【正文】 高于其他項目，同時項目位于行政新區(qū)，距離老市區(qū) 較遠，能否被客戶接受是本項目面臨的重要挑戰(zhàn)。說明客戶了解北區(qū)未來的發(fā)展前景及政府的投入力度，北區(qū)近期推出樓盤的熱銷也說明這一點，駐馬店市民（含周邊客戶）對北區(qū)的認同度在上升。根據(jù)項目情況，問卷調查所選客戶均是駐馬店收入中高端居民，如高檔購物中心、富人居住區(qū)、效益好的企事業(yè)單位、沿街商店老板、批發(fā)市場老板、臵地集團老業(yè)主、華庭等項目來訪客戶等。 2)縣鄉(xiāng)購房者比例非常大，部分樓盤的地市消費比例達到 50%以 上，規(guī)?；闹懈邫n樓盤受到購房者尤其是縣鄉(xiāng)購房者青睞，需求旺盛，銷售形勢良好。三室 54 套，四室 36 套，復式 10 套。一房 5 戶，兩房 117 戶，三房 36 戶，三房 260 戶，四房 102 戶 銷售狀況： 銷售率 99% 點 評： 規(guī)模社區(qū)、黃金地段、品牌開發(fā)商、高工程質量、高水平物業(yè)服務，駐馬店最受歡迎物業(yè)；只在規(guī)劃水平和景觀規(guī)模上略低于森林半島。 銷售狀況： 銷售率 100% 點 評： 規(guī)模社區(qū)、黃金地段、品牌開發(fā)商、高工程質量、高水平物業(yè)服務，駐馬店 最受歡迎物業(yè)；只在規(guī)劃水平和景觀規(guī)模上略低于森林半島。 點 評： 優(yōu)勢，規(guī)模社區(qū)、區(qū)位、價格、生活便利；劣勢，規(guī)劃、藥廠氣味影響。 中南〃陽光城 開發(fā)商： 駐馬店中南房地產開發(fā)有限公司 占 地： 87 畝 建筑面積： 11 萬平米 容 積 率： 均 價： 1500 元 /平米 銷售時間： 06 年 5 月（ 6月底簽合同） 戶 數(shù)： 共 444戶。 客戶來源： 60~70%為縣鄉(xiāng)客戶，西平、確山，尤以確山客戶為多。 翡翠城 占 地： 萬平米 開 發(fā) 商： 駐馬店新家園房地產開發(fā)有限公司 建筑面積： 15 萬平米 容 積 率： 綠 化 率： 31% 均 價： 1500 元 /平米 銷 售 率： 90% 銷售時間： 04 年 12 月至今（名義銷售 90%） 戶 數(shù)： 共 800 套。 銷 售 率： 一期 100%，二期 60% 客戶來源： 政府部門（包括鄉(xiāng)、縣） 40%，私營業(yè)主（如店主），自由職業(yè)者（如律師）。 一期 351 套。 在售項目 森林半島、翡翠城、城市麗景、飛龍小區(qū) 即售項目 陽光城、桂月園、嘉瑞名園、萬博園、海云第一城、御龍居 森林半島 占 地： 400 畝 開 發(fā) 商： 駐馬店建業(yè)住宅建設工程有限公司 綠 化 率： 45% 容 積 率： 一期 67 畝 、二期 53 畝 均 價： 一期 1600元 /平米、二期 1830元 /平米 Page 18 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 戶 數(shù)： 二期 236套。在駐馬店這種情況并未得到有效抑制。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理到位的商品房越來越受到消費者的青睞。 3)住房的潛在的需求量大 一方面隨著城市化步伐的加快，住房需求將有不斷增加的趨勢，加之外來人口的不斷增加，住房的潛在需求 巨大，商品房有近 50%為周邊縣城人口購買，整體需求量很大。 2)住房市場日趨活躍 自 2020 年以來 ，全市住房市場一直保持著不斷升溫的態(tài)勢。預計 2020 年商品房銷售面積達到近 50 萬平方米。預計駐馬店市的房地產業(yè)在近幾年內還有較大幅度提升，同時價格 (此處指均價 )也有很大的上升空間。 2)駐馬店由于集資房一直未得到有效遏制，嚴重影響了房地產行業(yè)的健康發(fā)展，房地產開發(fā)和價格水平均處于較低的水平。