【正文】 、三產(chǎn)業(yè)比重之和超過 80%的有鄭州、洛陽、平頂山、 焦作、三門峽等 5 個城市，而駐馬店的二、三產(chǎn)業(yè)的比重之和比 1990 有所提高，但仍僅有 %，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍處于“一、二、三”的較低狀態(tài)。各片區(qū)以所列功能為主，其他功能適當(dāng)綜合。 — 2020 年駐馬店房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 單位：萬㎡ /萬元 /元 年份 土地開發(fā)面積 竣工套數(shù) 竣工面積 施工面積 商品房銷售面積 商品房投資額 商品房銷售額 均價(jià) 2020 2197 —— —— —— —— 2020 1253 —— 15916 —— —— 2020 2493 —— 43468 —— 744 2020 2378 33686 21801 894 2020 2021 37099 27869 835 2020 1502 45473 23926 1207 2020 上半年 —— —— —— —— —— —— — — 1300 資料來源：駐馬店市房地產(chǎn)管理局 說明： 2020 年、 2020 年竣工面積、套數(shù)降低是由于特殊原因造成，非市場因素。 6)本土開發(fā)商開發(fā)水平普遍較低 自 2020 年以來，駐馬店房地產(chǎn)公司雖然有了很大發(fā)展，項(xiàng)目開發(fā) 水平及小區(qū)建設(shè)均有較大提高，但整體還處于較低的水平，除個別房地產(chǎn)公司如臵地集團(tuán)、新家園房產(chǎn)等公司及外來開發(fā)商（建業(yè)集團(tuán)）開發(fā)有優(yōu)秀項(xiàng)目外，其余開發(fā)公司均處于房地產(chǎn)開發(fā)初級階段。 臵地廣場 2期 開 發(fā) 商： 河南省臵地房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 建筑面積： 10 萬㎡ 均 價(jià)： 1600 元 /㎡ 銷售日期： 2020 年 4 月 2020年 5月 戶 數(shù)： 522 戶。 6)您希望購買的房屋結(jié)構(gòu)是： 42%27%7%24%平層錯層躍式復(fù)式 客戶除對平層的偏好外，對錯層、復(fù)式的接受程度也比較高。 50%的被調(diào)查者有購買車庫的需求。 產(chǎn)品方面： 別墅：我認(rèn)為沒問題，駐馬店人有攀比心理，真正豪宅我都買，攀比嘛！不能社區(qū)太大不清凈。 問：請問您對北區(qū)的看法？ 答：說不清，不了解。 問：臵地在新市政府新區(qū)拿了一塊地，您聽說過吧？您對那塊地是怎么看的？跟建業(yè)那塊地比哪個位臵更好？ 答：聽說了。 Page 39 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 問：您覺得現(xiàn)在居住的臵地物業(yè)有什么可以改進(jìn)的地方？ 答：希望暖氣表能一戶一表。地塊內(nèi)植被豐富并有 10 年樹齡的大樹，地塊內(nèi)有多條正在使用的灌溉水渠。 商業(yè)配套 警察學(xué)校 黃淮學(xué)院 會展中心 Page 45 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 （ S） □地段因素 巨大的升值潛力：地段處于新區(qū)中央，片區(qū)形象高尚，屬城市的 CBD。 通 信： 由中國網(wǎng)通提供程控電話和光纖寬帶接入，保證品質(zhì)和速度的要求。經(jīng)一路將地塊分割成兩塊。 問：在該地塊開發(fā)房產(chǎn)，你們有什么好的建議？ 答： 希望能有 180~200 平米左右復(fù)式的房子 ，對情景洋房比較感興趣（一期住戶），打算購買； 感覺如果開發(fā)一房兩房的小戶型會比較好賣，自己會買三房，打算買一套（二期客戶，并留下姓名電話：張瑩 3067078）。 問：你們對臵地是怎么看的，臵地和建業(yè)你們更相信哪個品牌？ 答：建業(yè)的實(shí)力強(qiáng)過臵地，品牌大過臵地；不過臵地也值得信任。 被訪者 ：張小姐 采訪人 ：百思勤李涌 記錄人 ：百思勤李涌 時(shí) 間 ： 2020520 地 點(diǎn) ：臵地公司會議室 問：請問一下您的居住區(qū)域、收入、職業(yè)？ Page 35 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 答：住得遠(yuǎn)，做藥品總代理生意。 問：請問您對北區(qū)的看法？ Page 34 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 答： 3 到 5 年不一定能旺起來。 專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)： 為了更精確地掌握客戶的購買心理和消費(fèi)習(xí)慣，我們將第七題的第一選項(xiàng)（家庭月收入在 1500 元下的）去掉，將其余被調(diào)查客戶的基本資料重新統(tǒng)計(jì)。 選 項(xiàng) 數(shù)量 東 區(qū) 8 西 區(qū) 31 南 區(qū) 85 北 區(qū) 318 中心區(qū) 272 市 政府新區(qū) 296 選 項(xiàng) 數(shù)量 地 段 285 價(jià) 格 467 景 觀 106 戶 型 68 小區(qū)規(guī)模 30 小區(qū)配套 190 周邊配套 58 Page 23 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 3)您希望購買的物業(yè)形態(tài)為？ 41%25%13%11%4% 6%多層小高層高層獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅情景洋房 客戶最認(rèn)同的物業(yè)形態(tài)是多層住宅，比例占到 41%，同時(shí)對小高層、高層接受度也較高（估計(jì)客戶選擇時(shí)沒有考慮價(jià)格、物業(yè)管理費(fèi)用因素），對別墅亦有一定需求，情景洋房選擇比例少（主要原因是因?yàn)榭蛻魧@一產(chǎn)品不了解）。其中兩房 48套，三房 336套，四房 60套。 4)居民住房消費(fèi)的支付能力不斷提高 Page 17 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 通過 對市場居民住房消費(fèi)的抽樣調(diào)查顯示，居民住房消費(fèi)的 承受 能力已由 1998 年的 3— 5 萬元增長至目前 10— 20 萬元，同時(shí)居民的負(fù)債消費(fèi)意識已經(jīng)形成，貸款購房已成為時(shí)尚。 ～ 2020 年上半年房地產(chǎn)市場基本數(shù)據(jù)分析 □ 2020～ 2020 年土地出讓情況 單位：公頃 年份 \類別 \數(shù)量 商品房 經(jīng)濟(jì)適用房 集資建房 合計(jì) 2020 年 0 2020 年 2020 年 2020 年上半年 合計(jì) 資料來源：駐馬店市國土資源管理局 Page 13 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 統(tǒng)計(jì)分析： 從上表可以看出，駐馬店市的土地供應(yīng)從 2020 年起逐年增加，平均漲幅達(dá)到 18%。