【正文】 群分析 水晶酈城定位于高收入的年輕白領(lǐng)階層,所以購房者中年齡普遍年輕,25歲至35歲的白領(lǐng)和小型公司企業(yè)主是主力客戶項目優(yōu)勢分析n 項目整體密度較低，休閑、活動空間比較大；n 自然景觀營造較好，項目周邊配套設(shè)施比較完善；n 龍湖的品牌優(yōu)勢明顯，前期的成功開發(fā)為項目奠定了良好的美譽(yù)度；建筑外形、戶型設(shè)計、景觀設(shè)計都具有國際一流水平。園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)云集，交通便捷，并與重慶規(guī)劃的未來使館區(qū)緊密相鄰。產(chǎn)品形態(tài)豐富，包含多層低密度板樓居住區(qū)、高層板樓休閑居住區(qū)、高層塔樓商務(wù)精英居住區(qū)等，建筑風(fēng)格為歐洲現(xiàn)代理性主義風(fēng)格。財富中心限量推出的國際公寓一期產(chǎn)品，包括了多層板樓和小高層板樓兩種形態(tài)。在經(jīng)營管理戰(zhàn)略上，以市場為向?qū)?，以資本為紐帶，以規(guī)范化的運(yùn)作模式，實施名牌戰(zhàn)略。項目基本情況魯能?星城位于北部城區(qū)的核心地帶，魯能?星城，被五童路、新溉路分為北區(qū)、西區(qū)、東區(qū)三大區(qū)域，西區(qū)位于龍頭寺片區(qū)，呈方形，內(nèi)有近佰畝新華水庫，南以規(guī)劃水系為界緊臨龍頭寺公園，東區(qū)位于五童路東側(cè)，新溉路南側(cè)。社區(qū)中高層、多層、小高層多種建筑形態(tài)共存。11+1小高層，18+1 高層住宅E01－E06棟11+1小高層住宅為避免前面集合住宅的影響，每幢建筑之間均拉大間距，使之保持景觀軸線的同時，又使視線通透，力求做到戶戶朝陽、戶戶觀水。頂層加以利用設(shè)復(fù)式大戶型。這樣的環(huán)境正是住區(qū)中不可再生、不可復(fù)制的稀缺自然資源。項目定位項目定位為CBD首席親水生活保護(hù)區(qū)銷售狀況項目起價2800元/平方米，花園洋房起價3500元/平方米。其麾下三大主力品牌：沙河高爾夫、棕櫚泉國際社區(qū)、中美國際學(xué)校，均以尊貴生活、高尚品質(zhì)而聞名業(yè)界。項目以聯(lián)排別墅、花園洋房為主，秉承“棕櫚泉”的這一品牌所特有的生活品質(zhì)，打造國際一流品質(zhì)建筑。銷售價格聯(lián)六、天湖美鎮(zhèn)開發(fā)商背景 金科集團(tuán)，近兩年來上升勢頭最猛，擴(kuò)張勢頭最快的本土巨頭之一。金沙水岸三盤連開，取得驚人業(yè)績?；貣|面為加新花園D區(qū)，南面為金開大道（人和至機(jī)場的高速路），西面為近250畝運(yùn)動休閑公園，西北及北面直接與照母山植物園相鄰。人和鎮(zhèn)立交為本市重要的交通樞紐，有國道221319交匯于此，是重慶市外環(huán)高速重要一站，通過外環(huán)高速可以快速達(dá)到沙坪壩區(qū)、九龍破區(qū)、大渡口區(qū)。另外，市政府還將建立大容量的城市軌道交通系統(tǒng)，在主城區(qū)內(nèi)布設(shè)五條軌道交通線路，線路總長119公里，其中五號線就由童家院子經(jīng)冉家壩、高家花園大橋、楊公橋、上橋至中梁山，線路長22公里。以組團(tuán)為基本單元的花園洋房分為建筑風(fēng)格迥異的南、北兩區(qū)，結(jié)合區(qū)域自然與人文展現(xiàn)“院”、“錯”、“退”、“露”的生活空間。