【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。近日，央行上海總部發(fā)布了《2020年上海市信貸投向指引》，國(guó)家土地總督察辦：嚴(yán)防違規(guī)違法用地反彈。公告稱，將繼續(xù)開(kāi)展對(duì)擅自調(diào)整土地利用總體規(guī)劃、非法占。4月份CPI上漲%存款準(zhǔn)備金率上調(diào)%. 款準(zhǔn)備金率個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,至此我國(guó)的存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到%的22年新高。上海今年擬將廉租房申請(qǐng)準(zhǔn)入門(mén)檻提高至800元。物配租比例，力爭(zhēng)增至10%左右。14日，上海市房地局向前來(lái)視察。的市政協(xié)委員透露了上述消息。立動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，定期調(diào)整廉租對(duì)象的收入和金融資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。央行和銀監(jiān)會(huì)規(guī)定銀行不得向?yàn)?zāi)區(qū)借款人催貸。罰息，不作不良記錄。浙江、福建三省市和寧波、廈門(mén)兩個(gè)計(jì)劃單列市。事項(xiàng)的督察范圍。重申落實(shí)二套房貸政策嚴(yán)控房貸。加強(qiáng)對(duì)城市批次建設(shè)用地批后監(jiān)管工作?？己私Y(jié)果開(kāi)展對(duì)耕地保護(hù)突出問(wèn)題的督察。

　　

【正文】 告 主要是市區(qū)、城鎮(zhèn)結(jié)合、外地客戶，投資和自住并重 豐和麗都 08年 2月 9日開(kāi)盤(pán)，推出瑞豐樓和成豐樓約 66 套房源 2800 95~143 42 24 緊湊型三房成交比重較大，其次為二 房 36% 2020 年 2月 9 日 巨幅、報(bào)紙、口 碑傳播，電視，網(wǎng)絡(luò)廣告 主要是農(nóng)村和城鄉(xiāng)結(jié)合的鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民、大豐當(dāng)?shù)鼐用? 金宇景苑 一期 06 年 11 月開(kāi)盤(pán)，二期 08年 4 月推出 2700 88200 6（一期） 80（二期） 374（一期） 28（二期） 去化難度隨面積增加而加大。 一期 98% 二期 26% 2020 年 11月 巨幅、報(bào)紙、口碑傳播，電視，網(wǎng)絡(luò)廣告，展會(huì) 主要是農(nóng)村和城鄉(xiāng)結(jié)合的鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民、企業(yè)家，投資和自住并重 東方錦繡（南）城 07 年初開(kāi)盤(pán)多層還剩余 20 余套大三房，二期 08年 6 月推出 2650 92145 6（一期）45（二期） 344（一期） 84（二期） 小三房受市場(chǎng)歡迎、其次是二房，大面積三房去化一期 98%；二期 60% 2020 年初 巨幅、站臺(tái)、 DM、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)廣告 主要是市區(qū)、城鎮(zhèn)結(jié)合、外地客戶，投資和自住并重 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 難度較大 嘉英陽(yáng)光城市二期 一期 2020 年 12 月推出多層和 小高層，二期正接受預(yù)定 3000 90130 823（二期） 97（二期） 小三房去化速度相對(duì)較快 一 期 100%，二期 % 2020 年 12月 巨幅、 DM、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、 電視廣告 主要是市區(qū)、城鎮(zhèn)結(jié)合、外地客戶，投資為主。 