這里將會是駐馬店城市的政治、文化和商業(yè)功能的聚集區(qū)域，是未來駐馬店的城市行政文化中心。城鎮(zhèn)化水平也始終處于較低的水平?！岸S”指 107 國道、南陽 —— 阜陽一級公路。交通方便， 京廣鐵路， 107 國道，京珠高速公路 貫貫穿南北。 2020 年，在自然災(zāi)害嚴(yán)重的情況下，河南繼續(xù)實(shí)現(xiàn)糧食增產(chǎn)，小麥產(chǎn)量達(dá)到 900 億斤，是河南歷史上最高的產(chǎn)量，意味著河南一億人口的吃飯問題完全有了保障。今后一段時(shí)間，我國城市化水平將保持在每年提高 個百分點(diǎn)左右的水平上， 2020 年我國城市化率將達(dá)到 %， 2020 年達(dá)到 %。 Page 2 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ Contents： 第一部分：市場調(diào)研 ............................................................................................................................................................................................. 3 第一章： 區(qū)域市場現(xiàn)狀及趨勢判斷 ...................................................................................................................................................................................................................................... 4 第二章：項(xiàng)目情況及周邊環(huán)境分析 .................................................................................................................................................................................................................................... 40 第二部分：項(xiàng)目定位 ........................................................................................................................................................................................... 50 第一章：□□項(xiàng) 目 定位 .......................................................................................................................................................................................................................................................... 51 第二章：項(xiàng)目開發(fā)建議 .......................................................................................................................................................................................................................................................... 82 第三章：價(jià)值提升要點(diǎn) .......................................................................................................................................................................................................................................................... 87 第三部分：商業(yè)定位 ........................................................................................................................................................................................... 93 第一章：項(xiàng)目商業(yè)調(diào)研 .......................................................................................................................................................................................................................................................... 94 第二章：項(xiàng)目商業(yè)定位 ........................................................................................................................................................................................................................................................ 103 第四部分：附 件 .........................................................................................................................................................................................113 附件 1： 置 地集團(tuán)副總、媒體和行業(yè)人士訪談實(shí)錄 .........................................................................................................