【正文】 從微觀上看，樓盤的“精心”“細(xì)致”體現(xiàn)于整個(gè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、景觀、環(huán)境之中，單從每幢建筑上講，戶型設(shè)計(jì)人性化，外觀色彩與環(huán)境融為一體，景觀小品靈活多樣，建筑用料細(xì)致周到，使得獨(dú)幢別墅別致精巧。2006年9月5日，山水黔城獲“2006中國國際品質(zhì)典范樓盤”大獎(jiǎng)，是貴州唯一一個(gè)獲獎(jiǎng)的樓盤。開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工建設(shè)都以此為基礎(chǔ)，力求打造現(xiàn)代理想人居的精品。綜合分析：山水黔城以強(qiáng)大的宣傳攻勢，以及高品質(zhì)高檔樓盤的定位，宣傳用“世界的眼光造房子”，將之打造成了貴州精品樓盤的代表。特別是電梯花園洋房，首層7米超高層架空花園，寬敞入戶式空中花園，兩梯兩戶，國際頂級品牌德國蒂森觀光電梯，獨(dú)立衣帽間，室內(nèi)270度觀景窗，半地下陽光景觀車庫，人車分流，水電、空調(diào)管路配置到位，完美外立面無管道設(shè)計(jì)，戶戶配有雙層中空玻璃，每棟均有五星級酒店式豪華入戶大堂。并從城市設(shè)計(jì)的角度，全心打造出一個(gè)具有國際品質(zhì)的山水之城。6）建筑規(guī)劃和景觀：聚集了美國WY建筑設(shè)計(jì)公司、英國著名設(shè)計(jì)師David Buffery、貝爾高林國際有限公司共同擔(dān)綱設(shè)計(jì)。山水黔城二期就是地中海風(fēng)格。4）交通：有1124450、513150、2021242路公交大巴經(jīng)過。3）小區(qū)配套：五星級酒店、商業(yè)街、精品店、大型超市、書吧、銀行、郵政以及電信營業(yè)點(diǎn)、醫(yī)療保健中心、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等。半島公寓均價(jià)：2900元/平方米；別墅均價(jià)：6000元/平方米。開設(shè)通往市區(qū)巴士。根據(jù)市場的情況和項(xiàng)目運(yùn)作的需要，“山水黔城”規(guī)劃為三個(gè)開發(fā)階段，即一期——風(fēng)臨半島、二期——城市綠洲和三期——故鄉(xiāng)國際，自東向西縱向布置，以天然山勢作階段開發(fā)分隔，一期為龍山與南明河之間地塊，總建筑面積20萬平方米，物業(yè)形態(tài)主要有半山別墅、半島別墅、環(huán)型公寓等，戶型種類齊全， 50m2/套——280 m2/套均有，100m2/套——148m2/套占65%以上；二期為龍山與鳳山之間地塊，總建筑面積預(yù)計(jì)30萬平方米；三期為鳳山與后山之間地塊，總建筑面積預(yù)計(jì)34萬平方米。系貴州省宏立城房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的高品質(zhì)樓盤。競爭樓盤或可類比樓盤個(gè)案分析4．1山水黔城1）“山水黔城”檔案：位于貴陽市南明區(qū)沙沖南路四方河，在臥龍山莊項(xiàng)目的對面，距貴陽市中心6公里，占地面積99萬平方米(其中森林占地40萬平方米)，總建筑面積100萬平方米，社區(qū)一期已入?。欢谝延诮衲?月29日開盤；三期預(yù)計(jì)2007年底完工。、威脅點(diǎn)(t)由于近幾年房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，涌現(xiàn)很多項(xiàng)目，如“山水黔城”、“珠江灣畔”以及“興隆城市花園”，由于以上項(xiàng)目與本項(xiàng)目不論是從規(guī)模還是建筑形態(tài)上都有很多的相似之處，從而會對本項(xiàng)目的營銷造成一定的影響；尤其是山水黔城，就在項(xiàng)目對面，是本項(xiàng)目最大的競爭樓盤。南明區(qū)區(qū)委、區(qū)政府作出最大努力,日漸把旱碼頭商圈打造成一個(gè)能夠帶動一方經(jīng)濟(jì)的真正意義上的商圈,以實(shí)施中心城市的帶動戰(zhàn)略。旱碼頭商圈日漸成為貴陽的商業(yè)“新高地”和橋頭堡,與政府的大力支持和引導(dǎo)密不可分。