段因素 巨大的升值潛力：地段處于新區(qū)中央，片區(qū)形象高尚，屬城市的 CBD。 優(yōu)良的形象展示：地段東面的文明路將是駐馬店的景觀大道、形象大道，交通、形象良好。 便利的交通路網(wǎng)：幾大主干道交匯于 項(xiàng)目周邊，提升了地段的價(jià)值。 稀缺的居住地塊：新區(qū)中央地帶唯一商業(yè)開(kāi)發(fā)的居住用地。 □景觀環(huán)境 城市綠化：地段西面的文明路將做成景觀大道，形成了良好的城市景觀。 城市景觀：區(qū)域內(nèi)的建筑高低錯(cuò)落，形成了強(qiáng)烈的天際線(xiàn)，營(yíng)造出濃厚的城市景觀。 小區(qū)景觀：小區(qū)內(nèi)組團(tuán)式景觀的營(yíng)造將給居者以良好的生活