【正文】 盤打折、 6 盤直減房款。 其中包括 中國鐵建花語 、 綠地新都會國際花都 、 龍湖香醍溪苑 、富力又一城、 金科帕提歐Ⅱ美遇 、 富力丹麥小鎮(zhèn) 、 綠地新都會微堂 、 合生霄云路 8 號 等名企大盤。 王石 ：房價調(diào)整勢在必行 下一階段房地產(chǎn)市場中開發(fā)企業(yè)將面臨更為嚴(yán)峻的銷售壓力，價格調(diào)整勢在必行，目前已經(jīng)出現(xiàn)促銷優(yōu)惠的樓盤，優(yōu)惠力度或?qū)⑦M(jìn)一步擴大；仍在猶豫是否要降價促銷的企業(yè)將加快調(diào)整進(jìn)程。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 38 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 【形勢分析】： 大部分上市公司上半年虧損，下半年將會采取措施扭虧，而大部分公司將采取的措施是降價促銷、回籠資金，將加速房價下行通道。 根據(jù)經(jīng)驗分析，下半年，在業(yè)績報表的壓力下，中國 房地產(chǎn)的 一場市場爭奪戰(zhàn)即將打響，對市場極為敏感的恒大地產(chǎn)等開發(fā)商將率先發(fā)動 降價促銷戰(zhàn)，從而引發(fā)更多開發(fā)商被迫跟進(jìn)。 五、保障房因素（ 1000 萬套保障房 11 月份全面動工） 政府督戰(zhàn) 1000 萬套保障房開工 ? “十二五”期間，我國將新建保障性住房 3600 萬套。其中， 2022年新建 1000 萬套， 2022 年新建 1000 萬套，其余在三年內(nèi)完成。 ? 住建部發(fā)出保障房開工的“督戰(zhàn)令” ： 2022 年 1000 萬套保障性安居工程必須在 11 月底全面開工，并強調(diào)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)既是經(jīng)濟(jì)任務(wù)又是政治任務(wù)。 【形勢分析】： 各地保障房 將在年底前集中入市，將極地影響中低端商品房市場，并有可能“自下而上”影響更多的市場領(lǐng)域。 鏈接：萬州十二五發(fā)展規(guī)劃對保障性住房的規(guī)劃 “著力解決城市低收入家庭的住房困難問題，新建商品房原則上配套建設(shè)一定比例的公共租賃住房， 累計建設(shè) 80 萬 ㎡ 公租房， 并結(jié)合回購、改建等方式一并實施，增加廉租住房等保障性住房房源。加大租賃住房補貼力度，公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)按照貸款利息、維護(hù)恒產(chǎn)集團(tuán) 第 39 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 費并根據(jù)不同地段、不同房屋類別等因素確定。綜合運用規(guī)劃約束、土地供應(yīng)、信貸稅收等手段，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 保障性住房供應(yīng)量占 25%以上， 基 本實現(xiàn)住房供求動態(tài)平衡，人均住房建筑面積13 ㎡ 以下低收入住房困難家庭基本得到保障?！? 1) 宏觀經(jīng)濟(jì)層面 5 月 CPI 同比增長 %，創(chuàng) 34 個月新高 5 月份，居民消費價格同比上漲 %。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %；食品價格上漲 %，非食品價格上漲 %；消費品價格上漲 %，服務(wù)項目價格上漲 %。分類別看，食品價格同比上漲 %，煙酒及用品類價格同比上漲 %，衣著類價格同比上漲 %，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)價格同比上漲 %，醫(yī)療保健及個人用品類價格同比上漲 %，交 通和通信類價格同比上漲 %，娛樂教育文化用品及服務(wù)類價格同比上漲 %，居住價格同比上漲%。 15 月份，居民消費價格同比上漲 %。 6 月 CPI 同比漲 %創(chuàng)三年來新高 國家統(tǒng)計局 7 月９日發(fā)布的６月份ＣＰＩ同比漲幅不但一舉躍上６％平臺，而且創(chuàng)下三年來新高。 7 月 CPI 同比漲 % 創(chuàng) 37 個月新高 2022 年 7 月份，全國居民消費價格總水平同比上漲 %。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %；食品價格上漲 %，非食品價格上漲 %；消費品價格上漲 %，服務(wù)項目價格上漲 %。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 40 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 8 月 CPI 同比漲 % 創(chuàng) 38 個月新高 8 月份，居民消費價格總水平同比上漲 %，其中城市價格上漲%，農(nóng)村價格上漲 %；食品價格上漲 %，非食品價格上漲%；消費品價格上漲 %，服務(wù)項目價格上漲 %。 