【正文】 近期（ 15年）分類型商務(wù)樓檔次定位遠期（ 510年）分類型商務(wù)樓檔次定位116南通 CBD商務(wù)樓 價格定位 —— 租金價格定位 細分 本項目實現(xiàn)價格 (元。216。南通 CBD商務(wù)樓 檔次定位近期（ 15年）檔次定位遠期（ 510年）檔次定位單位： 萬平方米本項目辦公樓檔次配比115南通 CBD商務(wù)樓 分類型檔次定位單位：萬平方米純寫字樓 商住樓 LOFT SOHO高檔 　中高檔 　中檔 合計 　總計 　 純寫字樓 商住樓 LOFT高檔 　 　中高檔 中檔 　 　 　合計 總計 單位：萬平方米類型　檔次類型　檔次216。p考慮到本項目商務(wù)辦公樓體量大，適合開發(fā)建設(shè)多種辦公類型；p從調(diào)研結(jié)果表現(xiàn)出本項目適合開發(fā)純寫字樓、商住樓、 SOHO、 LOFT；而 SOHO、 LOFT的需求量小。 有獨立衛(wèi)生廚房，適合商住兩有獨立衛(wèi)生廚房，適合商住兩用用 ,面積在面積在 70平方米以上。房型主力面積在 4060平方米，平方米，有獨立衛(wèi)生廚房，適合自用職業(yè)、個人工作有獨立衛(wèi)生廚房，適合自用職業(yè)、個人工作室。是是 “Small Office Home Office ”的縮寫，意為小型的縮寫，意為小型的家庭辦公室。廣告南通 CBD 商務(wù)樓客戶：雄厚實力、發(fā)展歷史大中型企業(yè)發(fā)展中型企業(yè)區(qū)域?qū)嵙ζ髽I(yè)供應(yīng)市場：入駐南通辦公樓行業(yè)分布113南通 CBD商務(wù)樓類型定位SOHO LOFT商住樓純寫字樓：傳統(tǒng)的辦公物業(yè)純寫字樓：傳統(tǒng)的辦公物業(yè)層高比普通寫字樓高，層高能達到層高比普通寫字樓高，層高能達到 5米以米以上的辦公物業(yè)，適合創(chuàng)意類和貿(mào)易類公上的辦公物業(yè)，適合創(chuàng)意類和貿(mào)易類公司。金融保險216。紡織 /服裝216。建筑 /建材 /裝潢 /房產(chǎn)216。111南通 CBD商務(wù)樓發(fā)展規(guī)模定位本項目可開發(fā)體量 南通市可開發(fā)體量單位：萬平方米規(guī)模定位：規(guī)模定位：p本項目的辦公樓物業(yè)體量較大，因此要分兩個階段開發(fā)；p從企業(yè)訪談的接受度看，本項目 5年內(nèi)可開發(fā)辦公量在 ；p遠期看，本行業(yè)建議開發(fā)量在 23萬；p本行建議的本項目累計開發(fā)量在 50萬平方米，在南通市未來 10年內(nèi)辦公物業(yè)市場空缺量之內(nèi)。崇川開發(fā)區(qū)塊10 17007 5102 商辦住 17007 5102 崇川開發(fā)區(qū)塊在未來幾年內(nèi)的寫字樓新增供應(yīng)量很小，對本項目影響不大。考慮其未來幾年的新增供應(yīng)，超過 1萬平方米以上的單體共有 4個，它們將會是老城區(qū)未來供應(yīng)的主體，由于其總體體量較小，且比較分散，無法形成聚集效應(yīng)，因此對本項目的影響不大。實景圖106行業(yè)分布樓宇裝修配置情況案例六：南方大廈（中高檔商住樓）交房標(biāo)準(zhǔn)吊頂墻面地坪 水泥大堂 ?走道 地磚設(shè)施情況衛(wèi)星電視寬帶 ?地上車位面積 /數(shù)地下車位面積 /數(shù) ?客梯數(shù) (輛 ) 2客梯品牌 蒙哥馬利客梯分區(qū)貨梯數(shù) (輛 )貨梯品牌物業(yè)管理服務(wù)及設(shè)施空調(diào)工作時間每周工作天數(shù)超時收費煙霧探測器 ?自動噴淋 ?