【正文】 便利的交通路網(wǎng)：幾大主干道交匯于 項目周邊，提升了地段的價值。 市政管道： 雨水收集系統(tǒng)完善，直接進入市政管道，生活污水經(jīng)小區(qū)處理后進入市政管道。 文明路與緯二支路交口西南看 緯二路與文明路交口向東看 緯二路與靖宇路交口向東南看 靖宇路與緯二支路交口向東北看 Page 42 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 地塊經(jīng)濟技術(shù) 指標 項目名稱 置地天中第一城（暫定） 地塊編號 DK1/DK2 用地性質(zhì) 二類居住 地塊面積 ㎡ 容 積 率 多層≤ 、中高層≤ 、高層≤ 、綜合 ～ 建筑密度 ≤ 25% 建筑限高 40 米 綠 地 率 ≥ 30% 建筑日照間距 ≥ Page 43 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 周邊環(huán)境 地塊處于規(guī)劃的新區(qū)中央，周邊都是在建的項目，公安住宅小區(qū)也是在建當中，市府四套班子的辦公樓都已基本建好，十月正式投入使用；項目東側(cè)有中天廣場、會展中心現(xiàn)已經(jīng)建成投入使用。 Page 40 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 第二章：項目情況及周邊環(huán)境分析 一、項目情況及分析 地理位臵 地塊位于駐馬店市北偏西向，地處政府規(guī)劃的行政新區(qū)，地塊地處新區(qū)的核心地帶，位于文明 路西側(cè)，靖宇大道東側(cè)，緯二路的南向，緯二支路北向。比建業(yè)的地塊要近，看好以后的發(fā)展前景；因為建業(yè)靠近鐵路和告速，城市難再向那邊發(fā)展，不管現(xiàn)在還將來那里都是城市的邊緣；而臵地的地以后肯定會很繁華。 Page 38 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 問：那在那個地方的房價你們認為多少合適？ 答：跟這邊差不多或者稍微便宜點（臵地廣場所在位臵）， 1700~1800 左右應該可以被接受（注：臵地廣場現(xiàn)在市場價 1800 左右）。 問：那在那個地方的房價你們認為多少合適？ 答：肯定不能超過這邊（臵地廣場所在位臵），最好應該比這邊便宜一些（注： 臵地廣場現(xiàn)在市場價 1800 左右）。 問：對臵地公司評價？ 答：臵地公司比建業(yè)好一點。要保持清凈感和私密感。但是行政區(qū)旺起來要很長時間，風險大。 洋房、小高層？不好說。年收入在 10 萬左右。一方面反映了房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段，另一方面對房地產(chǎn)公司尤其是實力較強的公司是非常大的機會。 13)您的職業(yè)？ 、企事業(yè)管理人員 E、其他 選 項 數(shù)量 自建房 127 商品房 411 單位集資建房 368 租 房 104 選 項 數(shù)量 滿 意 159 一 般 661 不滿意 162 Page 28 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 24%14%10%14%38%行政、企事業(yè)管理人員專業(yè)技術(shù)人員公務員企業(yè)主其他 此次調(diào)查客戶中 62%為市調(diào)圈定得主要客戶群，結(jié)果具有非常高的參考性和指導價值。 8)您購房的預算金額為？ 萬以下 — 20 萬 — 40 萬 — 60 萬 — 80 萬 — 100 萬 14%57%27%2% 0%1 0 萬元以下1020萬2040萬4060萬6080萬80100萬 從這一選項可以看出，對中高端客戶來說， 20 萬和 40 萬分別是其能承受總價的分水嶺。 2)決定您購房的第一要素為： G. 周邊配套 24%38%9%6%2%16%5% 地段價格景觀戶型小區(qū)規(guī)模小區(qū)配套周邊配套 價格和地段是客戶最為關(guān)心的問題，而這兩個方面也是本項目最為敏感的兩個問題。 臵地華庭 占 地： 85 畝 開 發(fā) 商： 河南省臵地房地產(chǎn)集團有限公司 Page 21 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 建筑面積： 16 ㎡ 容 積 率： 均 價： 1700 元 /平米 戶 數(shù)： 100 套。 點 評： 優(yōu)勢，規(guī)模社區(qū)、周邊城市形象、居住片區(qū)、新材料貼磚、補缺小面積戶型、所有房間帶外陽臺、部分房間帶凸窗；劣勢，開發(fā)商名譽、規(guī)劃水平低下。其中二房 50套，三房 110套，四房 72套，別墅 14戶。 房地產(chǎn)投資額和開發(fā)面積及商品房價格持續(xù)增長 。 