【正文】 我是臵地最忠實(shí)客戶。 問：您覺得現(xiàn)在居住的臵地物業(yè)有什么可以改進(jìn)的地方？ 答： 衛(wèi)生間與儲(chǔ)藏室在一起，感覺不好； 暖氣表為總表，希望能分戶分表； 物業(yè)反映問題不能及時(shí)解決，不過現(xiàn)在改進(jìn)了好多； 總的來說臵地的房子住起來挺舒服，基本沒有什么不滿意的地方（一期客戶）。 問：您覺得現(xiàn)在居住的臵地物業(yè)有什么可以改進(jìn)的地方？ 答： 車庫(kù)價(jià)格 過高， 6 萬(wàn)的車庫(kù)感覺不劃算； 儲(chǔ)藏室的位臵不對(duì)，與衛(wèi)生間相連，打開冰箱容易引入衛(wèi)生間不好的氣味； 衛(wèi)生間面積過大； 廚房面積太??； 最好能夠延續(xù)一期每戶贈(zèng)送（或銷售）一小塊地下儲(chǔ)藏空間，感覺有些東西不用拿到樓上非常方便。夢(mèng)想生活的現(xiàn)實(shí)版。象天方藥業(yè)中層以上的人。還是承受力問題。 問：購(gòu)房具體要求？ 答：在北區(qū)購(gòu)房要完整考慮，價(jià)錢、戶型等等。 此次調(diào)查客戶中 62%為市調(diào)圈定得主要客戶群，調(diào)查結(jié)果具有非常高的參考性和指導(dǎo)價(jià)值。 2)在產(chǎn)品方面，客戶 最認(rèn)同的物業(yè)形態(tài)是多層住宅，比 例占到 41%，同時(shí)對(duì)小高層、高層接受度也較高，對(duì)別墅亦有一定需求。 11)您目前的住房為： 選 項(xiàng) 數(shù)量 1000～ 1500 190 1500～ 2020 268 2020～ 3000 328 3000～ 5000 123 5000 以上 64 選 項(xiàng) 數(shù)量 是 516 否 473 Page 27 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 13%41%36%10%自建房商品房單位集資建房租房 此結(jié)果顯示，駐馬店商品房比例不足 50%，一方面反映了房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級(jí)階段，另一方面對(duì)房地產(chǎn)公司尤 其是實(shí)力較強(qiáng)的公司是非常好的機(jī)會(huì)。 5)您希望購(gòu)買多大面積的住房？ 選 項(xiàng) 數(shù)量 多 層 398 小 高 層 246 高 層 124 獨(dú)棟別墅 105 聯(lián)排別墅 40 情景洋房 58 選 項(xiàng) 數(shù)量 1 房 10 2 房 111 3 房 588 4 房 234 5 房以上 54 Page 24 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 以下 — — — — — 300m2 1% 12%32%36%15%4%8 0 ㎡以下80100㎡100120㎡120150㎡150180㎡200300㎡ 100 ㎡～ 150 ㎡客戶比例占到 68%，與第五題選擇結(jié)果吻合，說明客戶的主要需求集中在 100～ 150 ㎡的 3 房、 4 房。根據(jù)項(xiàng)目情況，問卷調(diào)查所選客戶均是駐馬店收入中高端居民，如高檔購(gòu)物中心、富人居住區(qū)、效益好的企事業(yè)單位、沿街商店老板、批發(fā)市場(chǎng)老板、臵地集團(tuán)老業(yè)主、華庭等項(xiàng)目來訪客戶等。 銷售狀況： 銷售率 100% 點(diǎn) 評(píng)： 規(guī)模社區(qū)、黃金地段、品牌開發(fā)商、高工程質(zhì)量、高水平物業(yè)服務(wù)，駐馬店 最受歡迎物業(yè)；只在規(guī)劃水平和景觀規(guī)模上略低于森林半島。 翡翠城 占 地： 萬(wàn)平米 開 發(fā) 商： 駐馬店新家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積： 15 萬(wàn)平米 容 積 率： 綠 化 率： 31% 均 價(jià)： 1500 元 /平米 銷 售 率： 90% 銷售時(shí)間： 04 年 12 月至今（名義銷售 90%） 戶 數(shù)： 共 800 套。在駐馬店這種情況并未得到有效抑制。預(yù)計(jì) 2020 年商品房銷售面積達(dá)到近 50 萬(wàn)平方米。市北區(qū)成為房地產(chǎn)發(fā)展的主要方向之一。 □新區(qū)就業(yè)及居住人口預(yù)測(cè) 參照《駐馬店城市總體規(guī)劃（ 20202020）》資料，駐馬店市區(qū)按最新總規(guī)劃人口 70 萬(wàn)計(jì)，預(yù)測(cè)其中有 35 萬(wàn)勞動(dòng)人口，勞動(dòng)人口中的 65%為第三產(chǎn)業(yè)人口，約 萬(wàn)。 □新區(qū)功能分區(qū) 新區(qū)規(guī)劃為“四心兩軸六區(qū)”，即：四心，商業(yè)娛樂中心、行政辦公中心、文化會(huì)展中心、片區(qū)級(jí)商業(yè)副中心；兩軸，分為由商業(yè)中心、行政中心、文化中心和商業(yè)副中心等公共設(shè)施形成的功能發(fā)展軸，由開元大道兩側(cè)綠化和水體形成的景觀綠化軸；六區(qū)，北部的商業(yè)副中心區(qū)和居住區(qū)，中部的行政辦公區(qū)，南部的文化會(huì)展區(qū) 、商業(yè)娛樂區(qū)和居住區(qū)。 三是水資源豐富。其中三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈“二、三、一”格局的地區(qū)，除鄭州、洛陽(yáng)、焦作、三門峽以外，平頂山、安陽(yáng)、鶴壁、新鄉(xiāng)、濮陽(yáng)、許昌也進(jìn)入這一行列。駐馬店自身的角度出發(fā)，駐馬店市固有的礦產(chǎn)資源也不充足，市區(qū)規(guī)模小，對(duì)于高科技人才的引入與保持有一定困難，故駐馬店在引入大型項(xiàng)目方面不具備優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)有的對(duì)外合作企業(yè)也只是規(guī)模不大的加工業(yè)?！拔鍏^(qū)”指查岈山景區(qū)、薄山湖景區(qū)、天中山景區(qū)、銅山景區(qū)、白云山 景區(qū)。其中， 上蔡縣東漢前 (公元前 25 年以前 )建筑 —— 人類始祖伏羲氏畫卦亭 ,西平縣戰(zhàn)國(guó)時(shí)期 (公元前 221— 306 年 )冶鐵鑄劍遺址和唐初 (約公元 618 年 )羅成墓 ,汝南縣唐代悟穎塔、確山縣始建于北齊 (公元 550— 577 年 )年間的北泉寺 ,上蔡縣秦丞相李斯墓、孔子曬書臺(tái)及新蔡縣明代 (公元 1368— 1644 年 )大成殿孔子銅像、子路問津臺(tái)等名勝古跡，至今尚存。春秋時(shí)期，周武王分封諸Page 8 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 侯，這里有蔡（今上蔡縣）、呂（今新蔡縣）、沈（今平輿縣及汝南縣東部、正陽(yáng)縣北部）、江（今正陽(yáng)縣及確山縣南部）、道（今確山縣北部、汝南縣西部和駐馬店市）、房（今遂平縣）、柏（今西平縣）、申（今泌陽(yáng)縣）等幾個(gè)小封國(guó)。駐馬店近年來市民收入飛速發(fā)展，居民購(gòu)房能力取得長(zhǎng)足發(fā)展。 基于對(duì)河南經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要特征及 2020 年國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境正反兩方面的分析，預(yù)期 2020 年河南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)在潛力依然強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，增長(zhǎng)率保持在兩位數(shù)是可能的，也是比較現(xiàn)實(shí)的，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將會(huì)在發(fā)展中進(jìn)一步得到調(diào)整和優(yōu)化。投資環(huán)境得到明顯改善，有力地拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，推動(dòng)了新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。到 2020 年我國(guó)城市人口Page 5 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 將達(dá)到 億人，城市人口與農(nóng)村人口持平； 2020 年城市人口為 億人。模型測(cè)算表明，到 2020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比 2020 年翻兩番的目標(biāo)完全可以實(shí)現(xiàn)，到 2020 年將提前一年實(shí)現(xiàn) GDP 翻一番、 2018 年將提前兩年實(shí)現(xiàn) GDP 翻兩番的計(jì)劃。 簡(jiǎn)單一句話：市場(chǎng)調(diào)研是指對(duì)與營(yíng)銷決策相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)劃、收集和分析并把分析結(jié)果向管理者溝通的過程。理念不是憑空來的，不是概念操作，它來自于對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群生活需求深刻而獨(dú)到的理解。 前言 或許置地創(chuàng)造了這個(gè)城市的歷史 通過對(duì)項(xiàng)目的深入研究，同時(shí)進(jìn)行了兩個(gè)比較性研究，一是對(duì)駐馬店市房地產(chǎn)開發(fā)的橫向研究，確定了本項(xiàng)目所處片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及產(chǎn)品發(fā)展的走向。