【正文】 旅游規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)為：以駐馬店市中心城區(qū)為中心，以天中文化為文化主線，以山水景觀為自然主線的“一心二軸五區(qū)” 空間結(jié)構(gòu)。如查岈山、天中山、白云山、銅山、宿鴨湖、薄山水庫(kù)、板橋水庫(kù)、竹溝革命根據(jù)地、楊靖宇故居、南海寺、遂平及新蔡的古城遺址等。天中山景區(qū)（含宿鴨湖）以天中山文化為特色，以天之中和尋根溯源為宣傳重點(diǎn)，同時(shí)突出“中原洞庭”“水天一色，雁鴨齊飛”的獨(dú)特自然景觀。素有“河南糧倉(cāng)”，“豫南油庫(kù)”之稱(chēng)，有全國(guó)聞名的“花生大縣”、“芝麻大縣”。 1999 年駐馬店工業(yè)總產(chǎn)值居全省 第 9 位，占全省 %，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值居全省第 4 位，占全省 %，駐馬店的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值雖然占全省第 8 位，但由于人口基數(shù)較大，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值居全省倒數(shù)第三位，與全國(guó)平均水平相比更是相去甚遠(yuǎn)。至 1999 年，河南省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已演化為“二、三、一”的格局，各個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也有所調(diào)整。 □交通網(wǎng)絡(luò) 駐馬店地處東西部的結(jié)合部，居中西部地區(qū)的前沿陣地。 二是礦產(chǎn)品種類(lèi)多、儲(chǔ)量較大，全市有礦藏 30 多種，其中煤 儲(chǔ)量 億噸；石油儲(chǔ)量 1906 萬(wàn)噸，年產(chǎn)原油 28． 8 萬(wàn)噸，產(chǎn)氣 3423 萬(wàn)立方米； 鉀礦儲(chǔ)量達(dá) 億噸，居全國(guó)首位，含鉀高達(dá) 810%金屬鎂礦儲(chǔ)量 2 億多噸， 且品位較高 (%)。汝南縣城天中山、悟穎塔為國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位，這里還是中國(guó)四大傳奇之一的梁山伯與祝英臺(tái)故里，至今仍保存有梁祝墓地及梁祝結(jié)拜和攻書(shū)的舊址。 2020 年 10 月份新的市政府辦公場(chǎng)所將建成并進(jìn)行搬遷， 2020 年年底相關(guān)部門(mén)的集資房將基本建成并實(shí)現(xiàn)搬遷，預(yù)計(jì)整個(gè)區(qū)域?qū)⒃? 3 年后成為一個(gè)成熟的行政區(qū)域。主要目的是增強(qiáng)新區(qū)開(kāi)發(fā)的信心，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為，同時(shí)提升城市整體的環(huán)境，以便將來(lái)充分實(shí)現(xiàn)土地效益。主要目的是完善核心區(qū)綜合服務(wù)功能，進(jìn)一步繁榮核心區(qū)。 □項(xiàng)目地塊對(duì)新區(qū)的支撐 本項(xiàng)目位于新區(qū)西南角，處于新區(qū)未來(lái)城市發(fā)展的主要方向，為行政新區(qū)規(guī)劃中唯一商品房開(kāi)發(fā)住宅用地；是新區(qū)未來(lái)發(fā)展為新區(qū)居民提供居住功能的重要組成部分。房地產(chǎn)土地供應(yīng)基本得到滿足，同時(shí)在開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展及市政府北遷過(guò)程中區(qū)域釋放出部分土地（本地塊即為其中之一）。 Page 14 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 土地開(kāi)發(fā)面積 05101520253035402020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年分畝數(shù)商品房投資額1591643468336863709945473050001000015000202002500030000350004000045000500002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份萬(wàn)元 表 1 表 2 施工面積 