創(chuàng)造出既有城市文化和精神的自由、開放性，又有自然、生態(tài)和恬靜的生活空間。 小區(qū)中優(yōu)先考慮公共空間，小區(qū)的公共利益應(yīng)大于私人利益。 小區(qū)的基本構(gòu)成元素是界面清晰的小組團(tuán)的鄰里結(jié)構(gòu)。，創(chuàng)造生態(tài)和諧人居為追求?！侗本椪隆逢P(guān)于“文化是歷史的積淀，它存留于建筑間，融匯在生活里，對城市的營造和市民行為具有潛移默化的影響，是城市和建筑的靈魂”之原則，倡導(dǎo)追求經(jīng)得起歷史考驗的建筑藝術(shù)。、新技術(shù)、科學(xué)合理設(shè)計，減少對資源的浪費，充分循環(huán)利用資源。七）服務(wù)酒店化，如環(huán)境、治安、衛(wèi)生及房屋、小區(qū)設(shè)施的維護(hù)和更新。九）生活科技化，運(yùn)用成熟的技術(shù)手段服務(wù)社區(qū)、家庭和個人。，啟動社會各行業(yè)健康、公開地服務(wù)于小區(qū)，創(chuàng)造安全、優(yōu)雅、舒適而又充滿活力的人居社區(qū)。廣告推廣語：一城山色半城湖。該項目負(fù)責(zé)人說，通過治理，未來的湖泊更加清澈。七、同創(chuàng)奧韻開發(fā)商背景重慶同創(chuàng)集團(tuán)置業(yè)（集團(tuán)）有限公司是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理及其延伸的新型企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)注冊資金壹億元，具有二級房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。 集團(tuán)自創(chuàng)建以來，以同創(chuàng)美好生活的經(jīng)營宗旨和富于創(chuàng)造性的創(chuàng)業(yè)精神為基礎(chǔ)，嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行科技領(lǐng)先、奉獻(xiàn)精品、同創(chuàng)一流、服務(wù)社會的經(jīng)營方針，取得了堅實而長足的發(fā)展。奧韻”在開發(fā)過程中將依靠奧林匹克體育公園這獨一無二的優(yōu)勢，以運(yùn)動、健康為主題進(jìn)行小區(qū)開發(fā)建設(shè)?！巴瑒?chuàng)奧韻”體康社區(qū)總占地210畝，整體規(guī)劃有六大主題特色功能區(qū)域。住宅區(qū)域整體規(guī)劃成南北兩個組團(tuán)，中間以“奧韻大道”相連接，規(guī)劃上施以封閉、圍合的建筑布局，點、板結(jié)合的建筑形態(tài)，高低錯落有秩的建筑物高度，簡潔現(xiàn)代的外觀造型，健康明快的外立面色彩，并且在住宅區(qū)域內(nèi)實施運(yùn)動、健康規(guī)劃，在硬件設(shè)施上為不同年齡、愛好、性別的運(yùn)動、健康需要提供保障，展現(xiàn)出體康社區(qū)的規(guī)劃特色。并抓住廚房、衛(wèi)生間、陽臺等實用功能上的創(chuàng)新運(yùn)用，使住宅功能劃分更為合理，更貼近現(xiàn)實生活的需求，無處不體現(xiàn)出對健康生活的尊重和重視?！皧W韻會所”作為一個大型的主題性運(yùn)動、健康會所，專門為居住在社區(qū)的生活、健康而服務(wù)。項目定位高尚住宅小區(qū)，推廣主題： 奧林匹克的生活方式。