【經(jīng)濟(jì)分析】： 在通脹壓力下，國家不得不持續(xù)收縮銀根，減少流動性過剩，以保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展；而同時房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高危運行狀態(tài)，政府需要通過行政手段進(jìn)行干預(yù)，因此收緊口袋是一條迫不得已而為之的暫時解困之舉。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 41 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 第四部分 萬州房地產(chǎn)宏觀調(diào)研 萬州房地產(chǎn)開發(fā)情況 1 萬州房地產(chǎn)交易情況 2 萬州房地產(chǎn)板塊分布情況 3 萬州房地產(chǎn)總結(jié)分析 4 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 42 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 一、萬州房地產(chǎn)開發(fā)情況 （一）房地產(chǎn)投資 萬州 房地產(chǎn)投資額近七年來年均增速為 %，但在固投中的占比一直保持在 10%的較低水平，反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活躍程度不夠，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響力有限。 2 0 0 7 2 0 1 0 萬州萬州房地產(chǎn)投資額增長狀況2 6 . 72 9 . 62 0 . 81 3 . 85 0 . 7 0 %2 8 . 6 0 %1 0 . 5 0 %3 2 . 0 0 %051015202530352022年 2022年 2022年 2022年億元0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %投資額 增長率 萬州近年來的房地產(chǎn)投資經(jīng)歷了較大的起伏，發(fā)展并不穩(wěn)定。2022 年以后萬州房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速增長通道，年均增幅超過 30%，尤其 2022 年的房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到了 億元，同比增長 % 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 43 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 雖然萬州房地產(chǎn)投資額不斷在增長，但占整個固定投資的比重一直保持在 10%的較低水平，反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活躍程度低，對地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響力有限。 （二）房屋建筑施工面積 商 品 房 施 工 面 積 在2022 年達(dá)到 萬 ㎡ 同比增長 %。 （三）商品房竣工面積 商品房竣工面積7678808284862022年 2022年萬平方米商品房竣工面積 2022 和 2022 年萬州每年的竣工面積均大幅度低于施工面積，這也應(yīng)正了 2022 年、 2022 年萬州及重慶房地產(chǎn)市場整體預(yù)期較好的實際情況。從 2022 年的情況看，住 宅房屋的竣工面積應(yīng)該有大幅提升，已經(jīng) 接近 85 萬 ㎡ 。 而大量房屋的開工建設(shè)以及施工而未竣工房400450500550萬平方米2022年 2022年房屋施工面積房屋施工面積恒產(chǎn)集團(tuán) 第 44 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 屋的不斷積累，將使得未來萬州房屋存量增加，同時飽和的供應(yīng)使得萬州房價不可能在短期內(nèi)有較大幅度的提高。 （四）商品房空置面積 2022 年商品房空置面積達(dá)到 萬 ㎡ ， 同比增長 %。 二、萬州房地產(chǎn)交易情況 （一）商品房銷售面積 2 0 0 7 2 0 1 0 商品房銷售面積增長率1501 5 5 . 41 6 8 . 31 7 4 . 955%3 . 5 0 %8 . 3 0 %3 . 9 0 %1301401501601701802022年 2022年 2022年 2022年0%10%20%30%40%50%60%銷售面積 增長率 萬州商品房銷售面積和銷售金額近年來一直保持了較高的增長速度，但市場容量仍然較小，反映出萬州房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)比較薄弱，與 重慶第二大城市的地位不相匹配。 