其他安全設(shè)施24小時巡邏 ?紅外監(jiān)測其他保安措施107未來預(yù)測現(xiàn)狀分析辦公樓相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析本項目辦公樓定位辦公樓供應(yīng)市場分析辦公樓消費者調(diào)研案例分析南通地區(qū)消費者調(diào)研園區(qū)、港口物流企業(yè)消費者調(diào)研 郊區(qū)、外省市消費者調(diào)研研究邏輯流程圖辦公樓市場研究及定位住宅市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位商業(yè) (含體育會展 )研究及定位108123456781011 12139序號 地塊座落位置 建筑面積 (m2)1 躍龍南路東側(cè)、紅星路北側(cè) 473802 段家壩路西側(cè) 6093 濠西路一號橋西南側(cè) 272694 人民商場東側(cè)臨街 120785 工農(nóng)路 32號（港閘區(qū)法院舊址） 73206 204國道、外環(huán)北路交界處西北側(cè) 3202307 南大街東側(cè) 7A 46808 工農(nóng)路、人民東路交界處西北側(cè)（原制鎖廠及繡品廠） 317209 開發(fā)區(qū)全球通大廈南側(cè) 788610 東至職中圍墻、南臨青年中路、西至道路、北至職中圍墻 1700711 高墩圩橋 204國道南側(cè)、閘西鄉(xiāng)政府東側(cè)、果園路西側(cè) 3760012 港閘開發(fā)區(qū)管委會東側(cè)、永興河西側(cè) 1232013 濠西路東側(cè)、八建公司北側(cè) 25520總計 　 551389潛在寫字樓供應(yīng)109潛在寫字樓供應(yīng)地塊序號 地塊座落位置 地塊面積 (m2) 建筑面積 (m2) 容積率 用地性質(zhì)1 躍龍南路東側(cè)、紅星路北側(cè) 47380 商辦2 段家壩路西側(cè) 609 商辦3 濠西路一號橋西南側(cè) 13842 27269 商辦4 人民商場東側(cè)臨街 12078 商辦5 工農(nóng)路 32號（港閘區(qū)法院舊址） 7320 商辦6 204國道、外環(huán)北路交界處西北側(cè) 320230 商辦住7 南大街東側(cè) 7A 4680 商辦住8 工農(nóng)路、人民東路交界處西北側(cè)（原制鎖廠及繡品廠） 31720 商辦住9 開發(fā)區(qū)全球通大廈南側(cè) 7886 2 商辦10 東至職中圍墻、南臨青年中路、西至道路、北至職中圍墻 17007 3 商辦住11 高墩圩橋 204國道南側(cè)、閘西鄉(xiāng)政府東側(cè)、果園路西側(cè) 37600 商辦12 港閘開發(fā)區(qū)管委會東側(cè)、永興河西側(cè) 12320 商辦13 濠西路東側(cè)、八建公司北側(cè) 25520 商辦總計 　 551389 　 　110潛在寫字樓供應(yīng)區(qū)塊名稱地塊序號地塊面積力 (m2)建筑面積 (m2)辦公建筑面積(m2) 用地性質(zhì)區(qū)塊土地總面積(m2)區(qū)塊建筑總面積 (m2)區(qū)塊辦公建筑總面積 (m2) 對本項目的影響港閘開發(fā)區(qū)塊5 7320 6222 商辦 377240 112654 港閘開發(fā)區(qū)塊的寫字樓未來供應(yīng)中超過 1萬平方米以上的單體共有 3個，其中一個單體達到 ，但由于其供應(yīng)總量不大，且離本項目的距離較遠，所面向的客戶群體不同，因此對本項目的影響不大。實景圖102行業(yè)分布樓宇裝修配置情況案例三：中南大廈（中檔純寫字樓）交房標(biāo)準(zhǔn)吊頂 ?