該營銷計劃一經(jīng)推出，立即受到行業(yè)內(nèi)外關(guān)注，對于近兩年各行業(yè)極力倡導(dǎo)的體驗營銷方式，在房地產(chǎn)大張旗鼓的推廣由此開始。目前，通過這一系列運(yùn)動體驗活動的實施，同創(chuàng)奧韻作為重慶樓市體育地產(chǎn)的領(lǐng)軍者地位已經(jīng)在廣大消費者心目中樹立，同時，隨著奧體中心的完工，同創(chuàng)奧韻的業(yè)主們將會享受到除小區(qū)所帶來的體育運(yùn)動設(shè)施外，奧體中心出色的體育裝備也將成為奧韻業(yè)主近在咫尺的配套，奧體健康社區(qū)的大氛圍將迅速形成。項目基本情況項目位于南岸濱江路東北段五桂石片區(qū)，總用地面積800畝，建筑面積110萬平方米。戶型資料A戶型 B戶型 C戶型 D戶型 在規(guī)劃設(shè)計上，重慶陽光100國際新城站在城市的高度，在長江和嘉陵江的兩江交匯處，以一個現(xiàn)代化的國際港口形象和對岸的朝天門和江北嘴兩艘“巨輪”交相輝映，具有巨大的沖擊力，樹立了重慶的城市標(biāo)志性建筑。伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的繁榮和開放，城市新興白領(lǐng)階層在各個城市逐漸形成并迅速擴(kuò)大，他們是新經(jīng)濟(jì)時代城市的中堅力量和主力消費群體，是城市中最有活力、最具時代感的階層。九、藍(lán)山湖開發(fā)商背景重慶建工集團(tuán)有限責(zé)任公司是1998年11月11日由原重慶市建筑管理局整體轉(zhuǎn)制組建的重慶市最大的建筑企業(yè)集團(tuán)，全集團(tuán)擁有房屋建筑工程施工總承包特級資質(zhì)（全市唯一）、一級安裝、一級市政施工、一級裝飾裝修、一級土石方工程專業(yè)承包、二級房地產(chǎn)開發(fā)、二級公路施工、市政府公益性項目建設(shè)管理代理甲級資質(zhì)以及國際工程承包和外派勞務(wù)經(jīng)營權(quán)等資質(zhì)。2002年，我集團(tuán)公司入選中國企業(yè)500強(qiáng)，列第424位；同年入選重慶市企業(yè)集團(tuán)20強(qiáng)，列第10位。此外，集團(tuán)并經(jīng)營多間高級酒店。每幢別墅均設(shè)有前后私家花園與私家車庫；更擁有重慶首創(chuàng)之私家升降機(jī)。 綠寶型別墅：建筑面積約351平方米，運(yùn)用意大利經(jīng)典設(shè)計理念，以金黃色為主色，與紅、白、藍(lán)互相搭配，其特有的回形圖案在房間中隨處可見。比華利豪園會所，位于比華利豪園的顯要位置，外型高低有致，空間方正對稱，功能分區(qū)完美。還有SPA香熏生活館、保齡球場、雪茄吧、沙狐球室、兒童游樂室連室外游樂場，即使足不出戶，亦可享受無盡精彩生活。本項目包括了法蘭西、維多利亞、歌特堡以及大和等多種建筑風(fēng)格，全部為追求高品質(zhì)生活的成功人士量身定做，是純正的高尚貴族生活社區(qū)。高爾夫別墅親近自然卻不遠(yuǎn)離繁華，高速公路和北濱路的暢通，讓佰富這個在香港鵬利中心、北京名都園、玫瑰園等高檔樓盤當(dāng)家的物管公司，其絕大部分資深員工有著多年的五星級酒店管理經(jīng)驗?？梢灶A(yù)測的是，佰富高爾夫別墅的出現(xiàn)，應(yīng)該會給重慶住宅的高端市場帶來震撼十二、金科天籟城開發(fā)商背景金科集團(tuán) ，以獨特的院落式規(guī)劃，將傳統(tǒng)民居與現(xiàn)代住宅緊密相融，回歸中國傳統(tǒng)的居住情懷，打造現(xiàn)代中國人追尋已久的院落生活。 