【導(dǎo)讀】恒產(chǎn)集團(tuán)第1頁(yè)共112頁(yè)奧雷英地產(chǎn)。項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

　　

【正文】 市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)即將打響，對(duì)市場(chǎng)極為敏感的恒大地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商將率先發(fā)動(dòng) 降價(jià)促銷(xiāo)戰(zhàn)，從而引發(fā)更多開(kāi)發(fā)商被迫跟進(jìn)。 五、保障房因素（ 1000 萬(wàn)套保障房 11 月份全面動(dòng)工） 政府督戰(zhàn) 1000 萬(wàn)套保障房開(kāi)工 ? “十二五”期間，我國(guó)將新建保障性住房 3600 萬(wàn)套。其中， 2020年新建 1000萬(wàn)套， 2020 年新建 1000 萬(wàn)套，其余在三年內(nèi)完成。 ? 住建部發(fā)出保障房開(kāi)工的“督戰(zhàn)令” ： 2020 年 1000 萬(wàn)套保障性安居工程必須在 11 月底全面開(kāi)工，并強(qiáng)調(diào)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)既是經(jīng)濟(jì)任務(wù)又是政治任務(wù)。 【形勢(shì)分析】： 各地保障房 將在年底前集中入市，將極地影響中低端商品房市場(chǎng)，并有可能“自下而上”影響更多的市場(chǎng)領(lǐng)域。 鏈接：萬(wàn)州十二五發(fā)展規(guī)劃對(duì)保障性住房的規(guī)劃 “著力解決城市低收入家庭的住房困難問(wèn)題，新建商品房原則上配套建設(shè)一定比例的公共租賃住房， 累計(jì)建設(shè) 80 萬(wàn) ㎡ 公租房， 并結(jié)合回購(gòu)、改建等方式一并實(shí)施，增加廉租住房等保障性住房房源。加大租賃住房補(bǔ)貼力度，公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)按照貸款利息、維護(hù)恒產(chǎn)集團(tuán) 第 39 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 費(fèi)并根據(jù)不同地段、不同房屋類(lèi)別等因素確定。綜合運(yùn)用規(guī)劃約束、土地供應(yīng)、信貸稅收等手段，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 保障性住房供應(yīng)量占 25%以上， 基 本實(shí)現(xiàn)住房供求動(dòng)態(tài)平衡，人均住房建筑面積13 ㎡ 以下低收入住房困難家庭基本得到保障?！? 1) 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)層面 5 月 CPI 同比增長(zhǎng) %，創(chuàng) 34 個(gè)月新高 5 月份，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲 %。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %；食品價(jià)格上漲 %，非食品價(jià)格上漲 %；消費(fèi)品價(jià)格上漲 %，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲 %。分類(lèi)別看，食品價(jià)格同比上漲 %，煙酒及用品類(lèi)價(jià)格同比上漲 %，衣著類(lèi)價(jià)格同比上漲 %，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)價(jià)格同比上漲 %，醫(yī)療保健及個(gè)人用品類(lèi)價(jià)格同比上漲 %，交 通和通信類(lèi)價(jià)格同比上漲 %，娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類(lèi)價(jià)格同比上漲 %，居住價(jià)格同比上漲%。 15 月份，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲 %。 6 月 CPI 同比漲 %創(chuàng)三年來(lái)新高 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 7 月９日發(fā)布的６月份ＣＰＩ同比漲幅不但一舉躍上６％平臺(tái)，而且創(chuàng)下三年來(lái)新高。 7 月 CPI 同比漲 % 創(chuàng) 37 個(gè)月新高 2020 年 7 月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 %。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %；食品價(jià)格上漲 %，非食品價(jià)格上漲 %；消費(fèi)品價(jià)格上漲 %，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲 %。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 40 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 8 月 CPI 同比漲 % 創(chuàng) 38 個(gè)月新高 8 月份，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 %，其中城市價(jià)格上漲%，農(nóng)村價(jià)格上漲 %；食品價(jià)格上漲 %，非食品價(jià)格上漲%；消費(fèi)品價(jià)格上漲 %，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲 %。 【經(jīng)濟(jì)分析】： 在通脹壓力下，國(guó)家不得不持續(xù)收縮銀根，減少流動(dòng)性過(guò)剩，以保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展；而同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高危運(yùn)行狀態(tài)，政府需要通過(guò)行政手段進(jìn)行干預(yù)，因此收緊口袋是一條迫不得已而為之的暫時(shí)解困之舉。