瑞城國(guó)際苑 2020 年 9 月開(kāi)盤(pán)推出一期約 200 套房源， 2020 年 6 月推出二期約 300 套 3000 72143 103 387 兩房和較小三房成交速度較快 一期 100%，二期 43% 2020 年 9月 巨幅、報(bào)紙、口碑傳播，電視，網(wǎng)絡(luò)廣告，展會(huì) 主要是市區(qū)高端客戶為主，居住兼顧投資 御景嘉園 一期 2020 年 3 月推盤(pán) 700 套，二期2020 年 12 月推出200 余套 2600 80190 189 711 多層較小高層更 易去化，小面積三房及二房較易去化 79% 2020 年 3月 巨幅、報(bào)紙、口碑傳播，電視，網(wǎng)絡(luò)廣告，展會(huì) 主要是市區(qū)機(jī)關(guān)企事業(yè)單位，下屬各鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)結(jié)合部居民，居住兼顧投資 豐惠?蝴蝶灣 2020 年 9 月開(kāi)盤(pán)推出一期第一批 14棟約 3萬(wàn)平方米房源，第二批 08 年 底 上市。 2700 80~124 164 388 還剩部分頂樓及大面積房源。 70% 2020 年 9月 巨幅、報(bào)紙、口碑傳播，電視，網(wǎng)絡(luò)廣告，展會(huì) 主要是開(kāi)發(fā)區(qū)客戶居多和下屬各鎮(zhèn) ,居住為主 三水嘉苑 一期 2020 年 4 月底推出約 168 套房源 2730 90160 2256 7 161 還剩部分頂樓房源。 95% 2020 年 4月底 巨幅、報(bào)紙、口碑傳播，電視，網(wǎng)絡(luò)廣告，展會(huì) 主要是開(kāi)發(fā)區(qū)客戶居多和下屬各鎮(zhèn) ,居住為主兼顧投資 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 永泰國(guó)際花園（中央?yún)^(qū)） 一期先推高層住宅、公寓產(chǎn)品 3600 90160 約 110 約 100 還有部分高層 頂樓和公寓房源 49% 巨幅、報(bào)紙、口碑傳播，電視，網(wǎng)絡(luò)廣告，展會(huì) 主要是市區(qū)高端客戶為主，居住兼顧投資 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 比較分析 區(qū)位： 項(xiàng)目位于大豐城區(qū)北側(cè)， 而目前大部分樓盤(pán)分布在城區(qū)西部、東部 和 南部 。 西側(cè)樓盤(pán)體量大、品質(zhì)高， 易于形成規(guī)模效應(yīng) ；東側(cè)為未來(lái)市政府新址 所在地， 使東部 房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 亦有所 憑 籍 ；南部 是 大豐經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)， 擁有產(chǎn)業(yè)依托 ； 而城區(qū)北部 尚未得到有效開(kāi)發(fā)， 本案的推出將彌補(bǔ)這一區(qū)域供給空缺， 但項(xiàng)目周邊配套不足 ， 近期沒(méi)有相關(guān)規(guī)劃提升項(xiàng)目區(qū)位 價(jià)值。 目前地塊已開(kāi)始拆遷，地塊南側(cè)基本拆完，北側(cè)仍有部分住戶尚未搬遷。 價(jià)格： 目前大豐市部分在售樓盤(pán)銷售價(jià)格較 2020 年 上漲約 1000 元 /平方米。 相比 07 年銷售價(jià)格漲幅緩慢， 但也有部分呈現(xiàn)下降趨勢(shì)， 例如蝴蝶灣，目前對(duì)外報(bào)價(jià)比 07年末、 08年初下降約 150元 /平方米，并可享受 80元 /平方米的優(yōu)惠 ，嘉英陽(yáng)光城市花園 開(kāi)盤(pán) 2周年， 部分房源 可享受 80100元 /平方米優(yōu)惠 。 從本次調(diào)研情況看， 受新一輪宏觀調(diào)控政策影響， 部分在 售樓盤(pán) 一方面試圖按照慣性繼續(xù)推高房?jī)r(jià)，另一方面又在當(dāng)前蕭條的市場(chǎng)行情下不得不選擇推出優(yōu)惠措施 。 交通： 項(xiàng)目 屬于老城區(qū)， 周邊交通狀況 良好 ，步行 15 分鐘即可達(dá)到市中心 ， 出行便利。 2020 年 6 月區(qū)域 道路 交通 設(shè)施 沒(méi)有相關(guān)規(guī)劃和建設(shè)，仍維持現(xiàn)有 狀態(tài) 。 配套： 目前周邊配套一般， 與東部、西部及南部區(qū)域樓盤(pán) 規(guī)劃的各項(xiàng)配套 相比缺乏優(yōu) 勢(shì) 。 近期無(wú)相關(guān)規(guī)劃和建設(shè) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 四、月度總結(jié)分析 市場(chǎng)總結(jié) 07年末、 08年初房產(chǎn)調(diào)控政策在大豐市樓市引發(fā)震蕩。 