墻面 刷白地坪大堂 地磚走道 地磚設(shè)施情況衛(wèi)星電視 ?寬帶 ?地上車位面積 /數(shù) 26個地下車位面積 /數(shù) 50個客梯數(shù) (輛 ) 3客梯品牌 三菱客梯分區(qū)貨梯數(shù) (輛 )貨梯品牌物業(yè)管理服務(wù)及設(shè)施空調(diào)工作時間 無中央空調(diào)每周工作天數(shù) 5超時收費煙霧探測器 ?自動噴淋 ?其他安全設(shè)施 ?24小時巡邏 ?紅外監(jiān)測 ?其他保安措施 ?103案例五：華麗大廈（高檔商住樓）基本 情況地址 麥客隆對面發(fā)展商 05133562338物業(yè)管理 永征物業(yè)竣工時間 2023售價 48005500元 / m2租金 3550元 /月 / m2物業(yè)管理費用產(chǎn)品 特征檔次 高檔商住樓建筑面積 (m2) 28400寫字樓面積 (m2) 18400標(biāo)準(zhǔn)層面積 (m2) 1600單元面積 (m2) 140280是否可分割 可凈高 (m) 總層數(shù) 12裙樓層數(shù) 2項目 特點 項目檔次較高，租金水平較高，入住率 80%。實景圖實景圖98行業(yè)分布樓宇裝修配置情況案例一：南通國際大廈（高檔純寫字樓）交房標(biāo)準(zhǔn)吊頂墻面地坪 ?大堂 大理石走道 大理石設(shè)施情況衛(wèi)星電視 ?寬帶 ?地上車位面積 /數(shù) 40個地下車位面積 /數(shù) 52個客梯數(shù) (輛 ) 4客梯品牌 DOVFR客梯分區(qū) ?貨梯數(shù) (輛 ) 2貨梯品牌物業(yè)管理服務(wù)及設(shè)施空調(diào)工作時間 氣候決定每周工作天數(shù) 5超時收費煙霧探測器 ?自動噴淋 ?其他安全設(shè)施 ?24小時巡邏 ?紅外監(jiān)測 ?其他保安措施 ?99案例二：天虹大廈（中高檔純寫字樓）基本 情況地址 工農(nóng)路發(fā)展商 中國建設(shè)銀行物業(yè)管理 天興物業(yè)竣工時間 2023售價 售完租金 38元 /月 / m2物業(yè)管理費用 3元 /月 / m2產(chǎn)品 特征檔次 中高檔建筑面積 (m2) 19800 寫字樓面積 (m2) 12023標(biāo)準(zhǔn)層面積 (m2) 900/1200單元面積 (m2) 100250是否可分割 可凈高 (m) 總層數(shù) 14裙樓層數(shù) 3項目 特點項目外立面比較美觀，項目鋪展型，占地較大，無大堂，但是走道鋪設(shè)了大理石，品質(zhì)尚可，入住率也達到 100%。 94項目周邊鎮(zhèn)區(qū)中小型企業(yè)調(diào)研 —— 對本項目需求特征需求特征總結(jié)訪問的基本為項目周邊鎮(zhèn)區(qū)的中小型民營企業(yè)，對本項目的辦公樓需求特征比較類似，需求特征如下：p只考慮購買，對租賃沒傾向；p選擇純寫字樓并且是自己的單元配有獨立的衛(wèi)生間居多；p面積需求在 100160平方米居多；p管理費用在 /月 /平方米；p合理價格在 50007000元 /平方米；p希望簡單裝修和精裝修不分伯仲；p購買目的均是自用；p配置車位需要 2個轎車和 1個商務(wù)車位項目周邊鎮(zhèn)區(qū)的中小型民營企業(yè)對本項目有一定的需求，但需求比例不高，這些中小型企業(yè)很多只負(fù)責(zé)加工制造，無專門的行政管理和銷售部門，多數(shù)是在園區(qū)工廠內(nèi)辦公或者在家庭辦公，對辦公需求小，由此看，只是本項目的一小部分客戶，但是不作為本項目的主力客戶，95項目周邊鎮(zhèn)區(qū)中小型企業(yè)調(diào)研 —— 訪談企業(yè)名錄1．