理念創(chuàng)新是根本，也是最高境界。市場(chǎng)調(diào)研規(guī)定了解決這些問題所需的信息，設(shè)計(jì)收集信息的方法，管理并實(shí)施信息收集過程，分析結(jié)果，最后要溝通所得的結(jié)論及其意義。該項(xiàng)課題在對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長(zhǎng)和環(huán)境保護(hù)綜合模擬分析的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)了“十一五” 期間以及到 2020 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境污染、治理費(fèi)用的目標(biāo)，利用經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)模型對(duì)我國(guó)未來 15 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行了預(yù)測(cè)分析。如果今后我國(guó)人 口增長(zhǎng)率以此速度增長(zhǎng)， 2020 年我國(guó)人口總數(shù)將達(dá)到 億左右， 2020 年達(dá)到 億左右。預(yù)計(jì) “十五 ”末期，全省累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 12900 億元，一大批農(nóng)林水利、交通能源、城市建設(shè)、生態(tài)環(huán)保等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建成投用，中原交通運(yùn)輸大通道框架基本形成，火電基地建設(shè)初具規(guī)模，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展支撐能力顯著增強(qiáng)。 2020 年河南省規(guī)模以上工業(yè)增加值增速為 23％，居全國(guó)第三位，規(guī)模以上工業(yè)增加值突破 3000 億元，占中部六省的近三分之一，預(yù)計(jì)將居于全國(guó)前六名。 Page 7 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 2020 年 — 2020 年駐馬店人均 GDP 增長(zhǎng)情況（表 2）： 2020 年駐馬店人均 3760 元， 2020 年 駐馬店人均 GDP為 3930元， 2020 年駐馬店市人均 GDP 為 4197元，同比增長(zhǎng) %； 2020 年駐馬店城鎮(zhèn)居民人均 GDP 為 5368 元，同比增長(zhǎng) %； 2020 年駐馬店城鎮(zhèn)居民人均 GDP 為 6197，同比增長(zhǎng) %。在距今約 4500 年的楊莊新石器文化遺址中發(fā)現(xiàn)有地面式房基、兒童甕棺、窯穴、清致的石器和各種各樣 的陶器，說明這里已有房屋和村莊，產(chǎn)生了農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)，制陶制石的手工業(yè)也比較發(fā)達(dá)。截止目前，全區(qū)已查明的史前文化遺址有 187 處，歷史故城遺址 45 處，古墓葬 109 處，古塔、古寺廊等更是不勝枚舉。如查岈山、天中山、白云山、銅山、宿鴨湖、薄山水庫(kù)、板橋水庫(kù)、竹溝革命根據(jù)地、楊靖宇故居、南海寺、遂平及新蔡的古城遺址等。素有“河南糧倉(cāng)”，“豫南油庫(kù)”之稱，有全國(guó)聞名的“花生大縣”、“芝麻大縣”。至 1999 年，河南省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已演化為“二、三、一”的格局，各個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也有所調(diào)整。 二是礦產(chǎn)品種類多、儲(chǔ)量較大，全市有礦藏 30 多種，其中煤 儲(chǔ)量 億噸；石油儲(chǔ)量 1906 萬(wàn)噸，年產(chǎn)原油 28． 8 萬(wàn)噸，產(chǎn)氣 3423 萬(wàn)立方米； 鉀礦儲(chǔ)量達(dá) 億噸，居全國(guó)首位，含鉀高達(dá) 810%金屬鎂礦儲(chǔ)量 2 億多噸， 且品位較高 (%)。 2020 年 10 月份新的市政府辦公場(chǎng)所將建成并進(jìn)行搬遷， 2020 年年底相關(guān)部門的集資房將基本建成并實(shí)現(xiàn)搬遷，預(yù)計(jì)整個(gè)區(qū)域?qū)⒃? 3 年后成為一個(gè)成熟的行政區(qū)域。主要目的是完善核心區(qū)綜合服務(wù)功能，進(jìn)一步繁榮核心區(qū)。房地產(chǎn)土地供應(yīng)基本得到滿足，同時(shí)在開發(fā)區(qū)的發(fā)展及市政府北遷過程中區(qū)域釋放出部分土地（本地塊即為其中之一）。 