該商圈具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢,周邊居住環(huán)境成熟,口岸商業(yè)環(huán)境成熟,主干道沙沖路是目前連接貴陽城區(qū)與小河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的唯一的主干道,對南明區(qū)、小河及花溪等城南消費(fèi)人口構(gòu)成“閘口”消費(fèi)。該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)也帶來了很多“貴陽之最”:貴陽最大的商業(yè)建筑單體(新客站)、具有貴陽乃至全省最大的商業(yè)項(xiàng)目(浙江商城)、擁有貴陽最多的步行街(3條)等,這些都為該商圈的進(jìn)一步崛起搭建了一個(gè)高起點(diǎn)的平臺,具有很強(qiáng)的號召力和集聚效應(yīng)。按照貴陽市市委、市政府“發(fā)展大市場、搞活大流通、建設(shè)大貴陽”的戰(zhàn)略部署,南明區(qū)將傾力打造旱碼頭商圈,將其建成整個(gè)南明區(qū)商貿(mào)流通的一個(gè)重要支撐點(diǎn)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明,貴陽火車站每年進(jìn)出人流超過1120萬人次,而新客站是貴州最大的公路運(yùn)輸樞紐站,每年進(jìn)出人流超過900萬人次,大量往來的人流匯聚于此,將帶來源源不斷的商機(jī)。[“旱碼頭商圈”背景資料]一個(gè)新商圈正悄然登場,蓄力奠定商圈競爭的核心地位,這個(gè)新商圈就是以火車站、新客站為核心的“旱碼頭商圈”。該項(xiàng)目還處于貴陽市新興的商圈旱碼頭商圈之中，其升值潛力巨大。31”大限后，土地資源供應(yīng)的規(guī)范化無疑提高了開發(fā)中的土地成本，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的肆意膨脹進(jìn)行很好的控制，避免了競爭樓盤的增加；而且土地的越來越稀缺性也為該項(xiàng)目的開發(fā)提供了良好的機(jī)遇。教育配套不健全：該區(qū)域目前沒有幼稚園、小學(xué)、中學(xué)等教育機(jī)構(gòu)，前期教育配套完善與否將影響購房者的購買決定；建議：社區(qū)內(nèi)要考慮建立幼稚園，如有條件可開小學(xué)教育機(jī)構(gòu)，其生源除本小區(qū)外可擴(kuò)展到四方河片區(qū)；人文環(huán)境差：該區(qū)域在人文環(huán)境上目前比較差，周圍缺少很好的居住文化底蘊(yùn)；建議：在建筑形象與園林景觀小品上設(shè)計(jì)以中國文化為元素的藝術(shù)內(nèi)容提升項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)勢，提高居住文化與小區(qū)品位。治安問題：四方河片區(qū)由于外來人口多，流動人口大，人員構(gòu)成復(fù)雜，治安環(huán)境相對市區(qū)來說稍差一點(diǎn)；建議：聘請專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，提供全天候監(jiān)控服務(wù)；并宣傳該項(xiàng)目目標(biāo)客戶群構(gòu)成情況，突出高素質(zhì)的鄰居。交通優(yōu)勢：該區(qū)域交通便利，有著眾多公交車通往市內(nèi)及其他地方；高綠化率: 達(dá)到32%的綠化率，社區(qū)內(nèi)并有天然的山體和良好的生態(tài)環(huán)境；規(guī)模優(yōu)勢：該項(xiàng)目總占地面積130畝，總建筑面積124898萬平方米，規(guī)模大，特別是在現(xiàn)今市區(qū)及沙沖南路臨小河區(qū)土地稀缺的前提下具有如此規(guī)模的小區(qū)屈指可數(shù)。對面就為貴陽品質(zhì)大盤山水黔城，本項(xiàng)目可以借勢于山水黔城所造成的極旺人氣和成熟周邊配套來進(jìn)行促銷。項(xiàng)目SWOT分析、優(yōu)勢（s）地理優(yōu)勢：臥龍山莊位于貴陽市沙沖南路，地處小河、花溪、貴陽市內(nèi)三區(qū)交匯的黃金地段，是連接小河與貴陽市區(qū)的必經(jīng)之地，多路公交車經(jīng)停本社區(qū)站點(diǎn)。