【正文】 們對1500元/平方米以上的項(xiàng)目也進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，便于更客觀了解萬州房地產(chǎn)供求真實(shí)情況。 這些項(xiàng)目的開發(fā)銷售時(shí)間主要集中在2004下半年——2006年上半年（合計(jì)約2年左右）。其中1500元/平方米以上的項(xiàng)目開發(fā)銷售時(shí)間主要集中在2005年下半年——2006年上半年（）萬州房地產(chǎn)市場在建和在售項(xiàng)目總表（均價(jià)1000元/平方米以上）項(xiàng)目天座—好運(yùn)來國成—濱江名都后街金座中央花園帝景灣華順—北濱蘭亭中慶大廈項(xiàng)目地址三峽移民廣場三峽移民廣場三峽移民廣場白巖路太白路電報(bào)路白巖路末端白巖路末端均價(jià)（元/㎡）20001550170018002000180015001600開盤時(shí)間建筑面積（萬㎡）住宅面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）0．48住宅銷售率88%30%60%98%100%70%37%53%住宅存量面積（萬㎡） 0項(xiàng)目龍江錦苑渝東大花園百安花園(一期)金龍豪爵龍庭半島春天花園項(xiàng)目地址周家壩汽車北站對面桃家坪北山天仙湖旁長江大橋南橋頭金龍山天城區(qū)高筍塘烏龍池均價(jià)（元/㎡）12001650110013001600330021001100開盤時(shí)間建筑面積（萬㎡）25501421住宅面積（萬㎡）204401218住宅銷售面積（萬㎡）193616住宅銷售率95%20%90%80%60%57%90%90%存量面積（萬㎡）442—1統(tǒng)計(jì)表一：1000元/平方米以上項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)匯總：1000元/平方米項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)匯總（總體銷售周期約為2年左右）年平均數(shù)值計(jì)算商品房面積合計(jì)住宅面積合計(jì)住宅銷售面積合計(jì)住宅總體銷售率%住宅空置率合計(jì)統(tǒng)計(jì)表二：1500元/平方米以上項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)匯總：1500元/平方米項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)匯總（）年平均數(shù)值計(jì)算商品房面積合計(jì)住宅面積合計(jì)住宅銷售面積合計(jì)住宅總體銷售率64%住宅空置率合計(jì)三、建筑類型分析：物業(yè)類型套數(shù)建筑形式比例備注電梯高層2700塔樓46%1) 本數(shù)據(jù)主要為市場銷售數(shù)據(jù)2) 本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中僅僅考慮1000元/㎡以上數(shù)據(jù)電梯小高層2200塔樓34%多層500磚混7%花園洋房324磚混8%別墅76磚混、框架5%合計(jì)5800100%分析：建筑類型總體分析1) 從市場總體來看（包含移民房），萬州房地產(chǎn)市場以多層為主，萬州房地產(chǎn)市場總體處于較低級階段。2) 電梯房（塔樓）正在發(fā)展成為中高檔商品房的主要建筑類型，并得到了市場的認(rèn)可。3) 萬州房地產(chǎn)市場尚未出現(xiàn)板式電梯房項(xiàng)目，目前此建筑類型空缺。4) 花園洋房、聯(lián)排別墅已經(jīng)登陸萬州房地產(chǎn)市場，逐步得到市場的認(rèn)可，有望成為市場的熱點(diǎn)建筑類型。5) 萬州獨(dú)棟別墅物業(yè)類型市場現(xiàn)狀供應(yīng)少，由于其銷售群體較為單一和集中，未來市場表現(xiàn)還有待考驗(yàn)。