【正文】 城市景觀：區(qū)域內(nèi)的建筑高低錯落，形成了強(qiáng)烈的天際線，營造出濃厚的城市景觀。 稀缺的居住地塊：新區(qū)中央地帶唯一商業(yè)開發(fā)的居住用地。 優(yōu)良的形象展示：地段東面的文明路將是駐馬店的景觀大道、形象大道，交通、形象良好。 文化設(shè)施： 職工文化中心、博物館、圖書館、科技館。 學(xué) 校： 黃淮學(xué)院、駐馬店高中、駐馬店二中、駐馬店電大、駐馬店實(shí)驗(yàn)中學(xué)等高規(guī)格教育機(jī)構(gòu)。 □□□電： 由駐馬店供電局提供標(biāo)準(zhǔn) 220～ 360伏的照明用電，完全解決中央空調(diào)的用電問題。 □□□水： 采用駐馬店市自來水公司的管道水，進(jìn)入小區(qū)后還會二次加壓，徹底解決供水問題。 后期將規(guī)劃多條公交路線經(jīng)過項目所在地，由市政公交公司提供 1 19 路公交經(jīng)過項目地，并在項目工商銀行的辦公大樓 市政府 公路設(shè)計院 檢察院 文明路 Page 44 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 周圍設(shè)有站臺。 交通 本項目位于新行政區(qū)內(nèi)，整體環(huán)境優(yōu)良，經(jīng)過多年的發(fā)展，新區(qū)的路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)呈現(xiàn)出現(xiàn)代化城市的格局，在未來將是駐馬店的城市客廳，起到名片的作用。 周邊市直行政單位林立，有新 市委辦公地，市政府、市政協(xié)市人大四套班子，市公安局、市檢察院、市房管局、市土地局、市建委、市計生委、市財政局、技術(shù)監(jiān)督局、開發(fā)區(qū)管委會、等行政事業(yè)單位。 緯二路 文明路 Page 41 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 地塊內(nèi)地植被豐富， 地塊內(nèi)大量的松樹、桃樹、槐樹及低矮的喬木等。文明路與緯二路交口對面是公安局住宅小區(qū)，現(xiàn)已動工。 地塊四至 地塊東西長 1200 米，南北 189 米，呈長方形。地塊由文明路、緯二路、緯二支路、靖宇大道四條市政道路進(jìn)行圍合，文明路是通向老城區(qū)的主干道，交通十分便利。感覺駐馬店的其他富人跟我的想法差不多，不大愿意住單純的別墅項目。 答：游泳池、籃球場、乒乓球館、歌舞廳?，F(xiàn)在住臵地廣場一期 130 平米的房。 問：那在那個地方的房價你們認(rèn)為多少合適？ 答： 1700 左右。 問：臵地在新市政府新區(qū)拿了一塊地，您聽說過吧？您對那塊地是怎么看的？跟建業(yè)那塊地比哪個位臵更好？ 答：聽說了。 問：建業(yè)的森林半島看過吧？您為什么選擇臵地廣場？ 答：建業(yè)位臵偏，臵地的房子好， 我是臵地最忠實(shí)客戶。 問：您對配套有什么要求？ 答：健身、小涼亭、水。 問：如果建別墅的話，您認(rèn)為總價多少合適？ 答： 60 萬左右，面積可以有 180~220 的小套，和 220~260 的大套。那塊地現(xiàn)在有點(diǎn)偏，與建業(yè)的地比起來感覺還是要近。 問：您覺得現(xiàn)在居住的臵地物業(yè)有什么可以改進(jìn)的地方？ 答： 衛(wèi)生間與儲藏室在一起，感覺不好； 暖氣表為總表，希望能分戶分表； 物業(yè)反映問題不能及時解決，不過現(xiàn)在改進(jìn)了好多； 總的來說臵地的房子住起來挺舒服，基本沒有什么不滿意的地方（一期客戶）。 被訪者 ：臵地客戶（ 2 女士，互不認(rèn)識，一為臵地廣場一期客戶和一為臵地廣場二期客戶） 采訪人 ：王祥勇 記錄人 ：王祥勇 時 間 ： 2020524 地 點(diǎn) ：臵地會議室 問：你們對臵地是怎么看的，臵地和建業(yè)你們更相信哪個品牌？ 答：臵地開發(fā)商非?？煽?，誠信；更相信臵地。 問：如果建別墅的話，您認(rèn)為總價多少合適？ Page 37 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 答： 60 萬左右，在駐馬店應(yīng)該可以被接受；我自己可以接受 60 萬左右的別墅。那塊地應(yīng)該比建業(yè)的地感覺近點(diǎn)，幾年以后發(fā)展還是可以的。 問：您覺得現(xiàn)在居住的臵地物業(yè)有什么可以改進(jìn)的地方？ 答： 車庫價格 過高， 6 萬的車庫感覺不劃算； 儲藏室的位臵不對，與衛(wèi)生間相連，打開冰箱容易引入衛(wèi)生間不好的氣味； 衛(wèi)生間面積過大； 廚房面積太??