家居：佳誠國際家居廣場（分兩層，主營沙發(fā)、床、衣柜、書柜、裝飾工藝品）。汽配：廣州本田汽車潤田特約銷售服務(wù)中心、幻彩汽車裝飾美容中心、貴州天正維修站、四揚(yáng)汽車、貴陽寶源、廣州豐田潤豐南明店。 周邊環(huán)境項(xiàng)目整體處貴陽藥用植物園之中，南明河隔沙沖南路環(huán)繞著地塊，對面是貴陽市大型項(xiàng)目“山水黔城”，借“山水黔城”之勢，使該項(xiàng)目周圍集聚了大量的人氣。本項(xiàng)目占地面積74237平方米,總建筑面積為124898平方米,其中商業(yè)為10050平方米。四、本項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況臥龍山莊位于貴陽市南明區(qū)沙沖南路226號，正處于小河區(qū)、貴陽市區(qū)、花溪區(qū)三岔交匯的黃金地段，是連接貫通小河區(qū)與貴陽市區(qū)的必經(jīng)之地，1124450、520242路交通車經(jīng)社區(qū)公交站臺。4）、未來的競爭將是全面的價(jià)格、產(chǎn)品競爭。盧加諾、中天世紀(jì)新城、烏當(dāng)城市山水公園等項(xiàng)目都都有大量的類似產(chǎn)品供應(yīng)。近年流行的入戶花園、注重景觀、陽臺、社區(qū)環(huán)境等思想已經(jīng)普遍能較好體現(xiàn)在戶型設(shè)計(jì)上。各區(qū)域、各版塊均有較大、較強(qiáng)項(xiàng)目分布；3）、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。未來貴陽房地產(chǎn)形勢預(yù)測1）、規(guī)模開發(fā)樓盤比較多。但就目前來說，交通相對不便，且在售住宅戶型面積過大，售價(jià)較高，加之較為另類的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，銷售情況不好。其中以156平米左右為主力戶型?，F(xiàn)小區(qū)普通住宅已全部封頂交房。4）、個(gè)案分析夢溪筆談項(xiàng)目概況小區(qū)總占地面積2萬平方米，總建筑規(guī)模26130平方米，其中夢溪公寓7100平方米，藍(lán)夢華府5400平方米，竹溪居10000平方米，林中極品別墅7套，總共115套。本板塊土地儲備量較大，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。從項(xiàng)目開發(fā)水平來看，該區(qū)域的樓市可用低水平高價(jià)位來概括。3．花溪區(qū)行情1）、提要區(qū)域均價(jià)：約2200元／平方米價(jià)格區(qū)間：17803200元／平方米2）、板塊樓市概述花溪房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年來的開發(fā)建設(shè)，目前已經(jīng)由初期階段向成熟期發(fā)展，但開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較小，基本屬于中檔偏低住宅。該網(wǎng)絡(luò)貫穿整個(gè)規(guī)劃區(qū)，可通達(dá)山體公園、水邊、服務(wù)中心。小區(qū)交通模式采用半人車分流，以環(huán)形干道為主線，將各組團(tuán)串聯(lián)起來，南北均各設(shè)一個(gè)分離的步行和車行出入口?；▓@洋房均為西北或東南朝向，能保證四季都有陽光入戶。體現(xiàn)西班牙的“人居坡上，水入城中，山水相依，景自天成”的建筑精髓。項(xiàng)目已于今年9月26日開盤，明年元月可入住。對貴陽市民和省內(nèi)其他區(qū)域來筑購房者的購買力量形成有效的市場分流。為鼓勵(lì)人們到金陽購房，近三年來市政府連續(xù)出臺了關(guān)于在金陽購房的優(yōu)惠政策，這對吸引人們到金陽購房置業(yè)有較大的促進(jìn)作用。帝景傳說業(yè)已開始進(jìn)行認(rèn)購。金陽新區(qū)隨著市級四大班子入駐、碧海花園熱銷、配套設(shè)施建設(shè)全面跟進(jìn)，金陽新區(qū)的前景不可限量。3．