美社到沙區(qū)、江北、渝北、渝中、南岸、皆可通過外環(huán)、五童路，210國道順利直達(dá)，即使要到南坪四公里，也不會超過30分鐘。天籟城配備了大型超市，兩個大型游泳池，一條餐飲休閑街，同時計劃設(shè)置銀行分理處，位于天籟城屆時，從美社至觀音橋等地的交通時間將比現(xiàn)在提早5－10分種。天籟城二是規(guī)劃的放松空間設(shè)計。三是完善的配套設(shè)施。天籟城很好地解決了朝向、坡向、風(fēng)向的風(fēng)水“三向”問題。聯(lián)想從以上兩組數(shù)據(jù)我們可以看出，北部新區(qū)將是高端市場的表演舞臺，重慶未來的新富人區(qū)將從新牌坊向北延伸。陽光水城澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計公司貝爾高林（香港）有限公司深圳金地物業(yè)管理有限公司陽光100國際新城澳大利亞DCM建筑設(shè)計事務(wù)所（一期）丹麥SHL建筑設(shè)計事務(wù)所（二期）融僑風(fēng)臨洲機(jī)械工業(yè)第三設(shè)計研究所深圳歐博環(huán)境景觀設(shè)計有限公司重慶融僑錦江物業(yè)管理有限公司天驕美茵河谷西安建筑科技大學(xué)建筑設(shè)計研究院英才景觀設(shè)計建設(shè)有限公司天驕物管魯能星城澳大利亞柏濤建筑設(shè)計集團(tuán)貝爾高林香港公司戴德梁行美堤雅城澳洲ANS工程設(shè)計顧問公司深圳市遠(yuǎn)洲環(huán)境景觀設(shè)計有限公司重慶泓山物業(yè)管理有限公司競地溯源居澳洲HASSELL及香港怡境師事務(wù)所澳洲HASSELL及香港怡境師事務(wù)所深圳金地物業(yè)管理公司廣廈城英國ATKINS公司和重慶大學(xué)生態(tài)住宅專家東方園林廣廈重慶第一物管有限公司棕櫚泉國際花園柏濤墨爾本建筑設(shè)計公司貝爾高林香港公司香港地鐵物業(yè)管理公司大川水岸澳洲D(zhuǎn)ECOLAND設(shè)計顧問有限公司澳洲D(zhuǎn)ECOLAND設(shè)計顧問有限公司深圳國貿(mào)物業(yè)管理公司金科天籟城美社深圳大學(xué)建筑設(shè)計研究院加拿大潤楓國際重慶金科物業(yè)管理公司天池林海深圳大學(xué)建筑設(shè)計研究院水晶酈城日本久米設(shè)計株式會社日本久米設(shè)計株式會社重慶龍湖物業(yè)管理公司東和春天法國PA設(shè)計師事務(wù)所重慶東和花園物業(yè)管理有限公司分析：從建筑及景觀設(shè)計單位來看，國外背景的公司已經(jīng)占到50%以上的比例，如陽光100更提出，現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了“設(shè)計師時代”，可以看出整個房地產(chǎn)市對建筑及景觀設(shè)計上越來越重視，這兩個部分也是體現(xiàn)整體項目品質(zhì)的重要因素之一，通過建筑與景觀特色的營造，也容易打造項目的特有優(yōu)勢樹立。