0204060801002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份萬(wàn)平方米竣工面積051015202530352020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份萬(wàn)平方米 Page 15 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 表 3 表 4 均價(jià)74489483512071300020040060080010001200140020 0020 0120 0220 0320 0420 0520 06 上半年年份元竣工套數(shù)2197125324932378202115020500100015002020250030002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份數(shù)量 表 5 表 6 實(shí)際銷(xiāo)售面積2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份銷(xiāo)售額模擬銷(xiāo)售面積2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份銷(xiāo)售額 Page 16 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 表 7 表 8 統(tǒng)計(jì)分析： 1)自 2020 年開(kāi)始，駐馬店土地開(kāi)發(fā)面積穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資額每年增幅達(dá)到 16%，保持較高的增長(zhǎng)速度。 3)駐馬店市商品房銷(xiāo)售面積在 2020 年、 2020 年下降為非市場(chǎng)原因造成，排除這一因素后模擬銷(xiāo)售面積（詳見(jiàn)表 8），表 8 中 2020 年、 2020 年、 2206年銷(xiāo)售面積為根據(jù)前幾年銷(xiāo)售面積平均漲幅得出。 房地產(chǎn)投資額和開(kāi)發(fā)面積及商品房?jī)r(jià)格持續(xù)增長(zhǎng) 。 5)集資建房未得到有效控制 影響駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)的另外一個(gè)重要因素是集資建房，由于集資建房的價(jià)格偏低，數(shù)量加大，從而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和房?jī)r(jià)維持在正常水平。其中二房 50套，三房 110套，四房 72套，別墅 14戶。 銷(xiāo)售時(shí)間： 一期 03年 7月～ 05 年 10 月二期 05 年 11 月至今（銷(xiāo)售 50～ 60%） 點(diǎn) 評(píng)： 優(yōu)勢(shì)，品牌開(kāi)發(fā)商、規(guī)模社區(qū)、專(zhuān)業(yè)規(guī)劃、市場(chǎng)的高檔次認(rèn)知、周遍城市形象、 成熟操作模式、飄窗、一樓后庭院 ；劣勢(shì)，生活便利指數(shù)低、建筑安成本控制過(guò)度（建筑粗糙、景觀用材單一）、價(jià)格高。 點(diǎn) 評(píng)： 優(yōu)勢(shì)，規(guī)模社區(qū)、周邊城市形象、居住片區(qū)、新材料貼磚、補(bǔ)缺小面積戶型、所有房間帶外陽(yáng)臺(tái)、部分房間帶凸窗；劣勢(shì)，開(kāi)發(fā)商名譽(yù)、規(guī)劃水平低下。 臵地廣場(chǎng) 1期 開(kāi) 發(fā) 商： 河 南省臵地房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 均 價(jià)： 1500 元 /平米 戶 數(shù)： 共 298戶 ,一房 8套，二房 24套，小三房 20套，三房 173套，四房 74套 Page 20 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 銷(xiāo)售日期： 2020 年 10 月 2020年 11月 客戶屬性： 三房多為結(jié)婚群體、二次臵業(yè)者和縣鄉(xiāng)客戶；二房主要是為父母購(gòu)買(mǎi)，小兩 口自住和部分認(rèn)為兩房夠用的前衛(wèi)者（這一類(lèi)占 30%）。 