金陽新區(qū)行情1）、提要金陽區(qū)域均價(jià)：約1700元／平方米價(jià)格區(qū)間：16002800元／平方米2）、板塊樓市概述近三年以來，金陽新區(qū)加快了建設(shè)步伐，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)展順利，新區(qū)道路骨架業(yè)已形成；新貴陽一中、新貴醫(yī)建設(shè)進(jìn)展順利，市政府行政中心業(yè)已完工并于04年啟用。御園被貴陽日報(bào)社推薦參加由聯(lián)合國環(huán)保規(guī)劃署認(rèn)可、國際公園協(xié)會主辦、中國房地產(chǎn)主流媒體宣傳聯(lián)盟協(xié)辦的全球國際花園城市與國際花園社區(qū)競賽，并與全國82個(gè)在社區(qū)環(huán)境景觀建設(shè)保護(hù)方面成績突出的樓盤進(jìn)入“花園社區(qū)”榜。項(xiàng)目起價(jià)賣到4688元/平方米，是白云南湖新區(qū)高檔次、高品質(zhì)、高價(jià)位的代表樓盤。項(xiàng)目為純歐式地中海風(fēng)情別墅社區(qū)，小區(qū)內(nèi)配置有全國首創(chuàng)FTTH三網(wǎng)合一、智能防衛(wèi)系統(tǒng)、純凈水系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、星級會所、游樂園。御園位于金陽大道北段，白云南湖新區(qū)，總占地面積80余畝，總建筑面積：36000平方米，容積率：，綠地率：39%。3）、版塊發(fā)展趨勢判斷白云是貴陽市各郊區(qū)中人均GDP最高的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，近年來工業(yè)經(jīng)濟(jì)、會展經(jīng)濟(jì)都取得了較快的發(fā)展，隨著區(qū)域生態(tài)環(huán)境的逐漸改善，在南湖新區(qū)建設(shè)的帶動下，本板塊房地產(chǎn)市場也具有一定的潛力。2）、版塊樓市概述白云板塊近年房地產(chǎn)發(fā)展雖然較快，但由于受貴州鋁廠及其它工業(yè)的污染較大，作為居住區(qū)域還不是很受歡迎，消費(fèi)群體以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，目前住宅預(yù)售均價(jià)在四郊區(qū)中處于最低價(jià)位。圣龍華府：1650元/平方米。3．白云區(qū)行情1）、提要白云區(qū)域均價(jià)：約1600元／平方米價(jià)格區(qū)間：14002700元／平方米幾個(gè)代表性樓盤均價(jià)：藍(lán)鉆名貴花園：1400元/平方米。4）、個(gè)案分析城市山水公園城市山水公園項(xiàng)目位于烏當(dāng)城區(qū)中部邊緣地帶，烏當(dāng)區(qū)新添寨新創(chuàng)路，離繁華市區(qū)約800米，項(xiàng)目地塊周邊群山環(huán)抱，自然條件優(yōu)越，占地約100多畝，總規(guī)劃面積15萬平米，定位為城市低密度低、多層為主的中高檔居住社區(qū)項(xiàng)目已于05年10月上市，銷售不錯(cuò)。3）、板塊發(fā)展趨勢判斷新添板塊具有便利的交通條件，區(qū)域環(huán)境改善極快，隨著新添大道的通車，由該板塊至中心城區(qū)僅十余分鐘車程，相信越來越多的消費(fèi)者會選擇在此購房置業(yè)。項(xiàng)目規(guī)模由2000平方米10萬平方米不等，規(guī)模普遍偏于中小，主要以6萬平方米的項(xiàng)目為主，缺少大盤，項(xiàng)目定位主要為中低端市場，但有上調(diào)的趨勢。20042006年，該區(qū)域房地產(chǎn)一直保持迅猛發(fā)展勢頭。2）、板塊樓市概述新添板塊房地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展速度異常迅猛，在四郊區(qū)中大有后來居上之勢。碧水人家：2100元/平方米。規(guī)劃較早，產(chǎn)品老化，小區(qū)協(xié)調(diào)性差。教育帶動地產(chǎn)銷售，成熟的社區(qū)氛圍，吸引人氣抗性：周邊自然環(huán)境不佳。項(xiàng)目特點(diǎn)及簡評賣點(diǎn)：規(guī)模宏偉、配套成熟，距離城市核心區(qū)近。