江南楓庭、美堤雅城、融橋半島翡翠湖、渝北區(qū)（北部新區(qū)）金科五、主要競爭項目推廣主題統(tǒng)計樓盤名稱推廣主題藍(lán)湖郡一生一棟，品味傳承水晶酈城善待自然，善待未來生活/一生幸福，值得等待財富中心新一代品質(zhì)空間/涉外商務(wù)區(qū)魯能水晶酈城重慶晨報重慶經(jīng)濟(jì)報重慶青年報重慶商報重慶晚報總計二月112三月111328四月2113411五月11125六月31217總計74411733（三）魯能星城月重慶晨報重慶經(jīng)濟(jì)報重慶青年報重慶商報重慶晚報總計一月2114二月111216三月3227四月211239五月325六月2136總計132281237（四）中安翡翠湖聯(lián)排別墅200 M2 300 M2獨立別墅300 M2以上比華利豪園獨立別墅270 M2 320 M2 從對低密度住宅市場的分析來看，戶型面積呈多樣化趨勢，主要是開發(fā)商結(jié)合自己樓盤的地理位置、目標(biāo)客戶群體、文化背景等多因素而確定，無明顯規(guī)律可尋，也說明市場對面積的多樣化需求的存在。從市場統(tǒng)計情況分析，目前已亮相的別墅項目約14個，已推出別墅約1500套；預(yù)計下半年亮相并在未來5年內(nèi)完成開發(fā)的別墅項目約8個，加上已亮相的，預(yù)計22個項目將一共推出17500套。事實上，個別別墅盤，一年僅售10余套。三是南岸板塊，主要項目有天池林海、高山流水、長青湖別墅等。金開大道沿線，一個總占地超過1萬畝，匯集頂尖開發(fā)商，匯集眾多高尚大盤的龐大新城已開始浮出水面。市調(diào)發(fā)現(xiàn)，目前重慶市別墅項目主要分為以下幾類： 頂級別墅總價在260萬以上，單價在7000元/平方米以上的獨立別墅：如：香樟林別墅、龍湖藍(lán)湖郡獨立別墅、比華利豪園、中安翡翠湖、佰富高爾夫等部分別墅。如龍湖如龍湖藍(lán)湖郡、天湖美鎮(zhèn)、中安翡翠湖、海蘭云天純水岸等。目前有佰富高爾夫別墅。重慶早期的別墅，規(guī)模較小，內(nèi)部環(huán)境與配套較差，主要以外部自然資源（如江景、湖景）為主要支撐，產(chǎn)品自身的規(guī)劃與功能定位缺乏品質(zhì)。比如藍(lán)湖郡規(guī)劃200畝的體育中心，棕櫚泉聯(lián)姻知名學(xué)校，比華利以豪宅形象為訴求，充分表明了市場的逐步成熟和產(chǎn)品依賴規(guī)模、綜合質(zhì)數(shù)取勝的趨向。目前，重慶市別墅產(chǎn)品聯(lián)合高爾夫球場開發(fā)的項目有佰富高爾夫別墅。特別是高檔別墅和中檔別墅私營企業(yè)主是最主要的消費群體。這些潛在的樓盤大多為上千畝的大盤，最大的規(guī)模超過3000余畝，規(guī)模優(yōu)勢明顯，可以預(yù)見未來幾年北部新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量將會劇增。根據(jù)初步推算，目前北部新區(qū)初步探明的開發(fā)總量預(yù)計在360萬平方米左右，如要按照北部新區(qū)目前的供應(yīng)量在未來6年內(nèi)全部開發(fā)完畢的速度計算，每年的供應(yīng)量也在60萬平方米左右，供應(yīng)量十分巨大。三、富人區(qū)的形成重慶富人區(qū)是在新牌坊富人聚居區(qū)的基礎(chǔ)上形成的，并會在今年加速向人和—金開大道片區(qū)擴(kuò)張。另外，經(jīng)開片區(qū)的樓盤有1200畝的棕櫚泉國際花園、約300畝的比華利豪園、近300畝的中央硅谷一流的生活品質(zhì)是富人生活的必備條件，反映在居住方面，最重要的就是樓盤品質(zhì)。整個區(qū)域的產(chǎn)品形態(tài)從“金字塔尖”的獨立別墅到塔中高部份的花園洋房，產(chǎn)品的高定位就是樓盤的高品質(zhì)，而消費高品質(zhì)樓盤的又以城市中高端人群為主，在同質(zhì)居住趨勢越來越明顯的趨勢下，就有利于區(qū)域整體上形成富人