其中“ —— ”部分數(shù)據(jù)缺失，為主管部門未做統(tǒng)計。市北區(qū)成為房地產發(fā)展的主要方向之一。 2020 年以來，駐馬店市認真貫徹落實國土資源部 11 號令和 21 號令，積極探索和推行多種有償使用方式，全面推行國有土地使用權招標、拍賣和掛牌出讓 制度，深化改革，嚴格土地管理，合理高效地配臵土地資源，積極運用土地政策參與宏觀調控。承載著新城市形象和高檔居住區(qū)的重要責任。規(guī)劃區(qū)內居住用地約 公頃，按人均居住 建筑面積 35 平米計算，同時考慮商住用地中的商業(yè)建筑用地和一部分低密度住宅，規(guī)劃區(qū)居住人口約為 萬。 □新區(qū)就業(yè)及居住人口預測 參照《駐馬店城市總體規(guī)劃（ 20202020）》資料，駐馬店市區(qū)按最新總規(guī)劃人口 70 萬計，預測其中有 35 萬勞動人口，勞動人口中的 65%為第三產業(yè)人口，約 萬。 三期地塊 (粉色部分 )： 以博物館 為主體的文化娛樂公共設施、商業(yè)購物街區(qū)及緯一路以北行政地塊為Page 12 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 三期開發(fā)地塊。 二期開發(fā)地塊 (綠色部分 )： 開元河北面的沿河部分行政用地、開元河南面商業(yè)商務和商住地塊為二期開發(fā)地塊。 □新區(qū)開發(fā)時序 一期 (紅色部分 )： 目前已經(jīng)啟動和部分建成項目有會展中心、政府辦公中心、開元河沿河景觀地塊、天中廣場為啟動項目。 □新區(qū)功能分區(qū) 新區(qū)規(guī)劃為“四心兩軸六區(qū)”，即：四心，商業(yè)娛樂中心、行政辦公中心、文化會展中心、片區(qū)級商業(yè)副中心；兩軸，分為由商業(yè)中心、行政中心、文化中心和商業(yè)副中心等公共設施形成的功能發(fā)展軸，由開元大道兩側綠化和水體形成的景觀綠化軸；六區(qū)，北部的商業(yè)副中心區(qū)和居住區(qū)，中部的行政辦公區(qū)，南部的文化會展區(qū) 、商業(yè)娛樂區(qū)和居住區(qū)。本區(qū)集合了駐馬店市的黨政辦公區(qū)以及市一級的公共設施，對內是服務于市民的功 能區(qū)，對外是展現(xiàn)駐馬店城市特色風貌形象的窗口。 □新區(qū)簡介 新區(qū)是指駐馬店未來新的城市中心區(qū)的核心區(qū)域，規(guī)劃總用地為 公頃，西至總體規(guī)劃中的文明支路、駿馬路支路，北至緯二路支路，東至樂山Page 11 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 支路、新經(jīng)二路，南至通達路。 四是名勝古跡眾多，旅 游資源豐富。 三是水資源豐富。一是農副產品資源豐富，國家和省分別在這里建立糧、棉、油、肉、蛋等商品生產基地 36 個。北依“隴蘭” (經(jīng)濟帶 )、南攜 “ 長江 ”( 經(jīng)濟帶 )，境內京廣鐵路、京深公路 (107)、 106 國道和正在修建的京珠高速公路縱貫南北，京九鐵路擦邊而過； 6 條省級公路縱橫 全境，四通八達；水路東通安徽，南入長江，直達上 海。直至 2020 年，駐馬店才第一次呈現(xiàn)出“二、一、三”的產業(yè)新格局，三次產業(yè)比例為 ： ： 。其中三次產業(yè)結構呈“二、三、一”格局的地區(qū)，除鄭州、洛陽、焦作、三門峽以外，平頂山、安陽、鶴壁、新鄉(xiāng)、濮陽、許昌也進入這一行列。 從河南省各地市 1990 年以來產業(yè)結構的演化階段來看， 1990 年河南省的產業(yè)結構格局為“二、一、三”；產業(yè)結構是“二、三、一”格局且二、三產Page 10 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 業(yè)比重 之和超過 70%的地區(qū)有鄭州、洛陽、焦作、三門峽，而同時期駐馬店的產業(yè)結構處于“一、二、三”的低級狀態(tài)，且二、三產業(yè)比重之僅為 %，還不到 50%，城鎮(zhèn)化水平也遠低于全省平均水平，與駐馬店處于同等水平的還有商丘、周口、信陽。 