其中芙蓉園銷售情況不好，銷售均價(jià)在2000元/平方米；竹園銷售均價(jià)在1800元/平方米，銷售情況也不好；銷售狀況較好的是十組團(tuán)“峰景園”銷售均價(jià)在2600元/平方米，十一月開盤銷售以來已銷售90余套。中天花園地處貴陽市市區(qū)環(huán)城綠化帶上，自然景觀良好，從城區(qū)發(fā)展趨勢來看，三縣一市并入貴陽后，貴陽市城區(qū)的擴(kuò)張，小區(qū)正好處于“大貴陽”的中心位置，向東北面擴(kuò)展直到新添寨，新添寨片區(qū)的康居工程、安居工程也逐步走向成熟、完善，中天花園正處于這一片的中心區(qū)域，加之交通上的便利（現(xiàn)有1282及郊區(qū)等多路大中巴車往返）及小區(qū)自有的完善配套，該小區(qū)將是一個(gè)適合居住的大型社區(qū)。并結(jié)合地形地勢，修建了面積為20000余平方米的架空層，用于室內(nèi)停車及小區(qū)商業(yè)設(shè)施?，F(xiàn)樓盤銷售情況一般，小區(qū)五個(gè)組團(tuán)已全部交付，二期6組團(tuán)玉蘭園總建筑面積177441平方米，由一幢高層建筑、十一幢小高層及十個(gè)單元多層建筑共同構(gòu)成。小區(qū)內(nèi)有幼兒園，中、小學(xué)，網(wǎng)球場，游泳池，休閑廣場，郵政，電信，銀行，超市和農(nóng)貿(mào)市場等各種商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。現(xiàn)代風(fēng)格,玉蘭園、紫微園外立面為淺色磁面磚和淺色涂料相間。綠化率40%。戶型結(jié)構(gòu)以三房為主流，兼有部分兩房單位。因地處城市邊緣，配套缺乏，項(xiàng)目多自建配套，目前各項(xiàng)目主要在開發(fā)初期，項(xiàng)目形象未能完好展示。多層為主、輔以小高層和高端產(chǎn)品的大型住宅小區(qū)是各項(xiàng)目的共同特點(diǎn)。經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè)，云巖政府的北進(jìn)，區(qū)域不適合居家的局面得到改善，區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目均有一定的配套和環(huán)境，但外部環(huán)境和配套資源欠佳，交通在未來的壓力較大。面積跨度大，從48200平米均有供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用房單位面積小型化，面積主要集中在120平方米以下。大盤項(xiàng)目內(nèi)有少量高端產(chǎn)品供應(yīng)。）、大營坡、茶店區(qū)域均價(jià)均值：2640元／平方米價(jià)格區(qū)間：19003600元／平方米區(qū)域樓市特征：經(jīng)濟(jì)適用房和中端產(chǎn)品是該區(qū)域的主要特征，供應(yīng)產(chǎn)品類型以多層為主、小高層為輔。80190平方米是區(qū)域供應(yīng)單位的面積區(qū)間，主要供應(yīng)單位面積為110140平方米，多為三房結(jié)構(gòu)。高層項(xiàng)目一般均有35層的商業(yè)用房，但經(jīng)營情況不佳。3）、細(xì)分區(qū)域情況）、核心區(qū)均價(jià)均值：3600元／平方米價(jià)格區(qū)間：29005300元/平方米區(qū)域樓市特征：商住結(jié)合的高層項(xiàng)目是區(qū)域市場主流，少量多層項(xiàng)目出現(xiàn)在區(qū)域邊緣。伴隨區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和貴陽整體發(fā)展方向的展開，區(qū)域內(nèi)樓市主要向大營坡、茶店區(qū)域，頭橋、三橋區(qū)域兩個(gè)方向發(fā)展。、云巖區(qū)行情1）、提要核心區(qū)域均價(jià)：約4100元／平方米大營坡、茶店區(qū)域均價(jià)：約2700元／平方米頭橋、三橋區(qū)域均價(jià)：約2420元／平方米2）、板塊樓市概述云巖區(qū)是貴陽的傳統(tǒng)核心區(qū)域，經(jīng)濟(jì)總量全省第一，各種大型批發(fā)、貿(mào)易中心云集，都市繁華，擁有很好的區(qū)位資源及配套資源，但城市居住環(huán)境較南明區(qū)弱?？剐裕航煌ú槐悖芏?