6) 值得關(guān)注的是江景電梯房住宅成為今年的房地產(chǎn)中高檔市場的主流產(chǎn)品，其風(fēng)頭蓋過了其他區(qū)域和城市中心的樓房，在一定程度上說明目前萬州區(qū)市場已進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代，而有環(huán)境做依靠的中高檔次住宅，尤其受到消費(fèi)者的追捧。7) 隨著萬州區(qū)政府對南北濱江路的修建、環(huán)境與配套設(shè)施的日趨改善，江景樓盤已成為今年萬州區(qū)均價(jià)最高的房子，如勢頭最盛的天江景城、國成濱江名都、華順北濱蘭亭等江景樓盤分別以獨(dú)特的概念、賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的共贏，吸引較多消費(fèi)者的眼球。萬州房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品類型分析1) 規(guī)劃指標(biāo)決定產(chǎn)品形態(tài)。萬州房地產(chǎn)市場在建、在銷的中小型項(xiàng)目主要以見縫插針的形式取得土地，占地面積小，建筑密度非常高，產(chǎn)品只能設(shè)計(jì)為高層塔樓才能滿足建筑密度的要求；同時(shí)，在銷、在售的大型項(xiàng)目也存在建筑密度過高的問題，設(shè)計(jì)為高層塔樓也是情理之中的事情。2) 成本也是重要因素。從建筑成本來說，電梯板樓等類型產(chǎn)品比其他形態(tài)的類型產(chǎn)品要高，對建筑密度、園林綠化等的要求也相對較高，從效益層面考慮，萬州項(xiàng)目放棄了電梯板樓，而選擇多層和塔樓。3) 萬州房地產(chǎn)發(fā)展還處在較低級的層面。電梯（塔樓）住宅從2003年以后才出現(xiàn)（以興茂現(xiàn)代城、渝東大花園為代表），電梯板樓作為相對高端的產(chǎn)品類型，尚未出現(xiàn)在萬州房地產(chǎn)印證了當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展的不成熟。4) 電梯高板將破繭而出。從我們了解的信息顯示，百安花園正計(jì)劃在后續(xù)開發(fā)的產(chǎn)品中考慮電梯高板，作為提升百安花園市場競爭力的利器，電梯高板有望在近期內(nèi)出現(xiàn)。四、開發(fā)周期分析案名天江景城天座好運(yùn)來濱湖花園兒童公園華順北濱蘭亭后街，金座公開日期2005年3月2005年底2004年8月2006年2月2006年5月2004年10月2005年9月2005年12月交房時(shí)間2007年5月30日2007年4月30日2007年3月30日2007年8月30日2007年6月2006年12月2007年3月31日2007年5月分析：1) 從開發(fā)周期來看，萬州房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在開發(fā)周期較長的特點(diǎn)，追究其原因主要是由于開發(fā)商資金匱乏所致。2) 萬州房地產(chǎn)市場銷售以期房銷售為主，幾乎沒有現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，這與開發(fā)商的資金實(shí)力有很大的關(guān)系。五、戶型面積分析房型供應(yīng)結(jié)構(gòu)、銷售分析表戶型套數(shù)比率%去化套數(shù)剩余套數(shù)銷售率2室1廳1衛(wèi)380113764992室2廳1衛(wèi)30620599972室2廳2衛(wèi)44013344100783室2廳1衛(wèi)778660118863室2廳2衛(wèi)1042968172834室2廳2衛(wèi)30627690774室2廳3衛(wèi)985840605室2廳3衛(wèi)56104636其他9088210戶型比例示意圖各戶型銷售情況對比 戶型面積供應(yīng)、價(jià)格分析去化分析表面積區(qū)間套數(shù)比率%銷售均價(jià)去化套數(shù)剩余套數(shù)銷售率90m2以下74617005811657890110m24401317003449678110130m21820401500162819289130150m240413503347083150m2以上14613001812812分析：1) 從表中可以知道2房和3房是目前銷售情況比較好的房子，面積在90平米至130平方米之間。