駐馬店的產業(yè)結構水平與全省平均水平相比是相當落后的。但由于基礎差，經(jīng)濟發(fā)展總體水平仍很低。駐馬店自身的角度出發(fā)，駐馬店市固有的礦產資源也不充足，市區(qū)規(guī)模小，對于高科技人才的引入與保持有一定困難，故駐馬店在引入大型項目方面不具備優(yōu)勢，現(xiàn)有的對外合作企業(yè)也只是規(guī)模不大的加工業(yè)。 □主導產業(yè) 駐馬店位于 亞熱帶向暖溫帶的過渡地帶，屬大陸性季風型氣候，氣候溫和，雨量充沛，四季分明，氣候條件比較有利于農業(yè)生產，是河南省重要的糧、油生產基地。銅山景區(qū)以登山尋幽為特色，突出“銅峰集翠”的獨特山色。薄山湖景區(qū)以湖區(qū)觀光為特色，以“中原千島湖”為宣傳重點，同時重點突出度假休閑功能?！拔鍏^(qū)”指查岈山景區(qū)、薄山湖景區(qū)、天中山景區(qū)、銅山景區(qū)、白云山 景區(qū)。這兩條十字交叉道路既是主要的交通干線和經(jīng)濟發(fā)展干線，同時串聯(lián)了市域內的主要優(yōu)質旅游景區(qū)。“一心”指駐馬店市中心城區(qū)，由于中心城區(qū)在市域內的地理位臵和中心職能，并且具有相對良好的旅游服務條件（如賓館、飯店、娛樂設施等），駐馬店市中心城區(qū)將理所當然地成為市域的旅游服務和中轉中心。有人類始祖伏羲氏畫卦亭；亞洲最大的寺院 南海禪寺；始建于北齊年間的北泉寺；中國四大傳奇中梁山伯與祝英臺互望墓；顏真卿親書的天中山是天下最小的山；孔子游學陳蔡留下孔子曬書臺、子路問津處；被譽為 “ 天下第一盆景 ” ，山勢嵯峨、奇峰林立的嵖岈山，是省級風景名勝區(qū)；九曲畫廊薄山湖和峰奇景秀的銅山；蘆蕩成片、野鴨成群的宿鴨湖等天中自然生態(tài)景觀。其中， 上蔡縣東漢前 (公元前 25 年以前 )建筑 —— 人類始祖伏羲氏畫卦亭 ,西平縣戰(zhàn)國時期 (公元前 221— 306 年 )冶鐵鑄劍遺址和唐初 (約公元 618 年 )羅成墓 ,汝南縣唐代悟穎塔、確山縣始建于北齊 (公元 550— 577 年 )年間的北泉寺 ,上蔡縣秦丞相李斯墓、孔子曬書臺及新蔡縣明代 (公元 1368— 1644 年 )大成殿孔子銅像、子路問津臺等名勝古跡，至今尚存。 1200 多年前，唐代大書法家顏真卿曾于汝南親書“天中山”碑 文。據(jù)史籍記載，如今的駐馬店地區(qū)，古為禹貢豫州之域；春秋時為沈、蔡、江、道、房、柏等諸候的國地。 駐馬店市區(qū)基本形成于距今 300 余年的明代，明清時的驛城區(qū)已略具雛形，當時發(fā)展主要依托于從市區(qū)西側經(jīng)過的官道（今風光路），驛城區(qū)得名于當時設在市區(qū)中的驛站 ，由于當時交通不發(fā)達，官道成為任何居民點發(fā)展成為市鎮(zhèn)的必要條件，由此驛城區(qū)發(fā)展了起來，并且發(fā)育成為完善的城市，城市發(fā)展東至今前進路，西依今風光路，北到今雪松大道以南，南面則已跨越今中華大道發(fā)展至今南海公園北側。春秋時期，周武王分封諸Page 8 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 侯，這里有蔡（今上蔡縣）、呂（今新蔡縣）、沈（今平輿縣及汝南縣東部、正陽縣北部）、江（今正陽縣及確山縣南部）、道（今確山縣北部、汝南縣西部和駐馬店市）、房（今遂平縣）、柏（今西平縣）、申（今泌陽縣）等幾個小封國。 □歷史文化 駐馬店地區(qū)歷史悠久，確山縣打石山等舊石器文化遺址的發(fā)現(xiàn)說明，早在距今 18000 多年以前這里就有人類繁衍生息。全市轄確山、遂平、西平、上蔡、平輿、新蔡、正陽、泌陽九縣和驛城區(qū)，人口 831 萬，面積 1． 