3)駐馬店市商品房銷售面積在 2020 年、 2020 年下降為非市場(chǎng)原因造成，排除這一因素后模擬銷售面積（詳見表 8），表 8 中 2020 年、 2020 年、 2206年銷售面積為根據(jù)前幾年銷售面積平均漲幅得出。 5)集資建房未得到有效控制 影響駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)的另外一個(gè)重要因素是集資建房，由于集資建房的價(jià)格偏低，數(shù)量加大，從而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和房?jī)r(jià)維持在正常水平。 銷售時(shí)間： 一期 03年 7月～ 05 年 10 月二期 05 年 11 月至今（銷售 50～ 60%） 點(diǎn) 評(píng)： 優(yōu)勢(shì)，品牌開發(fā)商、規(guī)模社區(qū)、專業(yè)規(guī)劃、市場(chǎng)的高檔次認(rèn)知、周遍城市形象、 成熟操作模式、飄窗、一樓后庭院 ；劣勢(shì)，生活便利指數(shù)低、建筑安成本控制過度（建筑粗糙、景觀用材單一）、價(jià)格高。 臵地廣場(chǎng) 1期 開 發(fā) 商： 河 南省臵地房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 均 價(jià)： 1500 元 /平米 戶 數(shù)： 共 298戶 ,一房 8套，二房 24套，小三房 20套，三房 173套，四房 74套 Page 20 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來┆ 銷售日期： 2020 年 10 月 2020年 11月 客戶屬性： 三房多為結(jié)婚群體、二次臵業(yè)者和縣鄉(xiāng)客戶；二房主要是為父母購(gòu)買，小兩 口自住和部分認(rèn)為兩房夠用的前衛(wèi)者（這一類占 30%）。 為了更深入了解客戶對(duì)于房地產(chǎn)的實(shí)際需求，我們采用問卷調(diào)查的形式，對(duì) 1006 名客戶進(jìn)行了調(diào)查。由此推斷這些客戶普遍為二次以 上臵業(yè)，改善性購(gòu)房者居多。 10)購(gòu)房時(shí)是否會(huì)同時(shí)購(gòu)買車庫(kù)？ 52%48%是否 這一結(jié)果顯示，客戶對(duì)車庫(kù)的需求大于傳統(tǒng)上的住宅車庫(kù)三比一的比例，說明中高端客戶擁有車的比例和對(duì)未來購(gòu)車的預(yù)期都比較高。 1)客戶最關(guān)注的是價(jià)格和地段，對(duì)北市區(qū)有相當(dāng)高的認(rèn)同感，臵業(yè)傾向明顯。 6)按照經(jīng)驗(yàn)判斷， 30～ 50 歲的客戶為本項(xiàng)目的主要客戶群，調(diào)查結(jié)果中這一比例為 72%，達(dá)到預(yù)期目的。不過以后會(huì)是駐馬店“第一世界”。建業(yè)就是因?yàn)橘F了幾百塊錢， 加上地方偏所以人們不接受。 問：請(qǐng)問您對(duì)駐市產(chǎn)業(yè)、人們收入水平和來源方面的看法？ 答：高收入是國(guó)家單位 銀行電信和醫(yī)療系統(tǒng)的 30 歲以上的人，我認(rèn)識(shí)一個(gè)醫(yī)生相當(dāng)有錢，你們沒有開發(fā)這個(gè)群體。房子錯(cuò)落一點(diǎn)，別致一點(diǎn)；有噴泉、音樂、兒童設(shè)施、按摩步道。當(dāng)時(shí)臵地廣場(chǎng)比綠色家園貴 200 元 /平米，綠色家園 3 樓 1500 多元 /平米，臵地廣場(chǎng)我買的是 1700 多；而且建業(yè)的房子更流行、環(huán)境更好、更安全、服務(wù)更好、車庫(kù)使用費(fèi)更低，如果是在同一個(gè)位臵的話，我一定選擇綠色家園。 問：建業(yè)的森林半島看過吧？您為什么選擇臵地廣場(chǎng)？ 答：建業(yè)的位臵太偏，臵地廣場(chǎng)的品質(zhì)、位臵和檔次都好。 被訪者 ：臵地客戶（一男士，臵地廣場(chǎng)一期客戶） 采訪人 ：王祥勇 記錄人 ：王祥勇 時(shí) 間 ： 2020524 地 點(diǎn) ：臵地會(huì)議室 問：你們對(duì)臵地是怎么看的，臵地和建業(yè)你們更相信哪個(gè)品牌？ 答：臵地的忠實(shí)支持者。 問：在該地塊開發(fā)房產(chǎn)，你們有什么好的建議？比如配套。地塊內(nèi)地勢(shì)平坦，視野開闊，林木茂盛。文明路、緯二路、靖宇大道與北三環(huán)、文化路、交通路、解放大道的相連將構(gòu)成一個(gè)立體化的交通系統(tǒng)，通達(dá)性非常好，北距鄭州 國(guó)際機(jī)場(chǎng) 180 公里，行車在兩小時(shí)，南距武漢機(jī)場(chǎng) 300 公里，行車三小時(shí)，出行更快捷和方便。 商 業(yè)： 社區(qū)商業(yè)配套、新區(qū)集中型商業(yè)。 小區(qū)景觀：小區(qū)內(nèi)組團(tuán)式景觀的營(yíng)造將給居者以良好的生