08年 上半年 ，一些樓盤(pán)銷售人員反映調(diào)控措施使部分看房者放棄原先的購(gòu)房計(jì)劃 ，由此影響到在售樓盤(pán)的成交量，部分即將上市的樓盤(pán)也紛紛推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間。 08 年 6 月份 大豐 部分樓盤(pán)對(duì)外銷售價(jià)格 沒(méi)有明顯變化 ，優(yōu)惠讓利的促銷活動(dòng)開(kāi)始被較多地采用，成交量 有所 下降 ， 部分 樓盤(pán)每月僅有 35套的成交，這種情況與 07年 下半年形成鮮明對(duì)比 。 、面積等 5月 28日 永泰國(guó)際花園 開(kāi)盤(pán)， 推出 7棟 高層 房源 。 、成交主力戶型等 6月份 各樓盤(pán)去化速度 有所 放緩，二房及小面積三房仍是成交主力戶型 。 面積約在 85100平米之間。 6月份部分在售樓盤(pán)較 08年初 高層 有 100300元 /平方米的上漲，如永泰國(guó)際花園 的高層公寓開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)為 3600元 /平米 ； 多層的價(jià)格基本沒(méi)有變化； 也有少量樓盤(pán)價(jià)格 略有 下降，如蝴蝶灣， 嘉英陽(yáng)光城市二期 ， 降幅約 100150元 /平方米 之間 。 給本項(xiàng)目的啟示 從目前市場(chǎng)情況看，未來(lái)大豐在售或?qū)⑹垌?xiàng)目將可能達(dá)到 10個(gè)之多，而當(dāng)前市場(chǎng)行 情正處于回 調(diào)階段，成交量急速下降，成交價(jià)格雖有所 上漲，但優(yōu)惠措施較多 。未來(lái)本案將面臨多方面的考驗(yàn)： 沒(méi)有宏觀利好政策的推動(dòng)； 市場(chǎng)有可能出現(xiàn)明顯的供過(guò)于求； 項(xiàng)目自身 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 在區(qū)位、配套等方面缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 石油、糧食等原材料、食品價(jià)格顯著上漲造成通貨膨脹，傳遞到 房產(chǎn)領(lǐng)域既是 開(kāi)發(fā)商成本提高而消費(fèi)者消費(fèi)能力下降 。同時(shí)人民幣升值使得中國(guó)對(duì)外出口優(yōu)勢(shì)削弱，由此將導(dǎo)致部分外貿(mào)生產(chǎn)企業(yè)倒閉，進(jìn)而使失業(yè)增加，大豐勞力輸出的減少將使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng) 的 有效購(gòu)買(mǎi)力 減弱 。因此未來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀， 建議營(yíng)銷手段多樣化， 在廣告宣傳推廣方面 多下功夫； 在改良產(chǎn)品、注重營(yíng)銷的基礎(chǔ)上給予物業(yè)管理更多關(guān)注，借此進(jìn)一步提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，為項(xiàng)目加分。 建議樓盤(pán)內(nèi) 部 多添加一些景觀雕塑、小品、綠地等 人文景觀和社區(qū)娛樂(lè)設(shè)施 。 建議聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理，為業(yè)主提供 24 小時(shí)全天候服務(wù)。 ? 代理服務(wù)： 代取送物品， 代訂報(bào)刊、牛奶， 代繳水、電、煤氣、電話等費(fèi)用 ? 家政服務(wù)： 洗衣（水洗、干洗）， 家具清潔服務(wù)， 裁縫服務(wù)， 看護(hù)服務(wù) (老人、小孩、病人 ) ? 醫(yī)療及健康服務(wù)： 家庭醫(yī)護(hù)（上門(mén)診療、保健按摩）， 各類康體運(yùn)動(dòng)指導(dǎo) ? 家具維修服務(wù)： 物 業(yè)養(yǎng)護(hù)， 家具水、電、煤氣維修 雖然上述服務(wù)與當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀及樓盤(pán)檔次有一定差距，但作為賣點(diǎn)可以提升本案形象，而且部分項(xiàng)目可以對(duì)外服務(wù)， 實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)收。