5 萬平方公里。 地處淮河、漢水兩大水系的上游。駐馬店近年來市民收入飛速發(fā)展，居民購房能力取得長足發(fā)展。 03 年來，駐馬店經(jīng)濟增長迅速，宏觀經(jīng)濟 形勢良好，對地產形成極大地支撐作用。 （摘自河南省政府相關部門報告。結果顯示， 2020 年經(jīng)濟增長速度較 2020 年將有所下降，但仍能維持一個較快的速度，約在 %左右，第一產業(yè)增長約在 %左右，第二、三產業(yè)約在 %、 %左右。 基于對河南經(jīng)濟運行主要特征及 2020 年國內外宏觀經(jīng)濟環(huán)境正反兩方面的分析，預期 2020 年河南經(jīng)濟增長內在潛力依然強勁，經(jīng)濟將繼續(xù)保持旺盛的增長勢頭，增長率保持在兩位數(shù)是可能的，也是比較現(xiàn)實的，經(jīng)濟結構將會在發(fā)展中進一步得到調整和優(yōu)化。第三，河南已經(jīng)成為新興的工Page 6 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 業(yè)大省。其次，糧食產量有了大突破。首先，經(jīng)濟總量有了大的突破。投資環(huán)境得到明顯改善，有力地拉動了經(jīng)濟和社會發(fā)展，推動了新型工業(yè)化、農業(yè)產業(yè)化和城鎮(zhèn)化的進程。） 二、中觀經(jīng)濟分析 “十五 ”以來， 河南 省各地區(qū)、各部門把基礎設施建設放在優(yōu)先發(fā)展的 地位，加大投入，加快建設，各項基礎設施有了明顯改善，瓶頸制約初步緩解。作為該報告的課題組成員之一，中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一則表示，雖然按照現(xiàn)實的研究數(shù)據(jù)得出這些結論，但房地產業(yè)的動態(tài)性與敏感性，使準確預測房地產未來走勢的可能性非常低。） 中國 房地產 業(yè)占 GDP 的比重將達到百分之十以上，成為名副其實的國民經(jīng)濟支柱產業(yè)。到 2020 年我國城市人口Page 5 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 將達到 億人，城市人口與農村人口持平； 2020 年城市人口為 億人。 19982020 年，我國人口增長率以每年 %的速度下降，到 2020 年，自然增長率為千分之六。 總的看，未來 15 年，我國的全要素生產率的增長不會慢于改革開放 25 年以來的平均 %的水平，在全要素生產率增長 %假設下，模型測算表明，“十一五”期間我國經(jīng)濟增長率為 8%左右，“十二五”為 %左右，“十三五”為 7%左右。首先，我國仍將保持較高的投資增長速度，投資率會維持在 35%~40%。模型測算表明，到 2020 年國內生產總值比 2020 年翻兩番的目標完全可以實現(xiàn)，到 2020 年將提前一年實現(xiàn) GDP 翻一番、 2018 年將提前兩年實現(xiàn) GDP 翻兩番的計劃。 一、 宏觀經(jīng)濟分析 國家信息中心和國家環(huán)境規(guī)劃院聯(lián)合首次研制了《國家中長期環(huán)境經(jīng)濟綜合模擬系統(tǒng)》。同時房地產業(yè)的發(fā)展帶動了一連串相關產業(yè)的發(fā)展，成為中國近幾年經(jīng)濟發(fā)展的支柱產業(yè)。鄭州項目組 Page 4 of 144 ┆百┆思┆定┆策┆略┆ ┆勤┆奮┆創(chuàng)┆未┆來┆ 第一章： 區(qū)域市場現(xiàn)狀及趨勢判斷 帶動房地產行業(yè)長期發(fā)展的因素包括：人口、經(jīng)濟動力 、持續(xù)的城市化和不斷改善的基礎設施。 簡單一句話：市場調研是指對與營銷決策相關的數(shù)據(jù)進行計劃、收集和分析并把分析結果向管理者溝通的過程。這些信息用于識別和確定