Page 14 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 土地開發(fā)面積 05101520253035402020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年分畝數(shù)商品房投資額1591643468336863709945473050001000015000202002500030000350004000045000500002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份萬元 表 1 表 2 施工面積 0204060801002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份萬平方米竣工面積051015202530352020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份萬平方米 Page 15 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 表 3 表 4 均價74489483512071300020040060080010001200140020 0020 0120 0220 0320 0420 0520 06 上半年年份元竣工套數(shù)2197125324932378202115020500100015002020250030002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份數(shù)量 表 5 表 6 實際銷售面積2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份銷售額模擬銷售面積2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份銷售額 Page 16 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 表 7 表 8 統(tǒng)計分析： 1)自 2020 年開始，駐馬店土地開發(fā)面積穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)投資額每年增幅達到 16%，保持較高的增長速度。 □項目地塊對新區(qū)的支撐 本項目位于新區(qū)西南角，處于新區(qū)未來城市發(fā)展的主要方向，為行政新區(qū)規(guī)劃中唯一商品房開發(fā)住宅用地；是新區(qū)未來發(fā)展為新區(qū)居民提供居住功能的重要組成部分。主要目的是增強新區(qū)開發(fā)的信心，引導開發(fā)商的開發(fā)行為，同時提升城市整體的環(huán)境，以便將來充分實現(xiàn)土地效益。汝南縣城天中山、悟穎塔為國家級文物保護單位，這里還是中國四大傳奇之一的梁山伯與祝英臺故里，至今仍保存有梁祝墓地及梁祝結(jié)拜和攻書的舊址。 □交通網(wǎng)絡(luò) 駐馬店地處東西部的結(jié)合部，居中西部地區(qū)的前沿陣地。 1999 年駐馬店工業(yè)總產(chǎn)值居全省 第 9 位，占全省 %，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值居全省第 4 位，占全省 %，駐馬店的國內(nèi)生產(chǎn)總值雖然占全省第 8 位，但由于人口基數(shù)較大，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值居全省倒數(shù)第三位，與全國平均水平相比更是相去甚遠。天中山景區(qū)（含宿鴨湖）以天中山文化為特色，以天之中和尋根溯源為宣傳重點，同時突出“中原洞庭”“水天一色，雁鴨齊飛”的獨特自然景觀。 Page 9 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 通過對現(xiàn)狀的分析和對發(fā)展戰(zhàn)略的制定，市域旅游規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)為：以駐馬店市中心城區(qū)為中心，以天中文化為文化主線，以山水景觀為自然主線的“一心二軸五區(qū)” 空間結(jié)構(gòu)。 駐馬店早在華夏先民步出洪荒的史前時代，這里就留下了深深的歷史痕跡。地勢西高東低，西部為伏牛山和桐柏山的余脈，中部和東部為遼闊的淮北平原。 總的說來， 河南經(jīng)濟 2020 年仍將保持平穩(wěn)快速增長態(tài)勢，城鄉(xiāng)居民收入和消費水平穩(wěn)定提高，市場也將保持 穩(wěn)定增長勢頭，物價保持基本穩(wěn)定的格局。 2020 年，河南省 GDP 突破萬億大關(guān)，成為繼廣東、江蘇、山東、浙江之后，中國第五個 年GDP 超過一萬億元的省份，財政收入突破 900 億，表明河南已成為一個經(jīng)濟大省。而同時 ，中國各大重點城市的房地產(chǎn)投資增速都將以百分之二十到百分之三十的速度增長。