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 41 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 第四部分 萬(wàn)州房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)研 萬(wàn)州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況 1 萬(wàn)州房地產(chǎn)交易情況 2 萬(wàn)州房地產(chǎn)板塊分布情況 3 萬(wàn)州房地產(chǎn)總結(jié)分析 4 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 42 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 一、萬(wàn)州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況 （一）房地產(chǎn)投資 萬(wàn)州 房地產(chǎn)投資額近七年來(lái)年均增速為 %，但在固投中的占比一直保持在 10%的較低水平，反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍程度不夠，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響力有限。 2 0 0 7 2 0 1 0 萬(wàn)州萬(wàn)州房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)狀況2 6 . 72 9 . 62 0 . 81 3 . 85 0 . 7 0 %2 8 . 6 0 %1 0 . 5 0 %3 2 . 0 0 %051015202530352020年 2020年 2020年 2020年億元0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %投資額 增長(zhǎng)率 萬(wàn)州近年來(lái)的房地產(chǎn)投資經(jīng)歷了較大的起伏，發(fā)展并不穩(wěn)定。2020 年以后萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速增長(zhǎng)通道，年均增幅超過(guò) 30%，尤其 2020 年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到了 億元，同比增長(zhǎng) % 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 43 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 雖然萬(wàn)州房地產(chǎn)投資額不斷在增長(zhǎng)，但占整個(gè)固定投資的比重一直保持在 10%的較低水平，反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍程度低，對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響力有限。 （二）房屋建筑施工面積 商品房施工面積在2020 年達(dá)到 萬(wàn) ㎡ 同比增長(zhǎng) %。 （三）商品房竣工面積 商品房竣工面積7678808284862020年 2020年萬(wàn)平方米商品房竣工面積 2020 和 2020 年萬(wàn)州每年的竣工面積均大幅度低于施工面積，這也應(yīng)正了 2020 年、 2020 年萬(wàn)州及重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)整體預(yù)期較好的實(shí)際情況。從 2020 年的情況看，住 宅房屋的竣工面積應(yīng)該有大幅提升，已經(jīng) 接近 85 萬(wàn) ㎡ 。 而大量房屋的開(kāi)工建設(shè)以及施工而未竣工房400450500550萬(wàn)平方米2020年 2020年房屋施工面積房屋施工面積恒產(chǎn)集團(tuán) 第 44 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 屋的不斷積累，將使得未來(lái)萬(wàn)州房屋存量增加，同時(shí)飽和的供應(yīng)使得萬(wàn)州房?jī)r(jià)不可能在短期內(nèi)有較大幅度的提高。 （四）商品房空置面積 2020 年商品房空置面積達(dá)到 萬(wàn) ㎡ ， 同比增長(zhǎng) %。 二、萬(wàn)州房地產(chǎn)交易情況 （一）商品房銷(xiāo)售面積 2 0 0 7 2 0 1 0 商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率1501 5 5 . 41 6 8 . 31 7 4 . 955%3 . 5 0 %8 . 3 0 %3 . 9 0 %1301401501601701802020年 2020年 2020年 2020年0%10%20%30%40%50%60%銷(xiāo)售面積 增長(zhǎng)率 萬(wàn)州商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額近年來(lái)一直保持了較高的增長(zhǎng)速度，但市場(chǎng)容量仍然較小，反映出萬(wàn)州房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)比較薄弱，與 重慶第二大城市的地位不相匹配。 商品房空置面積21222324252627282020年 2020年萬(wàn)平方米商品房空置面積恒產(chǎn)集團(tuán) 第 45 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) （二）商品房銷(xiāo)售價(jià)格 2020 年萬(wàn)州商品住房的銷(xiāo)售均價(jià)為 3335 元 /㎡ ，銷(xiāo)售金額為 億元，同比增長(zhǎng) 51%，市場(chǎng)容量有限。 三、 萬(wàn)州房地產(chǎn)板塊分布情況 萬(wàn)州房地產(chǎn)發(fā)展組團(tuán)式板塊化特征明顯，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)楸鄙健⒔闲聟^(qū)、北濱路、觀(guān)音巖板塊。 ? 中心城區(qū)板塊： 老城中心商業(yè)區(qū)，可開(kāi)發(fā)土地稀缺； ? 五橋板塊： 傳統(tǒng)老城區(qū)，相關(guān)配套雖然較為齊全，但規(guī)劃落后； ? 