【導讀】恒產集團第1頁共112頁奧雷英地產。項目市場調研報告

　　

【正文】 市場爭奪戰(zhàn)即將打響，對市場極為敏感的恒大地產等開發(fā)商將率先發(fā)動 降價促銷戰(zhàn)，從而引發(fā)更多開發(fā)商被迫跟進。 五、保障房因素（ 1000 萬套保障房 11 月份全面動工） 政府督戰(zhàn) 1000 萬套保障房開工 ? “十二五”期間，我國將新建保障性住房 3600 萬套。其中， 2020年新建 1000萬套， 2020 年新建 1000 萬套，其余在三年內完成。 ? 住建部發(fā)出保障房開工的“督戰(zhàn)令” ： 2020 年 1000 萬套保障性安居工程必須在 11 月底全面開工，并強調保障性安居工程建設任務既是經濟任務又是政治任務。 【形勢分析】： 各地保障房 將在年底前集中入市，將極地影響中低端商品房市場，并有可能“自下而上”影響更多的市場領域。 鏈接：萬州十二五發(fā)展規(guī)劃對保障性住房的規(guī)劃 “著力解決城市低收入家庭的住房困難問題，新建商品房原則上配套建設一定比例的公共租賃住房， 累計建設 80 萬 ㎡ 公租房， 并結合回購、改建等方式一并實施，增加廉租住房等保障性住房房源。加大租賃住房補貼力度，公共租賃住房的租金標準按照貸款利息、維護恒產集團 第 39 頁 共 112 頁 奧雷英地產 費并根據不同地段、不同房屋類別等因素確定。綜合運用規(guī)劃約束、土地供應、信貸稅收等手段，促進房地產市場健康發(fā)展。 保障性住房供應量占 25%以上， 基 本實現住房供求動態(tài)平衡，人均住房建筑面積13 ㎡ 以下低收入住房困難家庭基本得到保障?！? 1) 宏觀經濟層面 5 月 CPI 同比增長 %，創(chuàng) 34 個月新高 5 月份，居民消費價格同比上漲 %。其中，城市上漲 %，農村上漲 %；食品價格上漲 %，非食品價格上漲 %；消費品價格上漲 %，服務項目價格上漲 %。分類別看，食品價格同比上漲 %，煙酒及用品類價格同比上漲 %，衣著類價格同比上漲 %，家庭設備用品及維修服務價格同比上漲 %，醫(yī)療保健及個人用品類價格同比上漲 %，交 通和通信類價格同比上漲 %，娛樂教育文化用品及服務類價格同比上漲 %，居住價格同比上漲%。 15 月份，居民消費價格同比上漲 %。 6 月 CPI 同比漲 %創(chuàng)三年來新高 國家統(tǒng)計局 7 月９日發(fā)布的６月份ＣＰＩ同比漲幅不但一舉躍上６％平臺，而且創(chuàng)下三年來新高。 7 月 CPI 同比漲 % 創(chuàng) 37 個月新高 2020 年 7 月份，全國居民消費價格總水平同比上漲 %。其中，城市上漲 %，農村上漲 %；食品價格上漲 %，非食品價格上漲 %；消費品價格上漲 %，服務項目價格上漲 %。 恒產集團 第 40 頁 共 112 頁 奧雷英地產 8 月 CPI 同比漲 % 創(chuàng) 38 個月新高 8 月份，居民消費價格總水平同比上漲 %，其中城市價格上漲%，農村價格上漲 %；食品價格上漲 %，非食品價格上漲%；消費品價格上漲 %，服務項目價格上漲 %。 【經濟分析】： 在通脹壓力下，國家不得不持續(xù)收縮銀根，減少流動性過剩，以保持經濟的平穩(wěn)發(fā)展；而同時房地產行業(yè)進入高危運行狀態(tài)，政府需要通過行政手段進行干預，因此收緊口袋是一條迫不得已而為之的暫時解困之舉。 恒產集團 第 41 頁 共 112 頁 奧雷英地產 第四部分 萬州房地產宏觀調研 萬州房地產開發(fā)情況 1 萬州房地產交易情況 2 萬州房地產板塊分布情況 3 萬州房地產總結分析 4 恒產集團 第 42 頁 共 112 頁 奧雷英地產 一、萬州房地產開發(fā)情況 （一）房地產投資 萬州 房地產投資額近七年來年均增速為 %，但在固投中的占比一直保持在 10%的較低水平，反映出當地房地產市場活躍程度不夠，對地區(qū)經濟影響力有限。 