商品房空置面積21222324252627282022年 2022年萬平方米商品房空置面積恒產(chǎn)集團(tuán) 第 45 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （二）商品房銷售價格 2022 年萬州商品住房的銷售均價為 3335 元 /㎡ ，銷售金額為 億元，同比增長 51%，市場容量有限。 三、 萬州房地產(chǎn)板塊分布情況 萬州房地產(chǎn)發(fā)展組團(tuán)式板塊化特征明顯，目前房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域為北山、江南新區(qū)、北濱路、觀音巖板塊。 ? 中心城區(qū)板塊： 老城中心商業(yè)區(qū)，可開發(fā)土地稀缺； ? 五橋板塊： 傳統(tǒng)老城區(qū)，相關(guān)配套雖然較為齊全，但規(guī)劃落后； ? 北山板塊 : 歷史景點區(qū)域，但主要依托其豐富的江景資源打造沿江生活區(qū)； 2 0 0 7 2 0 1 0 年商品房銷售金額增長率23293 8 . 65 8 . 3 36 8 . 0 0 %2 6 . 6 0 % 2 9 . 2 0 %51%0102030405060702022年 2022年 2022年 2022年億元0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %銷售額 增長率恒產(chǎn)集團(tuán) 第 46 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) ? 北濱路板塊： 江景資源豐富，高價樓盤集中區(qū) 域，但體量小、后期無土地供應(yīng)； ? 觀音巖板塊： 三峽移民居住區(qū)域；周邊小區(qū)居住氛圍已成規(guī)模； ? 江南新區(qū)板塊： 發(fā)展中熱點板塊，未來高端項目集散地； ? 龍寶板塊： 主要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，南部為公路、鐵路、航運交通樞紐，在售樓盤較少； ? 天城板塊： 主要為多層、別墅等低密度高端物業(yè)，居住環(huán)境較好。； 各區(qū)域?qū)Ρ? 各區(qū)域?qū)Ρ? 房屋均價 產(chǎn)品類型 區(qū)域賣點 客戶類型 江南新區(qū) 5800 元 /㎡ 多為電梯洋房 未來城區(qū)開發(fā)地 中高端客戶群 北濱路板塊 6000 元 /㎡ 高層江景房 一線江景房 中高端客戶群 觀音巖板塊 4700 元 /㎡ 高層 區(qū)域成熟商貿(mào)集中 泛眾 天城板塊 6000 元 /㎡ 多層、別墅 低密度、環(huán)境好 高端客戶群 北山板塊 4500 元 /㎡ 高層、小高層 歷史景點區(qū) 泛眾 五橋板塊 4000 元 /㎡ 普通高層 老城居住情節(jié) 低端客戶群 龍寶板塊 4000 元 /㎡ 普通高層 工業(yè)園區(qū) 工業(yè)園區(qū)員工 高筍塘板塊 4500 元 /㎡ 普通小高層 商業(yè)集中地 泛眾 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 47 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 四、萬州房地產(chǎn)總結(jié)分析 房地產(chǎn)投資額在固定資產(chǎn)投資中的占比較小，房地產(chǎn)投資和交易市場不活躍。 2022 年萬州商品房的銷售均價為 3335 元 /㎡ ，銷售金額 為 億元，創(chuàng)歷史新高。 2022 年萬州商品房空置面積 萬 ㎡ ，未來銷售具有一定的壓力存量房屋較為多。 萬州房地產(chǎn)發(fā)展特點 ? 萬州房地產(chǎn)分布組團(tuán)式、板塊化特征明顯； ? 目前市場供應(yīng)的熱點地區(qū)主要分布在北山板塊、天城板塊、江南新區(qū)板塊、以及觀音巖板塊； ? 近年來房價上漲較快，目前在售一線濱江高層銷售均價約在 5500元 /平米； ? 高層成為市場供應(yīng)主流，同時花園洋房和別墅等高端物業(yè)開始出現(xiàn)，物業(yè)形態(tài)逐漸豐富； ? 江南新區(qū)由于良好的景觀條件，加上區(qū)政府的帶動作用，將成為未來高端房地產(chǎn)項目供應(yīng)的主要區(qū)域和熱點 區(qū)域。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 48 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 第五部分 萬州房地產(chǎn)項目調(diào)研 萬州房地產(chǎn)項目總體情況 1 競爭項目專題分析 2 典型項目專題分析 3 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 49 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 一、萬州房地產(chǎn)項目總體情況 （一）各片區(qū)總體情況 江南新區(qū)開發(fā)和擬開發(fā)樓盤 編號