其次，城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和科教興國戰(zhàn)略的實施，我國科技進步和勞動力素質(zhì)會進一步提高，勞動力從農(nóng)業(yè)向非農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)移速度會加快，但體制改革和 外資外貿(mào)技術(shù)外溢效應會有所減弱。這些都是促使人們對提升生活環(huán)境產(chǎn)生強烈愿望的主要因素。打贏一個月戰(zhàn)就會贏得一年的戰(zhàn)爭，打贏一年的仗就會贏得未來數(shù)年的戰(zhàn)爭。本項目的根本目 的在于如何“超越自我，引領(lǐng)天中?！? 因此我們創(chuàng)新性的提出“新城市主義”居住理念，倡導，回歸自然、崇尚高生態(tài)、低密度、大空間、休閑性、自主化交通的居住方式，全力打造新城市主義復合社區(qū)。得勢者得天下。同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了一連串相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為中國近幾年經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。 總的看，未來 15 年，我國的全要素生產(chǎn)率的增長不會慢于改革開放 25 年以來的平均 %的水平，在全要素生產(chǎn)率增長 %假設(shè)下，模型測算表明，“十一五”期間我國經(jīng)濟增長率為 8%左右，“十二五”為 %左右，“十三五”為 7%左右。作為該報告的課題組成員之一，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一則表示，雖然按照現(xiàn)實的研究數(shù)據(jù)得出這些結(jié)論，但房地產(chǎn)業(yè)的動態(tài)性與敏感性，使準確預測房地產(chǎn)未來走勢的可能性非常低。其次，糧食產(chǎn)量有了大突破。 （摘自河南省政府相關(guān)部門報告。全市轄確山、遂平、西平、上蔡、平輿、新蔡、正陽、泌陽九縣和驛城區(qū)，人口 831 萬，面積 1． 5 萬平方公里。據(jù)史籍記載，如今的駐馬店地區(qū)，古為禹貢豫州之域；春秋時為沈、蔡、江、道、房、柏等諸候的國地?！耙恍摹敝格v馬店市中心城區(qū)，由于中心城區(qū)在市域內(nèi)的地理位臵和中心職能，并且具有相對良好的旅游服務條件（如賓館、飯店、娛樂設(shè)施等），駐馬店市中心城區(qū)將理所當然地成為市域的旅游服務和中轉(zhuǎn)中心。銅山景區(qū)以登山尋幽為特色，突出“銅峰集翠”的獨特山色。 駐馬店的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平與全省平均水平相比是相當落后的。北依“隴蘭” (經(jīng)濟帶 )、南攜 “ 長江 ”( 經(jīng)濟帶 )，境內(nèi)京廣鐵路、京深公路 (107)、 106 國道和正在修建的京珠高速公路縱貫南北，京九鐵路擦邊而過； 6 條省級公路縱橫 全境，四通八達；水路東通安徽，南入長江，直達上 海。 □新區(qū)簡介 新區(qū)是指駐馬店未來新的城市中心區(qū)的核心區(qū)域，規(guī)劃總用地為 公頃，西至總體規(guī)劃中的文明支路、駿馬路支路，北至緯二路支路，東至樂山Page 11 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 支路、新經(jīng)二路，南至通達路。 二期開發(fā)地塊 (綠色部分 )： 開元河北面的沿河部分行政用地、開元河南面商業(yè)商務和商住地塊為二期開發(fā)地塊。承載著新城市形象和高檔居住區(qū)的重要責任。 2)駐馬店由于集資房一直未得到有效遏制，嚴重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)和價格水平均處于較低的水平。 3)住房的潛在的需求量大 一方面隨著城市化步伐的加快，住房需求將有不斷增加的趨勢，加之外來人口的不斷增加，住房的潛在需求 巨大，商品房有近 50%為周邊縣城人口購買，整體需求量很大。 一期 351 套。 中南〃陽光城 開發(fā)商： 駐馬店中南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占 地： 87 畝 建筑面積： 11 萬平米 容 積 率： 均 價： 1500 元 /平米 銷售時間： 06 年 5 月（ 6月底簽合同） 戶 數(shù)： 共 444戶。三室 54 套，四室 36 套，復式 10 套。一方面本項目定位為高尚社區(qū)，單價和總價自然高于其他項目，同時項目位于行政新區(qū)，距離老市區(qū) 較遠，能否被客戶接受是本項目面臨的重要挑戰(zhàn)。這一結(jié)果對項目定位具有直接的指導意義。 14)您的年齡？ ～ 29 歲 B. 30～ 39 歲 ～ 49 歲 歲 以上 28%43%24%5%2 5 ～2 9 歲3 0 ～3 9 歲4 0 ～4 9 歲 5 0 歲以上 按照經(jīng)驗判斷， 30～ 50 歲的客戶為本項目的主要客戶群，調(diào)查中這一比例為