臵地華庭 占 地： 85 畝 開(kāi) 發(fā) 商： 河南省臵地房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 Page 21 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 建筑面積： 16 ㎡ 容 積 率： 均 價(jià)： 1700 元 /平米 戶 數(shù)： 100 套。 為了更深入了解客戶對(duì)于房地產(chǎn)的實(shí)際需求，我們采用問(wèn)卷調(diào)查的形式，對(duì) 1006 名客戶進(jìn)行了調(diào)查。 2)決定您購(gòu)房的第一要素為： G. 周邊配套 24%38%9%6%2%16%5% 地段價(jià)格景觀戶型小區(qū)規(guī)模小區(qū)配套周邊配套 價(jià)格和地段是客戶最為關(guān)心的問(wèn)題，而這兩個(gè)方面也是本項(xiàng)目最為敏感的兩個(gè)問(wèn)題。由此推斷這些客戶普遍為二次以 上臵業(yè)，改善性購(gòu)房者居多。 8)您購(gòu)房的預(yù)算金額為？ 萬(wàn)以下 — 20 萬(wàn) — 40 萬(wàn) — 60 萬(wàn) — 80 萬(wàn) — 100 萬(wàn) 14%57%27%2% 0%1 0 萬(wàn)元以下1020萬(wàn)2040萬(wàn)4060萬(wàn)6080萬(wàn)80100萬(wàn) 從這一選項(xiàng)可以看出，對(duì)中高端客戶來(lái)說(shuō)， 20 萬(wàn)和 40 萬(wàn)分別是其能承受總價(jià)的分水嶺。 10)購(gòu)房時(shí)是否會(huì)同時(shí)購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)？ 52%48%是否 這一結(jié)果顯示，客戶對(duì)車(chē)庫(kù)的需求大于傳統(tǒng)上的住宅車(chē)庫(kù)三比一的比例，說(shuō)明中高端客戶擁有車(chē)的比例和對(duì)未來(lái)購(gòu)車(chē)的預(yù)期都比較高。 13)您的職業(yè)？ 、企事業(yè)管理人員 E、其他 選 項(xiàng) 數(shù)量 自建房 127 商品房 411 單位集資建房 368 租 房 104 選 項(xiàng) 數(shù)量 滿 意 159 一 般 661 不滿意 162 Page 28 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 24%14%10%14%38%行政、企事業(yè)管理人員專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員公務(wù)員企業(yè)主其他 此次調(diào)查客戶中 62%為市調(diào)圈定得主要客戶群，結(jié)果具有非常高的參考性和指導(dǎo)價(jià)值。 1)客戶最關(guān)注的是價(jià)格和地段，對(duì)北市區(qū)有相當(dāng)高的認(rèn)同感，臵業(yè)傾向明顯。一方面反映了房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級(jí)階段，另一方面對(duì)房地產(chǎn)公司尤其是實(shí)力較強(qiáng)的公司是非常大的機(jī)會(huì)。 6)按照經(jīng)驗(yàn)判斷， 30～ 50 歲的客戶為本項(xiàng)目的主要客戶群，調(diào)查結(jié)果中這一比例為 72%，達(dá)到預(yù)期目的。年收入在 10 萬(wàn)左右。不過(guò)以后會(huì)是駐馬店“第一世界”。 洋房、小高層？不好說(shuō)。建業(yè)就是因?yàn)橘F了幾百塊錢(qián)， 加上地方偏所以人們不接受。但是行政區(qū)旺起來(lái)要很長(zhǎng)時(shí)間，風(fēng)險(xiǎn)大。 問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)您對(duì)駐市產(chǎn)業(yè)、人們收入水平和來(lái)源方面的看法？ 答：高收入是國(guó)家單位 銀行電信和醫(yī)療系統(tǒng)的 30 歲以上的人，我認(rèn)識(shí)一個(gè)醫(yī)生相當(dāng)有錢(qián)，你們沒(méi)有開(kāi)發(fā)這個(gè)群體。要保持清凈感和私密感。房子錯(cuò)落一點(diǎn)，別致一點(diǎn)；有噴泉、音樂(lè)、兒童設(shè)施、按摩步道。 問(wèn)：對(duì)臵地公司評(píng)價(jià)？ 答：臵地公司比建業(yè)好一點(diǎn)。