【正文】 務(wù)項目價格上漲 %。從 2022 年的情況看，住 宅房屋的竣工面積應(yīng)該有大幅提升，已經(jīng) 接近 85 萬 ㎡ 。 2022 年萬州商品房的銷售均價為 3335 元 /㎡ ，銷售金額 為 億元，創(chuàng)歷史新高。 ? 中心城區(qū)板塊： 老城中心商業(yè)區(qū)，可開發(fā)土地稀缺； ? 五橋板塊： 傳統(tǒng)老城區(qū)，相關(guān)配套雖然較為齊全，但規(guī)劃落后； ? 北山板塊 : 歷史景點(diǎn)區(qū)域，但主要依托其豐富的江景資源打造沿江生活區(qū)； 2 0 0 7 2 0 1 0 年商品房銷售金額增長率23293 8 . 65 8 . 3 36 8 . 0 0 %2 6 . 6 0 % 2 9 . 2 0 %51%0102030405060702022年 2022年 2022年 2022年億元0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %銷售額 增長率恒產(chǎn)集團(tuán) 第 46 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) ? 北濱路板塊： 江景資源豐富，高價樓盤集中區(qū) 域，但體量小、后期無土地供應(yīng)； ? 觀音巖板塊： 三峽移民居住區(qū)域；周邊小區(qū)居住氛圍已成規(guī)模； ? 江南新區(qū)板塊： 發(fā)展中熱點(diǎn)板塊，未來高端項目集散地； ? 龍寶板塊： 主要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，南部為公路、鐵路、航運(yùn)交通樞紐，在售樓盤較少； ? 天城板塊： 主要為多層、別墅等低密度高端物業(yè)，居住環(huán)境較好。 （二）房屋建筑施工面積 商 品 房 施 工 面 積 在2022 年達(dá)到 萬 ㎡ 同比增長 %。 6 月 CPI 同比漲 %創(chuàng)三年來新高 國家統(tǒng)計局 7 月９日發(fā)布的６月份ＣＰＩ同比漲幅不但一舉躍上６％平臺，而且創(chuàng)下三年來新高。 鏈接：萬州十二五發(fā)展規(guī)劃對保障性住房的規(guī)劃 “著力解決城市低收入家庭的住房困難問題，新建商品房原則上配套建設(shè)一定比例的公共租賃住房， 累計建設(shè) 80 萬 ㎡ 公租房， 并結(jié)合回購、改建等方式一并實(shí)施，增加廉租住房等保障性住房房源。霄云路 8 號 等名企大盤。金地集團(tuán)上半年賣樓 億元，僅為全年 400 億元目標(biāo)的 %。正因如此，政府對二三線城市房價過快增長才要痛下決心實(shí)施限購等措施?！? 銀根緊縮，一方面是應(yīng)對通脹壓力，另一方面則應(yīng)政府調(diào)控要求調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，將對市場造成以下影響： 開發(fā)商資金鏈雪上加霜； 購房者房貸負(fù)擔(dān)增加，甚至貸不到款； 房價更快進(jìn)入下行通道。銀根緊縮，一方面是應(yīng)對通脹的壓力，另一方面則應(yīng)政府調(diào)控要求調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場 。認(rèn)真執(zhí)行《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。 ? 一要嚴(yán)格落實(shí)地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障職責(zé)。 （ 6）擁有 2 套及以上住房的，禁止再買房。調(diào)整 個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。 2022 年固定資產(chǎn)投資 342 億元 ，與重慶主城八區(qū)對比排名第 3位，增長速度排名第一位。其中結(jié)婚人群，按照有約 30%需要購置商品房計算，則每年需要消化約 4000 套住宅，而離婚人群購房率較低，估計約 10%左右，離婚人群將產(chǎn)生約 150 套左右的購房需求。市級示范幼兒園由 4 所增加到 7 所，市級重點(diǎn)中學(xué)從 2 所增加到 4 所，普通高考錄取人數(shù)連續(xù) 4 年保持在萬人以上，連續(xù) 12 年位于全市各區(qū)縣第一。 2022 年，新增建成區(qū)面積 6 平方公里，達(dá)到 51 平方公里。 四、萬州區(qū)域人口分析 （一）、總?cè)丝跀?shù)量 2022 年末，全區(qū)戶籍人口 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。萬州保稅倉庫正式啟用。 2022 年末全區(qū)金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額 億元，比年初增長 %。產(chǎn)值過億元工業(yè)企業(yè)增加到 48 戶，其中， 50 億元級的 1 戶， 40 億元級的1 戶， 20 億元級的 1 戶 ,10 億元級的 4 戶。聯(lián)合國人居中心得出的“合理的住房價格”的房價收入比為 3－ 6 年 ，世界銀行專家的說法為 4－ 6年 。 （ 4）、人均 GDP 分析 157761776124744 251322040726897323502389729748010000202203000040000元2022年 2022年 2022年20222022年 人均GDP比 較萬州人均G D P 重慶人均G D P 全國人均G D P 分析： 2022 年萬州人均 GDP 達(dá)到 32350 元，折合美元為 4779 美元，29636282690151500094161938413481851632798050000010000001500000202200025000003000000萬元萬州區(qū) 涪陵區(qū) 黔江區(qū) 江津區(qū) 合川區(qū) 永州區(qū)201 1上 半年重慶區(qū)域中心城市GDP 對比恒產(chǎn)集團(tuán) 第 16 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 萬州進(jìn)入 4400 美元以上發(fā)展階段。但傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重較 大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成長緩慢。 4. 周家壩組團(tuán) —— 主要功能為居住、旅游服務(wù)。同時，三峽水庫蓄水后消落區(qū)的管理也迫在眉睫，萬州建成重慶二大城市，生態(tài)環(huán)境必將極大改善，成為整個庫區(qū)乃至長江流域生態(tài)安全的重要屏障。萬州向北是重慶與陜西聯(lián)系的重要節(jié)點(diǎn)，向西是輻射川東北的中心城市，向東是承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的“黃金水道”，把萬州建成特大城市，能充分發(fā)揮“小高地”的作用，必定會推動整個重慶的對外開放，加速重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 歷史沿革：萬州歷史悠久，以“萬川畢匯”、“萬商畢集”而得名。 交通狀況：交通便利，商貿(mào)繁榮。 城市規(guī)模：全區(qū)幅員面積 3457 平方公里，轄 52 個鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道。常住人口為 155 萬人。形成了以“一環(huán)五高八射，一空三鐵八港” 為核心的綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。蜀漢建興八年，省羊渠置南浦 縣，治城遷至今萬州區(qū)南岸。特別是“萬（州）開（縣）云（陽）”板塊的城鎮(zhèn)群，具有很大城市發(fā)展空間，這個特大城市的形成，非常有利于帶動這一板塊的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，使整個庫區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速崛起，成為重慶經(jīng)濟(jì)的重要增長極。 （二）城市總體規(guī)劃 高筍塘組團(tuán)是現(xiàn)在和未來萬州的商業(yè)金融中心，但萬州“多中心組團(tuán)式”發(fā)展格局，將在一定程度上削弱本項目所在高筍塘組團(tuán)的核心地位。 7. 百安壩組團(tuán) —— 西部以居住功能為主，東部以發(fā)展工業(yè)為主。比上年增長 %，增速列全市第 3 位。 鏈接：商業(yè)發(fā)展與人均 GDP 的關(guān)系 按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均 GDP 的關(guān)系，當(dāng)一個國 家和地區(qū)的人均 GDP 在 1100 美元以下、城市化水平在 25％以下時，商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均 GDP 從 1100 美元到 2022美元、城市化在 45％以下時，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時代的廟會、地攤、集貿(mào)市場，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；當(dāng)人均 GDP 到達(dá) 2022美元至 4400 美元時，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生；當(dāng)人均 GDP 在 4400 美元以上、城市化水平在 70％以上時，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如 Shopping Mall、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動力。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 19 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 二、萬州產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 （一）、三大產(chǎn)業(yè)變動情況 2022 年，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長 %，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量列全市第 3 位，增速列全市第 6 位，工業(yè)躋身全市十強(qiáng)區(qū)縣。 全年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到 %，比上年提高 個百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利稅總額 億元，增長 %；實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元，增長 %；產(chǎn)品銷售率 %，提高 個百分點(diǎn)；全員勞動生產(chǎn)率 萬元 /人，增長 %。 （二）、社會零售總額 2022 年，社會消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %，貿(mào)易業(yè)商品銷售總額 億元，同比增長 29%，總量居全市第 7 位，三峽庫區(qū)首位。實(shí)施招商引資項目 140 個，到位資金 億元，比上年增長%。 2 0 0 7 2 0 1 0 年萬州常駐人口與城鎮(zhèn)人口1 5 1 . 9 1 1 5 3 . 3 2 1 5 4 . 2 2 1557 4 . 7 4 7 8 . 2 2 7 9 . 4 3 8 1 . 4 30501001502002022年 2022年 2022年 2022年萬人常駐人口 城鎮(zhèn)人口 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 23 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 全區(qū)常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為 萬人，占總?cè)丝诘?%；居住鄉(xiāng)村人口為 萬人，占總?cè)丝诘?%。 根據(jù)未來規(guī)劃 2022 年萬州 城鎮(zhèn)人口達(dá)到 85 萬人，平均每年城鎮(zhèn)人口恒產(chǎn)集團(tuán) 第 24 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 增加 5 萬人，以 人為一戶進(jìn)行計算，得出 2022 年市場需要 萬套房，扣除 2022 計劃發(fā)展保障房 30 萬平方米，即 2022 年擁有保障房 5000 套，則總計市場剛需商品房 9000 套 。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 25 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （三）、個體工商戶及私營業(yè)主統(tǒng)計 個體工商戶統(tǒng)計375954135534000360003800040000420222022年 2022年戶個體工商戶 個體工商戶統(tǒng)計421047353800400042004400460048002022年 2022年戶個體工商戶 從 2022 年開始萬州私營企業(yè)數(shù)大幅度上升，到 2022 年，萬州 個體工商戶約 4 萬戶 ， 私營企業(yè)約 5 千戶 。 【奧雷英分析】從萬州城鎮(zhèn)人口增長速率來 看， 2022 年萬州市場所需商品房 9000 套；從萬州結(jié)離婚情況來看， 2022 年萬州市場所需商品房 4200 套。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 28 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 第三部分 全國樓市政策分析 宏觀調(diào)控影響巨大 1 最新政策導(dǎo)向 2 銀行資金緊縮 3 全國樓市情況 4 保障房因素 5 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 29 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 一、宏觀調(diào)控影響巨大，市場進(jìn)入寒冰期 最嚴(yán)峻的時刻即將到來 政策面 +資金面 +市場面 +保障房 +經(jīng) 濟(jì)面 （一）、國家政策調(diào)控 限購限貸、提高首付比例、保障性住房、落實(shí)房價調(diào)控任務(wù) 政策一出，全國一片風(fēng)聲鶴唳，效果立竿見影 新國八條： 2022 年 3 月 1 日起正式實(shí)施限購等政策 （ 1）各級政府須在一季度公布房價控制目標(biāo)。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍。對已擁有 2 套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1 套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ?無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。要以對歷史和人民負(fù)責(zé)的態(tài)度，切實(shí)抓好工程質(zhì)量安全。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 32 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 【政策分析】： 此次國務(wù)院常務(wù)會議明確了下半年樓市調(diào)控的方向和力度。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“調(diào)控政策 +信貸額度”的雙重壓力下，一些地區(qū)的銀行迫不得已對 個人 房貸業(yè)務(wù)持續(xù)收緊?？梢娙珖≌山坏耐壬蠞q也有很多二三線城市的貢獻(xiàn)。 ? 國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，二季度企業(yè)家信心指數(shù)環(huán)比回落，其中 房地產(chǎn) 企業(yè)家信心下滑了 點(diǎn)。 其中包括 中國鐵建 根據(jù)經(jīng)驗分析，下半年，在業(yè)績報表的壓力下，中國 房地產(chǎn)的 一場市場爭奪戰(zhàn)即將打響，對市場極為敏感的恒大地產(chǎn)等開發(fā)商將率先發(fā)動 降價促銷戰(zhàn)，從而引發(fā)更多開發(fā)商被迫跟進(jìn)。 保障性住房供應(yīng)量占 25%以上， 基 本實(shí)現(xiàn)