南通光明鋼絲制品有限公司2．南通市華星鋼絲制品有限公司3．惠宏鋼絲廠4．南通中遠鋼絲制品有限公司5．江蘇南通市通宇鋼絲繩廠駐臨汾辦事處6．通州市銀河鋼絲繩廠二分廠7．南通開發(fā)區(qū)龍馬鋼絲制品有限公司8．南通市力立鋼絲廠9．南通市洲洋金屬制品有限公司 10．南通富來得鋼繩有限公司11．通州市虎力鋼絲繩廠12．通州市蘇華鋼繩廠13． 通州市成功鋼絲繩廠14．南通開發(fā)區(qū)浩江金屬鍍飾有限公司 15．通州市雙龍鋼絲制品廠16．通州市亞龍鋼絲繩廠17．通州市萬年鋼絲廠18．南通市觀音山吉鵬織布廠19．南通市佳麗色織廠20．南通市狼山永興紡織廠 21．江蘇八一印染織造集團有限公司群福經(jīng)營分公司22．南通普惠紡織有限公司23．南通市倍斯特帽業(yè)有限公司 24．南通市啟東惠豐三星鎮(zhèn)橡塑五金廠 25．南通海泰德家用紡織品有限公司26．南通富安娜家用紡織品有限公司27．南通怡龍紡織品有限公司28．海門市星晨家用紡織品有限公司29．海門市中天紡織品有限公司30．南通夢安妮寢具發(fā)展有限公司31．舒貝樂（南通）紡織品有限公司32．海門市圣潔家用紡織品有限公司 33．南通宇茜緣家用紡織品有限公司34．南通竹行鎮(zhèn)方向機廠 35．昊洲港繩廠36．海門市三和模具五金廠37．海門市燎原緊固件廠38．海門市三和五金沖壓件廠39．海門市隆興工貿(mào)有限公司 40．海門市特亞圣鍍膜有限責(zé)任公司41．海門市騰龍塑鋼門窗有限公司 42．南通開發(fā)區(qū)豐源貿(mào)易有限公司 43．南通開發(fā)區(qū)華英紡織有限公司44．南通申力鋼繩有限公司45．南通茂興紡織有限公司46．南通開發(fā)區(qū)恒星紡織有限公司47．南通開發(fā)區(qū)浩然色織有限公司96未來預(yù)測現(xiàn)狀分析辦公樓相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析本項目辦公樓定位辦公樓供應(yīng)市場分析辦公樓消費者調(diào)研案例分析南通地區(qū)消費者調(diào)研園區(qū)、港口物流企業(yè)消費者調(diào)研 郊區(qū)、外省市消費者調(diào)研研究邏輯流程圖辦公樓市場研究及定位住宅市場研究及定位酒店市場研究及定位酒店式公寓市場研究及定位商業(yè) (含體育會展 )研究及定位97案例一：南通國際大廈（高檔純寫字樓）基本 情況地址 南通躍龍路 38號發(fā)展商 南通國際大廈有限公司物業(yè)管理 南通國際大廈有限公司竣工時間 2023售價 售完租金 4060 元 /月 / m2物業(yè)管理費用 3 元 /月 / m2產(chǎn)品 特征檔次 高檔建筑面積 (m2) 37200寫字樓面積 (m2) 30000標(biāo)準(zhǔn)層面積 (m2) 900單元面積 (m2) 100300是否可分割 不可凈高 (m) 總層數(shù) 31裙樓層數(shù) 4項目 特點在南通算品質(zhì)高的辦公樓，由于南通高品質(zhì)寫字樓稀缺，促使南通國際的出租率達到100%。不考慮原因如下：海門三星和三和鎮(zhèn)對本項目意愿度很低；不考慮原因主要是對目前的辦公地點、環(huán)境、交通都比較滿意。 目前地理位置離海門市政府和南通市政府都比較近，不考慮搬遷。三和鎮(zhèn)216。 自己的辦公樓剛剛搬到三星鎮(zhèn)新開發(fā)區(qū)內(nèi) ,那里有四車道、五車道，環(huán)境好，交通便捷；216。 目前在家里辦公；216。三星鎮(zhèn) 216。小海鎮(zhèn) 216。 鋼絲繩行業(yè)所涉及的領(lǐng)域與新政府所在地不吻合；