當(dāng)時(shí)臵地廣場(chǎng)比綠色家園貴 200 元 /平米，綠色家園 3 樓 1500 多元 /平米，臵地廣場(chǎng)我買(mǎi)的是 1700 多；而且建業(yè)的房子更流行、環(huán)境更好、更安全、服務(wù)更好、車(chē)庫(kù)使用費(fèi)更低，如果是在同一個(gè)位臵的話，我一定選擇綠色家園。 問(wèn)：那在那個(gè)地方的房?jī)r(jià)你們認(rèn)為多少合適？ 答：肯定不能超過(guò)這邊（臵地廣場(chǎng)所在位臵），最好應(yīng)該比這邊便宜一些（注： 臵地廣場(chǎng)現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià) 1800 左右）。 問(wèn)：建業(yè)的森林半島看過(guò)吧？您為什么選擇臵地廣場(chǎng)？ 答：建業(yè)的位臵太偏，臵地廣場(chǎng)的品質(zhì)、位臵和檔次都好。 Page 38 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 問(wèn)：那在那個(gè)地方的房?jī)r(jià)你們認(rèn)為多少合適？ 答：跟這邊差不多或者稍微便宜點(diǎn)（臵地廣場(chǎng)所在位臵）， 1700~1800 左右應(yīng)該可以被接受（注：臵地廣場(chǎng)現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià) 1800 左右）。 被訪者 ：臵地客戶（一男士，臵地廣場(chǎng)一期客戶） 采訪人 ：王祥勇 記錄人 ：王祥勇 時(shí) 間 ： 2020524 地 點(diǎn) ：臵地會(huì)議室 問(wèn)：你們對(duì)臵地是怎么看的，臵地和建業(yè)你們更相信哪個(gè)品牌？ 答：臵地的忠實(shí)支持者。比建業(yè)的地塊要近，看好以后的發(fā)展前景；因?yàn)榻I(yè)靠近鐵路和告速，城市難再向那邊發(fā)展，不管現(xiàn)在還將來(lái)那里都是城市的邊緣；而臵地的地以后肯定會(huì)很繁華。 問(wèn)：在該地塊開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，你們有什么好的建議？比如配套。 Page 40 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 第二章：項(xiàng)目情況及周邊環(huán)境分析 一、項(xiàng)目情況及分析 地理位臵 地塊位于駐馬店市北偏西向，地處政府規(guī)劃的行政新區(qū)，地塊地處新區(qū)的核心地帶，位于文明 路西側(cè)，靖宇大道東側(cè)，緯二路的南向，緯二支路北向。地塊內(nèi)地勢(shì)平坦，視野開(kāi)闊，林木茂盛。 文明路與緯二支路交口西南看 緯二路與文明路交口向東看 緯二路與靖宇路交口向東南看 靖宇路與緯二支路交口向東北看 Page 42 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù) 指標(biāo) 項(xiàng)目名稱(chēng) 置地天中第一城（暫定） 地塊編號(hào) DK1/DK2 用地性質(zhì) 二類(lèi)居住 地塊面積 ㎡ 容 積 率 多層≤ 、中高層≤ 、高層≤ 、綜合 ～ 建筑密度 ≤ 25% 建筑限高 40 米 綠 地 率 ≥ 30% 建筑日照間距 ≥ Page 43 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆?jiǎng)?chuàng)┆未┆來(lái)┆ 周邊環(huán)境 地塊處于規(guī)劃的新區(qū)中央，周邊都是在建的項(xiàng)目，公安住宅小區(qū)也是在建當(dāng)中，市府四套班子的辦公樓都已基本建好，十月正式投入使用；項(xiàng)目東側(cè)有中天廣場(chǎng)、會(huì)展中心現(xiàn)已經(jīng)建成投入使用。文明路、緯二路、靖宇大道與北三環(huán)、文化路、交通路、解放大道的相連將構(gòu)成一個(gè)立體化的交通系統(tǒng)，通達(dá)性非常好，北距鄭州 國(guó)際機(jī)場(chǎng) 180 公里，行車(chē)在兩小時(shí)，南距武漢機(jī)場(chǎng) 300 公里，行車(chē)三小時(shí)，出行更快捷和方便。 市政管道： 雨水收集系統(tǒng)完善，直接進(jìn)入市政管道，生活污水經(jīng)小區(qū)處理后進(jìn)入市政管道。 商 業(yè)： 社區(qū)商業(yè)配套、新區(qū)集中型商業(yè)。 便利的交通路網(wǎng)：幾大主干道交匯于 項(xiàng)目周邊，提升了地段的價(jià)值。 小區(qū)景觀：小區(qū)內(nèi)組團(tuán)式景觀的營(yíng)造將給居者以良好的生