； 最好能夠延續(xù)一期每戶贈送（或銷售）一小塊地下儲藏空間，感覺有些東西不用拿到樓上非常方便。 問：為什么選擇臵地的房子（臵地廣場）？ 答：主要是位臵。 被訪者 ：臵地客戶（ 2 男士，朋友關(guān)系，臵地廣場一、二期客戶，其中一位介紹另一位過來購買臵地廣場的） 采訪人 ：王祥勇 Page 36 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 記錄人 ：王祥勇 時 間 ： 2020524 地 點(diǎn) ：臵地會議室 問：您是做什么的？ 答：經(jīng)營，經(jīng)營飼料。不過， 5 年內(nèi)可能旺不起來。夢想生活的現(xiàn)實(shí)版。復(fù)式也不錯， 140 左右面積好一點(diǎn)（筆者注：原話如此）。 產(chǎn)品方面： 別墅： 60 萬左右沒問題，很多人一次性付款都沒問題 —— 不要害怕駐馬店人沒錢，駐馬店是沒有好產(chǎn)品！不過單獨(dú)一個別墅區(qū)的話市區(qū)里的干部是不敢去住的（怕人說腐?。?，不過縣里的不認(rèn)識的可能就無所謂，礦主之類就無所謂。 問：購房具體要求？ 答：在北區(qū)購房應(yīng)該很好吧，我在外地看了很多，總之，我希望成為一個夢想的現(xiàn)實(shí)版。象天方藥業(yè)中層以上的人。年收入在 9 萬左右。 問：對臵地公司評價？ 答：臵地公司的房子選址都挺好，建業(yè)公司名氣大一點(diǎn)。 商鋪：能買則買；駐馬店商業(yè)人口多檔次低，有需要。還是承受力問題?？h里的人也可以想辦法找關(guān)系在這里集資建房。 景觀：森林半島失敗就是因?yàn)闆]有搞好，小小水溝蒙人，我們在外地看到不是這樣的；起不到休閑作用。環(huán)境要好。 問：購房具體要求？ 答：在北區(qū)購房要完整考慮，價錢、戶型等等。我看全市公務(wù)員也不一定能強(qiáng)制搬遷過去。 問：請問您對駐市產(chǎn)業(yè)、人們收入水平和來源方面的看法？ 答：高收入買房的人群主要是縣里的領(lǐng)導(dǎo)和做生意的人。 被訪者 ：朱先生 采訪人 ：百思勤李涌 記錄人 ：百思勤李涌 時 間 ： 2020520 地 點(diǎn) ：臵地公司會議室 問：請問一下您的居住區(qū)域、收入、職業(yè)？ 答：樂山路北段，地質(zhì)八隊的，現(xiàn)在做藥品生意。 此次調(diào)查客戶中 62%為市調(diào)圈定得主要客戶群，調(diào)查結(jié)果具有非常高的參考性和指導(dǎo)價值。希望購買 100 ㎡～ 150 ㎡的客戶比例占到 68%， 潛在客戶需求主力戶型為 3 房、 4 房，二者比例高達(dá) 83%，這兩項結(jié)果吻合，由此推斷這些客戶普遍為二次以上臵業(yè)，改善型購房者居多。 4)家庭收入在 2020 元的客戶比例應(yīng)該大于 53%， 20 萬和 40 萬分別是其能承受總價的分水嶺，能接受本項目價格的客戶比例為 43%，說明駐馬店客戶的購買力相對較低。 3)被調(diào)查客戶中居住商品房者比例不足 50%，對目前居住條件滿意和不滿意客戶各占 16%，比例均比較低，另外 68%的客戶屬于中間類型。 2)在產(chǎn)品方面，客戶 最認(rèn)同的物業(yè)形態(tài)是多層住宅，比 例占到 41%，同時對小高層、高層接受度也較高，對別墅亦有一定需求。結(jié)果如下： 選 項 數(shù)量 行政、企事業(yè)管理人員 233 專業(yè)技術(shù)人員 137 公務(wù)員 99 企業(yè)主 138 其他 379 選 項 數(shù)量 25～ 29 歲 280 30～ 39 歲 420 40～ 49 歲 238 50 歲以上 49 Page 29 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 1 、位置選擇北區(qū)31%中心區(qū)17%市政府新區(qū)48%東區(qū)0%西區(qū)3%南區(qū)1%2 、考慮因數(shù)地段22%價格28%景觀13%戶型5%小區(qū)規(guī)模3%小區(qū)配套16%周邊配套5%交通5%環(huán)境2%開發(fā)商品牌1% 3 、物業(yè)類型多層27%小高層29%高層15%獨(dú)棟別墅13%聯(lián)體別墅7%情景洋房9% 4 、戶型房間數(shù)選擇一房0%二房7%三房48%四房34%五房以上11% Page 30 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 5 、戶型面積選擇8 0 1 0 07%1 0 0 1 2 019%1 2 0 1 5 036%1 5 0 