其中戶型比較新穎的復(fù)式、躍式、錯(cuò)躍結(jié)合的房子銷售情況好于普通戶型的房子，而一房和四房以上戶型相對較少；2) 總價(jià)在20萬元左右的戶型受到市場的追捧，消費(fèi)者容易接受。六、戶型朝向分析1) 江景房是戶型設(shè)計(jì)過程中第一考慮因素。江景房得到市場的追捧，一些區(qū)位較好的江景房成為房地產(chǎn)市場價(jià)格的領(lǐng)軍者。最有代表性的是三峽移民廣場附近的天江景城、國成濱江名都、天座好運(yùn)來三個(gè)項(xiàng)目。三個(gè)項(xiàng)目中，天江景城擁有江景、山景兩個(gè)方向的景觀，銷售情況最好，銷售價(jià)格也是最高。其側(cè)的濱江名都因?yàn)橹挥薪?，背?cè)有些受到其他項(xiàng)目的遮擋，各方面情況都要稍次，而天座好運(yùn)來的位置只能看到西山公園的山景，在同一地段中，它的業(yè)績及價(jià)格都是最差的。2) 因?yàn)楸镜氐慕ㄖ蠖嗍且郎蕉?，順勢而為，故而消費(fèi)者對戶型朝向并不太敏感，不太在意“正南正北”概念。七、外立面分析案名恒森天江景城興茂現(xiàn)代城天座好運(yùn)來百安花園興茂山水國際外立面252。 銀灰色、金屬質(zhì)感外立面；252。 設(shè)計(jì)大面積陽臺、飄窗；252。 造型中規(guī)中矩，形象穩(wěn)重；252。 外墻使用淺灰色瓷磚。252。 外立面色彩亮麗、時(shí)尚、活潑；252。 大膽使用了黃、紫紅、白、銀灰等組合顏色252。 典型的聯(lián)排別墅和花園洋房建筑；252。 外墻大量使用黃色、灰色瓷磚；252。 暗紅色琉璃瓦屋頂252。 典型蝶式塔樓建筑，外形簡潔、錯(cuò)落有致；252。 樓體大量采用多顏色組合，現(xiàn)代、時(shí)尚；252。 多陽臺設(shè)計(jì)；252。 空中花園設(shè)計(jì)分析：1) 萬州項(xiàng)目的外立面正在從中規(guī)中矩，傳統(tǒng)單調(diào)，走向亮麗、時(shí)尚、活潑和現(xiàn)代。2) 開發(fā)商普遍關(guān)注陽臺的設(shè)計(jì)，很多項(xiàng)目在陽臺上下足了功夫（雙陽臺設(shè)計(jì)、加大陽臺面積、設(shè)計(jì)空中花園等）。八、配套分析1) 配套已經(jīng)成為消費(fèi)者選擇關(guān)注的重點(diǎn)，甚至成為消費(fèi)者購房的決定性因素。2) 后街金座位于市中心，周邊生活配套齊全，特別是比鄰萬州教學(xué)質(zhì)量最好的雞公嶺小學(xué)、萬州第二中學(xué)成為眾多購房者的首選，銷售火爆，銷售率達(dá)到98％。3) 興茂現(xiàn)代城雖然位于萬州新移民區(qū)周家壩，周邊配套不太成熟，但由于其自身非常重視配套建設(shè)，規(guī)劃了商業(yè)中心（引入新世紀(jì)商場），銀行（農(nóng)業(yè)銀行）、娛樂、車站、餐飲等門類齊全的配套設(shè)施，銷售非常火爆，25萬平方米的大盤項(xiàng)目，銷售率95％，接近尾聲。4) 龍珠麗錦遠(yuǎn)離市中心，周圍缺乏基本生活配套設(shè)施，但其在配套設(shè)施上下足了功夫，設(shè)計(jì)了大型綜合性會所，引入運(yùn)動設(shè)施、餐飲、超市等小區(qū)配套滿足了小區(qū)居民的基本生活需求，同時(shí)，項(xiàng)目設(shè)立了小區(qū)大巴，為業(yè)主提供上下班接送服務(wù)。龍珠麗錦一期銷售一空，而二期銷售率也超過了90％。5) 百安花園項(xiàng)目產(chǎn)品主要為花園洋房和聯(lián)排別墅，產(chǎn)品品質(zhì)較好，園林綠化在萬州首屈一指，但因?yàn)轫?xiàng)目遠(yuǎn)離主城區(qū)，缺乏小區(qū)生活配套，同時(shí)其自身也沒有加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)，導(dǎo)致銷售一直不盡如人意。