2 0 0 7 2 0 1 0 萬州萬州房地產投資額增長狀況2 6 . 72 9 . 62 0 . 81 3 . 85 0 . 7 0 %2 8 . 6 0 %1 0 . 5 0 %3 2 . 0 0 %051015202530352020年 2020年 2020年 2020年億元0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %投資額 增長率 萬州近年來的房地產投資經歷了較大的起伏，發(fā)展并不穩(wěn)定。2020 年以后萬州房地產市場進入快速增長通道，年均增幅超過 30%，尤其 2020 年的房地產開發(fā)投資達到了 億元，同比增長 % 恒產集團 第 43 頁 共 112 頁 奧雷英地產 雖然萬州房地產投資額不斷在增長，但占整個固定投資的比重一直保持在 10%的較低水平，反映出當地房地產市場活躍程度低，對地區(qū)經濟影響力有限。 （二）房屋建筑施工面積 商品房施工面積在2020 年達到 萬 ㎡ 同比增長 %。 （三）商品房竣工面積 商品房竣工面積7678808284862020年 2020年萬平方米商品房竣工面積 2020 和 2020 年萬州每年的竣工面積均大幅度低于施工面積，這也應正了 2020 年、 2020 年萬州及重慶房地產市場整體預期較好的實際情況。從 2020 年的情況看，住 宅房屋的竣工面積應該有大幅提升，已經 接近 85 萬 ㎡ 。 而大量房屋的開工建設以及施工而未竣工房400450500550萬平方米2020年 2020年房屋施工面積房屋施工面積恒產集團 第 44 頁 共 112 頁 奧雷英地產 屋的不斷積累，將使得未來萬州房屋存量增加，同時飽和的供應使得萬州房價不可能在短期內有較大幅度的提高。 （四）商品房空置面積 2020 年商品房空置面積達到 萬 ㎡ ， 同比增長 %。 二、萬州房地產交易情況 （一）商品房銷售面積 2 0 0 7 2 0 1 0 商品房銷售面積增長率1501 5 5 . 41 6 8 . 31 7 4 . 955%3 . 5 0 %8 . 3 0 %3 . 9 0 %1301401501601701802020年 2020年 2020年 2020年0%10%20%30%40%50%60%銷售面積 增長率 萬州商品房銷售面積和銷售金額近年來一直保持了較高的增長速度，但市場容量仍然較小，反映出萬州房地產市場基礎比較薄弱，與 重慶第二大城市的地位不相匹配。 商品房空置面積21222324252627282020年 2020年萬平方米商品房空置面積恒產集團 第 45 頁 共 112 頁 奧雷英地產 （二）商品房銷售價格 2020 年萬州商品住房的銷售均價為 3335 元 /㎡ ，銷售金額為 億元，同比增長 51%，市場容量有限。 三、 萬州房地產板塊分布情況 萬州房地產發(fā)展組團式板塊化特征明顯，目前房地產開發(fā)熱點區(qū)域為北山、江南新區(qū)、北濱路、觀音巖板塊。 ? 中心城區(qū)板塊： 老城中心商業(yè)區(qū)，可開發(fā)土地稀缺； ? 五橋板塊： 傳統(tǒng)老城區(qū)，相關配套雖然較為齊全，但規(guī)劃落后； ? 北山板塊 : 歷史景點區(qū)域，但主要依托其豐富的江景資源打造沿江生活區(qū)； 2 0 0 7 2 0 1 0 年商品房銷售金額增長率23293 8 . 65 8 . 3 36 8 . 0 0 %2 6 . 6 0 % 2 9 . 