1 8 027%2 0 0 3 0 010%80 平米以下1%6 、戶型類別選擇平層單位31%錯層單位29%躍式單位9%復(fù)式單位31% 7 、可接受單價選擇2 0 0 0 2 5 0 015%3000 以上2%1 5 0 0 2 0 0 083%8 、可接受總價選擇1 0 2 0 萬37%2 0 4 0 萬55%6 0 8 0 萬1%8 0 1 0 0 萬1%10 萬以下2%4 0 6 0 萬4% Page 31 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 9 、家庭月收入1 0 0 0 1 5 0 07%1 5 0 0 2 0 0 018%2 0 0 0 3 0 0 036%3 0 0 0 5 0 0 024%5000 元以上15%10 、是否選擇購買是67%否33% 11 、現(xiàn)有住房來源自建房13%商品房52%單位房30%租房5%12 、對現(xiàn)有住房的滿意程度滿意17%一般68%不滿意15% Page 32 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 13 、被調(diào)查者身份單位管理者26%專業(yè)技術(shù)人員13%公務(wù)員11%企業(yè)主16%其他34%14 、被調(diào)查者年齡2 5 2 925%3 0 3 943%4 0 4 927%50 以上5% 小結(jié)： 從以上統(tǒng)計結(jié)果我們可以初步判斷駐馬店中高端客戶的基本情況和需求特征。 14)您的年齡？ ～ 29 歲 B. 30～ 39 歲 ～ 49 歲 歲 以上 28%43%24%5%2 5 ～2 9 歲3 0 ～3 9 歲4 0 ～4 9 歲 5 0 歲以上 按照經(jīng)驗(yàn)判斷， 30～ 50 歲的客戶為本項目的主要客戶群，調(diào)查中這一比例為 72%，達(dá)到預(yù)期目的。結(jié)合 11 題可以看出，對中高端客戶來講并不缺少居住房子，而是缺少好的房子。 11)您目前的住房為： 選 項 數(shù)量 1000～ 1500 190 1500～ 2020 268 2020～ 3000 328 3000～ 5000 123 5000 以上 64 選 項 數(shù)量 是 516 否 473 Page 27 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 13%41%36%10%自建房商品房單位集資建房租房 此結(jié)果顯示，駐馬店商品房比例不足 50%，一方面反映了房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段，另一方面對房地產(chǎn)公司尤 其是實(shí)力較強(qiáng)的公司是非常好的機(jī)會。此項主要是考量客戶銀行按揭的支付能力。這一結(jié)果對項目定位具有直接的指導(dǎo)意義。 7)您能接受的房屋單價為： — 1500 元 — 2020 元 — 2500 元 元以上 選 項 數(shù)量 80 ㎡以下 10 80100 ㎡ 122 100120 ㎡ 325 120150 ㎡ 354 150180 ㎡ 150 200300 ㎡ 45 選 項 數(shù)量 平層 426 錯層 271 躍式 66 復(fù)式 236 Page 25 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 57%38%4% 1%10001500元15002020元20202500元3 0 0 0 元以上 能接受本項目價格的客戶比例為 43%，說明駐馬店客戶的購買力相對較低。 5)您希望購買多大面積的住房？ 選 項 數(shù)量 多 層 398 小 高 層 246 高 層 124 獨(dú)棟別墅 105 聯(lián)排別墅 40 情景洋房 58 選 項 數(shù)量 1 房 10 2 房 111 3 房 588 4 房 234 5 房以上 54 Page 24 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 以下 — — — — — 300m2 1% 12%32%36%15%4%8 0 ㎡以下80100㎡100120㎡120150㎡150180㎡200300㎡ 100 ㎡～ 150 ㎡客戶比例占到 68%，與第五題選擇結(jié)果吻合，說明客戶的主要需求集中在 100～ 150 ㎡的 3 房、 4 房。 4)您希望購買的戶型是？ 1% 11%60%23%5%1房2房3房4房5房以上 潛在客戶需求主力戶型為 3 房、 4 房，二者比例高達(dá) 83%。一方面本項目定位為高尚社區(qū)，單價和總價自然