九、商業(yè)分析案名恒森天江景城天座好運(yùn)來龍珠麗景規(guī)劃面積（建筑面積）3萬㎡（包含國成濱江名都商業(yè)）5萬㎡近1萬㎡2000多平方米商業(yè)規(guī)劃比例27%20%9%7%經(jīng)營規(guī)劃1) 臨街門面：20—80平方米2) 二層1000平米左右商場1) 臨街門面：80～200元/㎡2) 小區(qū)商業(yè)：80～1000元/㎡1) 臨街門面30～80㎡2) 二層商場寫字樓：1000㎡臨街門面：30～200㎡銷售及租賃價(jià)格1) 臨街門面5000——19000元/平方米2) 二層3000—4000元/平方米1) 臨街門面：10000元/㎡；2) 小區(qū)商業(yè)一層：4000元/㎡3) 小區(qū)商業(yè)二層：3000元/㎡4) 租賃11～15元/㎡月1) 臨街門面：～㎡；2) 二層商場寫字樓4000～5000元/㎡；1) 銷售：5000元/㎡2) 租賃：10元/㎡月經(jīng)營特色1) 餐飲、娛樂、休閑、旅游等；2) 引入川江人家、古萬州等餐飲品脾1) 商場、超市、餐飲等；2) 引入新世紀(jì)商場超市品牌餐飲、文化、旅游餐飲等分析：1) 房地產(chǎn)項(xiàng)目均熱衷于商業(yè)門面（底商）的開發(fā)，但銷售情況參差不齊，總體銷售率欠佳，風(fēng)險(xiǎn)較大。2) 商業(yè)門面（底商）分割面積較?。?0～80平方米），銷售為主，租賃為輔，開發(fā)商重在短期內(nèi)收回投資，無意于自營。3) 商業(yè)門面（底商）的銷售價(jià)格明顯高于其住宅的價(jià)格（臨街門面價(jià)格驚人），導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目趨之若騖，爭相開發(fā)商業(yè)門面（底商）。十、地下車位分析1) 從價(jià)格來看，地下車位價(jià)格主要集中在3～6萬元/個(gè)，價(jià)格相對偏低。2) 從銷售情況來看，由于萬州私家車擁有量偏低，車位的需求低迷，導(dǎo)致車位銷售情況較差，以租賃為主。十一、物業(yè)管理分析1) 萬州房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)用維持在非常低的層面（—㎡/月），從這點(diǎn)來看，物業(yè)管理服務(wù)還處在非常低級的層面。2) 低廉的物業(yè)費(fèi)用難以吸引高品質(zhì)物業(yè)管理公司的興趣，自管成為物業(yè)管理的主要類型。3) 作為萬州最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，興茂地產(chǎn)自己建立了物業(yè)公司，但不重視服務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致客戶投訴較多，嚴(yán)重影響了其品牌形象。4) 百安花園項(xiàng)目（聘請香港物業(yè)公司做顧問）、龍珠麗錦（聘請知名海托物業(yè)公司管理）受到了好評，成為項(xiàng)目銷售的一個(gè)賣點(diǎn)。案名恒森天江景城興茂現(xiàn)代城天座好運(yùn)來百安花園金龍豪爵興茂龍庭半島物業(yè)管理類型未定自管未定香港怡高（顧問）自管自管物業(yè)費(fèi)元/m2/月元/m2/月元/m2/月元/m2/月元/m2/月總結(jié)分析：1) 萬州商品房市場，特別是中高檔商品房市場正在成為市場的主力，開發(fā)量、銷售量都相當(dāng)可觀，顯示了萬州房地產(chǎn)市場還是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ模幵谏仙凇?) 電梯房目前成為萬州中高檔房地產(chǎn)的主流產(chǎn)品，花園洋房、聯(lián)排別墅已經(jīng)登陸萬州房地產(chǎn)市場，逐步得到市場的認(rèn)可，有望成為市場的熱點(diǎn)建筑類型。3) 目前，萬州房地產(chǎn)的戶型主要集中在2房和3房，面積集中在90平米至130平米之間，萬州消費(fèi)者追求大面積、大戶型的心態(tài)具有一定傳統(tǒng)。4) 當(dāng)前，新穎的復(fù)式、躍式、錯(cuò)躍等變異戶型，得到了市場的推崇，很多消費(fèi)者處于好奇心里，對這部分新穎比較推崇。5) 配套已經(jīng)成為消費(fèi)者選擇關(guān)注的重點(diǎn)，甚至成為消費(fèi)者購房的決定性因