2 0 %51%0102030405060702020年 2020年 2020年 2020年億元0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %銷售額 增長率恒產集團 第 46 頁 共 112 頁 奧雷英地產 ? 北濱路板塊： 江景資源豐富，高價樓盤集中區(qū) 域，但體量小、后期無土地供應； ? 觀音巖板塊： 三峽移民居住區(qū)域；周邊小區(qū)居住氛圍已成規(guī)模； ? 江南新區(qū)板塊： 發(fā)展中熱點板塊，未來高端項目集散地； ? 龍寶板塊： 主要發(fā)展第三產業(yè)，南部為公路、鐵路、航運交通樞紐，在售樓盤較少； ? 天城板塊： 主要為多層、別墅等低密度高端物業(yè)，居住環(huán)境較好。； 各區(qū)域對比 各區(qū)域對比 房屋均價 產品類型 區(qū)域賣點 客戶類型 江南新區(qū) 5800 元 /㎡ 多為電梯洋房 未來城區(qū)開發(fā)地 中高端客戶群 北濱路板塊 6000 元 /㎡ 高層江景房 一線江景房 中高端客戶群 觀音巖板塊 4700 元 /㎡ 高層 區(qū)域成熟商貿集中 泛眾 天城板塊 6000 元 /㎡ 多層、別墅 低密度、環(huán)境好 高端客戶群 北山板塊 4500 元 /㎡ 高層、小高層 歷史景點區(qū) 泛眾 五橋板塊 4000 元 /㎡ 普通高層 老城居住情節(jié) 低端客戶群 龍寶板塊 4000 元 /㎡ 普通高層 工業(yè)園區(qū) 工業(yè)園區(qū)員工 高筍塘板塊 4500 元 /㎡ 普通小高層 商業(yè)集中地 泛眾 恒產集團 第 47 頁 共 112 頁 奧雷英地產 四、萬州房地產總結分析 房地產投資額在固定資產投資中的占比較小，房地產投資和交易市場不活躍。 2020 年萬州商品房的銷售均價為 3335 元 /㎡ ，銷售金額 為 億元，創(chuàng)歷史新高。 2020 年萬州商品房空置面積 萬 ㎡ ，未來銷售具有一定的壓力存量房屋較為多。 萬州房地產發(fā)展特點 ? 萬州房地產分布組團式、板塊化特征明顯； ? 目前市場供應的熱點地區(qū)主要分布在北山板塊、天城板塊、江南新區(qū)板塊、以及觀音巖板塊； ? 近年來房價上漲較快，目前在售一線濱江高層銷售均價約在 5500元 /平米； ? 高層成為市場供應主流，同時花園洋房和別墅等高端物業(yè)開始出現，物業(yè)形態(tài)逐漸豐富； ? 江南新區(qū)由于良好的景觀條件，加上區(qū)政府的帶動作用，將成為未來高端房地產項目供應的主要區(qū)域和熱點 區(qū)域。 恒產集團 第 48 頁 共 112 頁 奧雷英地產 第五部分 萬州房地產項目調研 萬州房地產項目總體情況 1 競爭項目專題分析 2 典型項目專題分析 3 恒產集團 第 49 頁 共 112 頁 奧雷英地產 一、萬州房地產項目總體情況 （一）各片區(qū)總體情況 江南新區(qū)開發(fā)和擬開發(fā)樓盤 編號 項目名稱 開發(fā)商 建筑業(yè)態(tài) 占地面積 開發(fā)體量 銷售價格 銷售情況 1 江南 第一城 北京中恒 花園洋房高層 300畝 56 萬㎡ 均價為5100 元 剩余三期最后一個組團為推出 2 華粹 南山綠庭 浙江志成 花園洋房 205畝 30 萬㎡ 均價為5000 元 約銷售 15 萬㎡，余25 萬㎡ 3 中渝 濱江一號 重慶中渝 洋房高層 300畝 35 萬㎡ 5100 元 洋房已售完，三期高層開出 282 戶，已售200 套左右 4 佳信 南山玉林 佳信集團 花園洋房 ㎡ 均價為5600 元 推出近一半房源，剩 余較多 5 鴻歐 御江山 鴻歐地產 洋房高層 20 畝 ㎡ 均價為5900 元 剩余 30 套左右 6 凱帆 一品江南 凱帆置業(yè) 洋房高層 110畝 18