北山板塊 : 歷史景點(diǎn)區(qū)域，但主要依托其豐富的江景資源打造沿江生活區(qū)； 2 0 0 7 2 0 1 0 年商品房銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)率23293 8 . 65 8 . 3 36 8 . 0 0 %2 6 . 6 0 % 2 9 . 2 0 %51%0102030405060702020年 2020年 2020年 2020年億元0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %銷(xiāo)售額 增長(zhǎng)率恒產(chǎn)集團(tuán) 第 46 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) ? 北濱路板塊： 江景資源豐富，高價(jià)樓盤(pán)集中區(qū) 域，但體量小、后期無(wú)土地供應(yīng)； ? 觀(guān)音巖板塊： 三峽移民居住區(qū)域；周邊小區(qū)居住氛圍已成規(guī)模； ? 江南新區(qū)板塊： 發(fā)展中熱點(diǎn)板塊，未來(lái)高端項(xiàng)目集散地； ? 龍寶板塊： 主要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，南部為公路、鐵路、航運(yùn)交通樞紐，在售樓盤(pán)較少； ? 天城板塊： 主要為多層、別墅等低密度高端物業(yè)，居住環(huán)境較好。； 各區(qū)域?qū)Ρ? 各區(qū)域?qū)Ρ? 房屋均價(jià) 產(chǎn)品類(lèi)型 區(qū)域賣(mài)點(diǎn) 客戶(hù)類(lèi)型 江南新區(qū) 5800 元 /㎡ 多為電梯洋房 未來(lái)城區(qū)開(kāi)發(fā)地 中高端客戶(hù)群 北濱路板塊 6000 元 /㎡ 高層江景房 一線(xiàn)江景房 中高端客戶(hù)群 觀(guān)音巖板塊 4700 元 /㎡ 高層 區(qū)域成熟商貿(mào)集中 泛眾 天城板塊 6000 元 /㎡ 多層、別墅 低密度、環(huán)境好 高端客戶(hù)群 北山板塊 4500 元 /㎡ 高層、小高層 歷史景點(diǎn)區(qū) 泛眾 五橋板塊 4000 元 /㎡ 普通高層 老城居住情節(jié) 低端客戶(hù)群 龍寶板塊 4000 元 /㎡ 普通高層 工業(yè)園區(qū) 工業(yè)園區(qū)員工 高筍塘板塊 4500 元 /㎡ 普通小高層 商業(yè)集中地 泛眾 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 47 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 四、萬(wàn)州房地產(chǎn)總結(jié)分析 房地產(chǎn)投資額在固定資產(chǎn)投資中的占比較小，房地產(chǎn)投資和交易市場(chǎng)不活躍。 2020 年萬(wàn)州商品房的銷(xiāo)售均價(jià)為 3335 元 /㎡ ，銷(xiāo)售金額 為 億元，創(chuàng)歷史新高。 2020 年萬(wàn)州商品房空置面積 萬(wàn) ㎡ ，未來(lái)銷(xiāo)售具有一定的壓力存量房屋較為多。 萬(wàn)州房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn) ? 萬(wàn)州房地產(chǎn)分布組團(tuán)式、板塊化特征明顯； ? 目前市場(chǎng)供應(yīng)的熱點(diǎn)地區(qū)主要分布在北山板塊、天城板塊、江南新區(qū)板塊、以及觀(guān)音巖板塊； ? 近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快，目前在售一線(xiàn)濱江高層銷(xiāo)售均價(jià)約在 5500元 /平米； ? 高層成為市場(chǎng)供應(yīng)主流，同時(shí)花園洋房和別墅等高端物業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)，物業(yè)形態(tài)逐漸豐富； ? 江南新區(qū)由于良好的景觀(guān)條件，加上區(qū)政府的帶動(dòng)作用，將成為未來(lái)高端房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)的主要區(qū)域和熱點(diǎn) 區(qū)域。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 48 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 第五部分 萬(wàn)州房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研 萬(wàn)州房地產(chǎn)項(xiàng)目總體情況 1 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目專(zhuān)題分析 2 典型項(xiàng)目專(zhuān)題分析 3 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 49 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 一、萬(wàn)州房地產(chǎn)項(xiàng)目總體情況 （一）各片區(qū)總體情況 江南新區(qū)開(kāi)發(fā)和擬開(kāi)發(fā)樓盤(pán) 編號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)發(fā)商 建筑業(yè)態(tài) 占地面積 開(kāi)發(fā)體量 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售情況 1 江南 第一城 北京中恒 花園洋房高層 300畝 56 萬(wàn)㎡ 均價(jià)為5100 元 剩余三期最后一個(gè)組團(tuán)為推出 2 華粹 南山綠庭 浙江志成 花園洋房 205畝 30 萬(wàn)㎡ 均價(jià)為5000 元 約銷(xiāo)售 15 萬(wàn)㎡，余25 萬(wàn)㎡ 3 中渝 濱江一號(hào) 重慶中渝 洋房高層 300畝 35 萬(wàn)㎡ 5100 元 洋房已售完，三期高層開(kāi)出 282 戶(hù)，已售200 套左右 4 佳信 南山玉林 佳信集團(tuán) 花園洋房 ㎡ 均價(jià)為5600 元 推出近一半房源，剩 余較多 5 鴻歐 御江山 鴻歐地產(chǎn) 洋房高層 20 畝 ㎡ 均價(jià)為5900 元 剩余 30 套左右 6 凱帆 一品江南 凱帆置業(yè) 洋房高層 110畝 18